SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Petter Hval Arkiv: GBNR 110/67 Arkivsaksnr.: 13/4473-19 Dato: 13.01.2014 110/67, BJØRNSTJERNE BJØRNSONS GATE 60, MAXI STORSENTER, UTBYGGING AV EKSISTERENDE KJØPESENTER INNSTILLING TIL FORMANNSKAP Rådmannens forslag til vedtak: 1. Søknad om dispensasjoner datert 04.07.13 fra ansvarlig søker Halvorsen & Reine AS innvilges delvis slik at: Dispensasjon fra detaljregulering for FV/RV 282 Bjørnstjerne Bjørnsonsgate parsell Jernbanegata Telthusgata 3-6 om midlertidig anleggsområde innvilges. Dispensasjon fra Kommunedelplan Drammen sentrum formålsangivelse innvilges slik at sentervirksomheten kan opprettholdes. Dispensasjon fra plan- og bygningsloven 29-4 innvilges for plassering av byggverk nærmere nabogrense enn fire meter. Dispensasjon fra Drammen kommunes parkeringsvedtekt innvilges for krav til antall sykkelparkeringsplasser, slik at tiltaket får minst 240 sykkelparkeringsplasser. Det stilles som vilkår for dispensasjon at de 70 sykkelplassene nord for parkeringshuset trekkes inn under tak og at det gis plass for sykkelvogner. Dispensasjon fra Drammen kommunes parkeringsvedtekt 3-3 krav til 5 % tilpasning av parkeringsplasser for funksjonshemmede avslås. 2. Administrasjonen utferdiger rammetillatelse på nærmere vilkår. Osmund Kaldheim rådmann Bertil Horvli Byutviklingsdirektør 1
110/67, BJØRNSTJERNE BJØRNSONS GATE 60, MAXI STORSENTER, UTBYGGING AV EKSISTERENDE KJØPESENTER Hensikten med saken I forbindelse med utvidelsen av Bjørnstjerne Bjørnsonsgate ble kommunen kontaktet av eierne til Maxi-senteret, med forespørsel om en mulig ombygging og oppgradering av senteret i mars 2013. Siden tiltaket var omfattet av forskrift om rikspolitisk retningslinje for utvidelse av kjøpesentre ble saken oversendt Fylkesmannen i Buskerud for avgjørelse. Fylkesmannen ga i vedtak av 26.08.13 samtykke til tiltaket (vedlegg 1). Drammen kommune mottok søknad om rammetillatelse og dispensasjon den 28.08.13 (vedlegg2). Siste dokument med oppdaterte tegninger er mottatt den 18.12.13 (vedlegg 3). Søknaden omfatter riving av eksisterende og etablering av nytt parkeringshus, to tilbygg og reparasjon og ombygging av det eksisterende byggverket. Det er samtidig søkt om dispensasjon fra rekkefølgekrav for midlertidig anleggsområde i reguleringsplan for utvidelse av Bjørnstjerne Bjørnsonsgate, og arealformål angitt i Kommunedelplan for Drammen sentrum. Det er også søkt om dispensasjon for plassering av byggverk nærmere nabogrense enn fire meter, krav til minimums andel biloppstillingsplasser tilpasset funksjonshemmede og krav til minimum antall sykkelparkeringsplasser. Hensikten med denne saken er å ta stilling til om vilkårene for å innvilge dispensasjon er tilstede slik at rammetillatelse kan gis. Saksutredning Maxi senteret har i de siste 20 årene vært et nærsenter for Strømsø bydel med en større dagligvarebutikk og mindre detaljhandelsforretninger. Som en følge av den kommende utvidelsen av Bjønstjerne Bjørnsonsgate, vil senteret miste flere av de eksisterende parkeringsplassene mellom bygget og dagens gateløp. For en fortsatt drift av senteret krever dette at dagens parkeringshus mot Knoffsgate utvides for å ivareta parkeringsdekningen. Dagens bygningsmasse er også i en slik stand at det er behov for en omfattende oppgradering og vedlikeholdsarbeider. For å effektivisere bygningsmassen er det ønskelig å legge den vertikale kommunikasjonen i bygget på utsiden av den eksisterende bygningsmassen, slik at man får en bedre og mer hensiktsmessig organisering av de innvendige arealene. Dette gjør at senterets totale areal øker med ca 900 m2 BRA. Den nye situasjonen ved eiendommen medfører at senteret får et totalt takareal på 7000 m2. Da eiendommen er tilnærmet totalt utbygget må det prosjekteres en løsning for håndtering av overvann på egen grunn og eventuelt søkes som tillatelse for tilknytning til kommunalt nett for håndtering av restmengde. Eiendommen er omfattet av Kommunedelplan for Drammen sentrum og er avsatt til næringsområde. Deler av eiendommen er også omfattet av reguleringsplanen for Bjørnstjerne Bjørnsonsgate (vedlegg 4) og er her avsatt til midlertidig anleggsområde. Dette området vil være å betrakte som næringsområde ved ferdigstillelse av Bjørnstjerne Bjørnsonsgate. 2
Etablering av nytt inngangsparti og parkeringshus vil delvis foregå ut i areal avsatt til anleggsformål i reguleringsplanen for utvidelse av Bjørnstjerne Bjørnsonsgate. Oppstart av arbeidene med Bjørnstjerne Bjørnsonsgate forventes startet primo 2015. Dette betyr i praksis at man begynner arbeidene med veien etter at arbeidene med kjøpesenteret er planlagt å være ferdigstilt. Dette fordrer derfor en dispensasjon fra rekkefølgekrav gitt i planen for Bjørnstjerne Bjørnsonsgate. Tiltakshaver og ansvarlig søker har derfor vært i dialog med Statens Vegvesen for å få vurdert mulighetene av å etablere bygg innenfor anleggsområdet før ferdigstillelse av vegen. I møte den 30.05.13 kom tiltakshaver og Statens Vegvesen til enighet om at tiltaket kunne gjennomføres under forutsetning av at det nye inngangspartiet mot Bjørnstjerne Bjørnsonsgate ikke blir tatt i bruk før veiprosjektet er ferdigstilt (møtereferat vedlegg 5) I Kommunedelplan for Drammen sentrum er området avsatt til bygninger for kontor, lett industrivirksomhet og håndtverksvirksomhet med tilhørende anlegg. Etter plan- og bygningsloven 31-2 kan hovedombygging av byggverk som er i strid med senere vedtatt plan bare tillates når det er i samsvar med planen. Det er derfor søkt om dispensasjon fra formålsangivelsen i Sentrumsplanen. I dispensasjonssøknaden anføres at handelsarealet i senteret ikke øker utover dagens situasjon. Videre påpekes at tiltaket medfører at senteret etter ombyggingen vil henvende seg mot den nye Bjørnstjerne Bjørnsonsgate. Noe som etter søkers syn vil aktivisere gaterommet i langt større grad enn senteret slik det fremstår i dag. Dertil påpekes nødvendigheten av en oppgradering av bygningsmassen og det forbedrede arkitektoniske uttrykk det fornyede senteret vil få. Det nye parkeringshuset, varemottaket og inngangspartiet mot Bjørnstjerne Bjørnsonsgate er plassert nærmere tomtegrensene enn fire meter. Det er derfor også søkt om dispensasjon fra bestemmelsen om minste avstand til nabogrense i plan- og bygningsloven 29-4. Denne dispensasjonen er begrunnet med at prosjektet forholder seg til gatestrukturen som et urbant bygg, med fasadeliv langs fortau og gaterareal med inngangspartier og atkomst henvendt til disse. Det omsøkte tiltaket tilfredsstiller ikke krav til antall HC biloppstillingsplasser som etter kommunens vedtekt skal utgjøre 5 % av det totale antallet. Det søkes om dispensasjon for dette kravet slik at senteret bare får 9 av de 15 HC plassene parkeringsvedtekten krever. Søknaden er ikke begrunnet utover at tiltaket har mer enn to hundre parkeringsplasser. Senere innsendte tegninger viser at tiltaket nå er forsynt med 10 HC plasser. Det er også søkt om dispensasjon fra krav til sykkelparkeringsplasser. Det fremkommer av søknaden at tiltaket vil få 240 plasser for oppstilling av sykkel. Etter parkeringsvedtekten for Drammen kommune stilles det krav om 4 sykler pr. 100 m2 BRA for forretninger. Dette gir et krav om 492 sykkelplasser for senteret. Tiltaket er prosjektert med 240 sykkelplasser totalt, hvorav 50 plasser er reservert for de ansatte. Søknaden er begrunnet med at kravet til antall sykkelplasser er alt for strengt for et tiltak som det omsøkte. Det er vist til flere andre byer, hvor kravene er langt lavere enn i Drammen. Det foreligger en protest fra eier til naboeiendommen 110/41 Cron Invest AS (vedlegg 6). Protesten gjelder søknaden om dispensasjon for området avsatt til midlertidig anleggsområde for utbyggingen av Bjørnstjerne Bjørnsonsgate. I korte trekk er protesten begrunnet med at Cron Invest AS frykter at en innvilgelse av dispensasjonen i dette tilfelle vil medføre en betydelig merbelastning ved bruk av Cron Invests eiendom. 3
Rådmannens vurdering Kommunen kan innvilge dispensasjon etter plan- og bygningsloven 19-2 når to vilkår er oppfylt. For det første må hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse ikke bli vesentlig tilsidesatt. Dertil må de samfunnsmessige fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. I dette tilfelle foreligger det en avtale mellom Statens Vegvesen og tiltakshaver om gjennomføringen av utbyggingen av Bjørnstjerne Bjørnsonsgate. På denne måte er det hensynet bak reguleringen til midlertidig anleggsområde etter rådmannens syn tilstrekkelig ivaretatt. Fordelene med å innvilge dispensasjonen er at man kan få gjennomført ombyggingen og ferdigstilt denne uten at tiltaket kommer i konflikt med veiutbyggingen, samtidig som man raskt kan åpne for atkomst til Bjørnstjerne Bjørnsonsgate etter at veien er ferdigstilt. Rådmannen kan ikke se at protesten fra eier til naboeiendommen Cron Invest AS kan føre frem. Den bruk av eiendommen Statens Vegvesen kan gjøre seg av 110/41 som midlertidig anleggsområde fremkommer av den gjeldende reguleringsplanen for Bjørnstjerne Bjørnsonsgate. En dispensasjon for Bjørnstjerne Bjørnsonsgate 60 innebærer ikke at Statens Vegvesen får noen større rett til å gjøre seg nytte av det midlertidige anleggsområdet på Cron Invests eiendom enn det som følger av den vedtatte planen. Rådmannen anbefaler derfor at dispensasjon fra reguleringsplanen innvilges. Hensynet bak formålsangivelsen i Kommunedelplan for Drammen sentrum har vært å hindre etablering av nye kjøpesentere med detaljhandel. Det er ikke forutsetningen bak reguleringen at de som allerede var etablert på det tidspunktet planen ble vedtatt skal utgå. Årsaken til søknaden om dispensasjon er plan- og bygningslovens bestemmelse om at nye planer kommer til full anvendelse ved hovedombygging og reparasjon av byggverk som er i strid med gjeldende planverk. Formålet er å gi kommunen anledning til å vurdere om virksomheten bør få fortsette når områder er regulert til annet formål. Tiltaket innebærer ikke økt handelsareal til fortrengsel for den øvrige sentrumshandelen, og medfører først og fremst en vesentlig opprustning av det eksisterende senteret. Fylkesmannen har allerede gitt samtykke til ombyggingen etter søknad også behandlet i Drammen kommune ved formannskapet. Etter dette ligger det etter rådmannens syn til rette for at dispensasjon fra reguleringsplanen innvilges. Firemetersregelen i plan- og bygningsloven 29-4 har til hensyn å skape lys og luft mellom bygninger hvor det ikke er regulert byggelinje. Bestemmelsen er i utgangspunktet formulert med boligområder i sikte og er lite egnet med tanke på bybebyggelse og næringsbygg av denne type. De nabotomter bygget er plassert nærmere enn fire meter er offentlige veiarealer, og hensynene bak bestemmelsen gjør seg således ikke gjeldende i dette tilfellet. Fordelene med en slik plassering og utforming er her knyttet til atkomst til senteret. Det er etter rådmannens syn en åpenbar fordel at bygget vil henvende seg ut mot Bjørnstjerne Bjørnsonsgate og får direkte atkomst for gående og syklende. Med et handelsareal på 11.570 m2 BRA og 720 m2 BRA kontorarealer, stiller kommunens parkeringsvedtekt et krav om 246 parkeringsplasser. De innsendte tegningene viser at tiltaket er prosjektert med 310 parkeringsplasser hvorav bare 10 er gjort tilgjengelige for brukere med funksjonsnedsettelse (HC plasser). Slik rådmannen ser det er det altså dispensasjon for kravet til dekning av HC plasser ingen nødvendighet. Søknaden om dispensasjon for dette forholdet er heller ikke tilstrekkelig begrunnet etter rådmannens syn. 4
Kravet til antall sykkelparkeringsplasser er meget strengt i Drammen kommune. Ved at kravet til antall plasser er knyttet til bygningers areal slår dette særlig ut for de arealkrevende former for næring. Det er etter rådmannens syn lite som taler for at denne type virksomhet har et reelt behov for fire sykkelplasser pr. 100 m2. Sammenlignet med Oslo kommunes krav om 6 sykkelplasser pr. 1000 m2, synes kravet i parkeringsvedtekten for Drammen kommune å være ubegrunnet i det rent faktiske behov for sykkelplasser som større sentre for detaljhandel genererer. Rådmannen vil her også påpeke at kommunens krav til biloppstillingsplasser er under revidering i forbindelse med rullering av kommuneplanens arealdel. Hensikten med krav til sykkelparkering er selvsagt å skaffe nok plasser til veie og legge til rette for miljøvennlig atkomst til de ulike virksomheter. Etter rådmannens syn vil hensynet bak bestemmelsen være godt ivaretatt selv om dispensasjonen innvilges. Likevel må det være en klar forutsetning at det er tilstrekkelig med sykkelparkeringsplasser som faktisk blir benyttet. Slik tiltaket er utformet er 70 sykkelplasser plassert mellom parkeringshuset og Bjørnstjerne Bjørnsonsgate. Etter rådmannens syn er plassene lite heldig plassert og plassene vil ikke være tilgjengelige i anleggsperioden for Bjørnstjerne Bjørnsonsgate. En langt bedre løsning vil være å plassere denne sykkelparkeringen inn i parkeringshuset mot Bjørnstjerne Bjørnsonsgate med adkomst fra gang- og sykkelstien. Parkeringshuset har langt flere biloppstillingsplasser enn det som etter kommunens vedtekt er nødvendig, og ved å ta biloppstillingsplassene her i bruk til sykkelparkering vil en oppnå langt bedre forhold for de syklende. Her vil sykler plasseres tørt og tryggere, samt at det vil være plass for sykkelvogner for barnetransport. Etter dette anbefaler rådmannen at det innvilges dispensasjon for regulert formål til midlertidig anleggsområde, formålsangivelsen i Kommunedelplan for Drammen sentrum og krav til fire meters avstand i plan- og bygningsloven 29-4. Rådmannen anbefaler videre at det ikke innvilges dispensasjon fra parkeringsvedtekten for andel HC-plasser da dette lar seg gjennomføre. Rådmannen anbefaler også at dispensasjon for antall sykkelparkeringsplasser innvilges på vilkår av at de 70 parkeringsplassene nord for parkeringshuset flyttes inn i parkeringshuset og at det samtidig legges til rette for sykkelvogner. For å sikre en forsvarlig håndtering av overvann på eiendommen, stilles det vilkår om at prinsippløsning for håndtering av overvann godkjennes av virksomhet for vann og avløp før rammetillatelse gis. Andre nødvendige krav som følge av utbyggingen vil vurderes i rammetillatelsen. Vedlegg: 1. Fylkesmannens samtykke 26.08.13 2. Søknad om rammetillatelse og dispensasjon 3. Tegninger 4. Reguleringsplan for FV/RV 282 Bjørnstjerne Bjørnsonsgate parsell Jernbanegata Telthusgata 5. møtereferat Statens Vegvesen 30.05.13 6. Protest fra Cron Invest AS 5