Planbeskrivelse til detaljregulering for gnr. 3, bnr. 198 Ola Barkveds veg 43, Time kommune Plan nr. 0437.00 SAKEN GJELDER Bakgrunn for at saken fremmes er at Nordbohus på vegne grunneierne av Ola Barkveds veg 43, ønsker å fortette eiendommen med 5 rekkehus. Planleggingsoppdraget er tildelt firmaet Prosjektil Areal As. GJELDENDE PLANER Planforslaget omfatter ingen gjeldende reguleringsplan, men plan 237 går delvis inn på eiendom 3/198 langs grensen mot veg. Tilgrensende naboområde i nord omfattes av plan 237. I gjeldende kommuneplan for Time kommune 2007-2018 er arealet vist som boligformål. Planområdet ligger helt opp til grensen for soneinndelingen til kommunedelplan for Bryne sentrum 2007-2018. Det er ikke fremsatt krav om konsekvensutredning i arbeid med reguleringen. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Planområdet utgjør 1443,6 m 2 og ligger sør for Bryne sentrum Området er i privat eie, og er ett sameie mellom: Runar Vølstad, Asgjerd Solbakken, Birger Brådland og Marit Kristin Aasland. Bygningen som står oppført på tomten i dag, er en eldre bygning med 4 leiligheter. Foruten bygningen og garasjeanlegg er det hageareal og enkelte trær på tomten.
Området ligger innenfor gang og sykkelavstand til Bryne sentrum. Vis a vis planområdet merket med rødt i kartet ligger idrettsplassen til Bryne videregående skole. I Ola Barkveds veg 17 ligger Bryne barneskole (1-7 kl). Spødabakken barnehage ligger ca 400 m fra området i Lineveien 4. Parkområdet Geidahodnet ligger i gåavstand på ca 250 m. fra eiendommen. Ellers er transportforbindelsene gode med jernbanestasjon i Bryne sentrum 600 m fra planområdet og Ring 3 buss som går i området ca 250 m fra Ola Barkveds nr.43. Foruten all handel og servicetilbud som finnes i Bryne sentrum ligger det en dagligvarebutikk i Reeveien 13, ca 500 m fra planområdet. Det kan også nevnes at det ligger ett treningssenter i Industriveien 1, ca 500 m fra området. Området har tilknytning til offentlig ledningsnett for vann og avløp. Det er ikke overvannsledning inn til området. Overvannet må håndteres med lokal løsning. Det planlegges ett nedgravd fordrøyningsmagasin under areal for lekeplass. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Utgangspunktet med planarbeidet er først og fremst å få til en bedre utnyttelse samt en oppgradering av eiendommen. Slik bygget på området fremstår i dag er det nødvendig med en omfattende oppussing for å oppnå en akseptabel standard. Det kan også nevnes at dagens bolig er kledt med eternittplater som etter all sannsynlighet må skiftes ut innen kort tid. Planforslagets endringer går ut på å oppføre 5 boliger i rekke med tilhørende carport. Dette vil bidra til å forskjønne eiendommen og området rundt, samtidig som det vil skape en kvalitetsheving av det fysiske miljøet i nabolaget.
Boligprosjektet vil ivareta barn og unges interesser. Dette gjelder planløsningen i den enkelte bolig, utomhusplanen og planområdets beliggenhet i forhold til skole og kollektivtransport. Funksjonshemmedes interesser er definert i henhold til 12-2, TEK-10. Det fokuseres på universell utforming med trinnfri adkomst, samt tilrettelegging og bearbeidingen av uteområdet. Boligene vil kunne tilbys med alle hovedfunksjoner på ett plan eller klargjort til senere ombygging, om behovet skulle bli nødvendig. Det er også tilrettelagt for løfteplattform i alle fem boliger. Boligene har grunnflate på ca. 65 m 2, ikke medregnet carport sammenbygd med boligen. Topp grunnmur vil bli liggende på kote 33. Maks byggehøyde settes til kote 41,5. Planforslaget legger opp til en carport i hver av boligene, i tillegg er det avsatt 1 oppstillingsplass pr. bolig. Nord i planområdet er det avsatt plass til 2 gjesteparkeringer hvorav 1 HC - parkering. Det også mulig fra alle hus å nå fram til lekeplass med rullestol/barnevogn da uteområder og tilkomst skal utformes i henhold til prinsippene for universell utforming. For å sikre trygg tilkomst til lekeplass foreslås det å opparbeide en gangvei med 1 meters bredde fra f_veg og frem til adkomst til lekeplass, som vil sikres med port. Se illustrasjonsplan. Man legger for øvrig opp til å sikre lekeplassen med flettverksgjerde. Det er lagt til rette for god kvalitet i oppholdssonene. Uteoppholdasrealet pr.bolig er på mellom 40,5 m2 70 m2 pr. boenhet dersom en tar utgangspunkt i byggegrensen. Det er planlagt inntrukket veggliv i del av fasade mot hageareal. Denne er på 7,5 m 2, dermed vil alle boligene ha oppimot 50 m 2 hageareal i praksis. Boligene har minst 8 meters hagedybde ved utgangspunkt i inntrukket veggliv, er orientert mot vest og har gode solforhold. Ved sommersolverv kl. 12:00, kl. 15:00 og kl. 18:00 er over 50 % av lekeplass solfylt. Ved vårjevndøgn kl. 15:00. oppfylles ikke kravene om 50 % sol på lekeplassen. En kan ha sittegruppe og sandkasse i arealet hvor det vil være sol vårjevndøgn kl. 15:00, som er disse aktivitetene hvor det er viktigst at det er sol. Det kommer likevel frem av sol-/skyggediagrammet at det er meget gode solforhold i de private hagene. Det er avsatt eget område for henting av boss. Søppeldunker plasseres på felles oppstillingsplass på hentedag. Avsatt areal til renovasjon ligger ved avkjørsel, men vil ikke utgjøre et sikthinder i forhold til frisiktsone. Arealet dimensjoneres ut fra tømmekalenderen som viser at uker med størst belastning er de ukene det hentes bioavfall + papiravfall + plast samtidig. Dimensjoneringsgrunnlaget er 5 dunker på 140 l (bio), 5 dunker på 240 l (papir) og 5 sekker på 120 l (plast). Hensynssonene som er benyttet i forbindelse med planen, er til frisikt.
Foreliggende planforslag har følgende arealbruk: Områder Formål Areal i daa Bebyggelse og anlegg Bolig Bolig konsentrert Lek 1,07 0,13 Samferdselsanlegg Parkering Felles vei Gangvei Annen veigrunn Renovasjon 0,05 0,18 Sum 1,48 KUNNGJØRING AV PLANOPPSTART Oppstartsmøte for planarbeidet ble avholdt 6.6.2011. Varsel om igangsatt planarbeid ble sendt ut ved brev av 10.08.11 til 14 instanser og 16 grunneiere. Frist for kommentarer ble satt til 12.09.11. Oppstart ble kunngjort ved annonse i Jærbladet og på kommunens nettside. Følgende innspill innkom i forbindelse med varslingen: 1. Brev dat.18.01.11 fra Lyse Området har kun en stikkledning til eksisterende bygg, som vil bli utkoblet når arbeidet igangsettes. Tilknytning skjer etter gjeldende retningslinjer. 2. Brev dat.19.01.11 fra Statens veivesen Statens veivesen har ingen merknader til oppstartsvarselet. 3. Brev dat.08.09.11 fra fylkesrådmannen Fylkesmannen forutsetter at detaljregulering utarbeides i tråd med formål og bestemmelser i gjeldende kommuneplan for Time. Boligtettheten skal vurderes ut fra hensyn til bokvalitet og avstand til kommunesenter og kollektivtrafikk. Må legges opp til energifleksibilitet ved bruk av lavenergi til oppvarming og varmtvann. Skal gjennomføres risiko/ og eller sårbarhetsanalyse. Det må gjennomføres en støyfaglig vurdering. Uteoppholdsareal skal være solbelyste høst og vårjevndøgn kl.15.00 Universell utforming må sikres i reguleringsbestemmelsene. Naturlige kvaliteter i planområdet bevares. Forventes at bygningene utformes med høy estetisk kvalitet.
Ber forslagstiller vurdere variasjon i leilighetsstørrelse. Kommentar: Reguleringsplanen er utarbeidet etter kommuneplan for Time 2011-2022. Området ligger ved sentrumsgrensen til Bryne med korte avstander til div. servicetilbud og i god forbindelse med kollektivtransport hvor en fortetning vil være naturlig. Når det gjelder energifleksibel lavenergioppvarming, så er en ikke kjent med at Ola Barkveds veg ligger i en tilknytningssone for fjernvarmeanlegg eller gass. Boligene er planlagt utført etter bestemmelser i byggesaksdelen av plan- og bygningsloven som omhandler energikrav. Paragraf 74 bestemmer at bygning med oppholdsrom for mennesker skal ha forsvarlig planløsning, herunder tilfredsstillende lysforhold, isolasjon, oppvarming, ventilasjon og brannsikring osv. det stilles også krav til fullt forsvarlig arbeidsmiljø. 77 gis rammer for hvilke krav til miljø som i forskrift kan fastsettes til det ferdige byggverket. I hvilken grad disse bestemmelsene skal anses å inneholde miljøkrav kan diskuteres da de egentlig stiller krav til energi ut fra komforthensyn og ikke ut fra miljøhensyn. En vil derfor ut fra disse forhold kunne si at energikravene er ivaretatt. Sinus har foretatt trafikktellinger og trafikkstøyberegning. Vedlagt kart viser at den nordlige fasaden av bygget som ligger mot Ola Barkveds veg ligger innenfor gul støysone ihht. T-1442. Uteplasser ved hjørnet til den nordlige siden må ha lokal skjerming for og tilfredsstille krav til utendørs lydnivå. Det er også foretatt sol/-skygge analyse som viser at solforholdene på tomten er tilfredsstillende. Ola Barkveds veg er et etablert boligområde. Fortetting med rekkehus i området vil være en naturlig del av utviklingen i utkant av Bryne sentrum. Det er tatt hensyn til dagens bebyggelse. PLANENS KONSEKVENSER Planforslaget innebærer fortetning av en hittil dårlig utnyttet tomteressurs nær Bryne sentrum. 5 nye boliger antas å gi en forholdsvis liten trafikkøkning på vegnettet. Boligene er utformet slik at de kan passe for folk i ulik alder og med ulike evner. Her er det lagt vekt på å utforme omgivelsene på en slik måte at de kan nyttes av alle uten spesielle behov for tilpassning. Boligenes organisering og plassering i forhold til den omkringliggende byggestrukturen vil rent estetisk gi området et løft og dermed heve kvaliteten på bydelen. Det er lagt opp til gode lekeforhold med innregulert småbarnslekeplass. Utbygger ønsker å komme i gang med leilighetsbygget straks reguleringsplanen er godkjent. De kommunaltekniske forhold ligger til rette og utbyggingen vil være økonomisk gjennomførbar
Planens konsekvenser for risiko/sårbarhet er vurdert i vedlagte sjekkliste. Stavanger 04.04.2014 Rev: 20.08.2014