Side 1 av 6 SÆRUTSKRIFT Arkivsak: 10/557 Saksnr. Utvalg Møtedato 34/10 Utvalg for plansaker 01.07.2010 6/11 Utvalg for plansaker 23.02.2011 11/11 Kommunestyret 31.03.2011 ENDRING AV REGULERINGSPLAN FOR TYVOLLEN HYTTEGREND, GNR.3, BNR.2. 2. GANGSBEHANDLING. Arkiv: PLAN 3/2 Arkivsaksnr.: 10/557 Saksbehandler: Petter Hermansen Vedlegg: 1. Forslag til reguleringsplan (endring) for Tyvollen Hyttegrend, gnr.3, bnr.2, Rugldalen, Røros kommune. Med reguleringsplankart, reguleringsbestemmelser, planbeskrivelse, ROS-analyse, datert 27.05.2010, revidert juli 2010. 2. Høringsuttalelse fra Karl-Petter Knudsen og Torunn Denstad (eier av tomt D5), datert 31.08.10. 3. Høringsuttalelse fra Reindriftsforvaltningen, datert 31.08.10. 4. Høringsuttalelse fra Statens vegvesen Region midt, datert 07.09.10. 5. Høringsuttalelse fra Fylkesmannen i Sør-Trøndelag, datert 29.09.10. 6. Høringsuttalelse fra Sør-Trøndelag fylkeskommune, datert 01.10.10. 7. Høringsuttalelse fra Sametinget, datert 05.10.10. 8. Høringsuttalelse fra Jan Erik Brennjord, datert 11.10.10. 9. Kart fra jordskiftesak 1600-2005-0032. Viser tidligere omsøkt vei, avslått av fylkesmannen. Stiplet linje = alternativ trasè over Sverre Tyvolds grunn. 10. Høringsuttalelse fra Reindriftsforvaltningen, datert 05.11.10. 11. Særutskrift fra 1.gangsbehandling, utvalg for plansaker 1.juli 2010. Andre dokumenter i saken: Varsel om oppstart av planarbeid, kopi av annonse i Arbeidets Rett og Fjell-Ljom datert 05.03.10 og varslingsbrev datert 17.03.10. Uttalelser til varsel om oppstart av planarbeid. Oversendelsesbrev til høringsinstanser, Røros kommune datert 17.08.10. Innkalling og referat fra møte i jordskiftesak 1600-2005-0032, Tyvold i Rugldalen. Dimensjoneringsgrunnlag for eksisterende avløpsanlegg, overlevert fra Sverre Tyvold august 2010. Orientering om avtale om gangatkomst til Gunnar Aaviks hytte, brev fra Sverre Tyvold datert 07.09.10. Kommentarer til høringsuttalelsene, e-post fra Norgeshus datert 23.11.10. Saksopplysninger:
Side 2 av 6 Forslag til ny og endret reguleringsplan for Tyvollen Hyttegrend medfører i hovedsak en fortetting på ytterligere 4 hyttetomter innenfor delområdene B, C og D, samt endring i reguleringsbestemmelsene slik at det tillates 3 bygg pr. tomt og oppstuggu eller tilsvarende 2 etasjes bygning på en del av tomtene. Se for øvrig vedlegg nr.2, saksutredningen for 1.gangsbehandingen for nærmere beskrivelse av planforslaget. I møte 01.juli 2010 fattet utvalg for plansaker følgende vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-10 og 12-11 vedtar utvalg for plansaker i Røros kommune å legge forslag til reguleringsplan for Tyvollen Hyttegrend, datert 27.05.10, ut til høring og offentlig ettersyn. Før planforslaget legges ut til høring skal følgende endringer innarbeides: 1. Angivelse av maks. grunnflate i bestemmelsenes pkt.2.1.3 presiseres. Det legges til grunn % BYA som i øvrige reguleringsbestemmelser. 2. Pkt.1.3 i reguleringsbestemmelsene, 2 siste setninger om oppstuggu, avgrenses til å gjelde nedre deler av feltet, tomtene B1, B2, C1-C6 og D4, D7, D8. 3. Pkt.1.3 i reguleringsbestemmelsene, 2 setning om material- og fargebruk, strammes opp i tråd med fylkeskommunens uttalelse. 4. Varslingsplikten etter kulturminnelovens 8.annet ledd og forholdet til automatisk freda kulturminner innarbeides i planbeskrivelsen. 5. Atkomstvei til Gunnar Aaviks hytte vurderes i sammenheng med en helhetlig atkomstløsning for tilgrensende landbruksteig i sør i løpet av høringsperioden. Utvalg for plansaker ber om at regulanten i løpet av høringsperioden fremskaffer dokumentasjon som viser hvordan eksisterende VA-anlegg er dimensjonert. Planforslaget ble opprettet i henhold til vedtaket og sendt på høring til direkte berørte grunneiere/naboer, samt offentlige myndigheter ved brev datert 17.08.10. Planforslaget ble annonsert utlagt til offentlig ettersyn med annonse i Arbeidets Rett fredag 27.08.10. I annonsen var det henvist til kommunens hjemmeside hvor planforslaget var tilgjengeliggjort. Innen fastsatt høringsfrist er det innkommet følgende høringsuttalelser. Hovedinnhold i uttalelsene er kort gjengitt nedenunder: Karl-Petter Knudsen og Torunn Denstad (eier av tomt D5), datert 31.08.10: Knudsen og Denstad ber om at det ikke tillates oppstuggu på tomt D4. Reindriftsforvaltningen, datert 31.08.10: Reindriftsforvaltningen ber om utsatt høringsfrist slik at planforslaget kan behandles i områdestyrets møte 22.10.10. Utsatt høringsfrist ble innvilget. Statens vegvesen Region midt, datert 07.09.10: Det må innarbeides reguleringsbestemmelser som regulerer bruken av frisiktssoner. Det må innarbeides byggegrense mot offentlig veg i planforslaget. Fylkesmannen i Sør-Trøndelag, datert 29.09.10: Ingen merknader.
Side 3 av 6 Sør-Trøndelag fylkeskommune, datert 01.10.10: Fylkeskommunen viser til den generelle aktsomhetsplikten i kulturminnelovens 8 og har ellers ingen merknader til planforslaget. Sametinget, datert 05.10.10: Sametinget viser til den generelle aktsomhetsplikten i kulturminnelovens 8, minner om at samiske kulturminner eldre enn 100 år er automatisk freda og gir eksempler på hva samiske kulturminner kan være. Sametinget har ellers ingen merknader til planforslaget. Jan Erik Brennjord, datert 11.10.10. Brennjord refererer til vurderinger av en alternativ atkomstvei over Sverre Tyvolds grunn og inn på eksisterende atkomstvei i Tyvold Hyttegrend. Brennjord påpeker at en slik løsning er ønskelig for hytteeierne på naboteigen. Sverre Tyvold stiller seg imidlertid ikke positiv til løsningen. Reindriftsforvaltningen, datert 05.11.10: Reindriftsforvaltningen er negativ til utvidelse av hyttefeltet siden 14 av tomtene i den godkjente reguleringsplanen ikke er ferdig utbygd. Reindriftsforvaltningen er videre skeptisk til å utvide antall bygg pr. tomt fra 2 til 3. Det vises til kommunens ansvar for å ivareta hensyn til reindrifta, hjemlet i Reindriftslovens 1 annet ledd. For øvrig er det under og i etterkant av høringsuttalelsen innsendt 3 dokumenter fra forslagsstiller Sverre Tyvold. Dette er: Dimensjoneringsgrunnlag for eksisterende avløpsanlegg. Orientering om avtale om gangatkomst til Gunnar Aaviks hytte, brev datert 07.09.10. Kommentarer til høringsuttalelsene, e-post datert 23.11.10. Saksvurdering: Karl-Petter Knudsen og Torunn Denstad (eier av tomt D5), datert 31.08.10: Tomt D4 fjernes fra oppramsingen av tomter der oppstuggu tillates, reguleringsbestemmelse nr.1.3, siste setning. Statens vegvesen Region midt, datert 07.09.10: Merknadene fra statens vegvesen tas til følge. Det foreligger allerede en reguleringsbestemmelse som omtaler bruken av frisiktssoner (5.1). Byggegrense mot Fv.30 på 30 meter fra midtlinje innarbeides i plankartet. Sør-Trøndelag fylkeskommune, datert 01.10.10: Det er gitt opplysning om forholdet til kulturminner og varslingsplikten i kulturminnelovens 8 i planbeskrivelsen. Sametinget, datert 05.10.10: Det er gitt opplysning om forholdet til kulturminner og varslingsplikten i kulturminnelovens 8 i planbeskrivelsen. Jan Erik Brennjord, datert 11.10.10. Se vurderinger lenger ut i saksutredningen om problematikken omkring atkomstvei til eksisterende hytter på naboteigen i sør.
Side 4 av 6 Reindriftsforvaltningen, datert 05.11.10: Det vises her til kommunens vurdering i saksutredningen for 1.gangsbehandlingen (vedlegg nr.11) Vurderingen kan oppsummeres som følger: Planarbeidet er i samsvar med gjeldende kommuneplan for Røros, både når det gjelder formelt arealbruksformål (innenfor byggeområde for fritidsbebyggelse) og vedtatte utbyggingsstrategier. En fortetting i eksisterende områder er ofte hensiktsmessig i forhold til å åpne ytterligere områder for utbygging. En økning fra 24 til 28 regulerte hytter må regnes for marginalt. Administrasjonen finner det heller ikke unaturlig at utviklingsplaner justeres underveis for hyttefelt som er under utbygging. Dette selv om det foreligger 14 ubebygde tomter. Administrasjonen har merket seg at reindriftsnæringa har spilt inn ønsker om en ny arealbruksstrategi for Rugldalsområdet som innebærer at øvre tålegrense for ytterligere hyttebygging er nådd. Dette innspillet vil bli vurdert på overordnet nivå i arbeidet med kommuneplanens arealdel, og vil eventuelt resultere i at det ikke blir lagt ut ytterligere byggeområder i Rugldalen. Administrasjonens vurdering er at signaler om endrede arealbruksstrategier må håndteres på overordnet plannivå og ikke gjennom detaljstyring innenfor eksisterende byggeområder og hyttefelt under utbygging. Reindriftsforvaltningas anmodning om å avvise reguleringsendringen tas dermed ikke til følge. Vedrørende atkomst til hytter på naboteigen i sør. Hyttene på naboteigen i sør (Tyvold Søndre, gnr.3, bnr.1) har blitt bygd ut uten kjørevegsatkomst. I senere år har ønske om veiatkomst meldt seg. Eier Jan Willy Trønnes krevde i 2005 jordskiftesak for å fastlegge vegtrasè. I april 2009 ble det søkt byggetillatelse for en veitrasè i samsvar med slutning i jordskiftesaka. Søknaden ble avslått av fylkesmannen i mars 2010, etter klage fra reindriftsforvaltningen. Spørsmål om en alternativ vegtrasè, koblet inn på vegen til Sverre Tyvold`s hyttefelt i nord, har blitt reist underveis i planarbeidet (se vedlegg nr.9). Dette resulterte i et drøftingsmøte mellom kommunen som planmyndighet, reindriftsforvaltningen og jordskifteretten den 21.09.10. Reindriftsforvaltningen signaliserte i møtet at den alternative trasèen via hyttefeltet til Sverre Tyvold i nord vil være akseptabel. Sverre Tyvold er imidlertid avvisende til løsningen Flere momenter taler for en løsning med atkomstvei koblet på hyttefeltet til Sverre Tyvold i nord. Det vil være fordelaktig å kanalisere mest mulig trafikk til en avkjørsel fra fylkesvegen. Videre vil man unngå en vanskelig traseføring forbi tunet på Tyvold Søndre, samt at man oppnår bedre stigningsforhold med en trasèføring mer på tvers av terrenget. Et fjerde moment er at tamrein ledes ned på en annen atkomstvei, før den eventuelt kommer ned til Fv.30, hvilket medfører en akseptabel løsning for Reindriftsforvaltningen. På den annen side vil Sverre Tyvold neppe få noen fordeler av en slik veiløsning. Det er derfor aktuelt å vurdere former for kompensasjon dersom løsningen blir aktuell. Jfr. vurderinger i jordskiftesaka.
Side 5 av 6 Dersom det hadde vært enighet om veiløsning, kunne det vært lagt til grunn en enklere og mer effektiv framgangsmåte som innebærer innpassing av veitrasè på Sverre Tyvold sin grunn gjennom dette reguleringsplanarbeidet og ny byggesøknad (ikke regulering) på Trønnes sin eiendom. Enighet foreligger imidlertid ikke. Selv om tiltaket i seg selv er enkelt, foreligger det flere berørte parter, flere alternative løsninger og dels motstridende hensyn og interesser. Dette tilsier at trasè bør fastlegges gjennom en separat reguleringsplanprosess der hele traseen kan vurderes og avklares samlet. Jfr. også Fylkesmannens klageavgjørelse av 26.03.10. Dersom alternativet med å koble seg på Sverre Tyvolds hyttevei i nord viser seg fremdeles å være aktuelt, må dette alternativet fremmes i form at et privat reguleringsplanforslag. Dersom forslaget blir vedtatt av Røros kommune, vil det medføre at deler av reguleringsplanen på Sverre Tyvold sin eiendom endres. Kapasitet på eksisterende VA-anlegg: Det vises her primært til administrasjonens vurdering ved 1.gangsbehandlingen (vedlegg nr.11). Forslagsstiller har etter 1.gangsbehandlingen levert ytterligere dokumentasjon av anleggets dimensjonering. Det framgår her at det er gjort undersøkelser av jordkvalitet og at infiltrasjonsdelen av anlegget i utgangspunktet er dimensjonert for 25 hytter. Forsiktig overdimensjonering (slamavskiller) og usikkerhet knyttet til eksakte infiltrasjonsegenskaper i grunnen, medfører imidlertid at en økning fra 24 til 28 hytter vurderes for forsvarlig. Jfr. også reguleringsbestemmelse pkt.2.6.2 som setter krav om at ledningssystemet til enhver tid skal være tilstrekkelig dimensjonert. Justerte tomtegrenser, tomt B6: Etter at saken var forberedt til planutvalgets møte 1.juli, mottok kommunen melding om at forslagsstiller ønsker en mindre justering av tomtegrensene for tomt B6. Justerte grenser for tomt B6 lå ikke inne i det planforslaget utvalg for plansaker vedtok å legge ut til offentlig ettersyn. I oversendelsesbrevet til høringspartene, datert 17.08.10, er imidlertid forholdet gjort rede for, med tanke på at justerte tomtegrenser kan vurderes tatt inn ved 2.gangsbehandlingen. Dette var ansett for å være en bedre framgangsmåte enn å få en dispensasjonssak til behandling parallelt med at kommunen behandler planforslaget. Kommunen har ikke mottatt noen merknader om endrede tomtegrenser for tomt B6. Nye og omsøkte tomtegrenser innarbeides derfor i planen. Innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12 vedtar utvalg for plansaker i Røros kommune reguleringsplan for Tyvollen Hyttegrend, gnr.3, bnr.2 i Rugldalen, datert 27.05.2010, revidert juli 2010. Følgende endringer innarbeides i planen før den legges fra for kommunestyret til endelig behandling: Tomt D4 fjernes fra oppramsingen av tomter der oppstuggu tillates, reguleringsbestemmelse nr.1.3, siste setning. Reguleringsplankartet påføres byggegrense, 30 meter fra midtlinje Fv.30. Det legges til grunn justerte tomtegrenser for tomt B6 som omsøkt.
Side 6 av 6 Behandling i Utvalg for plansaker 23.02.2011: Innstillingen enstemmig vedtatt. Vedtak i Utvalg for plansaker 23.02.2011: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12 vedtar utvalg for plansaker i Røros kommune reguleringsplan for Tyvollen Hyttegrend, gnr.3, bnr.2 i Rugldalen, datert 27.05.2010, revidert juli 2010. Følgende endringer innarbeides i planen før den legges fra for kommunestyret til endelig behandling: Tomt D4 fjernes fra oppramsingen av tomter der oppstuggu tillates, reguleringsbestemmelse nr.1.3, siste setning. Reguleringsplankartet påføres byggegrense, 30 meter fra midtlinje Fv.30. Det legges til grunn justerte tomtegrenser for tomt B6 som omsøkt. SAKSUTREDNINGEN FORTSETTER: Vedlagte plandokumenter (vedlegg nr.1) er revidert i henhold til vedtak i utvalg for plansaker 23.02.2011. Dersom kommunestyret ikke er enig i framlagte planforslag, må forslaget sendes tilbake til utvalget for ny behandling med retningslinjer for videre arbeid med planen, jfr. plan- og bygningslovens 12-12. Etter eventuelt kommunestyrevedtak påføres plandokumentene revisjonsdatoer, riktig dato for 2.gangsbehandling, dato for kommunestyrevedtak, påskrift fra ordfører, samt oversendes til arkivering på forskriftsmessig måte. Innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12 vedtar kommunestyret i Røros kommune reguleringsplan for Tyvollen Hyttegrend, gnr.3, bnr.2 i Rugldalen, datert 27.05.2010, revidert 01.11.2011. Behandling i Kommunestyret 31.03.2011: Forslag til innstilling enstemmig vedtatt. Vedtak i Kommunestyret 31.03.2011: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12 vedtar kommunestyret i Røros kommune reguleringsplan for Tyvollen Hyttegrend, gnr.3, bnr.2 i Rugldalen, datert 27.05.2010, revidert 01.11.2011.