DETALJREGULERING RUSTEHEI Froland kommune FORSLAG TIL PLANPROGRAM Forslagstiller: Ivan Strandli Utgave 1: 8. Mai 2012
Innhold 1. FORKLARING... 3 Planprogram... 3 Planbeskrivelse og konsekvensutredning... 3 Områderegulering/detaljregulering... 3 2. INNLEDNING... 4 3. PLANFORUTSETNINGER... 5 4. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET/planens avgrensing... 6 5. PLANSTATUS... 7 Kommuneplanens arealdel:... 7 Reguleringsplaner:... 7 6. PROBLEMSTILLINGER OG UTREDNINGSBEHOV... 8 Utnyttelse av området/estetikk... 8 Trafikkforhold/trafikksikkerhet... 8 Barn og unges oppvekstvilkår... 8 Ros-analyse... 8 Arkitektur og estetikk... 8 Jordvern... 8 Naturmangfold, naturlandskap... 9 Kulturminner... 10 Fareområder... 10 7. PLANPROSESS OG GJENNOMFØRING... 11 Behandling av planprogram og oppstartsmelding... 11 Detaljregulering... 11 Organisering og medvirkning... 11 Planprogram... 11 8. VEDLEGG... 11 2
1. INNLEDNING Planprogram I flg. plan- og bygningslovens 4-1 skal det for alle regionale planer, kommuneplaner og reguleringsplaner som kan ha vesentlige virkninger for miljø og samfunn, utarbeides et planprogram som grunnlag for planarbeidet. Planprogrammet skal gjøre rede for formålet med planen, planprosessen med frister og deltakere, opplegget for medvirkning spesielt i forhold til grupper som antas å bli særlig berørt, hvilke alternativer som vil bli vurdert og behovet for utredninger. Forslag til planprogram sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn samtidig med varsling av planoppstart. Forslag til planprogram skal ligge ute til offentlig ettersyn i minst 6 uker, og deretter fastsettes av planmyndigheten. Dersom berørte regionale og statlige myndigheter vurderer at planen kan komme i konflikt med nasjonale eller viktige regionale hensyn, skal dette framgå av uttalelsen til forslag til planprogram. Planbeskrivelse og konsekvensutredning I flg. plan- og bygningslovens 4-2 skal alle forslag til reguleringsplaner ved offentlig ettersyn ha en planbeskrivelse som beskriver planens formål, hovedinnhold og virkninger, samt planens forhold til rammer og retningslinjer som gjelder for området. For reguleringsplaner som kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn, skal planbeskrivelsen gi en særskilt vurdering og beskrivelse konsekvensutredning av planens virkninger. Regulering av områder med formål som avviker fra kommuneplan eller områderegulering skal behandles etter 4 i Forskrift om konsekvensutredninger. 4 angir hvilke kriterier som skal legges til grunn i vurderingen av om konsekvensutredning skal gjennomføres. Ansvarlig myndighet skal før varsel og kunngjøring om oppstart av planarbeidet ta stilling til om en reguleringsplan eller et tiltakfaller inn under kriteriene i 4. Områderegulering/detaljregulering Områderegulering utarbeides kommunen evt. av private etter særskilt avtale med kommunen. Områderegulering brukes når det er et krav i kommuneplanens arealdel eller det er behov for å gi mer detaljerte områdevise avklaringer av arealbruken. Detaljregulering kan utarbeides og fremmes både av kommunen og av private. Detaljregulering brukes i hovedsak for å forberede utbyggingsprosjekter og skal innholdsmessig følge opp hovedtrekk og rammer i kommuneplanens arealdel. Ved vesentlige avvik gjelder kravene i plan- og bygningslovens 4-2. Private detaljreguleringer gir hjemmel for tiltak i 5 år fra vedtak i bystyret. Byggetillatelse for tiltak som er omsøkt før fristen gjelder i ytterligere 3 år. 3
2. BAKGRUNN Gnr/Bnr 20/32 ligger nært Froland verk. Eiendommen er på ca100 daa. I Formannskapsmøte den 29.11.2011 er utbygger gitt dispensasjon ihht pbl. 19-2 til oppføring av enebolig med garasje på eiendommen. En forutsetning for Formannskapets dispensasjonen er at dispensasjonen er begrenset til omsøkte bolig og garasje. Froland kommune har i sin kommuneplan lagt opp til en befolkningsvekst på 1% pr år. I kommuneplanen er det et uttalt ønske om at der er flere tilbydere av tomter. Det er også omtalt ønske om fortetting ønske om nye boligområdet i området Froland verk. Utbygger ønsker å etablere inntil 8 eneboliger med store tomter i tillegg til sin egen bolig. Detaljregulering med bestemmelser vil vise dette. 4
3. PLANFORUTSETNINGER Det er avholdt oppstartsmøte med Froland kommune 27.mars 2012. Det ble i oppstartsmøte forslått å regulere inn omsøkte bolig med garasje i denne planen. Kommunens representant anså planen til å komme inn under plan- og bygningslovens 4-1, og satte derfor krav om planprogram og konsekvensutredning. Tilkobling til kommunens VA anlegg omtales i planbeskrivelse. Avstand fra veg til bebyggelse. Veilovens 29 gjelder også for kommunal veg. Der vegen er definert som kommunal adkomstveg er praksisen 4 meter. Det ligger ute massiv adresseforslag for Froland. Det vil p.g.a. planens størrelse (9-10 boliger) ikke være aktuelt med egen adresse, men vil få tildelt husnummer. Det er utført befaringer med Agder Energi Nett. Det er sett på muligheten for å legge eksisterende luftkabel i bakken. Dette vil eventuelt bli innarbeidet i planforslaget. 5
4. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET/planens avgrensing Planområdet ligger sørvest for Froland verk langs kommunal veg til Augland. Planområdet på Rustehei er på ca 100daa og strekker seg fra Rustenberg og opp langs kommunal veg til Augland. Planområdet ligger høyt med fritt utsyn over Trevann og er primært kupert skogsareal med blandingsskog som kun er egnet for produksjon av ved. Det er ikke turstier over området. Det vil bli lagt vekt på i reguleringsplan at tiltaket ikke stenger for adkomst eller rasjonell drift av innenforliggende skogsområder. Planområdet er ubebygd men ligger i tilknytning til eksisterende spredt bebyggelse langs Trevann og mot Froland verk. Det kan forekomme mindre justeringer av planens begrensning fra forslag om planprogram til detaljregulering. 6
5. PLANSTATUS Kommuneplanens arealdel: Planområde I gjeldende kommuneplan for 2010-2022, vedtatt av kommunestyret 01.09.2011 er arealet for planområdet satt til LNF (Landbruks- natur og friluftsområder) Reguleringsplaner: Det er ikke vedtatt reguleringsplan for området, men gjeldende reguleringsplan for Froland Verk, 20.12.1983 ligger nært opptil planområdet Planområde. 7
6. PROBLEMSTILLINGER OG UTREDNINGSBEHOV Følgende temaer er vurdert i forhold til behov for konsekvensutredning. Utnyttelse av området/estetikk Planforslaget vil legge opp til en utnyttelse av området med ytterligere 8 eneboliger. Området ligger i utkanten av eksiterende spredt bebyggelse på Froland verk. Det legges opp til store tomter for å gi følelsen av spredt bebyggelse med friområder. Landskap og estetikk vil også bli omtalt i planforslaget. Trafikkforhold/trafikksikkerhet Området har adkomst fra Fv42 og ca 900 m inn på kommunal veg til Augland. I prosessen vil det bli tatt stilling til hvilke eventuelle tiltak som bør innarbeides reguleringsplanen. Barn og unges oppvekstvilkår Konsekvenser for barn og unge skal vurderes i alle plan- og byggesaker. Detaljreguleringen vil legge til rette for gode lekearealer innenfor planområdet. Nærheten til skoler, idrettsanlegg og naturområder med bade- og fiksemuligheter og båtliv i området medfører at barn og unge har gode oppvekstvilkår. Lekearealer vil bli innarbeidet i planforslaget og muligheter og tilbud for barn og unge dokumentert i planbeskrivelsen. Ros-analyse Froland kommunes standard for Risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS) vil bli utarbeidet og vedlagt planforslaget. Arkitektur og estetikk Planforslaget vil inneholde rammer og retningslinjer for arkitektur og estetikk, enten som anbefalinger i planbeskrivelsen eller som krav i bestemmelsene. Det vil bli lagt vekt på helhetlige løsninger som gir best mulig tilpasninger til terreng og omgivelser. Jordvern Det er ikke registreringer av dyrkbar mark innenfor planområdet. 8
Naturmangfold, naturlandskap I følge Artsdatabanken og Direktoratet for naturforvaltningen sin kart-tjenester og registreringer finnes det ingen registreringer av sjeldne plante- dyrearter (rødlistearter)innenfor planområdet. Planområde Det er ikke registrert vernede eller prioriterte naturverdier innefor planområdet. Det er heller ikke registret nasjonalt eller regionalt viktige naturlandskap Planområde 9
Kulturminner Det er ikke registrert arkeologiske kulturminner innenfor planområdet i henhold til Miljøstatus sin karttjeneste. Planområde Fylkesmannens landbruksavdeling har i sin uttalelse til dispensasjonssøknad for oppføring av enebolig på Gnr 20 Bnr 32 har vurdert tiltaket til ikke å være i strid mot nasjonale retningslinjer for jordvern, eller gi økte, vesentlige negative konsekvenser for landbruket i området. Miljøvernavdelingen har også vurdert tiltaket til ikke å være i strid med nasjonale og/eller regionale miljøverninteresser som miljøvernavdelingen er satt å ivareta. Fareområder Kommuneplanens arealdel viser at det ikke er registrert fareområder innenfor planområdet. Planområde 10
7. PLANPROSESS OG GJENNOMFØRING Behandling av planprogram og oppstartsmelding Planprogram og melding utarbeidet 8.5.12 utg.1 Melding/forslag til planprogram utlagt til offentlig ettersyn: 9.5.12 20.6.12 utg.1 Planprogram revidert etter offentlig ettersyn: Planprogram behandlet i Froland kommune Detaljregulering Planen vil bli fremstilt og fremmet som detaljregulering etter plan og bygningslovens 12-3. Private detaljreguleringer gir direkte hjemmel for gjennomføring av tiltak etter planen i 5 år fra vedtak fattes. Det kan søkes om forlengelse av fristen med 2 år av gangen. Organisering og medvirkning Detaljregulering skal uføres av Strandli Eiendom As for tiltakshaver. Tilakshaver/forslagstiller er ansvarlig for organisering av og opplegg for medvirkning fram til planforslaget er behandlet av kommune. Det vil være direkte dialog med omkringliggende naboer underveis i planleggingen. Alle blir tilskrevet i høringsperioden. Kontakt med berørte fagmyndigheter gjennomføres etter behov. Planprogram Forslag til planprogram skal i følge plan- og bygningsloven ligge ute til offentlig ettersyn i minst 6 uker. Merknader til planprogrammet gjennomgås og kommenteres av forslagstiller før det sendes kommunen. Kommunen kan gjøre endringer før det fattes et endelig vedtak. Vedtatt planprogram legges til grunn for de utredninger som skal utføres som en del av planarbeidet og for opplegg for informasjon og medvirkning 8. VEDLEGG Vedlegg - Oversiktskart 11