Kvinesdal kommune Reguleringsplan for Faret (PlanId 10371990005) - Reguleringsendring, 1. gangs behandling Ordningsverdi: Saksmappe: Løpenr.: Saksbehandler: 10371990005 2014/1121 14201/2014 Nina Nissestad Saksnr: Utvalg: Dato: 88/14 Forvaltningsutvalget 25.09.2014 Rådmannens forslag til vedtak: Forvaltingsutvalget vedtar med hjemmel i PBL 12-11, jfr. 12-9 og 12-10, at reguleringsendring for reguleringsplan for Faret vedtatt 03.10.1990 (PlanId 10371990005) sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Reguleringsendringen omfatter endring av 3 «Byggeområde: Boliger, åpen bebyggelse», bok. e) i bestemmelsene. Det foreslås følgende endring: «For tomtene skal ikke utnyttelsesgraden overstige 30 %-BYA.». Reguleringsplankartet endres ikke. Behandling i Forvaltningsutvalget - 25.09.2014 Kvinesdal Ap fremmet følgende forslag til endring av avsnitt 2: Reguleringsendringen omfatter endring av 3 «Byggeområde: Boliger, åpen bebyggelse», bokstav e) og f) i bestemmelsene. Det foreslås følgende endring: Bokstav e) «For tomtene skal ikke utnyttelsesgraden overstige 30%-BYA». Bokstav f) «Det skal opparbeides 2 biloppstillingsplasser pr boenhet». Rådmannens forslag til vedtak med Kvinesdal Aps tilleggsforslag ble enstemmig vedtatt. Forvaltningsutvalgets vedtak Forvaltingsutvalget vedtar med hjemmel i PBL 12-11, jfr. 12-9 og 12-10, at reguleringsendring for reguleringsplan for Faret vedtatt 03.10.1990 (PlanId 10371990005) sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Reguleringsendringen omfatter endring av 3 «Byggeområde: Boliger, åpen bebyggelse», bokstav e) og f) i bestemmelsene. Det foreslås følgende endring: Bokstav e) «For tomtene skal ikke utnyttelsesgraden overstige 30%-BYA». Bokstav f) «Det skal opparbeides 2 biloppstillingsplasser pr boenhet». Reguleringsplankartet endres ikke.
Problemstillinga i få ord: Ing. Tor Egil Rossevatn har på vegne av Svend Marius Egenes fremmet forslag om reguleringsendring av reguleringsplan for Faret vedtatt 03.10.1990. Reguleringsendringen knytter seg kun til 3, bok. e) i bestemmelsene som omhandler utnyttelsesgraden for boliger, åpen bebyggelse. Utnyttelsesgraden ønsket endret til 30 % BYA. Reguleringsplankartet endres ikke. Saksopplysninger: Historikk Svend Marius Egnes søkt i april 2013 om dispensasjon fra 3, bok. e) i bestemmelsene til reguleringsplan for Faret knyttet til utnyttelsesgrad. Forvaltningsutvalget innvilget i møte den 06.06.2013 dispensasjon som omsøkt. Dispensasjonsvedtaket ble påklaget. I januar 2014 opphevet Fylkesmannen i Vest-Agder vedtaket og returnerte saken for ny behandling. Kommunen gav i samtaler med Egenes uttrykk for at søknad om endring av utnyttelsesgrad egnet seg bedre som mindre endring fra reguleringsplanen enn som dispensasjon. På denne bakgrunnen ble det fremmet anmodning om mindre endring. Kommunen hadde på forhånd gjort oppmerksom på at endring av utnyttelsesgrad som mindre endring forutsatt at det ikke forelå protester fra offentlige instanser eller grunneiere i det berørte området. Det innkom protest på anmodning om mindre endring. Ønsket om endring av utnyttelsesgrad er nå fremmet som forslag om reguleringsendring. Reguleringsplan for Faret Reguleringsplanen ble vedtatt 03.10.1990. Områderegulering for Liknes, vedtatt juni 2013, opphever i all hovedsak reguleringsplanen for Faret. Planen omfatter i dag boligbebyggelsen på vestsiden av Farevegen (angitt som område A i planen), areal avsatt til forretninger/boliger (angitt som område D i planen) og vegareal, herunder deler av Fv. 465. Utsnitt fra reguleringsplanen for Faret.
Forslag til endring av utnyttelsesgraden vil omfatte boliger i område A i planen, felt F1a. Forslag til reguleringsendring I planens bestemmelse 3, bok. e) «Boligområde: boliger, åpen bebyggelse» heter det: «Tomteutnyttelsen skal ikke overstige 0,3.». Forslag til endring av 3, bok. e): «For tomtene skal ikke utnyttelsesgraden overstige 30 % BYA.». Utnyttelsesgraden angitt i 3, bok. e) i bestemmelsene er regulert av byggeforskrift 1987 og angir bruksareal (BRA) i prosent (0,3). Her er tomteutnyttelse angitt som
tillatt bruksareal i prosent av tomtas areal. Det foreligger nærmere regler for beregningsmåten i byggeforskrift av 1987. Forslag til endring innebærer at utnyttelsesgraden settes til 30 % BYA. Beregningsmåten er regulert av TEK10. %-BYA angir forholdet mellom bebygd areal og tomtearealet. Bebygd areal (BYA) for en tomt er summen av bebygd areal for alle bygninger, bygningsdeler og konstruksjoner over bakken, åpent overbygd areal og nødvendig areal for biloppstillingsplasser på tomta. Illustrasjon av BYA. Utdrag fra Veileder «Grad av utnytting», H-2300 B: Planbeskrivelse Det er utarbeidet planbeskrivelse der innkomne merknader til varsel om planoppstart er gjengitt og kommentert. For en nærmere utdyping av planbeskrivelsen se vedlegg. ROS-analyse for boligområde angitt som A i reguleringsplanen Det er utarbeidet en forenklet ROS-analyse for boligområde angitt som område A i reguleringsplanen for Faret. Analysen avdekker ingen risikoforhold som krever oppfølging. ROS-analysen følger vedlagt.
Rådmannens vurdering: Naturmangfold Kommunen skal som planmyndighet påse at det foretas en vurdering av hvorvidt Naturmangfoldloven kapittel II om naturmangfold berøres i enhver plansak. Da planen er vedtatt i 1990 har den ikke vært gjenstand for vurdering av prinsippene etter Naturmangfoldloven. Det aktuelle området er i dag et etablert boligområde og berører ikke naturmangfold. Ingen registeringer i Naturbasen. Konsekvenser for barn og unge Forslag til reguleringsendring vurderes ikke å påvirke barn- og unges interesser negativt. Barn og unge vil som i dag måtte benytte etablerte lekearealer i nærområdet. Antall nye boliger utover det som følger av reguleringsplanen påregnes ikke. Slik sett burde det ikke være behov for nye/utvidede lekeareal. Trafikksikkerhet Endring av utnyttelsesgrad vil ikke endre trafikkbilde i Farevegen. Tilgjengelighet for alle Boligfeltet er i stor grad utbygd og der struktur i området er etablert. Når det gjelder krav til tilgjengelighet i boliger er dette regulert av TEK10. Klima og miljø Endring av utnyttelsesgraden forventes ikke å ha noen direkte betydning for klima og miljø. ROS-analyse Det er en forenklet ROS-analyse som er utarbeidet og som er ment å fange opp evt. farer innenfor området angitt som område A i planen. Analysen avdekker ingen farer. Når det gjelder radon i grunnen angis dette som ikke kjent. Det foreligger begrensede kartlegginger av radon i grunnen i Kvinesdal kommune. Ved all ny bebyggelse skal det i henhold til TEK10 innarbeides radonsperre. Kommentarer til innkomne merknader Forslagsstiller har mottatt 4 merknader til varselet om planoppstart der disse er gjengitt og kommentert i planbeskrivelsen. Disse er i sin helhet vedlagt. Rådmannen finner å ville gå nærmere inn på enkelte av merknadene. Fylkesmannen i Vest-Agder, brev datert 03.07.2014, og Statens vegvesen Region sør, brev datert 07.07.2014 Fylkesmannen og vegvesenet tar til orde for at hele planen bør revideres, dvs også plankartet. Nå er det imidlertid slik at reguleringsplanen for Faret i all hovedsak er erstattet av områderegulering for Liknes. Kommunen ser derfor ikke behovet for at det utarbeides nytt reguleringsplankart. Sigmund Røynestad på vegen av grunneier Anna Kleven, brev datert 16.07.2014 Røynestad anfører at endring av utnyttelsesgraden til 30 %-BYA vil føre til betydelig verdiforringelse av eiendommen og redusert bokvalitet. Det tas til orde for at det ved fradeling av Egelands tomt i sin tid burde det blitt varslet at det forelå planer om å søke om økt utnyttelsesgrad.
Rådmannen har problemer med å se at endring av utnyttelsesgrad til 30 %-BYA skal bidra til verdiforringelse av vedkommendes eiendom. Prosent bebygd areal er særlig hensiktsmessig å benytte der det ønskes samsvar mellom bebyggelsens volum og tomtestørrelse. Beregningsmåten er egnet til å ivareta karakteren av et strøk og sikrer et ubebygd areal på tomta. Fastholdes utnyttelsesgraden til 30 % BRA vil utearealet rundt bebyggelsen blir mindre. Rådmannen kan ikke se at det skulle være positivt for omkringliggende tomter. Etter rådmannens vurdering vil endring av utnyttelsesgraden til 30 %-BYA ikke bryte med intensjonen i reguleringsplanen for Faret. Antall etasjer, høyder og takvinkler endres ikke. Boligfeltets struktur opprettholdes og planen begrenser antall boliger som kan oppføres innenfor feltet. Det anføres at bokvaliteten vil forringes. Bokvalitet er en subjektiv opplevelse og kommunen må ta til etterretning at dette er grunneiers vurdering. Utnyttelsesgrad er ikke et tema ved fradeling. Konklusjon Rådmannen vil tilrå at forslag til reguleringsendring for reguleringsplan for Faret, vedtatt 03.10.1990, legges ut til offentlig ettersyn. Etter rådmannens vurdering vil endring av utnyttelsesgrad til 30 %-BYA ikke endre boligfeltets struktur. 6722: Vurdert i saksframstillingen: Ikke relevant: Økonomi Levekår og likestilling Klima/miljø Barn og unges oppvekstvilkår Trafikksikkerhet