Fylkesmannen i Nordland 9,011 1Gt - 30( Saksbehandler, innvalgstelefon og e-post: Vår dato Vår referanse Vår arkivkode Egil Johansen, 75 53 16 19 20.06.2012 2012/2350 423.1 fmnoejo@fylkesmannen.no Deres dato Deres referanse Bodø kommune Postboks 319 8001 Bodø Klagebehandling Detaljregulering og rammetillatelse for kontor- og forretningsbygg i kvartal 25 felt 8, Professor Schyttes gate 4 - Bodø kommune Vi viser til kommunens oversendelser av 2. mars og 20. mars 2012. Fylkesmannenstadfesterkommunensvedtakom Detaljreguleringav kvartal25 felt B8 og vedtakom Rammetillatelsefor ProfessorSchyttesgt.4. EtterFylkesmannensvurderingbyggervedtakenepå en korrektbehandlingi samsvar med plan-og bygningsloven.fylkesmannenmeneri likhetmed Bodøkommuneat vinduerkan settesinn i sør-og vestfasaderdersomdet kan dokumenteresat kravene til ytelseri forskrifteneer oppfylt.fylkesmannenber kommunenvurdereinnsigelser knyttettil ulemperfor naboeiendommenved utgravingav byggetomtapå nytt. Bakgrunnfor klagen Fylkesmannen har mottatt to klagesaker som gjelder oppføring av nybygg i kvartal 25 felt B8. Oversendelse av 2. mars 2012 gjelder klage på detaljregulering og oversendelse av 20. mars 2012 gjelder klage på rammetillatelse. Idet begge klagesakene gjelder samme forhold dvs. samme klager og samme klagegrunner bare med den forskjell at det gjelder to forskjellige saksbehandlingstrinn relatert til utbygging, velger Fylkesmannen å behandle sakene under ett. For ordens skyld viser vi i denne forbindelse til at Plan- og bygningsloven (pb1.) i 12-15 også åpner for at private forslag om regulering og søknad om byggetillatelse kan behandles felles. Planarbeidet for kvartal 25 felt 8 startet 19. mai 2011. Det ble holdt orienteringsmøte 25. mai 2011. Planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn i perioden 16. juli - 29. august 2011. Den 17. august 2011 ble nabovarsel utsendt. Statens hus Kommunalavdelinga E-post Moloveien 10, 8002 Boda fmnopost@fylkesmannen.no Telefon: 75 53 15 00 Telefon: 75 53 15 00 Internett Telefaks: 75 52 09 77 Telefaks: 75 53 15 83 www.fylkesmannen.no/nordland Side545
Side 2 av 7 I brev av 23. august 2011 til Bodø kommune og til Boarch arkitekter protesterte nabo Geir Bjarne Hansen mot nabovarsel for utbygging av eiendommen. I brevet het det: "Undertegnede står som eier av følgende eiendommer i berørte kvartal: Dronningens gate 14-16 Dronningens gate 12 Sandgata 7 Kongens gate 7 Utfra plan og fasadetegninger vedlagt mottatte nabovarsel, fremgår det at man planlegger å etablere vinduer ifasade mot syd og vest i planlagte nybygg. Som nabo forutsetter jeg at ovennevnte vegger oppføres som brannvegger, veggene er plassert i nabogrense. da disse De foreslåtte vinduer ifasade mot vest vil i vesentlig grad sette begrensning for mulig fremtidig utnyttelse av mine eiendommer i kvartalet. Vinduene forutsettes fjernet." Boarch arkitekter AS fremmet den 7. september 2011 rammesøknad Schyttesgt. 4, kvartal 25. for Professor Til naboprotestene om vinduer i syd- og vestfasader uttalte søker den 14. desember 2011 at vinduer i 5. og 6. etasje ligger over regulerte gesimshøyder på naboeiendommer. Videre at vinduene vil bli utført med brannklasse etter behov som vil bli fastsatt av brannkonsulent under detaljprosjekteringen. I kommunens saksfremlegg i forbindelse med offentlig ettersyn og ved sluttbehandling av planen heter det om fasadene mot sør. "Mot nabobebyggelse i sør vil det bli en stor vindusfri veggfiate inntil denne eiendommen eventuelt bygges ut slik gjeldende plan gir anledning til. Virkningen av denne ble spesielt tatt opp i oppstartmøtet. For å dempe virkningen stilles det i planbestemmelsenes 2.2 krav om en arkitektonisk bearbeiding av denne fasaden." Detaljregulering av kvartal 25 felt B8 ble vedtatt av Bodø bystyre i sak PS11/142 den 27. oktober 2011. I brev av 16. desember 2011 ble reguleringsvedtaket klagen heter det: påklaget av Geir Bjarne Hansen. I "Undertegnede oversendte merknad til nabovarsel for eiendommen Prof Schyttersgate 4 (Central Hotell tomten) den 23.08.2011 (vedlagt). Merknaden ble stilet til Bodø kommune byplankontoret. Samtidig ble naboprotest levert Boarch AS. I ettertid er ikke undertegnede orientert om utfallet av min protest. I notat fra sluttbehandling av forslag til detaljreguleringsplan for Kvartal 25 kan ikke undertegnede se at oversendte merknad er behandlet av hverken Boarch AS eller Bodø kommune. Som nevnt i mitt skriv av 23.08.2011 forutsetter jeg at vegger, som i ettertid blir oppført i nabogrense mot min eiendom, utføres som brannvegger. Side546
Side 3 av 7 De foreslåtte vinduer ifasade mot vest vil i vesentlig grad sette begrensninger for mulig fremtidig utnyttelse av mine eiendommer i kvartalet." Bodø Bystyre behandlet klagen på reguleringsplanen i møte den 9. februar 2012 som sak PS 12/7. I vedtaket heter det: "Bystyret finner ikke grunn til å ta til følge klage fra Geir Bjarne Hansen på bystyrets vedtak 27.10.2011, sak 11/142, detaljregulering for kvartal 25 felt B8. Klagen gis heller ikke utsettende virkning for byggetiltaket. Tvisten om vindusløsning i 5. og 6. etasje blir ivaretatt i byggesaken." I vedtak 21. desember 2011 ble rammetillatelse innvilget av Bodø kommune. Rammetillatelsen ble påklaget av adv. Finn 0. Smith på vegne av Geir Bjarne Hansen i brev av 18. januar 2012. Det vises til at det i saksfremlegg i reguleringssaken er forutsatt at veggflaten mot sør skal være vindusfri. I uttalelse av 23. august 2011 protesterte Geir Bjarne Hansen mot at det i plan- og fasadetegninger var lagt inn vinduer i vest- og sørfasade. Vinduer vil sette begrensninger for fremtidig utnyttelse av naboeiendommene. Protesten er ikke inntatt i forbindelse med sluttbehandlingen av detaljreguleringen. Dette er påpekt i klagen fra Geir Bjarne Hansen av 16. desember 2012. Det nye bygget er planlagt helt inn til tomtegrensen til Dronningens gate 14-16. De aktuelle eiendommene er avsatt til kontor, forretninger og boligformål og benyttes i dag til dette formålet. Det er vinduer inn mot bakgård. Det er konkrete planer for utvikling av eiendommen. Kommunen synes ikke på noe tidspunkt å ha inntatt noen holdning til de innsigelser som fremkommer. Det synes videre som om man fra kommunens side legger til grunn at det er tillatt å ha vinduer i brannvegg. Dette er ikke i tråd med de krav som stilles i teknisk forskrift 29-4 og 11-6. I henhold til veiledningen til 11-6 skal det ikke være vinduer i brannvegg. Det protesteres mot at det kan anlegges vinduer i brannvegg. Boarch arkitekter har vist til at 5 og 6 etasje ligger høyere enn gjeldende reguleringsbestemmelser for Dronningens Gate 14-16. Dette er ikke relevant all den tid det er grunn til å anta at reguleringshøyde for resterende del av kvartalet vil kunne endre seg i tråd med byutvikling for øvrig og også øvrige kvartaler. Reguleringsplanen har en kortvarig levetid og det fremstår ikke som unaturlig at det vil bli gitt tillatelse til å heve byggehøydene i forbindelse med reguleringsforslag for utvikling av eiendommene tilhørende Geir Bjarne Hansen. Vindu i brannveggen innebærer derfor en betydelig inngripen i klientens eiendomsrett, og kan medføre et fremtidig erstatningsansvar for kommunen. Å anlegge vinduer i brannvegg er ulovlig og det forutsettes at det fattes vedtak om at byggets 5. og 6. etasje ikke kan ha vinduer. I brev av 23. februar 2012 tar BKS Eiendomsinvest opp at utbyggingen med utgraving helt i nabogrensen medfører fare for utrasing/setningsskader for bebyggelsen på naboeiendommene. Kommunen bes om å stanse utbyggingen og se nærmere på dette. Klagen på rammetillatelsen ble behandlet av bygningssjefen den 20. mars 2012. Klagen ble ikke tatt til følge og saken ble oversendt Fylkesmannen for klagebehandling. I forbindelse med klagebehandlingen har kommunen uttalt at henvendelsen fra BKS Eiendomsinvest anses som et privat anliggende mellom partene. Side547
Side 4 av 7 Fylkesmannens lovforståelse, vurdering og forståelse av faktum i saken Fylkesmannens avgjørelse bygger på de opplysninger som er framkommet i det skriftlige materialet som er oversendt fra kommunen, så vel kommunens egne opplysninger som de opplysninger klager har framlagt. Fylkesmannen kan prøve alle sider av saken og herunder ta hensyn til nye omstendigheter. Vi skal vurdere de synspunkter som klageren legger fram, og vi kan også ta opp forhold som ikke er berørt i klagen. Vi skal legge vekt på hensynet til det kommunale selvstyre ved prøving av det frie skjønn, jf. forvaltningslovens 34 annet ledd. Fylkesmannens vurdering I følge plan- og bygningsloven (pb1) 12-12 tredje ledd kan kommunestyrets vedtak om reguleringsplan påklages, jf. 1-9. Pb1. 1-9 gjelder også for klager på byggetillatelser. Miljøverndepartementet og Kommunal- og regionaldepartementet har delegert myndigheten til å behandle slike klager til Fylkesmannen. Når det gjelder reguleringsvedtakets innhold og klagernes synspunkter på dette skal det først bemerkes at kommunestyret selv, i henhold til plan- og bygningsloven 3-3, har ledelsen av den kommunale planleggingen. Kommunestyret tar standpunkt til arealdisponeringen innen kommunen, og må ved utøvelse av denne myndigheten ha et forholdsvis vidt rom for valg av løsninger. Generelt må det sies at ingen er beskyttet mot at områder reguleres eller omreguleres. En regulering kan da lett føre til at private interesser må vike til fordel for allmenne eller offentlige interesser. Bestemmelser i detal.re ulerin s lan for Kvartal 25 felt B8 Detaljreguleringsplan for del av kvartal 25 felt B8, Bodø sentrum, vedtatt 27. oktober 2011 bygger på Reguleringsplan for Nerbyen - Kvartalene 21, 22, 24 og 25, vedtatt 10. desember 2009. Omsøkte tomt er lagt ut til forretning/kontor i detaljreguleringen. Detaljreguleringsplan for Kvartal 25 felt B8 er knyttet til et konkret utbyggingsprosjekt. I forbindelse med offentlig ettersyn var det vedlagt fasadeskisser som viste planlagt oppført bygning, herunder vinduer i fasaden/brannvegg mot sør og vest. I planbestemmelsene pkt. 2.2 er fasaden mot sør omtalt slik at det forutsettes at: "Fasaden mot sør bearbeides arkitektonisk for å dempe virkningen av den store lukkede veggflaten." Det er videre i saksfremlegget til reguleringssaken uttalt at " Mot nabobebyggelse i sør vil det bli en stor vindusfri flate inntil denne eiendommen eventuelt bygges ut slik gjeldende plan gir anledning til". Fylkesmannen legger i likhet med kommunen til grunn at detaljreguleringsplanen ikke spesifikt tar stilling til om det skal tillates vinduer i sør- og vestfasader. Reguleringsplanen er dermed ikke til hinder for at vinduer kan settes inn i fasadene mot sør og vest. B eh der kvartal 25 Når det gjelder klagers anførsler om at vinduene kan være til hinder for en eventuell fremtidig utnyttelse av naboeiendommene mener Fylkesmannen at det må være riktig å ta utgangspunkt i regulerte byggehøyder. Side548
Side 5 av 7 I forbindelse med vedtakelse av Reguleringsplan for Nerbyen, vurderte kommunen byggehøydene i kvartal 25. I samme sak ble også innspill fra Geir Bjarne Hansen m/fl. om byggehøyder i kvartalet vurdert. Det het da i kommunens vurdering om "Bygghøyder i en del områder: Geir Bjarne Hansen (uttalelse 6) har på vegne av grunneierne i Dronningens gate 12, 14-16 og Sandgata 7 ifelt B4 i kvartal 25 krevd at dette får samme byggehøyde som B8, dvs, anledning til 2 tilbaketrukne etasjer i tillegg til angitt byggehøyde. Bvplankontorets vurdering: Høydebegrensingen gir mulighet for 4 forretnings- /kontoretasjer. Dette er i tråd med Nerbven for øvrig. At det ikke tillates tilbaketrukne etasjer er et bevisst grep for å slippe sol/lys til det indre og østlige del av kvartalet. Samme prinsippet er brukt i kvartal 24, vest for kvartal 25. Dette er illustrert i planbeskrivelsen (utsnitt vedlagt som trykt vedlegg). Tidligere regulering for kvartal 25 hadde lavere byggehøyde for dette området. Bård Knutsen (uttalelse 14), eier av Kongens gate 13/15 krever økt byggehøyde i B5 i kvartal 25, og mener overgangen til B8 er for ruvende. Byplankontorets vurdering: I forbindelse med første gangs høring og offentlig ettersyn hadde fylkeskommunen innsigelse til økt byggehøyde i område B5. Deres krav er etterkommet i det foreliggende planforslaget, hvor bebyggelsen er regulert med dagens gesimshøyde. Argumentasjonen var hensynet til den fredede domkirken. Dette kan ikke endres uten å utløse innsigelsen på nytt. Borealis arkitekter (uttalelse 8) har på vegne av grunneier merknad til byggehøyden i område B8 i kvartal 25, Central hotell tomta, som de ønsker hevet med en etasje. Byplankontorets vurdering : Gesimshøyden mot Dronningens gate er i overensstemmelse med den regulerte gesimshøyden i Nerbyen for øvrig, og det samme gjelder muligheten for to tilbaketrukne etasjer. I høringsforslaget for Nerbyen var byggehøyden en etasje høyere. I forbindelse med behandlingen av denne ble det gjort en ny vurdering av byggehøyden mot Dronningens gate sett iforhold til gaterom, lysforhold og redusert byggehøyde mot Kongens gate etter innsigelse fra fylkeskommunen. Byplankontoret står fast på de vurderingene som ble gjort. Merknaden har ikke ført til endring av planforslaget. Byplankontoret er for øvrig kjent med at det arbeides med et nytt byggeprosjekt på denne tomta, og har hatt møte med Arkitektstudio AS og aktuell utbygger, som planlegger innenfor de gitte rammene. I den forbindelse ble det tatt opp muligheten for å løse på kravet om at hvor det tillates to tilbaketrukne etasjer skal begge trekkes inn tilsvarende to etasjehøyder. Begrunnelsen er i stor grad å åpne for en noe friere modellering av bygget for å oppnå en bedre arkitektur. Byplankontoret finner at så lenge de overordnede hensyn ivaretas; høydevirkning, sol/skyggeforhold, kan mindre avvik og modellering av bygget aksepteres. Det vises til Arkitektstudios illustrasjoner for denne tomta som belyser dette. Disse vedlegges som trykt vedlegg. På bakgrunn av innspillet tas inn iforslaget til reguleringsbestemmelser en tilføyelse under 2.4 med følgende ordlyd: "For å oppnå en god arkitektonisk utforming kan det gjøres mindre avvik fra byggegrense for tilbaketrukne etasjer, forutsatt at hensyn til solforhold og høydevirkning iforhold til gate og nabobebyggelse ivaretas." Etter Fylkesmannens syn har kommunestyret relativt nylig, i reguleringsplan for Nerbyen, vurdert byggehøyder i hele kvartal 25 og store deler av sentrumsområdene i Bodø. Endelig reguleringsplan fastsetter etter pbl. 12-4 framtidige arealbruk og er bindende for nye tiltak innenfor planområdet. Fylkesmannen er derfor enig i at det er eksisterende Side549
Side 6 av 7 regulerte byggehøyder som legges til grunn videre planlegging og utbygging innenfor området. Fylkesmannen tar ved dette ikke stilling til om den utnytting som er gitt eierne av felt B8 kan gi grunnlag for erstatning for naboeiendommene jf. pb1. 15-3. Vinduer brannve Som det er vist til i klagen følger det av teknisk forskrift 11-6, 4 ledd at høye byggverk skal utføres slik at brann hindres gjennom et fullstendig brannforløp. Av veiledningen til bestemmelsen fremgår at det når avstanden er mindre enn 8 meter kreves brannvegg. Kravene til brannmotstand i brannveggen er avhengig av brannenergi og må beregnes ved detaljprosjektering jf. forskriftenes 11-6 Tabell 1. Ved brannteknisk prosjektering skal det dokumenteres at ytelsene for brannmotstand i brannveggen oppfylles enten ved at det legges til grunn preaksepterte løsninger eller ved analyse som viser at forskriftenes krav er oppfylt. Det fremgår av forskriftenes 11-6 ikke noe spesifikt krav om at brannvegg må føres opp uten vindu. Det heter imidlertid i veiledningen til kap. 11 i teknisk forskrift: "Brannvegg og seksjoneringsvegg Slike bygningsdeler må i tillegg til å oppfille kriteriene til bærende og skillende bygningsdeler, også kunne motstå en normert mekanisk belastning. Dette skal ivareta at brann- eller seksjoneringsveggen kan bli truffet av bygningsdeler som bryter sammen og faller ned. Prøvingsmetoden som legges til grunn for å dokumentere denne egenskapen går ut på at elementet blir truffet av en normert gjenstand etter at det har vært utsatt for brannpåvirkning i klassifiseringstiden. Mekanisk motstand, betegnet M, er evnen til å motstå dette. [Dersom ikke kriterier i den europeiske standarden legges til grunn for klassen M, må bygningsdel benevnt M oppføres i mur eller betong3" Fylkesmannen legger på bakgrunn av ovennevnte til grunn at forskriftene ikke er til hinder for at det kan benyttes vinduer i brannvegg så lenge det kan dokumenteres at kravene til ytelser i forskriftene er oppfylt. Dette må prosjekteres i forbindelse med igangsettingstillatelse. Ulem er/skader i forbindelse med b earbeid BKS Eiendomsinvest har i forbindelse med oppstart av byggearbeidene tatt opp spørsmål om ulemper i forbindelse med grunnarbeidene på byggetomta. Kommunen har ved klagebehandling sagt at dette er et privat anliggende. I pb1. 28-2 heter det: "Bygge- eller rivingsarbeid graving, sprenging eller ffiling kan ikke igangsettes uten at de ansvarlige på forhånd har trulkt nødvendige tiltak for å sikre mot at skade kan oppstå på person eller eiendom, og for å opprettholde den offentlige trajikk. Maskiner, stillaser og alt utstrr før byggearbeid skal være forsvarlig innrettet og vedlikeholdt, og driften skal være ordnet slik at jåre for liv og helse ikke oppstår. Kommunen kan gi de pålegg den finner påkrevd jår at disse bestemmelser blir holdt, herunder om grunnundersøkelser." Side550
Side 7 av 7 Bestemmelsen retter seg i utgangspunktet mot tiltakshaver, prosjekterende og utførende (jf. 23-5 og 23-6). Hva som er "nødvendige tiltak" vil i stor grad bero på et skjønn over hva som er rasjonelt og nødvendig for å ivareta lovens krav til sikkerhet. Etter andre ledd siste punktum kan kommunen gi nødvendige pålegg om tiltak ut fra en skjønnsrnessig vurdering av risikoen og faren for skade. Pålegg kan også gis etter at arbeidene er begynt. Fylkesmannen vil peke på at loven spesielt nevner grunnundersøkelser som det kan være aktuelt å gi pålegg om. Om kommunen skal gi pålegg vil bem på en skjønnsmessig vurdering. Det er ut fra det som er opplyst i kommunens vedtak uklart for Fylkesmannen om kommunen har vurdert klagen fra BKS Eiendomsinvest å falle utenfor loven som et rent privat anleggende, eller om kommunen ut fra en vurdering har kommet til ikke å ville pålegge tiltak som kan sikre nabogrunnen. Kommunens bes derfor om å vurdere dette på nytt, og underrette Fylkesmannen av behandlingen. om utfallet Vedtak Fylkesmannen stadfester kommunens vedtak: Detaljregulering av kvartal 25 felt B8, vedtatt av Bodø bystyre i sak PS11/142 den 27. oktober 2011. Videre stadfestes Rammetillatelse 21. desember 2011. for Professor Schyttesgt. 4, innvilget av Bodø kommune. Vedtakene er fattet med hjemmel i plan- og bygningsloven 1-9, jf. rundskriv T-2/09 fra Miljøverndepartementet og brev datert 28. september 2009 fra Kommunal- og regionaldepartementet, jf. forvaltningsloven 34. Avgjørelsen kan ikke påklages videre, jf. forvaltningsloven 28. Sakens parter er underrettet ved kopi av dette brev. Med hilsen Tor Sande (e.f.) fung. avdelingsdirektør Joh nibrråd sen 'ver Kopi til: Adv. Finn 0. Smith Postboks 836 8001 BODØ Geir Bjarne Hansen Geitskaret 22 8014 BODØ Central Eiendomsinvest AS Postboks 213 8001 BODØ Boarch Arkitekter AS Postboks 324 8001 BODØ Side551