Boxs Arkitektstudio AS v/pieter Paul Furnée Alfheim 24 1384 ASKER Deres ref.: Vår ref.: Arkivnr: Dato: EGUDERU1 GBNR 29/3 20.03.2015 S15/164 L17281/15 Ved henvendelse vennligst oppgi referanse S15/164. Melding om delegert 1. gangsbehandling - 29/3 Veslelia 10 - reguleringsplan Hjemmelshaver: Knut Are Andersen Saken er behandlet som saksnr.: 201/15. De underrettes herved om at rådmannen har fattet følgende vedtak: Rådmannen godkjenner, ved delegert myndighet, forslag til reguleringsplan for Veslelia 10, bestående av plankart i målestokk 1:500, datert 28.11.2014, med tilhørende bestemmelser datert 20.3.2015, lagt ut til offentlig ettersyn. Vedtaket er fattet i medhold av plan- og bygningsloven 12-10. Vedlagt følger rådmannens saksutredning og plankart med tilhørende bestemmelser. Spørsmål i sakens anledning kan rettes til saksbehandler på direkte telefon (907 07 453), eller e-post: erling.guderud@asker.kommune.no. Nærmere informasjon om videre saksgang, herunder om utleggelse til offentlig ettersyn og høringsfristen som i den anledning vil bli satt, vil gå frem av senere brev til berørte høringsinstanser. Plan og Bygning Postboks 353 1372 Asker E-post post@asker.kommune.no Nettside www.asker.kommune.no Telefon 66 90 90 00 Org.nr. 944 382 038 mva.
2 Med vennlig hilsen Marte Helene Lie Leder av plan- og bygningsavdelingen Erling Guderud Arealplanlegger Dokumentet er elektronisk godkjent i Asker kommune og har derfor ingen håndskrevet signatur. KOPI: Knut Are Andersen, Veslelia 13 B, 1385 ASKER Vedlegg: Saksutredning Forslag til reguleringsplan i målestokk 1:500. datert 28.11.2014. Forslag til reguleringsbestemmelser, datert 20.3.2015.
3 Saksutredning Forslag til reguleringsplan for Veslelia 10 Oversiktskart som viser avgrensning av planområdet i målestokk 1:5000 1. Sammendrag og konklusjon Saken gjelder regulering av eiendommen, gbnr 29/3, for å tilrettelegge for demontering av eksisterende bolig på eiendommen, og gjenoppbygging av eksisterende bolig på ny plassering innenfor eiendommen og fradeling av ny parsell. Bygget er i eksisterende reguleringsplan for Hvalstaddalen regulert til Verneverdig bygning kategori 2 - Bygninger og anlegg som kan tillates ombygd, påbygd eller tilbygd under forutsetning av at eksteriøret holdes mest mulig uendret i forhold til opprinnelig utseende. Eventuelle forandringer skal underordne seg bygningens/anleggets hovedform, dimensjoner, materialbruk og farge og tilpasses detaljene (vindu-/dørutforming, takutstikk, panelprofiler, belistning, malingstype etc.).forslag til reguleringsplan opprettholder denne intensjonen. Bygningen er allerede flyttet på bakgrunn av tidligere vedtak, og regulerings prosessen er således et nødvendig tiltak for at flytting og gjenoppbygging av eksisterende bolig skal være i trå med hva som er gjennomført på eiendommen etter en turbulent forhistorie. 1.1 Hva saken gjelder Saken gjelder 1. gangs behandling av privat forslag til reguleringsplan for Veslelia 10, gbnr 29/3. Privat forslag til reguleringsplan fremmes av Boxs Arkitektstudio AS på vegne av Knut Are Andersen. Hensikten med reguleringsplanen er å tilrettelegge for demontering av eksisterende bolig på eiendommen, og gjenoppbygging av opprinnelig bolig etter
4 flytting, med størst mulig gjenbruk av eksisterende bygningsmaterialer, samt fradeling av ny parsell. 1.2 Rådmannens konklusjon Forslaget er iht. Kommuneplanen for Asker 2014-2016. Planforslaget anbefales lagt ut til offentlig ettersyn. 2. Bakgrunn for saken. Saksopplysninger 2.1 Bakgrunn for saken Planområdet er på 1,705 dekar og omfatter følgende eiendom: Gnr/bnr Adresse Eier 29/3 Veslelia 10 Knut Are og Karin Andersen 2.2 Planstatus og rammer I gjeldende kommuneplan er planområdet avsatt til nåværende boligområdet. Området inngår i reguleringsplan for Hvalstaddalen, plan nr. 52F, vedtatt 12.12.2001. Området er regulert til frittliggende boliger/verneverdig bygning kat. 2/vegetasjonsbelte. 2.3 Beskrivelse av planområdet Planområdet omfatter kun dagens gbnr 29/3, Vesleia 10. Eksisterende bolig, tidligere bolig til Marta og Rasmus Steinsvik, er regulert til bevaring kategori 2 som et lokalt kulturminne. Bilde: Forslag til reguleringskart for gbnr 29/3.
5 Naturmangfold: I nord går det et bekkedrag langs eiendomsgrensen som er bakgrunnen for hensynsonen terreng og vegetasjon. Tidligere eplehage har forfalt i likhet med resterende deler av eiendommen og har i dag ingen særlig naturverdi. Kulturminne: Eksisterende bolig, tidligere bolig til Marta og Rasmus Steinsvik, er regulert til bevaring kategori 2 som et lokalt kulturminne. Dette bygget søkes flyttet gjennom forslaget til ny reguleringsplan. Eksisterende bolig flyttes og gjenoppbygges med størst mulig bruk av eksisterende bygningsmaterialer. Spesialområdet, bevaringsområdet, verneverdige bygninger og hagemiljø videreføres for å ivaretas områdets miljø og karakter. Topografi: Eiendommen er lett skrånende mot nord, og faller videre mot bekken. Langs bekken er det vegetasjon som forutsettes behold, gjennom hensynssone. Forslagstiller opplyser at solen følger et tradisjonelt mønster, den kommer opp i øst og går ned i vest. Solforholdene påvirkes av vegetasjon på åssiden i syd (vinterhalvåret) og Skaugumsåsen i nordvest (sommerhalvåret). Trafikkforhold: Eiendommen har adkomst fra opparbeidet regulert fellesadkomst. Miljø: Eiendommen ligger i "grønn støysone" på kommunens støysonekart. 2.4 Beskrivelse av planforslaget Planforslaget legger til rette for demontering av eksiterende enebolig på eiendommen, og gjenoppbygging på ny plassering med størst mulig grad av originale bygningsmaterialer, samt fradeling av parsell. Planforslaget viderefører bevaring og tilpasningshensyn i reguleringsplan for Hvalstaddalen, plan nr. 52F. For detaljert beskrivelse vises det til planbeskrivelsen for planforslaget.
6 Illustrasjon av potensialet for eiendommen 3. Tidligere behandling, kunngjøring, innkomne uttalelser Det ble varslet oppstart av reguleringsarbeidet 11.09.2015 i Budstikka. Overordnede myndigheter og berørte naboer ble varslet i eget brev av 9.9.2014. Det vises til planbeskrivelsen for beskrivelse av sakens historie/tidligere behandlinger. 3.1 Kunngjøring av reguleringsarbeidet / innkomne forhåndsuttalelser Reguleringsarbeid ble varslet igangsatt iht. plan- og bygningslovens krav. Det kom inn 2 merknader som er gjengitt og kommentert av forslagsstiller i vedlegg 4 (Innsendt planbeskrivelse). 3.2 1. gangs behandling Planforslaget ble 1. gangsbehandlet på delegert myndighet av rådmannen og vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn 20.03.2015. 4. Rådmannens vurderinger 4.1 Trafikk/samferdsel Trafikksituasjonen synes ivaretatt ved at regulert adkomstvei er opparbeidet iht til reguleringsplanen for Hvalstaddalen frem til og langs eiendommen. 4.2 Naturmangfold Bekken langs nordlige grense av eiendommen er regulert som hensynsone terreng og vegetasjon i reguleringsplan for Hvalstaddalen. Dette er en forutsetting som forslagstiller har tatt med i reguleringsforslaget. Da naturmangfoldet og hensynet til dette opprettholdes i forslag til reguleringsplan, anses det ikke behov for ytterligere utsjekk. Reguleringsendringen medfører ikke negative konsekvenser for naturmangfold. Naturmangfoldloven 8-12 anses ivaretatt.
7 4.3 Kulturminner Det er viktig at planforslaget viderefører intensjonen i reguleringsplanen for Hvalstaddalen, med henblikk på kulturmiljø og ivaretakelse av verneverdige bygninger. Et viktig grep for dette er at forslaget viderefører Spesialområde bevaringsområdet, verneverdig bebyggelse om hagemiljø for hele planområdet. Forslaget legger opp til en flytting av eksisterende verneverdige bygning kat. 2) og fradeling av ny parsell på eiendommen. Dette vil medføre at en istandsetting av boligen til Marta og Rasmus Steinsvik vil kunne la seg gjennomføre. Hensikten ved å flytte Stensvik's boligen og gjenreise bolig ved å anvende eksisterende bygningsmaterialer i den grad de er brukbare er at bygget skal fremstå som opprinnelig. Reguleringsplanen for Hvalstaddalen tillater påbygg på eksisterende bolig, mens gjeldende forslag forutsetter en selvstendig plassering av eksiterende bolig. Den videre utviklingen av eiendommen skjer på en ny parsell. Kulturminne vil således fremstå som originalt. 4.4 Konklusjon og anbefaling Bakgrunnen for reguleringsarbeidet må anses som en opprydding av ulike prosesser som har vært gjennomført på eiendommen. Eksisterende bolig er allerede flyttet/gjenoppført og en regulering av eiendommen er nødvendig for å oppnå en reguleringsmessig situasjon som er i tråd med den faktiske situasjonen på eiendommen. Ved fradeling av ny parsell vil eksisterende bolig som er flyttet og gjenoppbygget med størst mulig bruk av originale bygningsmaterialer representere kulturminne, forholdene ligger til rette for en ivaretakelse av bygningen samtidig som bygget er tilpasset dagnes bruk. Delingen av eiendommen gir en utbyggingsmulighet på ny parsell som er avgjørende for at gjennomføring av flytting/oppbygging av den originale boligen skal være gjennomførbart økonomisk. Ny parsell legges samme begrensinger for utbygging som øvrig bebyggbare eiendommer innenfor planen for Hvalstaddalen. Planforslaget legges ut til offentlig ettersyn. Marte Helene Lie Leder av plan- og bygningsavdelingen Erling Guderud Arealplanlegger Vedlegg: 1. Forslag til reguleringsplan i målestokk 1:500, datert 28.11.2014 2. Forslag til reguleringsbestemmelser, datert 20.3.2015 3. Illustrasjonsplan 4. Innsendt planbeskrivelse, m/ resymé av innkomne høringsuttalelser. 5. Innkomne høringsuttalelser til saken (Fylkesmannen og Akershus fylkeskommune)