PLAN HOLEN, GBNR. 4/96 MFL GANGS BEHANDLING

Transkript

1 PLAN HOLEN, GBNR. 4/96 MFL GANGS BEHANDLING Saksfremlegg Utvalg Utvalg for teknikk og miljø Utvalgssak Møtedato Saksbehandler: Stein Are Høviskeland Arkivsaknr.: 2013/ RÅDMANNENS INNSTILLING: Følgende merknader innarbeides i planforslaget: 1. Gul støysone vises i plankart og tegnforklaring, rød sone må også vises. 2. Følgende punkt innarbeides i reguleringsbestemmelsene: Før igangsetting av bygningsmessige arbeider skal det foreligge dokumentasjon på at sikringstiltak angitt i notat- skredfarevurdering fra Sweco, datert er ferdigstilt og at området har tilfredsstillende sikkerhet i forhold til ras. Vurderinger i forhold til rasfare skal foretas av foretak med nødvendig geologisk eller geoteknisk kompetanse med bakgrunn i de normer for tilfredsstillende sikkerhet som følger av plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter. 3. Den offentlige vegen, Fv 217 må gis navn og eierform. 4. Høydene på eksisterende fylkesveg må påføres plankartet og SOSI - fil. 5. Høydene på den planlagte gangbroen må føres på plankartet og SOSI - fil. 6. Eksisterende bebyggelse som inngår i planen mangler i tegnforklaringen i pdf 7. Omriss av planlagt bebyggelse skal være en juridisk linje i tegnforklaring i pdf - 8. Tekst til veghøyder ligger opp ned i pdf filen og SOSI - filen 9. Det mangler frisiktsoner i pdf filen og SOSI 10. Arealformålsflater som har feltnavn, daa og BYA mangler dette i flateinformasjonen. 11. Det er flere tilfeller av juridiske linjer som går utenfor plangrensen. 12. RpGrense og RpFormålsgrense skal ha identiske koordinater i hele SOSI 13. Det må sendes inn SOSI fil for den delen av planen som ligger i nivå 3 (over grunnen). 14. Planforslaget må omarbeides slik at en får sandlekeplasser og uteoppholdsarealer som tilfredsstiller kommuneplanens krav til bla. form, størrelse og plassering. Krav om nærlekeplass på 1500 m² opprettholdes ikke. Planbeskrivelsen og bestemmelser må også omarbeides.

2 15. Revisjonsdatoene må samsvare med datoene for politisk behandling av planforslaget. Planen påføres revisjonsdato , og legges ut til offentlig ettersyn og oversendes samtidig høringsinstanser for uttale i samsvar med plan- og bygningslovens Vedlegg: 1 Dok Dokumentliste datert Dok. 31 a - Plankart, rev Dok. 31 b - Reguleringsbestemmelser, rev Dok. 31 c - Illustrasjonsplan rev Dok. 31 d - Planbeskrivelse, rev Dok. 31 e - ROS - analyse, rev Dok. 31 f - Skredfarevurdering, dat Dok. 31 g - Støyvurderinger, dat Særutskrift - Plan Holen, gnr. 4, bnr. 96 mfl - 1. gangs behandling Øvrige saksdokumenter: Øvrige dokumenter, jf. dokumentlisten SAMMENDRAG Utvalg for teknikk og miljø behandlet den , sak 60/14, Plan 360 Holen, gnr. 4, bnr. 96 for første gang, og utvalget fattet da vedtak om at det måtte gjøres noen endringer i planforslaget før det skulle tas opp til ny behandling i UTM med tanke på å legge planforslaget ut til offentlig ettersyn og høring. Kommunen har nå mottatt et revidert planforslag, og administrasjonen anbefaler at det gjøres ytterligere endringer i planforslaget før det legges ut til offentlig ettersyn og høring. Videre saksgang Dersom planutvalget ikke gjør store endringer i planforslaget, kan det legges ut til offentlig ettersyn og oversendes berørte grunneiere, naboer og høringsinstanser for uttale etter at de foreslåtte endringene er gjort. Etter at høringsfristen er ute vil planen bli tatt opp til ny behandling i planutvalget og videre oversendes kommunestyret for endelig vedtak. Saksopplysninger Planområdet utgjør ca daa og er beliggende på Seinrusten, på sørsiden av Fv 217, meter vest for avkjørselen til Erdal ungdomsskole. Planen legger til rette for etablering av ca 40 nye boenheter, med en kombinasjon av leiligheter og rekkehus samt eneboliger og tomannsboliger. Planen blir utarbeidet av Kjærem og Bøgeberg i samarbeid med Telle Trearbeid as på vegne av Nymo & Sundal eiendom as. Det ble kunngjort oppstart av planarbeidet i Askøyværingen den , og melding om oppstart ble samtidig oversendt pr. brev til berørte grunneiere, naboer og høringsinstanser. Det kom inn 2 uttalelser, men ingen innspill fra naboer til oppstartsmeldingen. Uttalelsene ble vurdert i UTM sak 60/14 som ligger vedlagt. Planen blir utarbeidet av Kjærem og Bøgeberg i samarbeid med Telle Trearbeid as på vegne av Nymo & Sundal eiendom as.

3 Det ble kunngjort oppstart av planarbeidet i AV og BT den , og melding om oppstart ble samtidig oversendt pr. brev til berørte grunneiere, naboer og høringsinstanser. Planen var oppe til førstegangs behandling i Utvalg for teknikk og miljø den der det ble vedtatt 14 punkt som må endres i planen før den tas opp til ny behandling i UTM med tanke på å legge den ut til offentlig ettersyn og høring. De 14 punktene, forslagsstillers svar på punktene er gjengitt under vurderingen sammen med administrasjonens kommentarer. Vurdering: Følgende punkter er deler av UTM sitt vedtak i sak 60/14: 1 I Planbeskrivelsen pkt. 8.7 står det at planområdet i hovedsak ikke ligger i støyutsatt område, dette er ikke riktig. Kun ca 5.2 av de oppgitte 19.3 daa innen planområdet ligger utenfor støysonene mot veg. Det står også at det ikke planlegges tiltak ut over minimumskravene som følger av Plan- og bygningsloven, støygrensene fremkommer ikke av plan- og bygningsloven. Forslagsstillers svar: Planbeskrivelsen er korrigert på dette punktet og støysonekart fra kommuneplanen er lagt inn som hensynssone i plankartet. Det er i tillegg utarbeidet en utdypende støyrapport fra Sweco. 2 Det må utarbeides en mer detaljert støyberegning, stille sider og tilgjengelig uteoppholdsareal må omtales. Nødvendige støyreduserende tiltak må innarbeides i reguleringsbestemmelsene. Forslagsstillers svar: Det er utarbeidet en utdypende støyrapport fra Sweco som omhandler stille sider og tilgjengelig uteoppholdsareal. Rapporten angir også støyreduserende tiltak på bebyggelsen. Samtlige forslag til tiltak er innarbeidet i forslaget til plan-bestemmelser pkt Områdene som ligger innenfor støysonen mot veg må angis med hensynssone i planen. Det må knyttes bestemmelser til hensynssonen. Forslagsstillers svar: Hensynssone for støy er innarbeidet i plankartet og det er gitt planbestemmelser I I planbeskrivelsen pkt. 8.9 og i reguleringsbestemmelsene 4.2 står det at geologiske undersøkelser må være sluttført seinest ved søknad om rammetillatelse til tiltak, siden angjeldende plan er en detaljreguleringsplan må geologiske undersøkelser være gjennomført før planen vedtas. Planbeskrivelsen og reguleringsbestemmelsene endres i samsvar med dette. Forslagsstillers svar: Geologiske undersøkelser er gjennomført og foreligger som notat fra Sweco, datert Det er innarbeidet hensynssone ras- og skredfare i plankartet, og det er innarbeidet ny 7.2 i forslaget til planbestemmelser. 5 I reguleringsbestemmelsenes står det at minimum 5% av parkeringsplassene skal opparbeides som HC plasser, mens det er angitt at 70 % av boligene skal være universelt utformet. Det må være bedre samsvar mellom antallet universelt utformete leiligheter og antall parkeringsplasser som er tilrettelagt for bil med rullestol. Forslagsstillers svar: I planbestemmelsene er det angitt hvilke leiligheter som skal gis universell utforming. Vi satser fortsatt på 70% universelt utformede leiligheter totalt. I planbestemmelsene har vi differensiert dekningen av HC-plasser på de ulike områdene. For B2 og B4 som har 100% universelt utformede leiligheter økes andelen HC-plasser til 8%. For øvrige områder beholdes en dekning på minimum 5%.

4 6 Planbeskrivelsen sier noe om hvilke leiligheter som skal utformes universelt, dette må også inntas i reguleringsbestemmelsene. Forslagsstillers svar: I bestemmelsenes er det angitt hvilke leiligheter som skal gis universell utforming. 7 I planbeskrivelsens 8.4 står det at kommuneplanens krav til uteoppholdsarealer og lekeplasser skal legges til grunn for planforslaget. Det vises til at det skal anlegges 3 sandlekeplasser innenfor planområdet, mens kommuneplanen fastsetter at det skal avsettes 1 sandlekeplass pr 20 boenheter og en nærlekeplass pr 150. boenhet. Det er krav til nærlekeplass for reguleringsplaner som omfatter mer enn 20 boenheter, jfr. Pkt 6.3 i bestemmelsene til kommuneplanen. Planbeskrivelsen må endres, og en må prøve å omarbeide planen slik at kommuneplanens bestemmelser blir oppfylt. Dersom en ikke klarer å oppfylle kommuneplanens krav må det gis en begrunnelse. Forslagsstillers svar: Punkt 8.4 i planbeskrivelsen er omarbeidet og vi ber om aksept for og kun etablere tre sandlekeplasser. Dette er 50% mer areal til sandlekeplasser enn angitt i kommuneplanen. Vi argumenterer med at etablering av gangbru gir en god forbindelse til allerede etablerte ball-/lekeplasser ved skole. Det er også nær tilknytning til store friluftsområder med turstier. Vi mener dette kompenserer for etablering av nærlekeplass. 8 I reguleringsbestemmelsene pkt 6.1 står det at kjørevegen f_v1 skal være felles for bla område B1, hele B1 skal ikke betjenes av denne vegen, bare 4/809 og Reguleringsbestemmelsene må endres. I tillegg må også 4/510 og 4/248 føres på listen over eiendommer som skal betjenes av denne vegen. Forslagsstillers svar: Endringen i 6.1 er gjennomført. 9 I reguleringsbestemmelsene pkt 6.3 står det at felles gang- sykkelveg f_gs3 og f_gs4 skal være felles for bla område B1, hele B1 skal ikke betjenes av denne vegen, bare 4/809 og Reguleringsbestemmelsene må endres. I tillegg må også 4/510 og 4/248 føres på listen over eiendommer som skal betjenes av denne vegen. Forslagsstillers svar: Endringene I 6.3 er gjennomført. 10 f_gs 3 og f_gs 4 er vist med en bredde på 2 meter, dette er ikke nok til å etablere gangog sykkelveg. Det må reguleres til fortau i stedet for gang-/sykkelveg og bredden må utvides til 2.5 meter. Forslagsstillers svar: Områdene er regulert til gangveg (f_g3 og f_g4) og bredden er utvidet til 2,5 m. 11 Gangbroen må reguleres inn i eget vertikalnivå over vegen. Forslagsstillers svar: Gangbroen er regulert inn i eget vertikalnivå. 12 Vegbredde, høyder senterlinje og radiuser må påføres den offentlige vegen. Vegen må også få navn og eierform påført. Forslagsstillers svar: Vegen er angitt som Fylkesveg og med nummer på plankartet. Kenneth Mikkelsen hos B. Telle Trearbeider som utarbeider plankartet har vært I kontakt med Statens vegvesen for å få data på dette vegstrekket, men det foreligger ikke andre data enn regulert senterlinje samt vegkant fra kartgrunnlag. Vi mener det ikke er riktig å legge inn vegbredde, høyde senterlinje og radier da vi ikke gjør noen endringer på denne vegen.

5 13 I ROS analysen pkt. 29, støv og støy trafikk er sannsynligheten vurdert til 4, mindre enn en hendelse hvert 100. år. Over halvparten av planområdet ligger innen støysonen mot veg, så dette må være feil. Støyrapporten konkluderer med at det må gjøres tiltak, mens risikoen her er beregnet til å ligge innen grønn sone der det ikke må vurderes avbøtende tiltak, det må gjøres nye vurderinger her. Forslagsstillers svar: ROS-analysen er korrigert ut fra støysonekart fra kommuneplan samt støyrapport fra Sweco, datert Reguleringsplanen må vurderes i henhold til bestemmelsene i Naturmangfoldsloven. Forslagsstillers svar: Punkt 6.7 i planbeskrivelsen er omarbeidet for å behandle dette. I tillegg er konsekvensene omtalt I nytt punkt 9.7. Administrasjonens vurderinger: Plankartet viser Gul støysone, etter at tiltakene er gjort. Deler av planområdet ligger innenfor rød støysone og den røde støysonen må vises i kart og tegnforklaring. Når det gjelder rassikring så viser notatet fra Sweco en anbefalt rekkefølge for tiltakene som skal utføres. Administrasjonen mener at det bør innarbeides et punkt i rekkefølgebestemmelsene som sier : Før igangsetting av bygningsmessige arbeider skal det foreligge dokumentasjon på at sikringstiltak angitt i notat- skredfarevurdering fra Sweco, datert er ferdigstilt og området har tilfredsstillende sikkerhet i forhold til ras. Vurderinger i forhold til rasfare skal foretas av foretak med nødvendig geologisk eller geoteknisk kompetanse med bakgrunn i de normer for tilfredsstillende sikkerhet som følger av plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter. Når vedtaket i UTM sak 60/14 angir at det må gis eieform og navn på den offentlige vegen så menes det at vegen må betegnes offentlig vei i henhold til veileder, på samme måte som gangvegene har fått en betegnelse o_gs1 og o_gs2. Dette må påføres plankartet og i tegnforklaringen. Forslagsstiller ser ikke behovet for å sette av vegbredder, høyder og radiuser på den offentlige vegen all den tid det ikke skal gjøres endringer i den. Det skal etableres en gangbro over vegen, og for å kunne vite om det er nok høyde til dette må eksisterende veghøyde føres på plankartet. Krysset mellom f_v1 og fylkesvegen ligger i en bakke, og for å kunne vurdere om det er tilstrekkelig frisikt må veghøydene påføres plankartet. Administrasjonen vurderer at en kan lempe på kravet når det gjelder å påføre vegbredder og radiuser. Kommuneplanens bestemmelser angir at det skal etableres en nærlekeplass når planforslaget inneholder mer enn 20 boenheter, jfr. Pkt I planbeskrivelsen står det at en nærlekeplass skal betjene 150 boenheter mens planforslaget angir 40 enheter, det blir ikke helt riktig. Nærlekeplassen skal etableres når det er over 20 boenheter. Er det mer enn 150 boenheter må det etableres 2 nærlekeplasser. Det er vist 3 sandlekeplasser innenfor planområdet, men kun 2 av dem har en størrelse som gjør at de kan regnes som en sandlekeplass. Det største av lekearealene LEK 1 er opgitt å være 309 m², det er ca 57 meter langt og mellom 2 og 9 meter bredt. Kommuneplanens bestemmelser sier at areal smalere enn 10 meter ikke skal medregnes ved beregning av uteareal og lekeplassen i sin helhet kan derfor ikke medregnes. Pkt. 8.4 i planbeskrivelsen inneholder spørsmåle: «vi ber om aksept for at denne løsningen». Administrasjonen mener at spørsmålet eventuelt må fremkomme i et følgebrev mens planbeskrivelsen kun beskriver løsningen, sier hva som er avvik fra kommuneplanens bestemmelser og begrunner hvorfor denne løsningen er valgt. Administrasjonen mener at en kan fravike kravet om nærlekeplass basert på at det er idrettsplass i nærheten, under forutsetning at det etableres gangbro og gang- sykkelveg/fortau frem til idrettsplassen. Skal en fravike kravet om nærlekeplass bør en også sikre at kvaliteten på sandlekeplassene er tilfredsstillende. Forslagsstiller sier i planbeskrivelsen at de har vurdert å øke bredden på lekeplass LEK 1, men

6 at byggene er plassert som de er for å unngå store terrenginngrep. De ber om aksept for manglende bredde på lekeområdet siden det avsettes mer areal til lekeplasser enn det kommuneplanens bestemmelser tilsier. Lek 2 har også en størrelse og fasong som tilsier at kun en liten del av arealet har en bredde som er større enn 10 meter. Lek 3 er opp gitt å være 283 m², mens bare ca 188 m² har en bredde som gjør at det kan regnes med. Uteoppholdsarealet Uo2 har en bredde på ca 5 meter og kan heller regnes med i felles uteoppholdsareal, jfr. Pkt. 8.2 i bestemmelsene til kommuneplanens arealdel. Administrasjonen mener at planforslaget må endres og at areal som medgår til boliger eventuelt må reduseres for å få plass til sandlekeplasser og uteoppholdsareal som tilfredsstiller kommuneplanens krav til uteoppholdsarealer og lekearealer. Dersom dette blir gjort vil en kunne fravike kravet om at det etableres en nærlekeplass innenfor planområdet. I henhold til vedtak i UTM - sak 60/14 skal revisjonsdatoen påføres plankart og bestemmelser mm. Forslagsstiller har ikke påført denne datoen på de innsendte planforslagene, men har benyttet den datoen de har utført arbeidet. For å kunne knytte de ulike planforslagene opp mot de politiske behandlingene er det viktig å påføre de datoene når utvalg for teknikk og miljø har vedtatt revisjonen. Konklusjon: Administrasjonen vil peke på forhold som bør rettes opp på før planforslaget legges ut til offentlig ettersyn: 1. Gul støysone vises i plankart og tegnforklaring, rød sone må også vises. 2. Følgende punkt innarbeides i reguleringsbestemmelsene: Før igangsetting av bygningsmessige arbeider skal det foreligge dokumentasjon på at sikringstiltak angitt i notat- skredfarevurdering fra Sweco, datert er ferdigstilt og at området har tilfredsstillende sikkerhet i forhold til ras. Vurderinger i forhold til rasfare skal foretas av foretak med nødvendig geologisk eller geoteknisk kompetanse med bakgrunn i de normer for tilfredsstillende sikkerhet som følger av plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter. 3. Den offentlige vegen, Fv 217 må gis navn og eierform. 4. Høydene på eksisterende fylkesveg må påføres plankartet og SOSI - fil. 5. Høydene på den planlagte gangbroen må føres på plankartet og SOSI - fil. 6. Eksisterende bebyggelse som inngår i planen mangler i tegnforklaringen i pdf 7. Omriss av planlagt bebyggelse skal være en juridisk linje i tegnforklaring i pdf - 8. Tekst til veghøyder ligger opp ned i pdf filen og SOSI - filen 9. Det mangler frisiktsoner i pdf filen og SOSI 10. Arealformålsflater som har feltnavn, daa og BYA mangler dette i flateinformasjonen. 11. Det er flere tilfeller av juridiske linjer som går utenfor plangrensen. 12. RpGrense og RpFormålsgrense skal ha identiske koordinater i hele SOSI 13. Det må sendes inn SOSI fil for den delen av planen som ligger i nivå 3 (over grunnen). 14. Planforslaget må omarbeides slik at en får sandlekeplasser og uteoppholdsarealer som tilfredsstiller kommuneplanens krav til bla. form, størrelse og plassering. Krav om nærlekeplass på 1500 m² opprettholdes ikke. Planbeskrivelsen og bestemmelser må også omarbeides. 15. Revisjonsdatoene må samsvare med datoene for politisk behandling av planforslaget. Planen påføres revisjonsdato , og legges ut til offentlig ettersyn og oversendes samtidig høringsinstanser for uttale i samsvar med plan- og bygningslovens 12-11

7 Med bakgrunn i vurderingen og konklusjonen foreslår administrasjonen at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn og høring, etter at ovennevnte endringer er foretatt. Forslag til alternativt vedtak: Følgende merknader innarbeides i planforslaget: 1. Gul støysone vises i plankart og tegnforklaring, rød sone må også vises. 2. Følgende punkt innarbeides i reguleringsbestemmelsene: Før igangsetting av bygningsmessige arbeider skal det foreligge dokumentasjon på at sikringstiltak angitt i notat- skredfarevurdering fra Sweco, datert er ferdigstilt og at området har tilfredsstillende sikkerhet i forhold til ras. Vurderinger i forhold til rasfare skal foretas av foretak med nødvendig geologisk eller geoteknisk kompetanse med bakgrunn i de normer for tilfredsstillende sikkerhet som følger av plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter. 3. Den offentlige vegen, Fv 217 må gis navn og eierform. 4. Høydene på eksisterende fylkesveg må påføres plankartet og SOSI - fil. 5. Høydene på den planlagte gangbroen må føres på plankartet og SOSI - fil. 6. Eksisterende bebyggelse som inngår i planen mangler i tegnforklaringen i pdf 7. Omriss av planlagt bebyggelse skal være en juridisk linje i tegnforklaring i pdf - 8. Tekst til veghøyder ligger opp ned i pdf filen og SOSI - filen 9. Det mangler frisiktsoner i pdf filen og SOSI 10. Arealformålsflater som har feltnavn, daa og BYA mangler dette i flateinformasjonen. 11. Det er flere tilfeller av juridiske linjer som går utenfor plangrensen. 12. RpGrense og RpFormålsgrense skal ha identiske koordinater i hele SOSI 13. Det må sendes inn SOSI fil for den delen av planen som ligger i nivå 3 (over grunnen). 14. Revisjonsdatoene må samsvare med datoene for politisk behandling av planforslaget. Planen påføres revisjonsdato , og legges ut til offentlig ettersyn og oversendes samtidig høringsinstanser for uttale i samsvar med plan- og bygningslovens Kleppestø, Odd Magne Utkilen Rådmann Knut Natlandsmyr Fagsjef