Planbeskrivelse. omregulering del av Rakkestadstranda / Smørviktangen gbnr 90/40 en ny hyttetomt

Transkript

1 Planbeskrivelse omregulering del av Rakkestadstranda / Smørviktangen gbnr 90/40 en ny hyttetomt Bakgrunn: På vegne av eier av Gnr 90 Bnr 40 i Bamble kommune, fremmer NaturPartner AS forslag til mindre endring av reguleringsplan for Rakkestad med Smørviktangen av Hensikten med endringen av reguleringsplanen er å legge til rette for deling av eksisterende tomt og dermed tilrettelegge for bygging av en ny hytte. Planstatus: Området hvor den omsøkte tomten Gnr 90 Bnr 40 ligger, er i sin helhet innenfor reguleringsplan for Rakkestad med Smørviktangen av Det er i gjeldende reguleringsplan beskrevet hvordan biloppstillingsplasser og båtplasser skal håndteres. På oppfordring fra kommunen har det vært et ønske at planen viser eksisterende parkering og adkomst til tomtene. Forslaget er derfor utvidet mot nord for å vise tilkomst og parkering som er i dag. 1

2 KART Varslingsannonse, 22/

3 Rikspolitiske retningslinjer Statlige retningslinjer for strandsoneforvaltning gjelder for området. Siden området allerede er regulert til byggeformål / fritidsbebyggelse bortfaller kravet til utredning. Beskrivelse av planområdet Beliggenhet Adkomsten skjer fra Valleveien v/ Rakkestad langs privat bomvei. Området for fritidsbebyggelse ligger sør vendt, med fin utsikt over sjøen. Feltet har opparbeidede veier og P-plass arealer. Historikk og bebyggelse Hyttefeltet består av spredt fritidshusbebyggelse av varierende alder og utforming. Veg og trafikkforhold Avkjøring og adkomst til tomten vil foregå etter allerede eksisterende veier og P-plasser. Det vil ikke bli noen trafikale utfordringer med en ekstra hytte i feltet Terreng og grunnforhold Området har et til dels kupert hellende terreng mot sør / vest og noen mindre naturlige avsatser. Det er synlige partier med fjell i dagen. Området det søkes om er ikke rasutsatt på noen måte. 3

4 Telemark Fylkeskommune uttaler at det ikke er kjente automatisk frede kulturminner som kommer i konflikt med reguleringsplanendringen. De gjør likevel oppmerksomme på den generelle meldeplikten dersom det ved arbeid i marken skulle dukke opp evt. funn. Egnethet som lekeområder Med store åpne uteområder imellom hyttene ligger det godt til rette for at barn kan utøve fri lek. Miljøbelastninger Det vil ikke være nevneverdig sjenanse for eksisterende hytter i området dersom det skulle kom til en fortetting i området. Det er begrenset med parkeringsplasser rundt om i feltet, og nye tomter vil bli henvist til P-areal lenger bak, evt. en deling slik Bakkebø har lagt frem avtale om. Se vedlegg 5b. Radon Forholdene til mulig radongass tas inn i reguleringsbestemmelsene hvor det settes krav til at dette må løses på den enkelte tomt med løsninger som hindrer radongass i å trenge inn i boligrom. Tiltaksgrense for oppholdsrom settes til 100Bq. Verneinteresser Det er ikke spesielle verneinteresser knyttet til planområdet. Eiendomsforhold Området som berøres av endringene i planen ligger utskilt fra Gnr 90 Bnr 6. Opprinnelig grunneiendom har fortsatt en del festetomter til flere hytter i nærområdet, og har beholdt korridorer mellom fraskilte tomter, som brukes som friområder/gangveier. Planprosess og medvirkning Avklaringer/Møter med offentlige myndigheter Det ble gjennomført et møte med referat mellom forslagstiller og Bamble kommune Hensikten med møte var å avklare fremgangsmåte for å kunne få til en fradeling av en ny tomt fra Gnr 90 Bnr 40. 4

5 Forhåndsvarsling ble annonsert i TA 22/9-2014, med frist for merknader satt til 01/ Alle berørte naboer og offentlige høringsinstanser angitt av Bamble kommune ble også tilskrevet spesielt 25/ Med samme svarfrist til merknader. Det er mottatt 7 stk. innspill / merknader til planen fra involverte parter innen fristen. Ett innspill fra berørt nabo ble også innlevert 3.nov og er kommentert på samme måte som de øvrige. Medvirkning/informasjonsmøter med naboer Det er ikke avholdt noen spesielle informasjonsmøter med naboer, da dette ikke har vært ansett som nødvendig på bakgrunn av innkommende merknader. Innkommende forhåndsmerknader kommentert av søker: Det er kommet inn 8 stk. forhåndsmerknader i forbindelse med pågående planarbeid. Enkelte av uttalelsene er ordrike og det er derfor skrevet et enkelt sammendrag her. Uttalelsene er tatt inn etter dato for mottatt svar: Miljørettet helsevern i Grenland, (1) Marit Røsvik skriver i svar på at Miljørettet helsevern i Grenland har vurdert planen og har ingen merknader. Ingen Telemark Fylkeskommune, (2) Fylkeskommunen sier at det ikke foreligger opplysninger i arkiver om automatisk fredete kulturminner, og har ingen merknader til igangsatt arbeid med reguleringsplanen. De påpeker samtidig at den generelle meldeplikten, dersom det dukker opp funn ved arbeid i marka, må følge prosessen videre. 5

6 Ingen, utover at tiltakshaver er ansvarlig for å overholde meldeplikt til Telemark Fylkeskommune dersom det skulle dukke opp funn under arbeid i marka. Statens vegvesen, (3) Staens vegvesen har ingen merknader til forslaget. Ingen Hans Fjære Øvrum, (4) Øvrum s merknad deles i Det reises spørsmål om hvorvidt en fortetting av feltet med fradeling av en ny tomt og påfølgende ny hytte skal være underlagt en kommunal regulering, eller om den kan gjennomføres ved et privat forslag til endring av allerede vedtatte reguleringsplan. Likedan påpekes et par pkt. med bevaring av vegetasjon og sikring av nære strandområder for allmenheten. 2. Det hevdes at området har begrenset med parkeringsplasser og etterlyser hvordan tiltakshaver har tenkt å løse dette. 3. Øvrum påpeker at det finnes flere bygg på eiendommen som nå søkes delt i to, og at ett hvert nytt bygg på evt. ny tomt vil forringe hans eiendom. 1. Slik det fremgår av planbeskrivelsen tidligere er valgte fremgangsmåte angående fradeling av en tomt fra Gnr 90 Bnr 40 allerede diskutert med Bamble kommune, man må derfor gå ut i fra at kommunen velger å tillate mindre endringer gjennom private forslag i det enkelte tilfelle. Se for øvrig også Fylkesmannen sin vurdering av oppstartsvarselet, hvor de ikke har merknader til varselet. Ved å dele Gnr 90 Bnr 40 som i dag er på ca: 1,6 da i to tomter, vil reguleringsbestemmelsen om en hytte på hver tomt være opprettholdt. Når det gjelder bestemmelsene om strengt vern av vegetasjon i området gjøres det oppmerksom på at det aldri har vært eierne av Gnr 90 Bnr 40 som selv har felt trær på den evt. nye tomten, men naboene bak som har foretatt denne nedskjæringen. 6

7 Tiltakshaver kan ikke se at tiltaket på noen måte vil berøre allmenhetens tilgang til nære strandområder. Den omsøkte tomten ligge ca: 170m fra sjøen, på ca: 35 m.o.h. og bak 3 «rader» av eksisterende hytter. 2. Eier av Gnr 90 Bnr 40 har i dag tilgang på 2 tinglyste P-plasser på den nærmeste parkeringsplassen, og ytterligere 2 plasser på parkeringsareal noe lenger unna. Det er tanken at de to nærmeste P-plassene fordeles med en på hver tomt, og likeledes de to «bakre», en på hver tomt. I tillegg ønsker grunneieren for området at evt. nye hytter skal ha 4 P-plasser (se vedlagte P-avtale Vedlegg 5b). Dette kravet er også ivaretatt av både grunneier og hytteeiere i forannevnte dokument. 3. Gnr 90 Bnr 40 har i dag to bygninger, se vedlagte kart, Bygning nr 1. og 2. Begge er registrert hos Bamble kommune som henholdsvis fritidsbolig og anneks. Bygning nr. 3 finnes ikke lenger og vil aldri bli satt opp igjen, den fungerte tidligere som midlertidig arbeidsbrakke. Når det gjelder utforming av evt. ny hytte vil dette bli avklart i forbindelse med en ordinær byggesaksbehandling. Slik terrenget m/vegetasjon fremstår i dag vil det være begrenset silhuettpåvirkning fra sjøsiden av en ny hytte her. Det er likevel klart at en ny hytte måtte bli synlig fra omkringliggende naboer, uten at tiltakshaver kan se at noen skal behøve å føle at de blir stengt inne. Administrasjonens kommentar: Vi registrerer synspunktet fra nabo. En gjentetting i et hytteområde vil nødvendigvis innebære endringer i utsyn og innsyn for tomter. Imidlertid er dette et området med variabelt terreng og vegetasjon. Dette igjen gjør at de nærmeste naboer har ulike retninger for sol og utsyn. Vi registrerer at det er allmenne verdier rundt i område, men at det ikke forringes nevneverdig i dette geografiske området. Forslaget til bestemmelser for ny hytte bør være slik at det legger grunnlag for en hytte i tradisjonell form i en etasje. Marit R. og Jens Helge R. Halvorsen, (5) Halvorsen som er eier av «hovedbølet» Gnr 90 Bnr 6, rundt omsøkte tomt stiller som krav at evt. nytt Gnr Bnr skal ha egen vei og parkeringsavtale. 7

8 Dette er registrert og det er allerede inngått avtale mellom grunneier og tiltakshaver Se vedlegg 5b. Administrasjonens syn: Det er viktig at forholdene ligger til rette med adkomst og tilstrekkelig parkering. Det må være en samtidighet i hytte og parkering/tilkomst rett. Gunn Olsen, , (6) Gunn Olsen er redd for at en evt. fradeling av tomt på Gnr 90 Bnr40 kan skape presedens for hele området. Se tidligere kommentar på merknaden fra Øvrum ( 4), første del av pkt. 1, hvor vi gjør oppmerksom på valgte fremgangsmåte. Administrasjonens syn: Olsen påpeker et relevant forhold. Denne saken fremmes som en omregulering av et lokalt område der alle sider av en gjentetting til hytteformål blir belyst. Det kan ikke skapes presedens utfra denne framgangsmåten. Dersom det senere vil bli fremmet andre lignende utbyggingsønsker, må det gjennom en utsiling i planprosess der intensjonene i Statlige retningslinjer vil være tungtveiende. Det samme vil også gjelde opp mot kommunens egen målsetting og tomtenes kvaliteter som kan variere mye på en kyststrekning. Fylkesmannen i Telemark, (samlet) (7) Fylkesmannen har vurdert varslingen i ulike avdelinger og svarer samlet at de ikke har merknader til varselet om endring av reguleringsplan. Ingen Administrasjonens syn: Fylkesmannens uttalelse vektlegges sterkt. 8

9 Mail fra Nabo Margareth Helleberg v/ Lars Morten Helleberg (8) (mottatt 3.nov 2015) De kommenterer forslaget med at en ny hytte vil ta fra dem utsikt og kunne komme nære inntil deres terrasse/uteplass. Det er ikke uvanlig at naboer vil fremme innsigelser på tiltak som berører dem, og er forståelig. Vi kan ikke se at den omsøkte delingen av tomt Gnr 90 Bnr 40, vil utgjøre noen nevneverdig forringelse av sjøutsikt fra Helleberg sin hytte, og avstand med konkret høyde og plassering av ny hytte vil bli vurdert i forbindelse med ordinær byggesøknad senere. Administrasjonens syn: Vi viser til tidligere vurdering. En gjentetting kan virke hemmende for naboskap i form av endret utsikt og annet. En planprosess som denne vil belyse de forhold som kan komme i betraktning. Vi ser at fylkesmyndighetenes foreløpige uttalelser ikke er vesentlige. Her vurderes særlig hva en lokal gjentetting kan bidra med negativt med i forhold til allmenne verdier. Igjen vil vi anmode om at en vurderer en tradisjonell en etasjes hytte på tomta. Plangrunnlag Reguleringsplan for Rakkestad med Smørviktangen av med reguleringsbestemmelser, danner bakgrunnen for dette forsalg til endring av plan. Planfaglig utdypning av løsningene i forslaget: Konsekvenser av planforslaget 9

10 Planfaglige vurderinger: Grunnforhold: Det finnes en del synlig fjell i dagen på den omsøkte tomten. Byggeteknisk vil det derfor ikke være noen utfordringer med oppsetting av ny hytte på evt. ny tomt. Solforhold: Planområdet ligger sør/ vestvendt med gode solforhold på begge tomtene. Evt. ny hytte blir plassert med uteplass mot vest på etter dagens standard svært romslige tomter og god innbyrdes avstand. Fortetting: Reguleringsbestemmelsene setter begrensning på en hytte pr. tomt. Det søkes derfor om deling av Gnr 90 Bnr 40 som i dag er på ca: 1,6 da. for å oppfylle dette Vegetasjon: På arealet er det i dag relativt åpent landskap etter at naboer har fortatt hogst av opprinnelig vegetasjon enten med eller uten samtykke fra grunneier. Estetikk: Det vil etter tiltakshavers vurdering ikke være til unødvendig sjenanse for noen naboer dersom det tillates fradelt en ny tomt fra Gnr 90 Bnr 40. Ved en hensynsfull plassering av ny hytte og mønehøyde på max 5,3m vil berørte naboer langt på vei beholde sitt utsyn på en god måte. Det legges også til grunn at takvinkel skal samsvare med gjeldende regler saltak mellom 22 og 27 grader. Ei heller ser tiltakshaver at det vil kunne bli noen forstyrrende silhuettvirkning sett fra sjøsiden da den evt. nye tomten ligger så vidt langt fra vannet og med både eksisterende hytter og vegetasjonsbelter foran. Vannforsyning og avløpsforhold: Offentlig vann og kloakkledninger ligger inne på planområdet, og det er ikke noe kapasitetsproblem med noen av disse. Det er allerede boret gjennom fjell for kloakk på eksisterende hytte, og påkobling til evt. ny hytte er hensyntatt i denne forbindelse. Overvann: Overvann ledes til terreng. Miljøforhold: 10

11 Alle bygg som skal innholde varig oppholdsrom må ha radonsperre mot grunnen, samt tilrettelegges for egnet tiltak i byggegrunn som kan aktiveres, når radonkonsentrasjon i inneluft >100 Bq/m3. Bebyggelsen skal utføres slik at gulvkonstruksjonen nærmest bakken, samt veggkonstruksjonen hindrer radon i å trenge inn. Under gulv skal det være innretninger som effektivt kan lufte ut radongass. Trafikkstøy,-støv: En fortetting i området med en tomt kan vanskelig tenkes å utgjøre noe merkbar økning i trafikkstøy. Vi er dog likevel klar over at støy ikke bare handler om desibel, men om uønsket lyd. Vi oppfordrer derfor alle beboere i området til å utvise hensyn. Rekkefølgekrav Avtale om vei og Parkering Det er inngått avtale om parkeringsplasser for både eksisterende hytte på Gnr 90 Bnr 40, samt for evt. ny hytte. Se vedlegg 5b. Følgende materiale vedlegges og er iht. Grenlandsstandarden: Reguleringsplankart for Omregulering av Rakkestad med Smørviktangen, 1:1000 ( ) Reguleringsbestemmelser, godkjent Planbeskrivelse - omregulering del av Rakkestad / Smørviktangen gbnr 90/40, ( ) Varslingsannonse og innkommende merknader m/kommentar Kart som viser Tomt som søkes delt, samt tilhørende biloppstillingsplasser 11