FELT S OG KBA1. Side 1 av

Transkript

1 Hotellanalyse Forslag til reguleringsplan for Lura Bydelssenter, Felt S ogg KBA1 FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR LURA BYDELSSENTER, FELT S OG KBA1 HOTELLANALYSE LURA BYDELSSENTER Oppdragsgiver: Lura Utvikling ASS Utarbeidet av ARC arkitekter AS Prosjektnummer: Utgave1, revidert Side 1 av 19

2 DOKUMENTINFORMASJON Oppdragsgiver: Lura Utvikling AS Skrevet av: Anna Rongen Kvalitetssikrer: Haakon Harrystad INNHOLD Innhold Bakgrunn og Innledning Metode Analyser Statistisk kartlegging av hotellmarkedet Lokalisering analyse etter abc prinsippet Markedsanalyse og tilpasning av hotellkonsept for lura Oppsummering og sammenstilling av konklusjoner Marked Lokalisering kilder BAKGRUNN OG INNLEDNING INNLEDNING ARC Arkitekter utarbeider reguleringsplan for felt S og KBA1 i Områdeplan for Lura Bydelssenter. Tiltakshaver ønsker å åpne for et hotell på 7000 m 2, i felt S. I denne sammenheng skal det utarbeides en hotellanalyse, etter føringer fra områdeplanen: I områdeplan for Lura bydelssenter, vedtatt , stilles det følgende krav til analyse i bestemmelsenes 4 14 «Senterområde (S)», 2. ledd, pkt. 4: «4. For at det kan tillates bygging av hotell, må det i utarbeidet analyse, tilknyttet detaljplan, som dokumenterer om behovet for hotell i området kan vurderes som riktig. Analysen skal utarbeides av fagkyndige og godkjennes av Sandnes kommune.» ANALYSENS HENSIKT Analysen har som mål å vurdere behov for og konsekvenser av etablering av et hotell i Lura bydelssenter. Hotellet anslås å ha rundt 160 rom. I analysen vurderes etablering av hotell i Lura bydelssenter opp mot eksisterende hotelltilbud i triangelet Sola Stavanger Sandnes som er viktige målpunkt i regionen. Gjennom analysen skal et anbefalt konsept for hotell i Lura Bydelssenter konkretiseres og tilpasses marked og beliggenhet. SPØRSMÅL ANALYSEN SKAL BESVARE: Er det marked for å etablere et Hotell i Lura bydelssenter? o Hvilke generelle trender i hotellnæringen er representert i Stavangerregionen? o Hva er markedsgrunnlaget for hotell på Lura? o Hvilken profil kan et hotell på Lura ha? Er Lura Bydelssenter en riktig lokalisering av hotell? o Er et hotell på Lura riktig plassering etter prinsipp for rett virksomhet på rett sted? o Hva kan hotell i Lura Bydelssenter bidra til i funksjonssammensetningen i bydelen og senteret? Vil Sandnes sentrum miste hotellandeler eller aktivitet i sentrum? Side 2 av 19

3 2 METODE Utredningen deles inn i flere analysedeler og en sammenstilling med helhetlig konklusjon. Analysedelen tar sikte på å belyse ulike aspekter og gi grunnlag for vurderingene. Sammenstillingsdelen tar utgangspunkt i de 3 konkrete spørsmålene som skal besvares. DEL 1: ANALYSE 1. Statistisk kartlegging av hotellmarkedet Ser på utvikling og egenskaper i hotellbransjen generelt sammenlignet med Stavangerregionen. Danner grunnlag for vurdering av hotellprofil og markedsvurdering. Kartlegging og presentasjon av statistisk materiale fra SSB, Innovasjon Norge og statistikknett. Gir en vurdering av dekningsgrad i området. 2. Lokaliseringsanalyse etter ABC prinsippet Lokalisering på Lura analyseres ut ifra en ABC basert prinsipp om rett virksomhet på rett sted, med en generell analyse av transportbehov og markedsområde. Langsiktige mål for Forus/Luraområdet gir grunnlag for inndeling i områdetyper etter ABC prinsippet. 3. Markedsanalyse og tilpasning av hotellkonsept a. Markedsanalyse: Vurderinger av økonomiske forhold rundt etablering og bygging av hotell på Lura vil ikke inngå i denne utredningen. Fokus i markedsanalysen er hotelldekningen i området og behov for utvidet kapasitet ut ifra tilgjengelig statistikk. Markedsgrunnlaget for hotell på Lura analyseres i forhold til næringsutviklingen Forusområdet står overfor, og generell forventet vekst i regionen. b. Konkurranse med bysentra: Vurdering av om etablering av hotell på Lura medfører at Sandnes Sentrum vil miste markedsandeler eller aktivitet i sentrum. I denne delen drøftes effekten av en etablering i Lura Bydelssenter i forhold til Forusområdet generelt, og i forhold til byliv og marked i Sandnes sentrum. c. Tilpasning av hotellkonsept: Vurderinger av hvilket markedssegment et hotell på Lura bør etableres innenfor. Kartlegginger av marked, lokalisering og mulig størrelse av hotellet settes i forhold til de øvrige hoteller i området. KILDEMATERIALE: Det statistiske materialet er basert på offentlig tilgjengelig informasjon fra ulike kilder, som Statistisk Sentralbyrå (SSB), Innovasjon Norge og Statistikknett.no som gir kommunebasert informasjon om reiseliv i ulike regioner i Norge. Statistisk materiale presenteres i stor grad fylkesmessig, regionalt eller i forhold til de store byene, mens vi har lykkes med å innhente informasjon fra Stavanger, Sola og Sandnes Kommuner, samt for statistikkområdet Sandnesregionen som også omfatter Randaberg kommune. Side 3 av 19

4 3 ANALYSER 3.1. STATISTISK KARTLEGGING AV HOTELLMARKEDET Analysen kartlegger og sammenligner statistisk materiale på tilbud og etterspørsel i hotellmarkedet. Innovasjon Norge presenterer hvert år en rapport som gir status for norske overnattingsbedrifter, fokusert på hoteller, bygd på SSBs Overnattingsstatistikk som også inkluderer tall for camping, hyttegrender og vandrerhjem. I dette kapitlet brukes også SSBs rapport Norsk Turisme, der kap.4 omhandler overnattingsvirksomhet. Datagrunnlaget for alle kildene er hentet fra SSBs månedlige statistikk, som henter opplysningene direkte fra overnattingsbedriftene UTVIKLING I OVERNATTINGSBRANSJEN OG NOEN BEGREPSDEFINISJONER Begrepet gjestetrafikk er i en samlebetegnelse for volumet av overnattingsgjester til overnattingsbedriftene. Gjestetrafikk kan måles på tre måter, antall overnattinger, antall utleide rom og antall ankomne gjester. Siden årtusenskiftet har overnattingsbransjen hatt en vekst på 17,6 %, og 12,4 % i hotellovernattinger, med en vridning fra ferie til mer yrkesrelatert trafikk for hotellbransjen. På grunn av sterkere vekst i overnattingskapasiteten enn i gjestetrafikken har kapasitetsutnyttingen av senger gått ned. Med økning i mer yrkesrelatert trafikk gir dette en større etterspørsel etter enkeltrom. (ref. Norsk Turisme, kap. 4) Fokus for analysen er statistikk for kommersielle overnattingstilbud i hotellsegmentet som i større grad er rettet mot yrkesreiser, kurs og konferanse. Andelen hotellovernattinger i overnattingsbransjen totalt ligger på 64,4 prosent. Hotellene er altså den største bedriftsgruppen i overnattingsbransjen, med om lag to tredjedeler av overnattingene. Kommersiell overnatting er overnatting mot betaling. Hoteller, campingplasser, hyttegrender og vandrerhjem er eksempler på bedrifter som tilbyr overnattingsmuligheter på kommersiell basis, og som dermed regnes som kommersielle overnattingsbedrifter. Mindre overnattingssteder som hoteller med under 20 senger og privatutleie av hytter er ikke pålagt å rapportere tall til SSB. FORMÅL FOR OVERNATTING OG BRANSJESEGMENTER SSB opererer med overnattingskategoriene ferie/fritid, Kurs/konferanse og yrkes/forretnings/tjenestereiser. I 1992 var på landsbasis 54,0 % av hotellovernattingene ferie og fritidsmotiverte, mens andelen i 2010 var 48,5 %. Det er store regionale forskjeller. I Hedmark og oppland hadde 2 av tre overnattinger feriemotiv i 2010, mens i Agder og Rogaland var kun en av tre overnattinger ferierelatert. (Statistikkgrunnlag for Stavangerregionen presenteres videre i kapittelet). PRISUTVIKLING Hotellprisene har også økt jevnt de siste 20 årene. Losjiomsetning både per tilgjengelige rom (rev PAR) og per utleid rom (rompris) har økt sterkere enn den generelle økningen i prisnivået (konsumprisindeksen). Lavprissektoren innenfor overnattingsbransjen har større andel ferierelaterte overnattinger enn hotellene. Store deler av dette segmentet vil falle inn under andre kommersielle overnattingstilbud, og ikke representert gjennom statistikk for hoteller, som det her er sett på. KAPASITET Overnattingskapasitet kan måles på flere måter som kan gi forskjellig utvikling over tid. Antall bedrifter, antall tilgjengelige rom, og antall tilgjengelige senger er konstanter. For å fange opp reell kapasitet når bedrifter har periodevis åpent måles kapasitet i romdøgn, som antall døgn x antall rom over en tidsperiode. I Norge er det i følge Norsk Hotellnæring i 2011 har norske hoteller med en samlet kapasitet på ca rom. Forventet økning i romkapasiteten i 2012 er ca. 2,8 %. Side 4 av 19

5 Hotellanalyse Forslag til reguleringsplan for Lura Bydelssenter, Felt S ogg KBA1 SESONGVARIASJONER KAPASITETSUTNYTTING Rom og senger er to ulike mål på kapasiteten og utnyttelsee ved hotellene, fordi rommene i ulik grad utnyttes som enkelt eller dobbeltrom. Eksempelvis kan et hotell med kun dobbeltromm over en periode ha 100 % utnytting av rommene, mens sengene er utnyttet 50 %. Kapasitetsutnytting av rom ( rombelegg) er antall er antall utleide rom i prosent av antall tilgjengelige rom (romdøgn)) over en gitt periode. Tilsvarende er sengebelegg et mål på kapasi tetsutnytting for senger. Utnyttingenn av overnattingskapasitet varierer v fra måen ned til måned. Utviklingen over året viser vanligvis topp om våren, deretter litt fall før økningen fram mot sommersesongen tar til. Utover høsten faller belegget før bunnivået vanligvis nås i desember. Det er sesongmessige forskjellerr i formål for overnattingene. De måneder der folk harr fri fra arbeidet, har naturlig nok lavere andel yrkesovernattinger på hotelll enn ellers i året. Juni, juli og o august er de tre månedene der ferie overnattingene dominerer HOTELLKAPASITET I Rogaland er det til sammen 144 overnattingsbedrifter, 80 av disse er hoteller. (ref. SSB) Antall overnattingsbe fra Region Stavanger er 44 overnattingssteder identifisert, der 30 overnattingsbedrifter av en størrelse som vil inngå i stati stikkgrunnlaget for SSB. Disse err gitt en oversikt i tabellen under danner grunnlaget for videre analyser på område nivå. Region Stavanger er en nettportal for reiseliv i stavangerregionen som s gir oversikt over overnattingstilbud, konferansetilbud og reisemål. Det er et lite avvik mellom antall hoteller i Stavanger oppgitt i tabellen og i listen drifter i Stavanger er 25, av disse er det 22 hoteller. (SSB) HOTELLENE I STAVANGERREGIONEN Ved en gjennomgang av tilbydere av kommersiell overnatting i Stavangerregionen basert på materiale over hoteller og hotellkapasitet på neste side. Grunnen til dette kan være at en overnattingsbedrift som vi har regnet som en leilighetsaktør er regnet som hotell hos statistikknett.no og SSB. I listenn er hoteller og overnattings tilbud som ligger i Forus området i dag uthevet. Side 5 av 19

6 Tabell: Hotelloversikt Stavangerområdet, kapasitet og hotellstørrelse Kjede Hotell Rom Senger senger pr rom STAVANGER KOMMUNE Kategori/profil 1 Radisson Blu Atlantic Hotel, Stavanger ,5 Kurs/konferanse 2 Thon Hotel Maritim ,4 3 Comfort Hotel Square ,1 Bedrift 4 Radisson Blu Royal Hotel, Stavanger ,4 5 Clarion Hotel Stavanger ,0 6 Stavanger Lille Hotel ,0 7 Comfort Hotel Stavanger ,6 8 Rica Victoria Hotel ,9 9 Skansen Hotel 28 ferie/fritid 10 Clarion Collection Hotel Skagen Brygge ,4 ferie/fritid/bedrift 11 Best Western Havly Hotel ,4 12 Myhregaarden Hotel ,9 Bedrift 13 Park Inn by Radisson Stavanger ,7 Bedrift 14 Rica Park Hotel Stavanger ,7 Bedrift/ferie/fritid 15 Kronengruppen St. Svithun Hotel ,6 16 First Hotel Alstor ,8 17 Rica Forum Hotel ,8 18 Scandic Stavanger Forus ,9 Kurs/Konferanse SANDNES KOMMUNE 19 Kronengruppen Gamla Værket Hotel ,8 Kurs/fritid 20 Kronengruppen Hotel Sverre ,2 Kurs/fritid 21 Quality Hotel Residence ,1 Bedrift/Kurs/fritid 22 Kronengruppen Kronen Gaard Hotel ,0 Kurs/fritid 23 Thon Hotel Sandnes 82 Bedrift/Kurs/fritid 24 Smarthotel Smarthotel Forus ,0 Bedrift 25 Forus Leilighetshotell 44 Bedrift SOLA KOMMUNE 26 Rica Airport Hotel Stavanger ,0 Kurs/konferanse/bedrift 27 Quality Airport Hotel Stavanger ,0 Kurs/konferanse/bedrift 28 Sola Strand Hotel ,6 Kurs/konferanse/bedrift 29 Tananger Apartment 46 Ferie/fritid Hotel 30 Hummeren Hotel ,0 Ferie/fritid HOTELLDEKNING OG BELIGGENHET Beliggende i Stavanger Kommune er tilbudet på total ca rom, der hovedvekten er i Stavanger sentrum innen m fra Stavanger stasjon og Byterminalen. Ved Forus finner vi 1 større konferansehotell. Totalt i Sandnes er tilbudet på ca. 569 rom. Av disse kan bare 254 kan regnes for å være i Sandnes sentrum. I Sandnes er det en klar hovedvekt av hotelltilbud i tilknytning til områdene rundt Forus, med 280 rom. I Sola kommune er tilbudet ca. 627 rom. Ca. 550 av disse ligger i nær tilknytning til Stavanger Lufthavn Sola og kan betegnes som flyplasshoteller innenfor kategorien større kurs og konferansehoteller. Figurene viser lokalisering av hotell og romkapasitet der sirkelens størrelse representerer antall rom Side 6 av 19

7 Hotellanalyse Forslag til reguleringsplan for Lura Bydelssenter, Felt S ogg KBA1 *Tallenee henviser til nummerering i tabellen over FORUSOMRÅDET Dersom vi ser på Forusområdet med Sola i forhold til hotellene i Sandnes, ser vi at hovedvekten avv store hoteller ligger innenfor flyplassens nærområde, eller ved Forusområdet. Forusområdet har ett konferansehotell, ett leilighetshotell og ett smarthotell tilpasset yrkessegmentet med kun enkeltrom. På Lura finnes også ett middels stort hotell med en blandingsprofil innen bedrift, kurs og ferie/fritid KAPASITETSUTNYTTING Hotellkapasiteten har økt de siste årene, samtidig med at gjestetrafikken n også økt 48,,3 % målt i antall utleide rom, og 38,3 % i antall senger. Årsaken til endring i kapasitetsutnytting er trolig en vridningg i etterspørselen fra ferie etter til mer hotell opphold i yrkessammenheng, kurs/konferanse inkludert. Dette har gitt enn større etterspørsel enkeltrom, som har medført at kapasitetsutnyk yttingen av rom har økt. Også på grunn av sterkere vekst i overnat er sammenstilt i tingskapasitet enn i gjestetrafikkk har kapasitetsutnyttingenn av senger gått ned. UTVIKLING I KAPASITETSUTNYTTING REGIONALT Der er hentet inn statistikk på hotellkapasitet og kapasitetsutnytting fra Statistikknettt og SSB som tabellen og sammenlignet med kapasitetsutnyk ytting regionalt. Tabell: Kapasitetsutnytting av rom etter reiselivsområdee og urbanitet, utvalgte år, prosent.(ref.: Norsk turisme) Norge i alt Storbyer Resten av landet Rogaland i alt Jæren 47,5 58,7 43,6 51,4 54,3 51,3 66,9 45,0 53,2 56,9 56,88 73,44 49,44 67,11 69,22 50,9 67,0 43,5 57,5 63,6 Kapasitetsutnyttingen har generelt gått ned fra 2007 til ( Kapasiteten, antall rom, har samtidig gått opp, så nedgangen er forklart med økt kapasitet i hovedsak. ref. Norsk Turisme, SSB) Kapasitetsutnyttingen for f Jæren medd byområdet Sandnes/sola/ /Stavanger/Randaberg ligger høyere ennn Rogaland generelt, og litt lavere enn Storbyene. Side 7 av 19

8 Om vi sammenligner med kapasitetsutnyttingen i enkeltkommunene fra tabellen under ser vi at kapasitetsutnyttingen i Stavanger og Sola ligger rundt storbynivå, mens det for Sandnes ligger litt under, ca. 60 %. KAPASITETSUTNYTTING I STAVANGERREGIONEN Tabell: Kapasitetsutnytting med sesongvariasjoner for Stavangerregionen. Stavanger Sandnes Sola Region* VÅR 2013 ÅRET 2012 VÅR 2013 Kapasitetsutnytting i % Rom 61 67,9 65,2 50,8 63,8 60,6 64,7 67,9 66,9 58,4 68,1 63,8 Senger 40 48,9 45,8 33,6 55,3 44,0 34,5 47,0 40,3 36,9 52,5 43,3 ÅRET 2012 VÅR 2013 *Kategorien Stavanger Sandnes omfatter kommunene Stavanger, Sandnes, Sola og Randaberg. Kapasitetsutnytting over året: ÅRET 2012 VÅR 2013 SOM MER 2012 SOM MER 2012 SOM MER 2012 SOM MER 2012 Jærregionen og Rogaland har vesentlig høyere kapasitetsutnytting enn norgesgjennomsnittet. Stavanger, Sola og Sandnes, tett oppunder gjennomsnittlig kapasitetsutnytting for storbyer, der sommer ligger tett oppunder 70 % og vinter på mellom 50 og 60 %. Sesongvariasjoner: Kapasitetsutnytting i lavsesong ligger fremdeles godt over landsgjennomsnittet ÅRET 2012 HOTELLSTØRRELSE, URBANITET OG KAPASITETSUTNYTTING Det er en generell sammenheng mellom hotellets størrelse og kapasitetsutnytting og beliggenhet i storby (urbanitet). Urbanitet: Hotellene i de store byene har hatt høyere belegg de siste årene enn hotellene i resten av landet. Forskjellen mellom storbyene og resten av landet er ca. 18 prosentenheter. Hotellets størrelse: Det er registrert en sammenheng mellom hotellets størrelse (antall rom) og belegg. Jo større hotellene er, jo høyere belegg. Kapasitetsutnytting etter hotellet størrelse (Tabell i Norsk Turisme) deler hotellene inni kategorier etter mindre enn 50 rom, mellom 50 og 100 rom og større enn 100 rom. For de minste hotellene er kapasitetsutnyttelsen for rom på 37,7 %, mens den er 57,1 % for de største hotellene. Det viser seg at gjennomsnittlig storbyhotell er mellom to og tre ganger større enn et gjennomsnittshotell i resten av landet. (gjennomsnitt storby 138 rom, mot 56 i resten av landet) Er det beliggenheten i bymessig område eller hotellets størrelse som er årsaken til høyere rombelegg? I storbyregioner har også mindre hoteller høy kapasitetsutnyttelse: Rombelegget for storbyhotellene ser ut til å ha liten eller ingen sammenheng med hotellets størrelse. For hotellene ellers i landet er sammenhengen markant. I tabellen under er hotellene inni kategorier etter mindre enn 50 rom, mellom 50 og 100 rom og større enn 100 rom. Tabell: Hoteller i Stavangerregionen etter størrelse Små hoteller (<50 rom) Mellomstore (50 100) Store hoteller (100>rom) Stavanger Sandnes Sola De ulike kommunene har ulik fordeling av hotellkapasitet etter størrelse på hotellene. Dette kan sees i sammenheng med de regionale variasjonene i kapasitetsutnyttelse, siden store hoteller generelt har høyere kapasitetsutnyttelse enn små og mellomstore hoteller. Dette må igjen tas med i bedømmelse av overdekning/underdekning i regionen, og i forståelsen av hvordan fordeling er mellom markedsandeler i sentrumsområdene og nærings og flyplassområdene. Side 8 av 19

9 Hotellmarkedet i Stavangerregionen er i stor grad tilpasset bedriftsmarkedet, med høy andel enkelt og dobbeltrom. Stavanger er en storby med flere store hotellaktører, også innen kurs og konferansetilbud. I Sola er 3 av 5 hoteller store aktører med flere enn 100 rom og kurs/konferansekapasitet, typisk for flyplasshoteller, de to andre er små hoteller. Sandnes har også 3 små hoteller og 2 store, der 1 ligger i Sandnes sentrum, og det andre er Smarthotell ved Kvadrat. Thon hotell ved Luravika er mellomstort. Kapasitetsutnyttingen ved hotellene i Sola (66,9 %), er høyere enn landsgjennomsnittet for store hoteller (57,1 %) og ligger like oppunder gjennomsnittet for storbyer på (67 %). Hotellene innenfor regionen ligger i en storby region. Stavanger kommune vil være den kommunen som har høyest kapasitetsutnytting i kraft av å være et storbysentrum. Hotellene i Sola har høy kapasitetsutnytting fordi de ligger i øvre sjikt av romkapasitet for store hoteller, og innen hotellsegmentet flyplasshoteller. Sandnes har til motsetning en jevnere fordeling av hotellstørrelser, og følgelig en lavere hotellkapasitet REISEFORMÅL Tabellen viser fordeling av hotellovernattinger i Stavangerregionen etter formål for reisen. Årsbasis 2012 Stavanger Sandnes Sola Regionen I alt Ferie/fritid % % % % Kurs/Ferie % % % % Kurs/konf % % % % Kurs/Yrke % % % % Yrke % % % % Segmentet ferie/fritider for Stavanger ligger på 30 % Sandnes er kun 22 % over året, noe som betyr at segmentet Yrke+Konferanse utgjør % innenfor regionen, og at hotellbransjen har svært høy andel yrkesrelatert kundegrunnlag sammenlignet med regionsgjennomsnittet. Innen hotellsegmentet er det et betydelig større marked for yrkesrelatert overnatting, og synliggjør tidligere nevnte vridning til mer yrkesrelatert trafikk innen hotellbransjen. Ser vi på sesongvariasjoner innenfor reiseformål kommer grunntall for yrkesrelaterte reiser tydelig fram mellom vårperiode og sommerperiode. På landsbasis øker andel ferie/fritidsovernattinger til % for månedene juni, juli og august. Andelen ferie/fritidsovernattinger i Agder og Rogaland er nede i % for store deler av året, i sterk kontrast til andre landsdeler. Oversikten antyder at det er andre overnattingssteder enn hotellene i Stavanger Sandnesregionen som tar unna den store turiststrømmen om sommeren, og at fritidsreisene ikke utgjør et hovedsegment som hotellene kan overleve på alene. Til dette er mer familie og opplevelsesrettede tilbud som feriesenter, leilighetshoteller ved sjøen mer rettet inn mot denne typen overnattingsgjester, mens hoteller har hegemoni på forretningsreisende KONKLUSJONER Dagens kapasitetsutnytting er ett mål på etterspørsel og grunnlag for å bedømme om det er underkapasitet for hoteller i området. Kapasitetsutnyttingen i Stavangerområdet, inkludert Sola er på årsbasis relativt høy sammenlignet med storbyområder på landsbasis. Tallene er noe lavere for Sandnes Kommune. For Bergen og Kristiansand konkluderes det med en tydelig underdekning i sommermånedene. Konsekvensene er at i enkelte perioder må kunder ut av byen for å skaffe overnatting. Bergen har en kapasitetsutnytting for sommermånedene (juni august) på 86,8 % og Kristiansand % for sommermånedene, mens Stavangerregionen ligger på 68,1 % for høysesong. Det er ikke tydelig underdekning av hotellrom i regionen i dag, men kapasitetsutnyttelsen ligger generelt høyt. Den høyeste kapasitetsutnyttingen i regionen finner vi ved hotellene i Sola, der flyplasshotellene med kurs/konferansefunksjon utgjør størstedelen av markedet. Disse hotellene er store, og statistisk sett har også store hoteller generelt høyere kapasitetsutnytting enn små og mellomstore hoteller. Side 9 av 19

10 3.2. LOKALISERING ANALYSE ETTER ABC PRINSIPPET For å redusere transportbehov og utnytte kapasiteten k på vegnettet best mulig bør virksomheterr lokaliseres mest mulig optimalt i forhold til vegnett og transportbehov. Riktig lokalisering av virksomheter reduserer også trans til portutgiftene for bedriftene. I Nederland er det utviklet et prinsipp for rett lokalisering av virksomheter i forhold transportsystemet, ofte kalt ABC prinsippet. I ABC metoden utarbeides det mobilitetsprofil for virksomheter og tilgjengelighetsprofil for områder. En virk somhets mobilitetsprofil beskriver ulike egenskaper vedd virksomheten som har betydning for transporten som blir skapt fra virksomheten. Et områdes tilgjengelighetsprofil defineres ut i fra hvor godd tilgjengelighet det er med ulike transportmidler i området. En virksomhet skal, s i følge metoden, lokaliseres slik at virksomhetensv s mobilitetsprofil er i samsvar med områdets tilgjengelighetsprofil. Tankegangen bak ABC metoden bygger blant annet på to antakelser: a) En virksomhets transportskapende egenskaperr er avhengig av virksomhetstype. b) En virksomhets transportskapende egenskaperr er avhengig av virksomhetens lokalisering. Som grunnlag for drøfting av lokalisering avv et hotell på Lura kan en analyse av mobilitetsprofil legges til grunn (på et overordnet nivå). Mobiltetsprofiler er brukt som et hjelpemiddel til å analysere en plassering av hotell ved Lura med tanke på både kundegrunnlag og transportskapende egenskaper. TRANSPORTSKAPENDE EGENSKAPER Transportskapende egenskaper er beskrevet med hvor mange turer som genereres, hvilke reisemidler som benyt tes, og hvor lange reisene er. Hotellets transportskapende egenskaper vil være avhengig av hotellprofil, kunde gruppenes virksomhetstype og hotellets lokalisering i forhold til sin kundegruppe. INNDELING I OMRÅDER ETTER ABC PRINSIPPET Arealer i et område blir klassifisert i A, B og C områderr etter hvor god tilgjengelighet de har med bil og kollektiv transport (tilgjengelighetsprofiler). Tilsvarende blir nærings og servicevirksomheter klassifisert som A, B og C virksomheter etter hvor mye transport de genererer eller har behov for (mobilitetsprofiler). A områder: Den tradisjonelle bykjernen. Etter modellen vil det historiske sentrum og det sentrale handelsomlan byer det med god kollektivdekning tilsvare et A område. Arbeidsplasser, service og boliger som liggerr i sentrum avv og tettsteder er lett å nå med kollektive transportmiddell eller til fots og med sykkel. Det er høy tetthet og mange besøkende per kvadratmeter. Eksempel på arealbruk i A områder er kontor, forretnings og serviceverksteder, r, res tauranter, hotell, videregående skoler, høyere utdanningsinstitusjoner og helseklinikker. B områder: Knyttet til lokale knutepunkt i kollektivsystemet eller langs sentrale korridorer med godt kollektivtil er middels stort Eksempel på arealbruk i B områder er bilavhengig kontorvirksomhet knyttet til oppsyn, kontroll og bud. Her er det middels antall ansatte ellerr besøkende i forhold til grunnareal og virksomhetenes transportbehov salg, bilavhengigg forretning (tyngre varer), utleiefirma, verksteder, lettere industri, idrett og institusjoner. C områder: Avlastningsområder for handel: C område er område med god tilgjengelighet for bill og lav kollektiv krav dekning, nær hovedveger helst vegkryss og har god tilkomst med personbil og lastebil. Det er ingen spesiellee til kollektivtilbud d. Få ansatte og besøkendee etter grunnarealet. Eksempel på arealbruk i C områder vareproduser ende virksomheter og næringer med mye tungtransportt t, bygningsvarer, engros, lager, transportører osb. Side 10 av 19

11 SENTER, OG NÆRINGSSTRUKTUREN Som bakgrunn for inndeling av områder etter ABC prinsippet er det i denne analysen sett på forutsetninger for lokalisering i forhold til langsiktige planer for senter, og næringsutvikling i området. Senterstrukturen i området, og strategier for utvikling av byområdet Stavanger Sandnes er beskrevet i FDP for langsiktig byutvikling på Jæren. Lura som lokalsenter i den regionale bystrukturen Høringsversjon av ny Fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren definerer senterstruktur og regionale næringsområder som i figurene under. Lura bydelssenter ligger i skjæringen mellom lokalsenter og næringsområde med regional funksjon. Dette gir en kompleks situasjon, der det lokale og det regionale møtes. Lokalsenter: Lokalsenter er et senter for en bydel eller et større nærområde i kommunen. Senteret kan inneholde handel, kultur, offentlig og privat tjenesteyting som skal rettes mot den bydelen eller det området senteret skal betjene og som kun er dimensjonert for å dekke lokale behov. Næringsstruktur: Forusområdet er i ny FDP gitt intensjon om høy urbaniseringsgrad, allsidig virksomhet og arealkrevende virksomhet. Her er det lagt ned et prinsipp for differensiering av næringsområdet med utgangspunkt i gangavstand til eksisterende og planlagte kollektivtilbud. MÅLSETTINGER FOR BYVEKST I REGIONEN Fylkesdelplan for regional utvikling på Jæren har et nytt høringsutkast som har definert en rekke målsetninger for byvekst. Relevant for byvekst og lokaliseringsspørsmål er målsetningene: Redusere veksten i transportarbeidet, og øke andelen reiser med kollektivtransport, på sykkel og til fots. Under denne målsetningen vil retningslinjer for utbyggingsmønster, lokalisering av boliger og arbeidsplasser påvirke utviklingen av transportarbeidet. Det er et mål at ved en kombinasjon av fortetting og utbygging i forlengelsen av eksisterende bystruktur begrenser den årlige økning i transportarbeidet til nivået på befolkningsveksten. Indikatorer: Reduksjon i gjennomsnittlig reiselengde i planområde. Reisemiddelfordeling. Styrke byens og tettstedenes sentra som viktigste arena for handel, kultur, service og næring Indikatorer: fordeling av handelsomsetning og arbeidsplasser i senterstrukturen, og funksjonssammensetning i senterområdene. Effektiv arealbruk Indikatorer: utvikling i tettstedsareal per innbygger, andel utbygging som fortetting, tetthet ved bolig og næringsutbygging ABC OMRÅDER I LURA/FORUSOMRÅDET Lura og Forusområdet vil i dagens situasjon falle innenfor B og C kategoriene. Kategoriene bygger vi på retningslinjer fra FDP Langsiktig utvikling på Jæren, som gir følgende kategorier: Side 11 av 19

12 Illustrasjonen er hentet fra høringsutkast for FDP Regional utvikling på Jæren og viser strategi for næringsutvikling ved Forus. Etter områdedefinisjonen for A, B og C områder vil bådee kategori 1 og 2 falle inn under områdetype B. Lura Bydelssenter med Kvadrat kan klassifiseres som B område, siden de ligger ved et knutepunkt i kollektivsys temet og langs sentral korridorer med godt kollektivtilbud. Lura bydelssenter utvikles som en del av senterstruk gang g turen med egenskaper som høy kollektivdekning, mangee besøkende og ansatte i forhold til grunnareal, god og sykkeltilgjengelighet og i samlokaliseringg med et variert utvalg av virksomheter kontor, servicefunksjoner og helseinstitusjon. Forussletta kan etter dagens forhold klassifiseres som ett C område på grunnlag av sine gode adkomstforhold for bil. Området ligger nær hovedveger, vegkryss og har godd tilkomst med personbil ogg lastebil. Likevel har området egenskaper som god kollektivdekning, og middels antall besøkende i forhold til grunnareal, og høy andel arbeids plasser, noe som svarer til en karakteristikkk av et B område. Etter ABC prinsippet bør publikumsretta offentlig og privat service og butikkhandel lokaliseress i sentrumsområ der i byer og tettsteder der det er gode tilbud for offentlig transport. Modellen er utviklet i landd med høyere tett het og større transportproblem enn i Norge. Kriteriene for områdetypene krever høyere tetthett enn det vi vanlig vis bedømmer som sentrumsområder og knutepunkter VIRKSOMHETSPROFIL FORUS En rekke egenskaper ved mobilitetsprofilett viser at transportskapende egenskaperr er avhengig av virksomhetstype: Kategori 1: (høy urbaniseringsgrad) ) Arbeidsintensitet er dobbelt så høy i kontorvirksomheter som i butikker og industrivirksomheter. Besøksintensitet er svært forskjellig i de tre undersøkte virksomhetstypene. Mengde godstransport er svært forskjellig i de tre virksomhetstypene. UTVIKLING AV FORUSOMRÅDET Utbygging av nytt forretningsareal i Forus Lura av perioden , mens nyere forretningsareal i området har først og områdett har skjedd relativt spredt. Realisering avv nytt areal var størst i Lura området i begynnelsen fremst blitt realisert på Forus området. Generelt reflekterer utbyggingen av Forus/ /Lura den sterke arbeidsplasstil hele veksten i området. Og Forus Lura er nå regionens suverent største arbeidsplass, med en økning og en vekst på bare i perioden til ansatte i mars 2008 og videre til ansatte i Dette vises også i handelsreiser, som i stor grad starter i arbeidsplasser i området, (omlag 50 % av handlereisene i på Lura området starter fra arbeidsplass, Reisevaneunde ersøkelse fra Stavangerregionen, 2005). Betydningen av arbeidsplasstilveksten på Forus Lura kan derfor i stor grad være med på å forklare den sterke omsetningsveksten en finner i dettee området. Arbeidsplassenes betydning for handelsomlandet bør derfor også tas s hensyn til i for bindelse med utvidelser av eventuelle sentra i området. Kategori 2: (allsidig virksomhet) Kategori 3: (arealkrevende virksomheter) Det skal legges til rette for % BRA min %, maksimalt m % Områdene skal planlegges for høy andel kolm lektiv og sykkelreisende Parkeringsdekning: maks 0,75 1 p/100 2 Det skal legges til rette for % BRA min %, maksimalt % Legges til rette for næringsbebyggelse med middels arbeidsplass og besøksintensitet. Høy andel kollektiv og sykkelreisende Begrenset parkeringsdekning for bil. Min %, maksimalt % BRA Side 12 av 19

13 Hotellanalyse Forslag til reguleringsplan for Lura Bydelssenter, Felt S ogg KBA1 HOVEDPUNKTER: Høyt antall arbeidsplasser og høy arbeidsplasstilvekst Utvikling i retning av kontor og forretning Langsiktige mål for økt urbaniseringsgrad og allsidig arealvirksomhet med betydelig høyere utnyttelse MOBILITETSPROFIL FOR HOTELL PÅ LURA Lura Hotell Forusbedrifter Ansatte Besøkendee Gods Ansatte Besøkende Gods bolig arbeid overnatting, bevertning, møte/tilstelningg råvarer, vaskeritjenester, annett kontorbedrifter traønsportørbedriftert kvadrat kjøpesenter IKEA plasskrevende varehandel industribedrifter Kvadrat kunder IKEA kunder Forus Travbane Stadion/idrett? Konferanse/møte midl. arbeid transportørbedrifter maskin relatert Virksomhetstype har betydning for transportskapende egenskaper ved en bedrift. Enn rekke egenskaper ved mobi litetsprofilet viser at transportskapende egenskaper er avhengig av virksomhetens arbeidsintensitet, besøksintensitet, og mengde godstransport. Ref.: rett virksomhet på rett sted. Et hotell vil ha lav mengde godstransport, men større andel arbeidsintensitet og besøksintensitet. Virksomhetene i Forusområdet danner kundegrunnlaget for virksomheten, og har en utvikling med høyere arbeidsplassintensitett og høyere andel kontorbedrifter, samtidig som overordna planer satser på høy urbaniseringsgrad i området, fulgt opp av god kollektivdekning TILGJENGELIGHETSPROFIL FORUS FDP for langsiktig byutvikling på Jæren har som målsetning å bidra til år dusere veksten i transportarbeidet og øke andelen reiser med kollektivtransport, på sykkel log til fots. Arbeidet skal sette fokus på allerede utbygde områder og transformasjonsområder. Gjennom målsetninger for kollektivtransport kartfestes høyverdig/hovedtrase mel lom Sandnes, sola og Stavanger som betjenerr Forus/Lura. Bussnettverket: Kvadratkjøpesenter fungerer i dag som et knutepunkt i bussnettverket, og er betjent av en rekke ruter, både daglig og rushtidsruter. Figurene viser kart over busstilgjengelighet i Forus/Luraområdet Side 13 av 19

14 Holdeplasser ved Lura Bydelssenter er betjent av linje 2,, 6, 9 og Kvadrat som knutepunkt for buss ligger like ved. v Flybussen betjener ikke Sandnes forbi Lura, men Rute 9 går mellom Sola Flyplass og Stavanger Sentrum mandag til fredag ca. hvert 30. min fra 6 18, deretter hver time fremm til 22 og lørdag hver timee fra Bil/ /taxi: Området ligger godt tilgjengelig fra overordna veinett. Gang/sykkel: Lura Bydelssenter ligger i overgang mellomm boligområde og næringsområde, og err godt tilknyttet gang/sykkelveinettet i området. Avstander Målpunkt Stavanger Sandnes Sola Avstand i luftlinje til Lura 10,5 km 2,5 km 5,9 km Gåavstand 12,2 k/ 2t 32min 3,3 km/ 41 min 8,9km / 50 min Avstand sykkel Avstand A Bil 12,2 km/49 min 12,61 kvm /13 min m 3,6 km/ 16 min 3,73 km/7 min 9,8 km/ 38 min 8,78 km/13minn Avstand buss 25 min 16 min 28 min rute 9 (Ingen flybuss) VURDERING AV TILJGENGELIGHET Lura har høy tilgjengelighet med kollektivtransport, siden det ligger knyttet opp mot Kvadrat kjøpesenter som omstigningspunkt for buss og hovedtraseer for buss mellom Sandnes og Stavanger. Kollektivtilbudet i Forusområ det er også relativt godt. Planer fore en Bybane for Stavanger/Sandnesområdet blee avsluttet etter vedtak i fylkes tinget den 11.desember 2012, til fordel forr alternativ, kalt konsept A3, som innebærer at det bygges egne bussve flyplass. Området har også godt tilgjengeligg med bil, og for vare/godstransport vedd å være nært tilknyttet hoved veinettverk, og hovedavkjørsler fra E39 med korte kjøreavstander til både Sola flyplass, Stavanger og Sandnes. ger som danner hovedstammen i kollektivnettet på Nord Jæren. Lokalt er Bydelssenteret knyttet til eksisterende forbindelser for gang/sykkel. Globalt er det kortt avstand til Sola Side 14 av 19

15 TRANSPORTARBEID En målsetning for byvekst i regionen er å redusere transportarbeidet, med å tilrettelegge for bedre reisemiddelfordeling og å planlegge for reduksjon i gjennomsnittlig reiselengde i lokaliseringsspørsmål. For gjestetrafikk vil et hotell lokalisert på Lura vil gi et redusert transportarbeid der kundegrunnlaget baseres på yrkestrafikk fra Forusområdet og Sola flyplass, dersom alternativet er et hotell i Stavanger eller Sandnes Sentrum, også i forhold til hotellene som er lokalisert ved Sola flyplass. Utbedringer i kollektivforbindelser mellom Sola, Stavanger og Sandnes vil være viktig for å tilrettelegge redusert transportarbeid. For ansattes reiser til og fra jobb er gode kollektivforbindelser og generell fortetting i viktigst i reduksjon av transportarbeid når arbeidsplassen ligger innenfor urbaniseringsområdet. For godstransport er tilgjengeligheten til overordnet veinett. Hovedaktører for godstransport til hoteller er vaskeritjenester, som generelt har høy grad av samkjøring KONKLUSJON Lura Bydelssenter er lokalisert i tilknytning til hovedkollektivtransportårer, med høy arbeidsplassintensitet og kan klassifiseres som et B område etter norske forhold. Forusområdet, som kan tjene som markedsgrunnlag for et hotell på Lura vil være et areal som befinner seg mellom kategoriene B/C område, ved å ha B funksjoner og C funksjoner blandet, og være relativt godt betjent med kollektivtransport. Et B område er ikke typisk områdetype for lokalisering av hotell, slik gjerne forholdene bør være for lokalisering av et hotell med ferie/fritidsprofil. Ved etablering av et hotell hovedsakelig innenfor Yrke/Kurs segmentet er ikke en lokalisering i senterområder en like stor forutsetning, ettersom mange av næringsbedriftene og utviklingsområder for næring ønskes utbygget i Forusområdet. Beliggenhet i Lura Bydelssenter har nærhet til både Sola flyplass og Forusområdet med hovedkundegrunnlag. Lura Bydelssenter har en nærmiljøprofil og kan tilby overnatting og lokaler i forbindelse med lokale tilstelninger, samt mulige overnattinger i forbindelse med planlagt bo og behandlingssenter. Beliggenheten svarer til regionale mål om lokalisering av allsidig næringsvirksomhet med høy urbaniseringsgrad i Forusområdet MARKEDSANALYSE OG TILPASNING AV HOTELLKONSEPT FOR LURA DRIVKREFTER FOR FREMTIDIG ETTERSPØRSEL Generelle trender i reiseliv og overnattingsbehov vil være påvirket av reisendes behov og fremtidig etterspørsel. Demografiske endringer: Flere og friskere og yngre eldre reiser mer enn før. Dette er mer krevende gjester som bl.a. setter større krav til komfort, service og standard, fokus på velvære og opplevelse på reise fremfor å ha besøkt spesielle steder. Vekst i flytrafikk: Vekst i flytrafikk og enklere tilgjengelighet gjør at markedene kommer nærmere hverandre, og en beliggenhet på lura er nært knyttet til et slikt globalt marked. Sola flyplass planlegger for en vekst fra 4 mill. til 6 mill. reisende i året. Totalt vil dette påvirke antall besøkende, og gi økt behov for overnattinger i Stavangerregionen som en sannsynlig effekt. Økonomisk vekst og næringsutvikling Antall yrkesreisende har allerede registrert en økning, og bade videre økonomisk vekst og økt internasjonalisering av næringslivet vil bidra ytterligere til en slik trend. Effekten vil delvis merkes på økt etterspørsel etter forretningshoteller en lokalisering i sentrumsområdene ikke nødvendigvis er en forutsetning, ettersom mange av de suksessrike bedriftene og næringsutvikling for øvrig har et tyngdepunkt i Forusområdet. Forusområdet som handlesenter i regionen Utviklingen av Forusområdet som et regionalt senter for handel, kontorvirksomhet og industri de siste 10 årene er merkbar. Figuren under viser utvikling i arbeidsplasser. Økt tilfang og etablering av bedrifter i området vil bidra ytterligere til økt etterspørsel etter hotellovernatting for yrkesreisende i dette området. Side 15 av 19

16 MARKEDSGRUNNLAG OG UTVIKLING UTVIKLING I REGIONEN En region som er i sterk vekst vil danne et markedsgrunn nlag for å øke kapasitet i hotellnæringenn i området. Figuren viser arbeidsplasstilveksten i Forus/Lura området sammenlignet med andre bydeler i regionen. I et forprosjekt i regi av Forus Næringsparkk AS er det gjennomført prognoseberegninger for Forusområdet, utført i Denne estimerer at dagens 6500 daaa næringsareal, 2500 bedrifter og arbeidsplasser på Lura og Forus vil vokse til ca arbeidsplasser i ref. Aftenbladet 15.februar BEFOLKNINGSVEKST OG FORBRUKSVEKST I handelsanalyse, utarbeidet ifbm områdeplan for Lura Bydelssenter, er det i hovedsak tatt for seg etablering av et handelsvolum på Lura sett i forhold til handelsomland og konkurranseforhold i regionen. I forbindelse med revisjon av FDP for Jæren er det også lagt til grunn prognoser forr befolkningsvekst og forbruks vekst i regionen på 1,7 %. Asplan Viak kalkulerer i handelsanalysen med en generell befolkningsvekst på ca. 1 %. Lokalt spiller boligproduksjon en større rolle for befolkningsvekst i bydelen, og en styring s i retning av høy tetthet med blandede funksjoner i hele Forusområdet vil kunnee gi hele 8000 nye boliger, ifølge tidligeree nevnte utredning i regi av Forus Næringspark AS (ref. Aftenbladet) Forbruksveksten er antatt å ligge på om lagg 3 % for forbruk av detaljvarer, justert i forhold til SSBs prognoser som ligger på om lag 3,5 % for det totale forbruk. (ref. TØI rapport 1051/2010) Lura området er i dag Stavanger regionenss største handelsområde på detaljvarehandel, og passerte Stavanger sentrum i Motoren i handelen er i dag Kvadrat somm omsetter for om lag 10 % av regionens omsetning innen detaljvarehandelen. I tillegg er IKEA lokalisert helt nord i bydelen. Det er imidlertid også de mer plasskrevende varegruppene som har ført til veksten, i form av byggevare, møbler og elektro. (ref. Handelsanalyse, Asplan Viak) ROM FOR ØKT HOTELLKAPASITET Det vil være stor grad av usikkerhet knyttet til forsøk på å tallfeste underkapasitet i hotellmarkedet. Genereltt vil en liten overkapasitet i hotellmarkedet være å foretrekke framfor underkapasitet medd tanke på samfunnsmessige og samfunnsøkonomiske effekter for regionen. En overkapasitet vil fremtvinge økt konkurranse omm reisende som gjester, som normalt vil slå positivt ut på både opplevd kvalitet, dempe prisvekstenn på overnatting og bidra til en økning i etterspørsel og aktivitet i regionens reiselivsbedrifter (lokale restauranter og kulturtilbud). Kun dersom overkapasiteten når et nivå som medfører at noen hotellaktører vil slite med å få et e bedriftsøkonomisk ansvarlig hotellbelegg og besøk, vil en overkapasitett kunne medføre noen negative effekter KUNDEGRUNNLAG I FORUSOMRÅDET Sett for Forusområdets profil her finnes industri, transportbedrifterr og kontorbedrifter. Kontorbedrifter harr høy arbeidsplassintensitet og vil utgjøre store deler av kundegrunnlaget for et Hotell på Lura. I denne sammenhengen er kundegrunnlaget basert på nærhet til bedrifter, en arbeidssituasjon med behov over flere dager, samt en av a Side 16 av 19

17 stand til hjemsted. En stor del hoteller som er knyttet opp mot større bedriftsområder vil også ha en større andel dagvirksomhet med møtevirksomhet og bevertning. HVEM ER HOTELLGJESTEN? Avhengig av overnattingens formål og varighet vil ulike tilbud fremstå som alternativer til hotellovernattinger innenfor et felles overordnet overnattingsmarked. Besøkende som har et stedbundet mål, for eksempel et møte på Forus, vil ha en ulik vurdering av alternativene enn gjester som søker et opplevelsesbasert opphold. Et hotell på Lura vil fokusere på et kundegrunnlag relatert til bedrifter ved Forus, og ved å ha en beliggenhet nærmere Sola Flyplass enn konkurrerende hoteller i bysentra. Dette vil kunne redusere transportarbeidet dersom disse er de primære destinasjonene for oppholdet. Annen kundegruppe vil knytte seg til det lokale markedet ved Lura, med bo og behandlingssenter. Daggjest: Yrkes og møtevirksomhet med nærhet til Forus, Lokale tilstelninger og selskapslokaler for utleie, spisegjester. Nattgjest: Yrke med nærhet til Forus eller tilknytning til Lura og Sandnes, inkl. bo og behandlingssenter. HVOR DRAR HOTELLGJESTEN? En nattgjest innen yrke/kurs segmentet har et stedbundet formål for reisen: arbeid eller møter i Forus/ Luraområdet. En slik kunde vil, avhengig av andre reisemål i området kunne velge Lura Bydelssenter som overnattingssted, med god tilknytning til Forusområdet, og et lite, lokalt servicetilbud. Dersom kunden allikevel har andre reisemål i regionen vil bysentra Sandnes og Stavanger være alternativer for overnatting. Tilsvarende vil en nattgjest innen ferie/fritid segmentet være knytte sitt opphold til en lokal tilstelning, som besøkende til Bo og Behandlingssenteret ved Lura, som også er et stedbundet opphold. Vurderingene gjesten gjør seg i forhold til valg av hotell i området er sammensatte og ikke alltid rasjonelle i forhold til hva transportarbeid angår. Attraksjonen ved å tilbringe fritid etter arbeid i et bysenter med variert servicetilbud kan veie tyngre enn reiseavstand til arbeidssted, og et møte i et av senterområdene kan være avgjørende i forhold til valg av overnattingssted, selv om hovedaktiviteten finner sted i Forusområdet. Side 17 av 19

18 KONKURRANSEFORHOLD HOTELL I LURA BYDELSSENTER Forusområdet er stort, og en utvikling som skissert, med dobling av antall arbeidsplasser, vil gi et økt behov for overnattingsmuligheter i området. Etablering og utbygging av bydelssenter i området vil spille en viktig rolle i å forme et mangfoldig tilbud i lokalsamfunnet. Et Hotell innenfor Lura Bydelssenter vil kunne tjene ulike kundegrupper, spesielt vil daggjestene være viktige for en vekselvirkning gjennom tilbud som kan ha positiv effekt for et bydelssenter. Som en tidlig etablering av hotell er det riktigere å etablere et hotell i nærhet til andre lokaltilbud og tilpasse hotellprofilen til bydelssenteret. KONSEKVENSER FOR MARKED OG BYLIV I SANDNES Av hotelloversikten kommer det fram at Sandnes sentrum har relativt få hotellrom fordi større hoteller er lokalisert i Lura/Forusområdet. Bare 254 av 569 s ligger i Sandnes sentrum, derfor er det naturlig å stille spørsmålstegn ved en ytterligere økning av hotellkapasiteten i utenfor sentrum i Sandnes. Det er tidligere konkludert med at det er rom for ytterligere kapasitetsøkning i området, dermed kan noen markedsandeler trekkes fra nærliggende hoteller. Derfor vil et hotell i Lura Bydelssenter ikke stå i markedsmessig konkurranse til et hotell i Sandnes Sentrum, men heller fylle ut et markedssegment knyttet til næringsutviklingen ved Forus. Generelt kan også en økt kapasitet skape mer aktivitet til området totalt sett. En etablering av hotell vil gi en vekselvirkning til nærmiljøet, med kafetilbud for daggjester og overnattende gjester som vil kunne bidra til å skape liv i gater på kveldstid. Lura Bydelssenter er definert som senterområde, og har et behov for å kunne etablere funksjoner som er aktivitetsskapende over døgnet for å kunne skape et senter for bydelen, mens Sandnes sentrum representerer et allerede etablert bysenter med variert tilbud og aktiviteter. En storstilt utbygging og fortetting av Forusområdet vil generelt få konsekvenser for både marked og byliv i Sandens sentrum og Lura Bydelssenter TILPASNING AV HOTELLKONSEPT Hotellkonseptet for Lura Bydelssenter tar utgangspunkt i 7000 kvm og ca. 150 rom. Dette er ikke stort nok til å være et konsept innen kurs/konferanse segmentet, men stort nok til å ha et variert sammensatt tilbud der også kurstilbud inngår. ET BLANDET HOTELLKONSEPT MED HOVEDVEKT PÅ YRKESOVERNATTING Et blandet hotellkonsept innenfor de større hoteller i hovedsak yrkesrelatert trafikk, vil kunne gi et tilbud om selskapslokaler for tilstelninger, og et dagtilbud innen servering og bar som vil tjene et lokalt marked og underbygge lokale aktiviteter i et nyetablert bydelssenter KONKLUSJON Det er rom for økt kapasitet i Stavangerregionen. Et hotell lokalisert på Lura vil ha en markedsprofil rettet mot det lokale markedet og markedsgrunnlaget i Forusområdet rettet mot segmentet arbeidsreiser, og det lokale markedet. Hotellkunder innenfor yrkeskundegruppen alternativt til Forusområdet i større grad reise til Sola eller Stavanger for overnatting enn til Sandnes. Et hotell på Lura vil derfor i liten grad forrykke markedsandeler fra Sandnes Sentrum og skape mindre byliv. Side 18 av 19

19 4 OPPSUMMERING OG SAMMENSTILLING AV KONKLUSJONER 4.1. MARKED Bergen og Kristiansand har en tydelig underdekning i sommermånedene. Mens kapasitetsutnytting i Stavangerregionen også ligger høyt, synes det ikke å være utpreget underdekning. Hoteller i nærområdet er i hovedsak knyttet til markedssegmentet yrke, kurs og konferanse. Prognoser for utvikling i Forusområdet anslår en dobling i antall arbeidsplasser fram mot 2026 vil danne grunnlag for økt hotellkapasitet i forbindelse med yrkesreiser spesielt. Økning i reiselivsvirksomhet gjør at Sola flyplass planlegger for en vekst fra 4 til 6 mill. reisende per år. Totalt vil dette påvirke antall besøkende, og gi økt behov for overnattinger i Stavangerregionen som en sannsynlig effekt. Det er rom for økt kapasitet i markedet: selv om det knyttes stor usikkerhet til å konkludere med underkapasitet i dagens marked vil generelt ville en liten overkapasitet i hotellmarkedet være å foretrekke framfor underkapasitet med tanke på samfunnsmessige og samfunnsøkonomiske effekter for regionen. Kun dersom overkapasiteten når et nivå som medfører at noen hotellaktører vil slite med å få et bedriftsøkonomisk ansvarlig hotellbelegg og besøk, vil en overkapasitet kunne medføre noen negative effekter. Tatt i betraktning forventet vekst i nærings og reisevirksomhet i området vil det i framtiden være behov for ytterligere romkapasitet i Forus/Luraområdet 4.2. LOKALISERING Lura Bydelssenter er lokalisert i tilknytning til hovedkollektivtransportårer, med høy arbeidsplassintensitet og kan klassifiseres som et B område etter norske forhold. Forusområdet vil tjene som markedsgrunnlag for et hotell på Lura vil være et areal som befinner seg mellom kategoriene B/C område, ved å ha B funksjoner og C funksjoner blandet, og være relativt godt betjent med kollektivtransport. Et B område er ikke typisk områdetype for lokalisering av hotell, slik gjerne forholdene bør være for lokalisering av et hotell med ferie/fritidsprofil. Ved etablering av et hotell hovedsakelig innenfor Yrke/Kurs segmentet er ikke en lokalisering i bysentra en like stor forutsetning, ettersom Forusområdet ønskes utbygget med mange næringsbedriftene og utviklingsområder for næring og en langt høyere tetthet enn området har i dag. Et hotell i Lura bydelssenter er å foretrekke fremfor en lokalisering ellers i Forusområdet, siden etablering kan bringe positive effekter til bydelssenteret og understøtte utviklingen av et senterområde i Lura. Et hotell i Lura Bydelssenter vil ikke stå i markedsmessig konkurranse til et hotell i Sandnes Sentrum, men heller fylle ut et markedssegment knyttet til næringsutviklingen ved Forus. 5 KILDER Handelsanalyse for etablering av bydelssenter Lura Asplan Viak, 2009 Hotellanalyse Sandvika, Sverige Daniel Andersson & David Johansson, Högskolan i Gävle, 2008 Rett virksomhet på rett sted Kathrine Strømmen, 2001 Markedsanalyse, En vurdering av hotellmarkedet i Kristiansandregionen Rambøll, 2007 Norsk Turisme Tom Granseth, SSB, 2012 Fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren 2000 Regionplan for Jæren, Høringsutkast (revisjon av FDP Langsiktig utvikling på Jæren) 2012 TØI 1087/2010 Fakta om handel, kjøpesenter og Transport Øystein Engebretsen & Arvid Strand TØI, 2010 TØI 1051/2010 Styring av handel og kjøpesenterstruktur på Jæren Gustav Nielsen &Tore Kvarud TØI, 2010 Artikkel i Aftenbladet : Forus dobles om 15 år: Forus dobles om 15 ar html#.Ubl0oJyN58F Statistikkbanken, SSB: Statistikknett: Region Stavanger: Innovasjon Norge: Side 19 av 19