The Well Resort kommentarer etter møtet med Fylkesmannen Hva skal The Well Resort bli?

Transkript

1 The Well Resort kommentarer etter møtet med Fylkesmannen Foto av dagens bebyggelse, sett fra øst. Hotellet planlegges etablert i syd (felt NT2 i gjeldende plan), hvor det er regulert et badeanlegg for barn. 1. Hva skal The Well Resort bli? The Well resort er et av Nord-Europas største Spa-anlegg, med fasiliteter som i dag kun har dag-besøkende. Svært mange av gjestene savner anledning til å oppholde seg lengre tid på anlegget. The Well ønsker derfor å utvide med hotellrom. Hotellrommene gir besøkende til det allerede etablerte anlegget, anledning til et utvidet opphold med overnatting. The Well ønskes utviklet til en resort med flere tilbud innen helse og relaterte velværeaktiviteter. Dette vil for eksempel innebære andre behandlinger som går over flere dager. Det skal også legges til rette for relaterte funksjoner og aktiviteter en overnattende forventer å finne. Det betyr også mindre lokaler for trening med apparater og generelt treningsrom/yogarom. Ellers vil det legges til rette for bruk av marka som trenings- og turarena. Den typiske gjesten kommer i mindre grupper eller i par. The Well resort ønsker å gi gjestene en totalopplevelse, og siden det både vil være privatkunder og kunder som reiser i arbeidssammenheng, skal det være tilgjengelige møterom og rom for gruppeaktiviteter. Arealet som avsettes til møterom blir begrenset, og det etableres ikke større konferansefasiliteter for å kunne konkurrere i det tradisjonelle konferansemarkedet. Lokaliseringen av The Well ble valgt på grunn av nærheten til natur, og med mulighet for friluftsliv. The Well med overnattingsmuligheter er et anlegg som ligger i det grønne. Dette vil være et sted for hvile og rekreasjon med ulike behandlingstilbud, både spa-behandlinger og medisinske behandlinger. Spa-resorten vil i likhet med liknende destinasjoner, ikke passe inn i en typisk sentrumslokasjon. Til dette er behovene for stille og private utearealer for arealkrevende. 1

2 TAKTERRASSE BAR RESTAURANT TILBYGG EKSISTERENDE RESTAURANT SPA FLEKSIBELT AREAL MØTE DEMOKJØKKEN TRENING PLANNERS MØTE-/INFOPUNKT RESEPSJON BEHANDLING HOTELLGJEST BASSENGROM KONFERANSE RESEPSJON HOTELL BUTIKK RESEPSJON DAG-SPA GARDEROBE DUSJROM DAG-SPA TEKNISK ADMINISTRASJON/PERSONAL Illustrasjonssnitt som viser forbindelsen mellom dagens Spa-anlegg og overnattingsdelen. Illustrasjon som viser planlagt prosjekt, sett fra parkeringsplassen i nordøst. 2. Trafikk: Det er i forbindelse med planarbeidet, utarbeidet et trafikknotat av Asplan Viak AS, se vedlegg. Trafikknotatet konkluderer med at foreslått tiltak vil generere omlag samme trafikkmengde som det som ble beregnet for fase 2 i gjeldende plan: Del av Fløisbonn, vedtatt Fase 2 i gjeldende plan, omfatter et badeanlegg for barn på ca m2. Anlegget var planlagt etablert på feltet hvor hotellet nå planlegges (felt NT_2). Badeanlegget for barn er ikke lenger aktuelt, og erstattes i ny plan av et hotell. 2

3 3. Ansatte: Et hotell av den størrelsen som her planlegges, vil få omlag 80 ansatte, fordelt på ca. 50 årsverk. I høysesong kan det være opp til ansatte tilstede samtidig. Planområdet ligger nær både Kolbotn og Myrvoll stasjon. Fra busstoppet Granholtet går det buss både til Kolbotn og Myrvoll stasjon. Rute 81 A går til Greverud og Rådhuset i Kolbotn med 4 avganger i timen. Rute 83 kjører til Rådhuset og Tårnåsen, også med 4 avganger i timen. Det planlegges utbedringer av busstilbudet, slik at frekvensen vil bli enda bedre. Erfaringsmessig er hotell en virksomhet som i stor grad skaper lokale arbeidsplasser. Det åpner ofte for mange deltidsstillinger også for unge voksne og studenter. Det at det skapes mange lokale arbeidsplasser vil være svært positivt for kommunen. Det legges opp til svært begrenset med parkeringsplasser, og det vil ikke være mulig for alle ansatte å kjøre personbil til jobb. Per i dag kommer omlag 50% av arbeidstakerne med bil, resten kommer med kollektivtrafikk eller sykkel. Det vil jobbes med å finne løsninger for å øke andelen som vil reise kollektivt eller med sykkel. 4. Gjester: Gjestene som vil overnatte, er i stor grad de samme gjestene som allerede er på The Well. I dag varierer besøkstallene mye gjennom uken og tid på døgnet. Dette ønsker man å endre, slik at man får et større belegg gjennom hele perioden, og ikke kun kvelder og helger. Man ønsker å fylle opp det allerede etablerte spaanlegget til full kapasitet raskere enn ved den påregnede utviklingen i markedet for dagsbesøk. Jfr. figur under. Det skal i den videre prosessen foretas ytterligere trafikkvurderinger. I tillegg skal det foretas en Reisevaneundersøkelse. I denne undersøkelsen håper man å få et bedre underlag for å danne seg et bilde av hvem kunden er, hvor de kommer fra og hvilket transportmiddel de benytter. Med bakgrunn i denne informasjonen, vil man bedre kunne finne gode løsninger for bruk av shuttlebuss og andre henteordninger ; sammen med andre målrettede tiltak som vil gjøre det mer attraktivt og lettvint å reise kollektivt til The Well. 5. Kollektivtrafikk: Det er allerede etablert en shuttlebuss for besøkende i dag. Det vil være aktuelt å se på flere ruter for shuttlebussen ved utvidelse av destinasjonen. Per i dag har det ikke latt seg gjøre å få tillatelse til å stanse for Shuttlebussen på ordinære holdeplasser. Det har ikke blitt gitt tillatelse til å stoppe på Oslo S, eller andre 3

4 sentrale steder. Den begrensede tilgjengeligheten til bussen reduserer en ønsket attraktivitet for å reise kollektivt. Dersom shuttlebussen kan få flere sentrale stoppesteder, som nær Oslo S, Kolbotn stasjon osv, vil trolig langt flere benytte seg av dette tilbudet. Ved etablering av overnattingstilbud, vil kundene i større grad planlegge besøket sitt, og det vil være færre spontanreiser (Drop-in). Dette gjør det enklere å hente/plukke opp besøkende på stasjonen eller andre sentrale stoppesteder. Dette vil være en del av The Well Resort sin business-modell og servicetilbud. Her vil det være mulig å inngå avtale med taxi-selskaper eller liknende. I tillegg til utvidelse av Gullbussen, vil dette bidra til å øke andelen som reiser kollektivt. Reisevaneundersøkelsen vil bidra til å finne ut hvor behovet for tiltak er størst. 6. Konkrete tiltak som sikres gjennom reguleringsbestemmelsene: Det ønskes gjennom bestemmelse å konkretisere virksomheten i tråd med intensjonene, samt legge begrensninger på parkering for å få besøkende til å velge kollektive reisemidler. Forslag til bestemmelser som kan bidra til å sikre en god utvikling i tråd med intensjonen: - Innenfor felt NT_2 tillates etablering av funksjoner som supplerer The Well. Dette vil i hovedsak omfatte: hotell med tilhørende kontorer, restauranter, trening/yoga, behandlingsrom, konferanse og tekniske anlegg. - Det tillates etablering av inntil m2 BRA innenfor felt NT_2 og NT_4. I vedtatt planprogram for The Well Resort, er det beskrevet at hotellet vil omfatte omlag rom, i tillegg til konferansefasiliteter. Det er nå valgt å redusere fra en maks begrensning på 250 rom til maksimalt 200 rom, dette er en reduksjon i makskapasitet på 20%. Videre settes det strenge krav til begrensning av konferanse, slik at det ikke blir mulighet for etablering av et rent konferansesenter eller et konferansehotell, men kun åpnes for noe møtevirksomhet og kurs i mindre skala. Hva gjelder kontorer, vil dette være kontorer i forbindelse med drift av hotellet og SPA-anlegget og grupperom for kurs. Gjennom bestemmelsene sikres det at det ikke tillates etablering av rent kontorbygg for eksterne virksomheter. Tabellen angir tillatt m2 BRA per formål: Formål Maks. BRA Presisering Konferanse/vrimleareal 600 m2 Det tillates etablering av en stor sal som kan ta inntil maksimalt 180 personer. I tilknytning til konferansesalen vil det være tilhørende vrimlearealer, garderober ol. Møterom/kurs/behandling 1200 m2 Det vil være behov for ulike type rom som: møterom, grupperom og behandlingsrom. Det tillates ikke etablering av ren kontorvirksomhet. Yoga/trening 350 m2 Det tillates etablering av yogarom og treningsrom som en inkludert del av hotellet. Det tillates ikke etablering av et frittstående treningssenter drevet av en annen privat aktør. Hotellrom 200 stk. Det tillates etablering av maksimalt 200 rom, fordelt på standardrom, luksusrom og suiter. 4

5 Og andre bestemmelser vedrørende parkering kan være: - Innenfor felt NT_4 tillates etablering av parkeringsanlegg. - Det skal avsettes maksimum 1 parkeringsplass per 125 m2 BRA for ny bebyggelse. (og totalt maksimalt 120 plasser). - Minimum 50% av sykkelparkeringsplassene skal plasseres under tak. Det skal legges til rette for tilstrekkelig antall ladepunkter for el-bil og el-sykkel. - Det skal etableres bussparkering nær inngangen. Illustrasjon som viser planlagt prosjekt, sett fra adkomsten i syd. 7. Oppsummering: Intensjonen er lokalisering av en Spa-resort i det grønne, som en direkte utvidelse av The Well. Det ønskes å utvide Spa-anlegget med flere fasiliteter innen helse og velvære, samt gi de besøkende anledning til å overnatte. Området er i dag regulert, og det tillates etablering av badeanlegg for barn. For ansatte, er beliggenheten god. Det er sykkelavstand fra Kolbotn sentrum, og det er god busshyppighet. Ved å gjennomføre de konkrete tiltakene som foreslått, sikrer man at intensjonene ivaretas, og at det ikke etableres et typisk konferansehotell, stort privat frittliggende treningssenter, kontorbygg eller andre mer trafikkgenererende tiltak. Det skal også foretas en reisevaneundersøkelse for å kartlegge hvor man bør tilrettelegge for shuttlebuss eller andre kollektive tjenester. Vi mener at man med foreslåtte tiltak, sikrer en hotellutbygging som blir en del av The Well, hvor hotellrommene blir det dominerende og de andre funksjonene kommer som et supplement. Vi mener med dette, tiltaket har god beliggenhet i forhold til de funksjonene resorten er ment å betjene. På vegne av Kongeveien Eiendom AS Halvorsen & Reine AS 5