Regional plan for areal og transport på Haugalandet

Transkript

1 Næringsarealanalyse Regional plan for areal og transport på Haugalandet Versjon 7. februar 2012

2 2 Næringsarealanalyse. Versjon 7. februar 2012.

3 INNHOLD 1. INNLEDNING Bakgrunn Fylkesdelplanen fra Prosess NÆRINGSOMRÅDER I KOMMUNEPLANENE Arealfordeling i gjeldende kommuneplaner Bebygd areal/tettstedsareal Tetthet i eksisterende næringsområder BYGGING AV NÆRINGSBYGG Nye næringsbygg Fortetting innenfor næringsområder Tetthet i nye næringsområder Arealforbruk til næring LEDIGE NÆRINGSAREALER Næringsarealanalyse. Versjon 7. februar

4 4 Næringsarealanalyse. Versjon 7. februar 2012.

5 1. INNLEDNING 1.1. Bakgrunn Rogaland og Hordaland fylkeskommuner, kommunene på Haugalandet og statlige etater samarbeider om revisjon av Regional plan for areal og transport på Haugalandet. Det er utarbeidet et planprogram som beskriver viktige utfordringer, der ett av temaene er Regionale næringsarealer (kapittel 5.2). Følgende utredningsoppgave er blant de som er beskrevet i planprogrammet (forkortet): e. Det vises til utredningsbehov beskrevet under kapittel 6.1 over, som også omfatter vurdering av næringsarealer: a. undersøkelse av hvor store utbyggingsområder i kommuneplanene som ennå ikke er bebygget, og hvor stort arealforbruket har vært i hver kommune de senere årene Rapporten legger grunnlag for å vurdere tilgangen på næringsarealer i gjeldende kommuneplaner, og mulige utviklingsstrategier. Som utgangspunkt analyseres næringsbyggingen som har vært i perioden , tetthet, omfanget av fortetting og arealforbruket som har vært. Deretter gjøres det en vurdering av hva som er tilgjengelige arealreserver og langsiktige arealbehov Fylkesdelplanen fra 2004 I forbindelse med gjeldende fylkesdelplan ble det gjort en kartlegging av alle næringsområder over 10 daa i kommuneplanene på Haugalandet, inkludert områder i sentrene (totalt 144 områder). Kartleggingen gir opplysninger om ledig areal og samlet areal, eksisterende og tiltenkt virksomhet mv for hvert av områdene. Rapporten gir videre en vurdering av behov for nytt areal til næringsformål utover det som allerede var bebygd. Ut fra ulike tilnærminger kom en fram til et behov omkring 1900 daa nytt areal fram til 2040, mens godkjente arealer i kommuneplanene var på over daa. Selv om en vesentlig del av dette var tiltenkt storindustri mv (ca daa), ble den regionale arealreserven likevel vurdert å ligge langt høyere enn påregnelig behov. Det ble derfor ikke lagt inn nye næringsarealer i fylkesdelplanen. Figur 1.1. Utsnitt fra kart til delrapport 7 til fylkesdelplanen fra 2004: Næringsanalyse Prosess I arbeidet med regional plan ble det høsten 2011 nedsatt en egen arbeidsgruppe for arealspørsmål. Gruppa hadde representanter fra Rogaland og Hordaland fylkeskommune, Fylkesmannen i Rogaland, Statens vegvesen, Haugesundregionens Næringsforening, kommunene Haugesund, Karmøy, Tysvær, Vindafjord og Etne, i tillegg til sekretariatet. Gruppa hadde to møter i november 2010 og januar 2011, og arbeidet resulterte i et notat med forslag til metodikk for arealanalyse. Notatet ble framlagt for prosjekt- og styringsgruppene og har deretter ligget til grunn for de analysene som har vært gjort. Underveis i analyse-fasen har kommunene vært involvert gjennom kvalitetssikring av datasettet for bebygd areal pr De påfølgende analysene, og utarbeidelse av kart, illustrasjoner og rapport, har vært utført av Rogaland fylkeskommune. Næringsarealanalyse. Versjon 7. februar

6 2. NÆRINGSOMRÅDER I KOMMUNEPLANENE 2.1. Arealfordeling i gjeldende kommuneplaner Opplysninger om inndeling av næringsarealene i ulike underformål er dels rapportert av kommunene parallelt med kvalitetssikring av ledige næringsarealer, og dels hentet inn ved en gjennomgang av alle gjeldende kommuneplaner. I gjeldende kommuneplaner på Haugalandet er det avsatt ca daa til næringsformål. Vel halvparten av dette ( daa) er industriområder, daa er udifferensierte nærings- og ervervsområder (hvorav 230 daa i Haugesund og Sveio er i kombinasjon med bolig) og 490 daa er områder med forretning alene eller i kombinasjon med lager/kontor. I tillegg er det i kommuneplanene ca daa til senterområder. Forretning i komb. (daa) Næring (daa) Industri (daa) Industri/lager/ kontor (daa) Kommune SUM Haugesund Sauda Bokn Tysvær Karmøy Vindafjord Etne Sveio SUM Figur 2.1. Næringsarealene i kommuneplanene er grovt sett fordelt på fire hovedkategorier. Tabellen viser arealfordeling pr hovedkategori og kommune. På Karmøy er det ganske store arealer (7.800 daa) med kombinasjonsformålet industri/lager/kontor (inkludert ca 240 daa med kontor og kontor/lager). Dette formålet dekker et bredt spekter av områder fra områder tiltenkt storindustri og til tettstedsnære områder der det er åpnet for forretning. Tysvær er den kommunen med de største næringsarealene daa, hvorav ca daa i Gismarvik og på Kårstø/Haugsnes til sammen. Karmøy har ca daa, hvorav daa på Håvik, og daa på Paraldsnes og Austnes-halvøya. Vindafjord og Sauda har også større industriarealer, mens Haugesund og Etne har flere udifferensierte næringsområder Forretning m.m. (daa) Industri (daa) Næring (daa) Industri/lager/ kontor (daa) Haugesund Sauda Bokn Tysvær Karmøy Vindafjord Etne Sveio Figur 2.2. Kategorier av næringsområder som er brukt i gjeldende kommuneplaner på Haugalandet og omfanget av næringsarealer pr kommune (daa). 6 Næringsarealanalyse. Versjon 7. februar 2012.

7 Industri / lager / kontor Industri Forretning Næring Ledig areal Næringsareal

8 Næringsareal Ledig areal Næring Forretning Industri Industri / lager / kontor

9 2.2. Bebygd areal/tettstedsareal For å ha et grunnlag for å beregne arealreserver og fortetting, har en tatt utgangspunkt i et regionalt datasett for bebygd areal (arealressurskart/ar5) pr 2003 (alternative datasett, slik som eksisterende byggeområder i kommuneplanene eller SSB sitt tettstedsareal, inneholder i realiteten mange ubebygde områder). Datasettet for bebygd areal har vært sendt ut til kommunene for kvalitetssikring, og det er korrigert i forhold til de innspill som har kommet inn. Næringsarealanalyse. Versjon 7. februar

10 Bebygd areal pr. 2003

11 2.3. Tetthet i eksisterende næringsområder Gjeldende fylkesdelplan har ikke retningslinjer for tetthet ved bygging av næringsbebyggelse, og det er heller ikke tidligere gjort noen undersøkelse av arealtetthet i næringsområder på Haugalandet. For å få et bedre underlag for vurdering av tetthet, arealforbruk og arealbehov til næringsformål, har fylkeskommunen hatt et engasjement overfor Asplan Viak for å gjøre en kartlegging av næringsområdene i regionen. Kartleggingen har tatt utgangspunkt i områdeavgrensninger på kommuneplannivå, og der datagrunnlaget er vurdert å være godt nok totalt over 300 enkeltområder. Resultatene viser en ganske stor spredning i tetthet blant næringsbebyggelsen, med et tyngdepunkt i utnyttelsesgrad mellom 30 % og 50 % - regionen sett under ett. Det er imidlertid store forskjeller både mellom geografiske områder og mellom ulike typer bebyggelse. Haugesund har enn gjennomsnittlig arealutnyttelse på ca 112 %, Karmøy 44 %, og de øvrige kommunene samlet sett har en arealutnyttelse på 25 %. Næringsbebyggelse i senterområder har jevnt over en høyere arealutnyttelse enn generelle næringsområder men for regionen som helhet, er det likevel ikke høyere enn 48 %. Kartleggingen viser videre at arealutnyttelsen blant forretningsbebyggelse er ulik, og at dette varierer med hva slags type forretning det er snakk om. Som eksempel har mange nyere handelskonsepter som bygges i én etasje gjerne en arealutnyttelse på %. Handel i sentrumsområder vil i mange tilfeller ha en høyere tetthet, gjerne %. Også kjøpesentre som bygges i flere etasjer vil ha høyere arealutnyttelse enn mange nyere konsepter. Figur 2.6. Gjennomsnittlig tetthet blant næringsbebyggelse på Haugalandet alle områder sett under ett. Illustrasjon: Asplan Viak. Figur 2.7. Gjennomsnittlig tetthet blant forretningsbebyggelse på Haugalandet. Illustrasjon: Asplan Viak. Industri- og lagerbebyggelse er den gruppen av næringsbebyggelse som viser størst grad av homogen arealutnyttelse. Typisk er arealutnyttelsen %, selv om det også finnes enkelte tilfeller med betydelig høyere utnyttelse. Figur 2.8. Gjennomsnittlig tetthet blant industri- og lagerbebyggelse på Haugalandet. Illustrasjon: Asplan Viak. Næringsarealanalyse. Versjon 7. februar

12 Kontorbebyggelse er den typen av næringsbebyggelse som viser største spredning i arealutnyttelse helt fra 10 % og til godt over 100 %. Dette ser ut til å ha sammenheng med at deler av kontorbebyggelsen hører sammen med arealekstensive virksomheter (for eksempel kontorer til industrivirksomhet), og der det derfor vil være lav arealutnyttelse. Kontorbebyggelse i sentrumsområder ser derimot til å ha en betydelig høyere arealutnyttelse typisk 100 % og høyere. Figur 2.9. Gjennomsnittlig tetthet blant industri- og lagerbebyggelse på Haugalandet. Illustrasjon: Asplan Viak. 12 Næringsarealanalyse. Versjon 7. februar 2012.

13 3. BYGGING AV NÆRINGSBYGG Nye næringsbygg Som utgangspunkt for arealanalysen har en valgt å benytte data for perioden Gjeldende fylkesdelplan ble vedtatt i 2004, og en får dermed belyst hvordan utviklingen har vært i planperioden. Data for nye næringsbygg i hver kommune for årene er hentet fra matrikkelen og sortert på grupper av bygningstyper og kommune. I perioden er det i matrikkelen registrert bygging av til sammen m 2 BRA næringsbygg på Haugalandet. De største gruppene av næringsbygg er forretningsbygg ( m 2 BRA) og industri-/lagerbygg ( m 2 BRA). Det er videre registrert bygget m 2 BRA med kontorer og m 2 BRA med hoteller og restauranter. Gjennomsnittlig er det bygget m 2 BRA næringsbygg hvert år. Industri/lager Kontor Forretning Hotell/overnatting/ restaurant Haugesund Sauda Bokn Tysvær Karmøy Utsira Vindafjord Etne Sveio Figur 3.1. Omfang av nye næringsbygg som er bygget på Haugalandet , fordelt på kommune og hovedtype av næringsbygg (m 2 BRA). Mesteparten av næringsbyggene har kommet i Haugesund ( m 2 BRA) og Karmøy ( m 2 BRA). I Haugesund er det hovedsaklig bygget forretningsbygg, mens det i Karmøy er bygget mest industri-/lagerbygg. I Vindafjord, Sveio og Tysvær er det også bygget mest industri-/lagerbygg, mens det i Etne og Sauda er bygget mest forretningsbygg. Industri/lager Kontor Forretning Hotell/overnatting/ Sum kommune (m 2 BRA) (m 2 BRA) (m 2 BRA) restaurant (m 2 BRA) (m 2 BRA) Haugesund Sauda Bokn Tysvær Karmøy Utsira Vindafjord Etne Sveio Sum næringsbygg Gjennomsnitt pr år (m 2 BRA) Figur 3.2. Omfang av nye næringsbygg som er bygget på Haugalandet , fordelt på kommune og hovedtype av næringsbygg (m 2 BRA). Næringsarealanalyse. Versjon 7. februar

14 Industri Hotell og restaurant Forretning Kontor og lager over 10000m m m m m m m m2 BRUKSAREAL Nye næringsbygg (større enn 100m2 BRA)

15 Nye næringsbygg (mer enn 100m2) Forretning Hotell og Industrilager Kontor restaurant m m m m m m m2 over 10000m2

16 3.2. Fortetting innenfor næringsområder For å beregne hvor mye av næringsbebyggelsen som kommer som fortetting, har en tatt utgangspunkt i datasettet for bebygd areal/tettstedsareal (kap. 2.3). Næringsbebyggelse som i årene har vært bygget innenfor bebygd areal, er definert som fortetting. Industri/lager Kontor Forretning Hotell/overnatting/ restaurant Sum næringsbygg Nye næringsbygg (m 2 BRA) Fortetting (m 2 BRA) Andel fortetting 46 % 66 % 31 % 65 % 42 % Figur 3.5. Andelen nye næringsbygg som er bygget som fortetting (innenfor bebygd areal 2003). Til sammen er 42 % av volumet av nye næringsbygg bygget som fortetting. Andelen fortetting er størst for kontorer (66 %) og hoteller/ restauranter (65 %), og lavest for nye forretningsbygg (31 %). Det er likevel store forskjeller mellom de enkelte kommunene. Fortettingsgraden for kontorbygg i Karmøy er for eksempel mye lavere enn i Haugesund, mens situasjonen er motsatt for forretningsbygg Haugesund Industri/ lager Forretning Sauda Bokn Tysvær Karmøy Kontor Hotell/ overnatting/ restaurant Figur 3.6. Andel fortetting blant ulike typer næringsbygg, fordelt på hver av kommunene på Haugalandet. Utsira Vindafjord Etne Sveio Haugalandet Nye næringsbygg er i stor grad lokalisert i ytterkant av eksisterende tettsteder, og 58 % av nye næringsbygg har kommet på områder som tidligere var ubebygd. Dette gjelder ikke minst forretningsbygg og industri-/lagerbygg. En stor andel av næringsbyggene har kommet i området mellom Åkra og Haugesund. De fleste kontorene har kommet i Haugesund sentrum, mens nye forretningsbygg viser tyngdepunkter omkring Kopervik/Bygnes, Norheim, Raglamyr og i Haugesund sentrum. Industri- og lagerbygg er plassert forholdsvis spredt. 16 Næringsarealanalyse. Versjon 7. februar 2012.

17 kontor over 10000m m m m m m m m2 BRUKSAREAL Fortetting - BRA(m2) over 10000m m m m m m m m2 BRUKSAREAL Nytt areal - BRA(m2) industri / lager # hotell / restaurant # # forretning # byggkat Næringskategori Nye næringsbygg

18 Nye næringsbygg Næringskategori byggkat # forretning # hotell / restaurant # industri / lager # kontor Nytt areal - BRA(m2) BRUKSAREAL m m m m m m m2 over 10000m2 Fortetting - BRA(m2) BRUKSAREAL m m m m m m m2 over 10000m2

19 3.3. Tetthet i nye næringsområder Når det gjelder næringsbebyggelse oppført etter 2000, er spredningen i arealutnyttelse noe smalere enn når en ser all eksisterende næringsbebyggelse samlet. Den nyere forretningsbebyggelsen viser to klare tyngdepunkter rundt % og ved 90 %. Begge disse toppene er dominert av forretninger utenfor sentrumsområdene. Industri- og lagerbebyggelsen viser en større samling rundt % arealutnyttelse (gjennomsnitt 38 %). Figur 3.9. Gjennomsnittlig tetthet blant industri- og lagerbebyggelse på Haugalandet. Illustrasjon: Asplan Viak. Kontorbebyggelsen viser igjen to topper omkring % og på 130 %. Dataene viser all næringsbebyggelse bygget i perioden , uavhengig av om det er bygget som fortetting eller i nye næringsområder. Med bakgrunn i hvor lokalisering av nye næringsbygg i perioden har skjedd (kap 2.1), er det gjort en vurdering av gjennomsnittlig arealutnyttelse for nyere næringsbygg på Haugalandet: Industri/lager: Gjennomsnittlig arealutnyttelse 40 %. Kontor: Gjennomsnittlig arealutnyttelse 80 %. Forretning: Gjennomsnittlig arealutnyttelse 60 %. Hotell/overnatting/restaurant: Gjennomsnittlig arealutnyttelse 100 %. Til sammenligning har Asplan Viak tidligere også vurdert arealutnyttelsen i næringsområder på Jæren (2006). Denne viste litt høyere arealutnyttelse for enkelte typer næringsbygg enn på Haugalandet. Industri/lager: 50 % BRA. Kontor: 80 % BRA. Forretning: 90 % BRA. Hotell og restaurant: 85 % BRA. Næringsarealanalyse. Versjon 7. februar

20 3.4. Arealforbruk til næring I løpet av perioden er det bygget i overkant av m 2 BRA næringsbygg på nytt areal på Haugalandet, dvs. utenfor tidligere bebygd areal. Det er disse næringsbyggene som legges til grunn for vurdering av arealforbruket i perioden. Mesteparten av næringsbyggene på nytt areal er bygg til forretning og industri/lager. I Haugesund er det oppført mest forretningsbygg på nytt areal, mens hovedtyngden av industri-/lagerbygg på nytt areal har kommet i Karmøy. Industri/ lager Kontor Forretning Hotell/overnatting/ Sum kommune (m 2 BRA) (m 2 BRA) (m 2 BRA) restaurant (m 2 BRA) (m 2 BRA) Haugesund Sauda Bokn Tysvær Karmøy Utsira 0 Vindafjord Etne Sveio Sum næringsbygg Figur Omfang av næringsbygg på nytt areal (ikke fortetting) For å gjøre en vurdering av gjennomsnittlig arealutnyttelse på nye arealer, er det tatt utgangspunkt i Asplan Viak sin analyse av arealutnyttelse (kap 2.3), lokaliseringen av nye næringsbygg i perioden , og arealutnyttelsen på disse lokalitetene: Industri/lager: 35 %. Kontor: 40 %. Forretning: 50 %. Hotell/overnatting/restaurant: 50 % Generelt ligger arealutnyttelsen på nye arealer ofte noe lavere enn i fortettingsområder (sml. kap. 2.3). Industri/ lager Kontor Forretning Hotell/ overnatting/ restaurant Sum Sum næringsbygg på nytt areal (m 2 BRA) Gjennomsnittlig tetthet på nytt areal 35 % 40 % 40 % 50 % 38 % Sum arealforbruk (daa) Sum arealforbruk pr år (daa) Figur Arealforbruk som følge av næringsbygg på nytt areal i perioden Samlet sett er forbruket av nytt areal til næringsbygg vurdert å være i underkant av 500 daa på Haugalandet i perioden , eller ca 70 daa pr år. Halvparten av arealforbruket (35 daa) skyldes forretningsbygg og 40 % av arealforbruket (28 daa) skyldes industri- og lagerbygg. Ca 5 daa pr år er bebygd med kontorer, mens arealforbruket til hotell/overnatting/restauranter har vært ca 1 daa pr år Industri/ lager Kontor Forretning Hotell/ overnatting/ Sum arealforbruk pr år (daa) restaurant Figur Årlig forbruk av nytt areal til ulike typer næringsbygg på Haugalandet i perioden Næringsarealanalyse. Versjon 7. februar 2012.

21 4. LEDIGE NÆRINGSAREALER Ledig næringsareal i kommuneplanene er avgrenset med utgangspunkt i kommuneplaner, bebygd areal, eksisterende bygninger, eiendomsgrenser og ortofoto. Reiselivsanlegg og arealer i sjø er ikke regnet med. Forslag til avgrensninger har vært til kvalitetssikring i kommunene, og det er foretatt justeringer i forhold til kommunenes innspill. Gjennomgangen viser at vel halvparten, eller ca daa av næringsarealene på Haugalandet framstår som ledige, mens ca framstår som bebygd. Særlig Tysvær, Karmøy og Vindafjord har store ledige næringsarealer. Sveio, Etne og Bokn har omtrent like mye ledig næringsareal som det er bebygd, mens i Sauda og Haugesund er mesteparten av næringsarealet vurdert som bebygd. Bebygd næringsareal Ledig næringsareal Kommune Haugesund Sauda Bokn Tysvær Karmøy Vindafjord Etne Sveio SUM Figur 4.1. Omfang av næringsareal på Haugalandetsom er bebygd eller ledig, fordelt på kommune. Industriområder utgjør to tredjedeler av ledige næringsarealer (9.600 daa), mens kombinerte industri/lager/kontorområder utgjør vel en femtedel (3.000 daa). Udifferensierte næringsarealer utgjør 12 %, eller ca daa. Vel 1 % av arealet er avsatt til forretning i kombinasjon med andre formål. Forretning i komb. (daa) Næring (daa) Industri (daa) Industri/lager/ kontor (daa) SUM Haugesund Sauda Bokn Tysvær Karmøy Vindafjord Utsira 9 Etne Sveio SUM Figur 4.2. Omfang av ledige næringsarealer i kommuneplanene, fordelt på fire hovedkategorier av områder og på kommune. Fordelingen av ledige næringsarealer på fire hovedkategorier og på kommune følger et stykke på vei det samme mønsteret som tilsvarende fordeling av næringsområder samlet (figur 4.3). Tysvær og Karmøy har for eksempel store ledige arealer til industriformål og kombinerte formål. Vindafjord har forholdsvis store ledige arealer til industriformål, men også til udifferensiert næring. I Sveio er størsteparten av de ledige arealene industriområder, mens Etne har en god del udifferensierte næringsområder. Sauda og Haugesund har relativt lite næringsarealer som er helt ledig, uansett formål Forretning m.m. (daa) Industri (daa) Haugesund Sauda Bokn Tysvær Karmøy Næring (daa) Industri/lager/ kontor (daa) Figur 4.3. Omfang av ledige næringsarealer i kommuneplanene, fordelt på fire hovedkategorier av områder og på kommune. Utsira Vindafjord Etne Sveio Næringsarealanalyse. Versjon 7. februar

22 ledig areal brukt areal Næringsareal i KP

23 Næringsareal i KP brukt areal ledig areal

24 Postboks 130, 4001 Stavanger Besøksadr. Arkitekt Eckhoffs gate 1, 4010 Stavanger rogfk.no