UTFYLLENDE KOMMENTARER TIL FYLKESRÅDMANNENS INNSTILLING

Transkript

1 Oppdragsgiver: NHP- Nordiske Handels Parker Oppdrag: Lura - bydelssenter Del: Dato: Skrevet av: Paal Grini Kvalitetskontroll: UTFYLLENDE KOMMENTARER TIL FYLKESRÅDMANNENS INNSTILLING INNHOLD 1 Innledning Bakgrunn for historikk for analysene Kommentar til beregningene Beregnet arealbehov i Stavanger-regionen Dimensjonering av omlandet Vil bydelssenteret være en uheldig konkurrent til sentrum? INNLEDNING Bakgrunnen for notatet er Fylkesrådmannens innstilling til Fylkesutvalget, der det varsles innsigelse til forslag om reguleringsplan for Lura Bydelssenter plannr Notat skal gi utdyping og kvalitetssikring av de beregninger som er gjort, og søke å gi svar på de spørsmålene Fylkesrådmannens innstilling fremmer i forhold til grunnlaget, samt korrigere enkelte misforståelser i saksbakgrunnen. Det vil herunder bli gjort noen forenklete beregninger som er enklere å følge, men som i prinsippet er lik de mer komplekse og sammensatte sammenstillingene fra utredningsarbeidet. 2 BAKGRUNN FOR HISTORIKK FOR ANALYSENE Notat og beregningene er basert på følgende kilder: TØI/Kvarud Analyse: Styring av handel og senterstruktur på Jæren, Januar 2010 Asplan Viak, 2011: Lokalisering av handel utvikling av beregningsmetodikk for transport- og klimamessige konsekvenser, Trondheim kommune i samarbeid med KS, Framtidens byer og Statens Vegvesen. Rogaland Fylkeskommunes oppsummering av TØI/ Kvarud Analyses og Asplan Viaks utredninger med innstilling til styringsgruppen for rullering av Fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren. Asplan Viak AS - asplanviak.no

2 I tillegg er det benyttet oppdaterte tall fra SR Banks varehandelsrapport for 2010, til å beregne markedsandeler for Lura/Sandnes sentrum i KOMMENTAR TIL BEREGNINGENE 3.1 Beregnet arealbehov i Stavanger-regionen Behovet for arealer til detaljvarehandel, er basert på tall som er framkommet av TØI/Tore Kvaruds analyser av regionen, der forventet befolkningsvekst i Stavanger-regionen ( i 2020) og forbruksvekst er forventet å gi et arealbehov i detaljvarehandelen på om lag i Grunnet for høye tall for befolkningsvekst, og nedjusterte anslag for forbruksvekst ble dette justert ned i RFK s notat til om lag Det er dette som er lagt til grunn i de beregninger som er gjennomført i analysearbeidet i forbindelse med plan for Lura bydelssenter, og tallene må sies å være relativt nøkterne med utgangspunkt i den befolkningsvekst og kjøpekraft en har i regionen. I og med at grunnlagsdokumentene forholder seg til utregninger av detaljvarehandel og ikke det som defineres inn som plasskrevende, forholder vi oss i dette notat kun det som omfattes som dagligvare, utvalgsvare og møbler/hvitevarer. I reguleringsplanforslaget er dette oppgitt til BRA. De øvrige kvm BRA til Plasskrevende ansees som mindre relevant i og med at dette bør være i tråd med Lura-området for øvrig, og vil ha en avlastende og ikke en konkurrerende funksjon i forhold til sentrum Definisjon av BRA I de ulike rapportene og reguleringsbestemmelser benyttes ulike definisjoner av bruksarealer (BRA). Det trengs derfor en avklaring av definisjonene: BRA salgsareal er definert som den reine salgsflaten i et kjøpesenter, basert på Andhøys kjøpsenterregister. Det er denne definisjonen som konsekvent er benyttet i beregningene, og er basert på TØI s/kvarud Analyses sin rapport. BRA- forretningsareal er Bruttoarealet av kjøpesenteret, slik det oppgis i GAB (BRA Annet enn Bolig) eller som en også finner i Andhøys kjøpsenterregister. Basert på analyser av Andhøys register, og også øvrige analyser basert på faktiske byggetegninger av kjøpesentra i Stavanger-regionen, kan dette variere svært mye. Basert på snitt-tall utgjør imidlertid BRA salgsareal om lag 75 % av BRA forretningsareal, basert på Andhøys kjøpesenterregister. I forslag til reguleringsbestemmelser har en lagt til grunn 100% samsvar mellom BRA salgsareal og BRA forretningsareal, dette er svært nøkternt, og forutsetter at hver kvadratmeter av bygget benyttes som salgsareal. 1 SSB s MMMM prognose indikerer nå et befolkningstall på i Den/de økonomiske krisene som hersker internasjonalt har heller ikke rammet Norge så hardt som tidligere antatt. Forbruksveksten som er lagt til grunn i TØI s/kvaruds analyser er imidlertid basert på historiske data fra før starten på krisen i En nedskalering av arealtallet med mellom 30-40% virker imidlertid til å være svært mye. Utfyllende kommentarer til Fylkesrådmannens innstilling 2

3 3.2 Dimensjonering av omlandet Omlandet ble i utgangspunktet beregnet etter konsultasjon med Sandnes kommune. Analysene ble basert på et omland definert ut i fra et omland i sykkelavstand dvs. 3 km fra bydelssenteret. I tillegg ble det gjort en avgrensning mot Sandnes sentrum, definert som midtpunktet mellom de to, målt langs veg. Dette gir et anslag på om lag innbyggere i 2020 og arbeidsplasser i 2020, jmf. Alternativet «Konsentrert byvekst». For arbeidsplasser gjorde vi en forsiktig oppjustering basert på at det i dag faktisk er arbeidsplasser i det aktuelle omlandet. Med det fokuset som er på arbeidsplasslokaliseringer langs kommende bybanetrase, er en rimelig antagelse at dette er et lavere tall enn det som er realistisk og ønskelig, spesielt for Lura-delen. Fylkesrådmannen stiller i sin saksutredning spørsmål ved det å benytte arbeidsplasstall i Lura-området som grunnlag for omlandsberegningene. Bakgrunnen for at dette gjøres, er vissheten om at en relativt stor del av handelsreiser faktisk starter ved arbeidsplass. Dette er også lagt til grunn i ATP-modell for handel, utviklet av Asplan Viak i samarbeid med Trondheim kommune, Framtidens byer og Statens vegvesen. I de fleste metoder for dekningsgradsberegninger ligger også dette til grunn, selv om begrunnelsen for dette varierer noe. Stavanger-regionen har en relativt skjev fordeling av arbeidsplasser og bosatte, spesielt i dette området. Det vil etter vår vurdering gi et tilsvarende skjevt bilde av det faktiske handelsomlandet derom en kun legger til grunn innbyggertall. Ved å inkludere arbeidsplasser sikres også større konsistens med de trafikkberegningene som gjøres i prosjektet. Effekten av underdimensjonering av handelstilbud i nærheten av arbeidsplass-konsentrasjoner kan være økt transportbehov der den handlende må velge andre, mer perifere handletilbud ved en eventuell kjedereise 2. Kjøpekraften i det aktuelle området er basert på følgende formel: Kjøpekraft = bosatte + 0,4* arbeidsplasser For beregningene betyr dette at kjøpekraften defineres som ,4* Dette gir da en fordeling av kjøpekraft på om lag 46 % til arbeidsplasser og 54 % til bosatte. 2 Kjedereise defineres som antall reiser gjennomføres fra start i eget hjem, til en kommer hjem igjen. Et godt eksempel på kjedereiser i denne sammenhengen er handlereiser eller henting i barnehage før en reiser hjem. Denne reisen er da ikke en arbeidsreise, men kombinasjonen handle-, hente- og hjemreise. Utfyllende kommentarer til Fylkesrådmannens innstilling 3

4 RVU 2005 for Stavanger-regionen indikerer at om lag 50% av handlereisene til Lura starter ved arbeidsplass, og er mao ikke urealistisk for de faktiske handlereisene i området. 3 I det følgende skal vi likevel gjennomføre et regnestykke basert på bosatte i handelsomlandet, og fordelte kjøpekraften til disse. I og med tallene som er benyttet i TØI s notat og RFK s oppsummeringsnotat nå begynner å bli relativt gamle, baserer vi regnestykkene på helt nye tall, der vi kun legger innbyggertallet til grunn basert på SR-Bank s årlige varehandelsrapport. Vi får da korrigert for effekten av finanskrisen, samt de endringer som har skjedd i definisjon av varehandelsgrupper som følge av endringer i NACE-koder : Rogaland omsatte i 2010 innenfor varegruppene Dagligvare, Klær og sko, Interiør, Møbler og Hvitevarer, Sport og fritid og annen utvalgsvare, kr./pr innbygger eks MVA. Kilde SR- Banks Varehandelsrapport (Unntatt plasskrevende i form av byggvare og motor, herunder også drivstoff som pr. i dag regnes som detaljvare i offisiell statistikk) Forutsettes en forbruksvekst på om lag 2,5 %, gir det en omsetning pr. innbygger i Rogaland på om lag kr eks. MVA i Dette gir en forventet kjøpekraft fra bosatte på om lag 816 millioner kr eks. MVA. Omlag det vi har lagt til grunn for etterspørselen i varehandelsrapporten. Grunnen til at tallet nå blir om lag det samme, skyldes en regnefeil i rapporten. Regnefeilen beror på uttrykket for områdets kjøpekraft, der antall arbeidsplasser ikke har blitt beregnet riktig inn i uttrykket. Den summerte kjøpekraften i området tar derfor bare utgangspunkt i bosatte i området, og vil følgelig bli relativt lik det resultatet en nå får. Tilfeldigvis gir dette et resultat som er i tråd med Fylkesrådmannnes innvending om at arbeidsplasser taes med i omlandsbetraktningene. På den annen side mener vi dette er gir et feil bilde, i og med at de faktiske handlereiser og reisestrømmer i området tilsier en sterk betydning av arbeidsplasslokaliseringene. I varehandelsrapporten har en benyttet et normtall for vurdering av bydelssenterets dimensjonering, satt til 100% dekningsgrad for dagligvare og 30% for øvrig utvalgsvare, noe som er nedfelt i et areal som nevnt i størrelsesorden kvm BRA salgsareal for detaljvarehandel. I og med at beregningene har blitt gjennomført med feil, som gjør at kun innbyggertallet har blitt lagt til grunn, er også dette estimatet svært forsiktig. Vi kan også foreta en beregning basert på omlandet slik vi beskrev det i varehandelsrapporten. Dette ville et gitt en forventet kjøpekraft på om lag 1,4 milliarder i Basert på ulik arealeffektivitet gir dette et arealbehov på mellom kvm BRA salgsareal for detaljvarehandel. Basert på andelene 100%-30%, vil dette gi et arealbehov på henholdsvis kvm BRA salgsareal detaljvarehandel. 3 Faktoren 0,4 som er benyttet, er basert på ATP-modell handel, og er hentet fra RVU Trondheim. Utfyllende kommentarer til Fylkesrådmannens innstilling 4

5 I saksutredningen stilles det spørsmål om dette gir grunnlag for rett dimensjonering av bydelssenteret. Vi kan være enig i at det kan trenges en nærmere utdyping av dette. Et slikt normtall vil ikke ha gyldighet, uten at en tar utgangspunkt i den funksjonelle senterstrukturen i regionen. Vi vil i det videre se på hva konsekvenser en slik arealstørrelse vil ha for den øvrige senterstrukturen i regionen. 3.3 Vil bydelssenteret være en uheldig konkurrent til sentrum? Beskrivelse av konkurranseflaten mellom Sandnes sentrum og Lura bydelssenter Lura bydelssenter vil være en konkurrent til Sandnes sentrum og alle andre etablerere i regionen. Det er i stor grad slik varehandelen skal fungere. Det er også et overordna nasjonalt mål å fremme denne konkurransen. Lura bydelssenter er imidlertid gjennom plan gitt en særskilt rolle som bydelssenter og gis et fortrinn i den forstand at det gis mulighet for utvidelser som ingen andre i bydelen får mulighet til gjennom plan. Det er også dette som gir grunnlag for å etablere et funksjonelt senter i bydelen, der en kan arbeide målretta for å etablere et ønsket servicetilbud, som i utgangspunktet er basert på relativt frie konkurransevilkår. Det blir da mindre relevant å se på andre tilbud i bydelen, som ikke er gitt rollen som bydelssenter eller gis muligheter for utvidelser. Pr. definisjon er det et ønske å gi dette området dette fortrinnet; 1. fordi dette utløser interesse for å investere i området 2. fordi dette igjen gir grunnlag for investeringer i infrastruktur som øker publikums tilgjengelighet til servicetilbud Spørsmålet er da om Lura bydelssenter gis uheldige konkurransefortrinn i forhold til Sandnes sentrum, og målsettingen om å utvikle Sandnes til et regionalt målpunkt og handlesenter. Sandnes sentrum er relativt sett et sterkt bysentrum med en omsetning pr på om lag 1,9 milliarder. Med utgangspunkt i at Sandnes er en relativt spredt bygd kommune med kun halvparten av innbyggertallet til Stavanger, samt at regionenes sterkeste handelssenter ligger rett utenfor dvs. Kvadrat, så er det overraskende sterkt. Stavanger sentrum inkl. Storhaug omsatte til sammenligning i 2009 for om lag 2,6 milliarder. Med andre ord framstår Sandnes sentrum langt sterkere enn Stavanger sentrum i regionen, sett i relasjon til omlandet. Det er også et annet relativt stort skille på de to kommunene. Sandnes har to svært sterke sentra, mens Stavanger har flere konkurrerende sentra som hver og en har et tilbud som i stor grad kan konkurrere med sentrum. Øvrige sentra i Sandnes er svakt utviklet og har lav omsetning og lite tilbud. Mye av årsaken til dette ligger sannsynligvis i utformingen av bo og arbeidsmarked. Sandnes har kun utviklet to større arbeidsplasskonsentrasjoner mens befolkningen for øvrig bor relativt spredt. Dette har gitt grunnlaget for å utvikle større sentra i tilknytning til disse konsentrasjonene. Størrelsen og mangelen på konkurrenter sørover på Jæren har gitt Sandnes en unik posisjon Utfyllende kommentarer til Fylkesrådmannens innstilling 5

6 i regionen, med betydelig overdekning i varehandelen. Effekten av kjøpsenterutbygging på Jæren har også gitt en umiddelbar virkning på utviklingen av Sandes kommune sin dekningsgrad. Jmf. SR-Banks varehandelsrapporter de siste årene. Å bruke Stavanger sin dimensjonering vil derfor være mindre relevant. Et annet poeng er at det kun er de minste bydelssenterne i Stavanger som nevnes i Fylkesrådmannens innstilling. De store bydelssentrene; Madla, Kilden og Tvedt-senteret nevnes ikke. Disse er til dels svært store, bla. omtaler nå Madlatorvet seg som regionens største kjøpesenter med kvm BRA. Kilde Madlatorvet.no I konsekvensutredningen for planen er det utarbeidet en full analyse for ulike vekstalternativer for Lura, og hvilke konsekvenser dette vil ha for senterstrukturen. Dette er utført med ATP-modell, noe som gir en mer komplisert men mer dekkende beskrivelse av aktuelle effekter. For forenklingens skyld gjør en derfor et forenklet resonnement i forhold til dette. I utgangspunktet har Lura bydel som nevnt en svært sterk posisjon i regionen, når det gjelder varehandel. Den har imidlertid blitt klart svekket de siste år og mistet regionale markedsandeler. Dette skyldes i hovedsak den sterke framveksten av sentra på Jæren. Pr omsatte bydelen likevel om lag 15,2 % av regionens detaljhandel. Dersom bydelen skulle holde sin posisjon i regionen ville dette kreve at bydelen fikk tilført et areal på mellom kvm BRA detaljvarehandel fram mot 2020, dersom en legger FDP s oppsummeringsnotat til grunn for arealbehov fram Dette tallet stemmer også godt overens med de beregninger vi har foretatt med utgangspunkt i dekningsgrad innenfor 3 km fra senteret, vel og merke dersom en legger 100% dekningsgrad til grunn. Med andre ord vil en etablering av inntil BRA salgsareal til detaljvarehandel være langt mindre enn behovet dersom bydelen skulle beholde sin markedssituasjon i regionen (om lag 29 % - 33 % av dette behovet). I hvilken grad disse markedsandelene kan forventes å dukke opp i Sandnes sentrum, eller øvrige deler av senterstrukturen, er avhengig av hvilke rammevilkår som settes i overordnede planer. Til sammenligning med for eksempel Stavanger prosjekteres og realiseres relativt store arealer til forretning i Sandnes. Med utgangspunkt i dagens situasjon vil etablering ikke nødvendigvis gi «en uheldig» konkurransesituasjon i forhold til sentrum, sett i lys av år Tvert i mot er det god grunn til å anta at Lura bydel sin posisjon i regionen fortsatt vil bli svekket i kommende år, selv med denne utbyggingen. Utfyllende kommentarer til Fylkesrådmannens innstilling 6

7 4 OPPSUMMERING I utgangspunktet er varehandelsanalyser basert på stor grad av usikkerhet, og det er riktig å stille spørsmål ved hvordan disse utføres, og hva som ligger til grunn for ulike forutsetninger. I notatet har vi derfor forsøkt å gi innblikk i hvordan de ulike faktorene i varehandelsrapporten er vurdert. I handelsanalysene har en utgangspunktet benyttet konservative tall både for, kjøpekraftsutvikling, befolkningsvekst og arbeidsplasstilvekst i det aktuelle området. Med utgangspunkt i rapporter bl.a. annet fra TØI/Kvarud analyse og SSB s befolkningsprognoser og prognoser for vekst i husholdningers forbruk, kunne vi valgt å legge oss på høyere tall. Vi har likevel valgt å legge oss på de tallene Rogaland Fylkeskommune selv har lagt til grunn i sitt oppsummeringsnotat i tilknytning til Fylkesdelplanarbeidet. Når det gjelder arealeffektivitet har vi også lagt oss på tallene som RFK legger til grunn i sitt notat. Disse tallene er imidlertid blitt brukt konservativt i reguleringsforslaget, der en ikke har tatt hensyn til at salgsarealet i snitt utgjør om lag 75 % av BRA. I omlandsbetraktningen har en tilfeldig regnefeil medført et for lavt estimat i våre beregninger. Tilfeldigvis gir imidlertid dette et grunnlag som stemmer godt overens med Fylkesrådmannens innvending mot å bruke ansatte som del av omlandsbegrepet. Tiltaket vil være i konkurranse med Sandnes sentrum. Dette kan vi selvfølgelig ikke bestride, og vi ser heller ikke at dette kan styres jmf. Overordna målsettinger om fri konkurranse. Vi mener likevel at denne konkurranseflaten vil gå i Sandnes sentrum sin favør, i og med at senterets dimensjoner er langt under det som må til for å beholde Lura bydel sin markedsposisjon i regionen. Utfyllende kommentarer til Fylkesrådmannens innstilling 7