Oppsummering av funn i planarbeidet så langt Situasjonsbeskrivelse av handelsutvikling på Jæren

Transkript

1 Oppsummering av funn i planarbeidet så langt Situasjonsbeskrivelse av handelsutvikling på Jæren Jærplanens målsetning om å styrke sentra i planområdet blir ikke oppnådd. Forus Lura har hatt vesentlig sterkere vekst uansett hvilken indikator man analyserer: - Omsetningsvekst totalt - Omsetningsvekst for bare utvalgsvarer - Vekst i antallet sysselsatte

2 Noen mulige årsaker til at en ikke når målene Bransjeglidning.

3 Plasskrevende varer Handel med store varer

4 .eller plasskrevende måter å drive handel på? Leketøy, Plantasjen Forus nteriørvarer, Plantasjen, Forus Leketøy, Biltema, Bryne

5 Lefdal, Forus

6 Lefdal, Forus

7 Lefdal, Forus

8 Lefdal, Forus

9 Noen mulige årsaker til at en ikke når målene Bransjeglidning. Effekten blir stor på grunn av store arealer. Forskjellsbehandling av etableringer utenfor og innenfor sentrum.

10 Planmyndighetenes forventninger og krav til etableringer i sentrumsområdene: Sandnes Bryne - God estetikk (detaljerte krav til utforming og materialbruk etc) - Bidra til et trivelig byrom/gate (aktive fasader, forbud mot tildekking i 1 etg, ) - Parkering under terreng, maks begrensning antall p- plasser - Bevaring av historisk miljø - Bygge opp om kvartalsstruktur, byrom etc

11 Krav til ny sentrumsbebyggelse Stavanger Randaberg

12 Planmyndighetens forventninger og krav til handelsetableringer utenfor sentrumsområdene: Sportsbutikk, Randabergsletta Hvitevarer, Leketøy, Forus Sør Møbler, Håland næringsområde

13 Kvadrat, Sandnes M44 Bryne

14 Noen mulige årsaker til at en ikke når målene Bransjeglidning. Effekten blir stor på grunn av store arealer. Forskjellsbehandling av etableringer utenfor og innenfor sentrum. Lempeligere krav utenfor sentrum kanaliserer etableringer og investeringer til områder utenfor sentrum. Nye definisjoner og konsepter som ikke passer inn i regelverket regionale aktører

15 Regionale aktører IKEA

16

17

18 Noen mulige årsaker til at en ikke når målene Bransjeglidning. Effekten blir stor på grunn av store arealer. Forskjellsbehandling av etableringer utenfor og innenfor sentrum. Lempeligere krav utenfor sentrum kanaliserer etableringer og investeringer til områder utenfor sentrum. Nye definisjoner basert på handelsomland regionale aktører Etablering av handel med plasskrevende varer øker presset på etablering av øvrig detaljhandel. Smutthull utnyttes og styring er juridisk komplisert. Uforutsigbart for næringen.

19 Nærbutikk Håland Næringsområde, Time

20 Nærbutikk Randabergsletta Næringsområde

21 Miranda kjolesalong, Nystedbygget, Lura

22 3 Scenarier for fremtidig handelslokalisering Scenarie-verktøyet slik det er brukt her: Scenarier er et hjelpemiddel for å planlegge for en situasjon langt frem i tid, og er utformet som en beskrivelse av en tenkt framtidig situasjon. Scenariene som er valgt ut i dette arbeidet rommer til sammen de ulike alternativene som har versert i faglige diskusjoner om regelverk for handelslokalisering til nå i planarbeidet. Intensjonen har ikke vært å utforme konkrete handlingsalternativer, men å rendyrke egenskaper ved ulike scenarier. Det vil si at konklusjonen ikke nødvendigvis skal være å velge ett av de beskrevne alternativene. Scenariene er vurdert etter sammenlignbare kriterier.

23 Scenarier for handelslokalisering Dagens praksis - 0 alternativet. Sentrumshandel Sentrumsavlastning Handel i sentrum - mulighet for unntak for plasskrevende varer uten avgrensning. All handel i sentrum All handel i sentrum, men handel tillatt i nærmere avgrensete avlastningsområder.

24 0-ALTERNATIVET Videreføre dagens praksis som den har vært praktisert i gjeldende plan (scenario tilnærmet som gjeldende FDP-J)

25 PLUSS + kjente virkemidler

26 MINUS - uforutsigbart pga uklart regelverk og lite konsistent praksis - ulike rammer fører til forskjellsbehandling av etablering innenfor og utenfor sentre - sentrum utarmes for investeringsvillig handelskapital og tilbud - inneffektiv arealbruk - økt transportarbeid pga regional handel og spredt etablering - handelsområder av dårlig kvalitet - lav fotgjengertilgjengelighet / bilbasert - regionen svekkes som urbant byområde - unntaksregel (Forus) er blitt praksis

27 KONSEKVENS FOR GJELDENDE REGULERINGSPLANER FDP-J gir ingen endringer RPB griper inn der byggetillatelse ikke er gitt og den er i strid med fylkesdelplanen (og tidsrommet er etter vedtatt FDP-J men før vedtatt RPB)

28 SENTRUMS-ALTERNATIVET All handel, med unntak av nærservice, lokaliseres i senterområdene (scenario ihht. RPB kjøpesenter)

29 PLUSS + styrkede sentra + enkelt å forvalte + forutsigbart for alle + ikke forskjellsbehandling av etableringer + problemet bransjeglidning redusert og /eller eliminert + skaper ikke kontrollbehov hos regionale myndighetene (kontrollbehov angående fordeling sentrene imellom i kommunene) + handelskapital og eiendomsinvesteringer kanaliseres til sentrum + økt omsetning for alle aktører + mer effektiv arealbruk knyttet til handel + større andel av handlereisene får et alternativ til bil + redusert transportarbeid

30 MINUS - sentrums tåleevne, mht areal og trafikk, og ift enkeltetableringer (biler, landbruksmaskiner, byggevare) - behov for å sikre at de mest robuste områdene i sentrum (ofte i randsonen) faktisk blir reservert til den type handel som krever robuste arealer - det vil kreve kontrollbehov hos myndighetene - trafikkapasitet. - press på perifere kommuner og på usentrale næringsområder - samsvarer ikke med dagens virkelighet / hvor det er etablert handel

31 KONSEKVENS FOR GJELDENDE REGULERINGSPLANER må omregulere arealer som i dag er regulert til handel: en mulighet der det ennå ikke er gitt byggetillatelse i tråd med plan usikkert hvilken betydning det får for handel innenfor areal der det allerede er gitt byggetillatelse (økt press eller mindre attraktivt)

32 AVLASTNINGS-ALTERNATIVET Hovedregel: all handel lokaliseres i sentrumsområdene Unntak: ved behov for avlastning for nærmere definerte typer handel, kan denne lokaliseres i avgrensete områder i tilknytning til sentrene (scenario tilnærmet som i forslag til RP-J)

33 PLUSS + større fleksibilitet ift sentrums tåleevne både mht areal og trafikk + styrkede sentra (mer forutsigbart enn scenario 0) + handelskapital og eiendomsinvesteringer kanaliseres til sentrum pga generell innstramming av handel utenfor sentra + økt omsetning for alle aktører + mer effektiv arealbruk nyttet til handel + større andel av handlereisene får et alternativ til bil + redusert transportarbeid

34 MINUS - faglig og styringsmessig krevende å definere hvem som skal få etablere seg utenfor sentre - viss risiko for forskjellsbehandling og uforutsigbarhet (men mindre enn i dagens situasjon) - risiko for bransjeglidning - faglig og praktisk krevende å finne hvilke områder som skal være avlastningsområder - fare for at styring etter type handel ikke holder juridisk og at avlastningsområdene blir brukt for handel generelt - kan oppfattes som en liberalisering ift idag

35 KONSEKVENS FOR GJELDENDE REGULERINGSPLANER må omregulere arealer som i dag er regulert til handel, men i mindre omfang enn i scenario 1 en mulighet der det ennå ikke er gitt byggetillatelse i tråd med plan usikkert hvilken betydning det får for areal der det allerede er gitt byggetillatelse (økt press eller mindre attraktivt)

36 Sentrums kapasitet - noen eksempler

37 Referansen: IKEA Ca 12500m2 IKEA

38 Ca 8500m2 Ca 11500m2 Maxi, Elvegaten 11

39 Elvegaten 11 Maxi storsenter Sandnes sentrum IKEA, Forus

40 Ca 3000m2 Stavanger sentrum

41 Ca 10500m2 Kilden

42 Ca 14000m2 M44, Bryne

43 M 44, Bryne Kilden, Hillevåg

44 Sandnes sentrum Stavanger sentrum Romsøegården M44 Kilden IKEA Forus Oljemuseet

45 Til diskusjon God plass og store investeringsbehov i sentrum. Etableringer og handelskapital kanaliseres til næringsområdene utenfor. Trenger sentrum avlastning for visse typer handel? Trenger sentrum avlastning for omsetning av hvitevarer? Hva er hensiktsmessig styring av handel utenfor sentrumsområdene? Lokalisering. Avgrensning. Krav til utforming. Hva er hensiktsmessig innpassing av handel innenfor sentrumsområdene store konsepter?

46 Takk for oppmerksomheten