Rammer for handelsetablering. Tilleggsnotat til handelsanalyse kommuneplan Versjon

Transkript

1 Rammer for handelsetablering Tilleggsnotat til handelsanalyse kommuneplan Versjon

2 Bakgrunn Dette notatet gir utfyllende vurderinger av rammer for handelsetablering i kommuneplanen og må leses i sammenheng med Senterstruktur og handelslokalisering i Stavanger fagrapport til kommuneplan datert Notatet redegjør for resultatene av modellkjøringen med Stavanger kommunes handelsanalyse med de endringene i senterstrukturen som er anbefalt i fagrapporten. Til slutt drøftes også resultatene og det gis anbefalinger for justeringer i rammetall for handelsetablering i senterstrukturen til nye bestemmelser i kommuneplanen. Utfyllende om forutsetninger for modellkjøring Oppfølging etter fagrapport For utfyllende beskrivelse av metode i modellen, henvises det til fagrapporten. Der redegjøres for valg av metode, framgangsmåte og regnemodeller. I fagrapporten anbefales det imidlertid å sette opp ulike alternative forutsetninger for hvordan kjøpekraften til innbyggerne fordeles i senterstrukturen og utenfor (s 42 og 49). Disse alternativene er beskrevet under. Det vises også til dette notatet for en mer utfyllende beskrivelse av forutsetningene i modellen for virkningen av at folk handler i alle delene av senterstrukturen, ikke bare sentrum og nærmeste senter (s 42 vekting av andeler fra handel i «Andre sentre»). Vektingen er beskrevet under. Scenarier for handelsutvikling ulike forutsetninger I tidlige modellberegninger ble det lagt til grunn at innbyggernes kjøpekraft fordeler seg slik i senterstrukturen og utenfor: Sentrum 25 Nærmeste senter 35 Andre sentre (enn nærmeste) 20 Annen handel (dagligvare og 20 handel utenfor kommunen) Netthandel 5 Sum 105 Andel av kjøpekraft i prosent Disse forutsetningene kan i og for seg begrunnes (kfr. S i fagrapport), men det er samtidig relevant å drøfte hvordan ulike scenarier i handelsutvikling kan tilsi at forutsetningene settes opp ulikt. I den endelige modellkjøringen er derfor handelsanalysen testet med følgende fire tilleggsscenarier: Sterk sentrumsvekst Ambisjonene for Stavanger sentrum som regionalt handelsknutepunkt høynes slik at sentrumsandelen økes fra 25 % til 40 %. Sentrums attraktivitet gjør at handelen i nærmeste senter og knyttet til nærservice svekkes noe. STERKT SENTRUM Andel nærmeste 30 % senter Sentrum 40 % Handel andre sentre 20 % Annen handel 15 + netthandel % (eks. sentre) 105 % Netthandelen tar av Alle prognoser for utviklingen i handelsnæringen tilsier at netthandelen kommer til å utgjøre en stadig større andel av omsetningen. Dette vil ha betydning for behovet for handelsareal. I dette scenariet øker netthandelen fra 5 til 15 % på bekostning av handelen utenfor sentrum. Sentrums tilleggskvaliteter knyttet til opplevelse gjør at sentrumshandelen holder stand.

3 NETTHANDEL Andel nærmeste 30 % senter Sentrum 25 % Handel andre sentre 15 % Annen handel 35 + netthandel % (eks. sentre) 105 % Stavanger som regional handelsmagnet Stavangers attraktivitet som regionalt handelsknutepunkt øker og vi får en situasjon tilsvarende flere av de andre storbyområdene. I dette scenariet økes handelen i alle deler av modellen likt, men slik at handelsoverskuddet øker fra 105 til 125 %. REGIONAL MAGNET Andel nærmeste 35 % senter Sentrum 35 % Handel andre sentre 25 % Annen handel 30 + netthandel % (eks. sentre) 125 % Timinuttersbyen Timinuttersbyen fester grepet og en stor andel av folks handlereiser tas lokalt i nærmeste senter. Andelen handel i nærmeste senter økes fra 35 til 50 % på bekostning av sentrumshandel og handelen i øvrige deler av senterstrukturen. TIMIN BYEN Andel nærmeste 50 % senter Sentrum 20 % Handel andre sentre 15 % Annen handel 20 + netthandel % (eks. sentre) 105 % Vekting av handel i «Andre sentre» I Stavanger kommunes modell for handelsanalyse forutsettes det at en andel av befolkningens kjøpekraft tilfaller deler av senterstrukturen som verken er Stavanger sentrum eller beboerens nærmeste senter. Dette gjenspeiler at vi for eksempel handler i et senter vi passerte på vei hjem fra jobb eller fordi et senter lokker med spennende tilbud. Hvor stor denne andelen er, avhenger av valgt scenarie (jf over). I regneoppsettet tilbakeføres denne handelsandelen til de ulike sentrene når behovet for handelsareal skal beregnes. Tilbakeføringen er vektet slik at sentrenes størrelse og attraktivitet, rolle (bydelssenter/lokalsenter) og plassering i bystrukturen (sentralitet og transportmessig tilgjengelighet) gjenspeiles. Vektingen i modellen er lik for alle scenariene og fordeler seg slik: Senterets andel av handel i annet senter Hillevåg (Kilden) 25 Madla 25 Jåttåvågen 12 Tasta 5 Hundvåg 2 Storhaug 7 Kvernevik 2 Mariero 12 Madla Revheim 2 Gausel Stasjon Hillevåg og Madla er gitt stor vekt på bakgrunn av sentrenes attraktivitet i kraft av sin størrelse, sin rolle som bydelssentre og sin sentrale plassering i bystrukturen. Når bydelssentrene Jåttåvågen, Tasta og Hundvåg er gitt lavere vekt, henger dette sammen med at sentrene er mindre og dermed har mindre tiltrekningskraft, men også fordi de ligger mindre sentralt i bystrukturen og med noe større barrierer til hovedtransportårene. For lokalsentrene er sentralitet i bystrukturen og nærhet til hovedtransportårene vektlagt. Resultater av modellkjøringer Oversikt over modellberegningene for hvert senter med ulike scenarier finnes i tabell bakerst i dette notatet. Beregningene tilsier at de ulike sentrene med nytt befolkningsgrunnlag for 2029 skal ligge innenfor slike intervaller m2 detaljhandelsareal (avrunder til nærmeste 500):

4 Senter Laveste beregning (scenarie) Hillevåg Hundvåg Jåttåvågen Kvernevik 7000 Madla Tasta Storhaug / Tinnfabrikken Sentrum Universitetet 4000 (sterkt sentrum og netthandel) Madla Revheim Mariero Forus øst / Gausel stasjon 9500 Høyeste beregning (scenarie) (reg magnet) (reg magnet) (reg. magnet) (sterkt sentrum) Sum Vurderinger av tallmateriale Intervaller Tabellen over angir hvilket intervall de ulike rammetallene for handelsetablering bør ligge innenfor avhengig av de ulike scenariene. Parentes angir hvilket scenario min og makstallene kommer fra. Sentrum Fri handelsetablering i Stavanger sentrum bør videreføres. Kommunedelplan for Stavanger sentrum kan eventuelt detaljere lokaliseringskriterier innenfor dette prinsippet. Bydelssentrene Hillevåg bydelssenter har i gjeldende kommuneplan en ramme for detaljhandelsetablering på m2. Størrelsen på bydelssenteret har en regional begrunnelse, jf tidligere fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren. Madla bydelssenter har i gjeldende plan en detaljhandelsramme på m2. Ettersom handelsarealet i disse bydelssentrene allerede er vesentlig større enn beregnet grunnlag, vil et naturlig utgangspunkt være å videreføre rammene uendret i denne kommuneplanen. Jåttå og Tasta bydelssentre har begge en ramme på m2 i gjeldende kommuneplan, mens Hundvåg ligger på m2. Rammen for Hundvåg er sannsynligvis ikke utnyttet fullt ut. Et naturlig utgangspunkt vil være å videreføre rammene, eller vurdere en forsiktig utvidelse til ca m2 i ny kommuneplan. Befolkningsgrunnlaget for økningene på Jåttå og Hundvåg kommer imidlertid først i siste del av planperioden. Lokalsentrene Kvernevik lokalsenter har i dag en ramme for detaljhandelsetablering på 4500 m2. Dagens befolkning gir grunnlag for en noe større ramme opp mot m2, men nytt handelsareal må balanseres mot nytt lokalsenter på Madla- Revheim. Storhaug lokalsenter (Tinnfabrikken) har i gjeldende kommuneplan en ramme på 3000 m2, men rammen er gjennom regulering av senterområdet økt til ca 8000 m2. Regulert økning kan med fordel videreføres i kommuneplanen. Kommunedelplan sentrum kan eventuelt vurdere om lokalsenteret skal innlemmes i sentrumssonen. De nye lokalsentrene for Madla-Revheim og Forus øst kan være aktuelt å legge inn med en ramme på m2 handelsareal. En slik ramme kan trygt begrunnes i modellberegningene og vil gi en bærekraftig størrelse på handelsarealet. Ved fastsetting av ramme detaljhandel for nytt lokalsenter på Mariero bør forholdet til nabosentre og andre unntaksbestemmelser vektlegges. Handelsanalysen tilsier isolert sett et nokså stort kundegrunnlag. Som en utgangspunkt bør en ramme som tar høyde for videreføring av detaljhandel i samme omfang som nåværende forretningsarealer være et godt utgangspunkt. Eventuelle utvidelser ut over dette bør vurderes i senere kommuneplanrulleringer.

5 Ut fra en grovmasket vurdering av omfang eksisterende handel kan m2 være en hensiktsmessig ramme. Nytt lokalsenter på Universitetsområdet har ut fra modellberegningene et begrenset grunnlag, men modellen fanger ikke på noen god måte opp arbeidsplasskonsentrasjonen i området og nåværende + planlagte studentboliger. En forsiktig ramme på m2 harmonerer med det behovet for handelsfunksjoner det er på campus. Behovsvurderingen er koordinert med prosjekt områdeplan UIS. Anbefalinger Samlet ramme og forslag til prioritering Tallene viser at det er grunnlag for å vurdere endringer i rammetallene for detaljhandelsetablering i senterområdene når befolkningsveksten fram mot 2029 legges til grunnlaget. Samtidig viser handelsanalysen at den samlede rammen for handelsetablering utenfor sentrum ikke bør bli for stor. Anbefalt handelsareal bør ligge mellom m2 i kommuneplanperioden. Hovedanbefaling er å prioritere innpassing av handelsarealer til nye lokalsentre tilpasset resultatene over og beholde øvrige handelsrammer uendret. Erfaringen med rammene for eksisterende sentra tilsier at disse fungerer godt og er tilstrekkelige. For enkelte av sentrene er heller ikke rammen fullt utnyttet, for eksempel Tinnfabrikken, Hundvågkrossen og Kverntorget. En slik endring sikrer tilstrekkelige handelsarealer for de nye sentrene, samtidig som totalvolumet av handel utenfor sentrum i planen ikke blir for stort. Justeringer av øvrige handelsrammer kan vurderes nærmere i kommende kommuneplanrulleringer.

6 Modellberegninger EKSISTERENDE GRUNNLAG (eks bruløse øyer) Hillevåg Hundvåg Jåttavågen Kvernevik Madla Tasta Storhaug Sentrum Tvedt Randaberg sentrum UiS sentrum Madla RevheimMariero Gausel Stasjon OPPRINNELIG SCENARIO STERKT SENTRUM NETTHANDEL REGIONAL MAGNET LOKALT TILBUD Gjeldende kommuneplan Fri i reg.plan NYTT BEFOLKNINGSGRUNNLAG 2030 Hillevåg Hundvåg Jåttavågen Kvernevik Madla Tasta Storhaug Sentrum Tvedt Randaberg sentrum UiS sentrum Madla RevheimMariero Gausel Stasjon OPPRINNELIG SCENARIO STERKT SENTRUM NETTHANDEL REGIONAL MAGNET LOKALT TILBUD Gjeldende kommuneplan Fri i reg.plan