VEDLEGG 4 NOTAT ÅSSIDEN SENTER DRAMMEN TRAVBANE

Transkript

1 Sak 08/ Føringer for oppstart av reguleringsplan for travbaneområdet i Drammen kommune plan- og byngingslovens 30 VEDLEGG 4 NOTAT ÅSSIDEN SENTER DRAMMEN TRAVBANE Ny kommuneplan for Drammen åpner for transformasjon av arealene ved Drammen Travbane. Som innledning til arbeidet med en plansak, ønsker vi å presentere våre tanker og ideer knyttet til områdene rundt Drammen Travbane og Berskaug idrettspark. Planene har prosjektbetegnelsen Åssiden Senter/Drammen Travpark. 1. Bakgrunn De siste årene har travsportens utvikling gjennomgått en markant endring i forhold til publikumsoppslutning på løpsdagene. Tidligere var stadion hovedbase for publikumsfunksjonene knyttet til sporten. I de senere år er spill hos kommisjonær og til dels nettbasert spill blitt viktigere og viktigere, og publikumsfremmøtet på løpsdagene er redusert markant. Dette fører til et vesentlig endret arealbehov for publikumsfasiliteter tilknyttet travbanen. Som konsekvens av denne utvikling kan store tomteressurser som i dag knytter seg til travbanen frigjøres, og i fremtiden benyttes som en tomteressurs for annen samfunnstjenlig virksomhet. Dette har følgende konsekvens: Frigjøring av arealer på Travbanen er en ny situasjon i Drammen, som tidligere ikke er tatt inn i fylkets eller kommunens arealplaner. Drammen kommune har nå fått en mulighet til å transformere et større areal og oppnå en rekke gevinster lokalt på Åssiden, men også for kommunen totalt. Følgende situasjon må tas med i vurdering av utvikling av Drammen Travbane: Åssiden er en bydel som siden 60-tallet har hatt en svak utvikling. I den senere tid er delvis spredt beliggende handel etablert, men uten at det er opprettet et klart og bærekraftig senter som kan gi bydelen en ønsket revitalisering. Det er en kraftig og uønsket handelslekkasje fra Drammen til storsentre i nabokommunene, særlig i Nedre Eiker og Lier. Den stadig økende handelslekkasje til nabokommuner kan nå dempes kraftig ved utvikling av et nytt og fremtidsrettet handelssenter på Travbanen, med miks av næring, plasskrevende handel og detaljhandel. Bydelen Åssiden får et moderne og fremtidsrettet bydelssenter med offentlige servicefunksjoner og detaljhandelsfasiliteter Det etableres en tomtebank for dagens og fremtidig behov for boligtomter i Drammen generelt og Åssiden spesielt. Grøntdrag mellom ås og elv gjenopprettes, og nye rekreasjonsarealer gjøres tilgjengelig, på Åssiden og på Langesøy 1

2 Skole, idrettspark og nytt senter på Travbanen knyttes sammen med optimale trafikale løsninger Utvikling av idrettsanlegg på Berskaug styrkes ved å legge dette inn i felles plan for Åssiden 2. Åssiden Utvikling AS For å videreutvikle arealene knyttet til Drammen Travbane og områdene rundt denne er det etter initiativ fra Drammen Travbane, etablert et formalisert samarbeid i selskapet Åssiden Utvikling AS mellom følgende parter: Drammen Travbane AS - er tomteeier og sitter på den travtekniske kompetanse i forhold til de sportslige sidene av utviklingen for området. Travselskapet har et sterkt ønske om å tilpasse områdene rundt den eksisterende travbanen til en ny og fremtidig virkelighet. Sjølyst Utvikling AS - har en bred og allsidig kompetanse i utviklingsarbeider knyttet til områdeutvikling og store byutviklingsprosjekter. Her kan nevnes utvikling av større bolig og næringsområder i Lørenskog, Skøyen, Fornebu og på Kaldnes i Tønsberg. Sjølyst Utvikling har bred erfaring og vist stor gjennomføringsevne. Tveit Holding AS v/arkitekt Nils Tveit - sitter med stor og allsidig lokal planleggingskompetanse, samt en inngående kjennskap til områdene rundt Drammen Travbane. 3. Forutsetninger En hovedforutsetning for en videreutvikling av Drammen Travbane er de store arealer som frigjøres som resultat av endring i travsporten. Arealressursene kan videreutvikles til annen samfunnstjenlig bruk, det er derfor naturlig å integrere videreutviklingen av travbanen i en større kommunal satsning i denne del av Drammen Kommune. Videre er følgende forutsetninger viktige for den videre utviklingen av Travbanen: Politisk vilje til å jobbe for en fremtidsrettet satsning på Åssiden, vil være avgjørende for å oppnå en helhetlig og robust utvikling på Åssiden, som alle byens borgere er tjent med. Vi oppfatter nå at det er tverrpolitisk enighet om behovet for å satse på fremtidsrettet og bærekraftig utvikling i bydelene. Et nytt senter ved Travbanen er et velegnet virkemiddel for å nå ambisjonen om fremtidsrettet utvikling på Åssiden. Utvikling av Åssiden vil bli et bli et supplement til utviklingen i Drammen sentrum og ikke bli en konkurrent. Naturgitte forutsetninger Travbanen ligger sentralt plassert i forhold til Berskaug Idrettspark. Den ligger inntil grøntdraget som forbinder Drammenselva med marka mot syd og nord. I området er det eksisterende videregående skole, samt en del større næringsbebyggelse på begge sider av hovedveien. Travbanen ligger sentralt plassert i bydelen Åssiden. Dette er Drammens største bydel, men har pr. i dag ikke et etablert tyngdepunkt. Bydelen har ikke en definert senterdannelse. Dette medfører at beboernes behov for tjenester, handel etc. i stor grad dekkes utenfor bydelen, enten i Drammen 2

3 sentrum eller ved lekkasje mot etablerte sentra i nabokommuner. Åssiden er en bydel der utviklingen i stor grad har stoppet, og som i stor grad er lammet av handelsutviklingen i Nedre Eiker. Travsportens endring gir mulighet til å frigjøre betydelige arealer knyttet til dagens stadionanlegg og muliggjør en stor og fremtidsrettet satsning for å styrke og samordne sentrumsfunksjoner for Åssiden Bydel. Travbanen ligger i et område der viktig infrastruktur allerede er opparbeidet. Utvikling på Travbanen vil utnytte kapasitet i disse anleggene og supplere disse ved behov. 4. Visjon Partene bak utviklingen av Drammen Travbane har en klar og definert visjon om å skape et nytt Åssiden Senter som kan knytte sammen eksisterende sentrumsfunksjoner på Åssiden på en naturlig måte, og skape et nytt tyngdepunkt for denne bydelen. En byutvikling i området vil skape en ny identitet for beboerne og en sterkere tilhørighet til bydelen Åssiden, som en selvstendig tjenesteytende bydel. Vi ser for oss en sentral boligutbygging med nødvendig skole- og idrettsfasiliteter, i kombinasjon med utvikling av næring, handel, hotell-konferanse og annen tjenesteytende virksomhet. Et levende senter vil ha en 24 timers syklus, hvor det vil være aktivitet og virksomhet gjennom hele døgnet. Vi ser behov for at Åssiden Senter kan styrke bydelen med selvstendige funksjoner som et supplement til Drammen sentrum med sine etablerte urbane funksjoner. Åssiden Senter vil kunne gi beboerne et supplement til de tilbud som i dag må søkes utenfor kommunen, og vil hindre en markant handelslekkasje til nabokommuner. Vi mener en moderne integrert sentrumsutvikling styrker de miljømessige kvalitetene for området og bidrar vesentlig til redusert behov for transport i forhold til dagens situasjon. Transportbehovet i bydelen er betydelig. Videreutvikling av tomteressursene på Drammen Travbane vil i fremtiden kunne fungere som en tomtebank for Drammen, og vil kunne dekke dagens og fremtidens nye behov. Sammenlignbare tomteutviklingsprosjekter viser hvordan nye områder kan bidra positivt til en områdeutvikling og styrke tilbudet for tjenester og funksjoner for bydelens beboere. Her kan nevnes eksempel fra Kaldnes i Tønsberg hvor nedleggelse av skipsverftet har muliggjort en sterk byutvikling de senere år. Området er blitt kraftig vitalisert og bidrar positivt til hele utviklingen av Tønsberg sentrum. Tilsvarende eksempler finner vi også fra Stockholm og København hvor sentrumsnære tidligere industriarealer bidrar kraftig til vitalisering og nyetablering i bydelene. Den planlagte utviklingen av Åssiden vil kunne fremtvinge en nødvendig revisjon av fylkets føringer for handelsetablering, slik at denne blir i tråd med den utvikling Drammen kommune ønsker, og som er nødvendig for å sikre rammevilkår for videre handel på Åssiden. En utvikling på nivå med det vi skisserer, kan også bære deler av annen utvikling på Åssiden, herunder: Nye trafikale løsninger Gangbru over til Langesøy med sine muligheter for flotte rekreasjonsarealer Åpne grøntdrag mellom åsen og Drammenselva Løse forurensningsproblemet i Kjøsterudbekken 5. Logistikk og trafikk En utvikling av områdene rundt Drammen Travbane med etablering av Åssiden Senter vil medføre behovet for en oppgradering av og tilpasning til trafikkmønsteret i området. Vi mener det er av stor betydning at en slik 3

4 satsning får en god trafikal løsning og gir et naturlig kjøremønster som fungerer i forhold til det eksisterende veletablerte veinettet. Det er utført trafikkanalyser for situasjonen før og etter en utvikling på travbanen. Dette materialet gir et godt grunnlag for å tilpasse trafikale løsninger til den totale utvikling på Travbanen spesielt og Åssiden generelt. I tillegg vil det bli etablert et samarbeid med Veivesenet for å utarbeide funksjonelle tekniske løsninger på veisiden. Spesielt kan nevnes at dagens høye ulykkesbelastning i Rosenkrantzgata vil stå sentralt i utvikling av nye og trafikksikre løsninger. En løsning kan være at det blir etablert to gode angrepspunkt fra hovedfartsåren og til prosjektet. Kapasiteten i kryssene må være gode slik at tilgjengeligheten til de nye områdene blir god og hensiktsmessig. Kryssetableringene skal også bedre forbindelsen mellom bebyggelsen på øvre og nedre side av veien. Det vurderes bruk av rundkjøringer ved begge kryssene som leder inn til området. OM dette er en egnet løsning vil bli ytterligere evaluert i samarbeid med vegvesen og kommune i det videre arbeidet. Endelig løsning må baseres på det totale trafikale bildet i området, og endelig løsning må utvikles i arbeidet med en omregulering. Ved en nyutvikling er det viktig at fotgjengerkvalitetene styrkes med etablering og utvikling av et godt gang- /sykkelvei system. Vi mener en oppgradert planfri overgang over hovedveien bør etableres. Dette for å gi en optimal kommunikasjon for gående og syklende til fremtidens nye Åssiden Senter. En slik tverrforbindelse vil også styrke kontakten og tilgjengeligheten i et sammenknyttet grøntdrag fra Drammenselva via Berskaug Idrettspark og parkarealer og opp mot marka. Sammenkopling Skole og Idrettspark er viktig. Vider bør Langesøy få broforbindelse for gang /sykkel/ hestetrafikk og derved aktiviseres og bli et rekreasjonsmessig aktivum for bydelen. 6. Boliger Prosjektet legger til rette for en variert boligstruktur. Det er etterspørsel etter terrasserte boliger som prosjektet legger til rette for. Videre vil vi søke å tilby omsorgsboliger med livsløpsstandard. Dette er gunstig med beliggenhet tett på handel og service. Videre vil det utvikles boliger for unge i etableringsfasen. I alt er dette boligtyper det i dag er underdekning på i bydelen. Andre viktige elementer i boligutviklingen er Oppdaterte støykart fra byplankontoret viser at den delen av Travbanen som i dag ligger klar for transformasjon, har støyverdier som ikke gjør boligbygging aktuelt, uten avbøtende tiltak. Utvikling på Travbanen i det format vi planlegger, vil muliggjøre en boligutvikling på store deler av området likevel. Støyreduksjon kan foretas på flere måter. Mulige løsninger kan være o støyskjerming langs Rosenkrantzgata. o organisering av bygninger med handelssenter, bydelssenter hotell med mer slik at dette gir en effektiv skjerming for boligbebyggelse over og på sørsiden av handelssenteret. Gode estetisk føringer skal ligge til grunn for all boligbygging på Travbanen. Vurdering av fornybare energikilder vil være del av utvikling av konsepter for ny boligbebyggelse. 4

5 7. Hotell / Kurs- og Konferansesenter / Kultur / Treffsted På Åssiden ligger alt til rette for å utvikle regionens største og mest moderne kurs og konferansesenter. Det er i dag underdekning på hotelsenger i Drammensregionen. Et hotell med 250 rom, og et variert tilbud av plenumssaler, møterom og festlokaler danner basis for et tilbud som vil gi et komplette som passer store og små arrangementer. Hotellet får tilbus som forventes av moderne anlegg med svømmebasseng, spa/vellværeavdeling, treningsrom, restauranter, bar og cafe. I tillegg vil alle øvrige tilbud på bydelssenteret kunne tas i bruk. Et kurs- og konferansehotell vil nyte godt av de tilliggende kvaliteter og aktiviteter. Videre vil dette kunne videreutvikles i et samspill med bydelens behov for storstue til kultur og underholdningsaktiviteter samt fasiliteter og funksjoner for organisasjoner, foreninger og lag. Det ligger også til rette for å utvikle sambruk og samspill mot handels-, service- og travaktiviteten. 8. Handel Området rundt Drammen Travbane har i dag et begrenset handelstilbud som er organisert i spredt bebyggelse i en svak sentrumsdannelse. Situasjonen i dag er som følger: Handelsvolumet i Drammen er i liten grad økende, og på ingen måte like kraftig som i nabokommuner, der diverse storsentre ligger. Drammen sentrum har hatt en formidabel utvikling de siste årene og vil ihht handelsanalyser ta ca 30 % av handelspotensialet i Drammen. Dette antas å være et tak for hva et bysentrum klarer å ta. Økning av byens totale handelsvolum vil da i stor grad foregå utenfor byens sentrum. En etablering av et senter på Travbanen vil ta av handelspotensialet som går ut over de 30 % som går til sentrum og ikke gi sentrumshandelen direkte konkurranse. I Nedre Eiker planlegger Buskerud Storsenter en økning av sin kapasitet fra dagens m2 til m2 med handel, variert kultur inkl kino, badeland med mer og diverse servicetilbud. I tillegg registrerer vi at alene med dagens kapasitet, øker handelen kraftig i Nedre Eiker. Liertoppen er i stadig utvikling både innen detaljhandel og plasskrevende handel, og har en kraftig økning i handelen. Rene arealregnskap basert på arealdel til kommuneplanen, kan gi inntrykk av at det er avsatt tilstrekkelig areal til handel på Åssiden. Dette er vi uenige i da det forutsetter at de avsatte arealene virkelig bebygges med handelsareal, og at disse etableringene klarer å stå i mot den konkurranse som kommer fra det kraftig utvidede senteret i Nedre Eiker. I Drammen er det spesielt eksisterende handelsetableringer på Åssiden som vil lide av utbygging i Nedre Eiker. Det kan gi en negativ utvikling som gjør spredt handel på Åssiden urentabel. Dette kan medføre en fortsatt underdekning på utbygget handelsareal på Åssiden i årene som kommer. Vi ser imidlertid at disse arealene i samvirke med et nytt senter på travbanen, kan få styrket sin posisjon og dra nytte av det kundegrunnlaget som vil handle i et nytt senter på Travbanen. Fremtidsrettede og bærekraftige senterstrukturer og tilliggende handelsetableringer, vil i tiden fremover stå sterkt i kampen om handelspotensialet i Buskerud generelt og Åssiden spesielt. Utvikling av Ligosenteret er i denne sammenheng positivt. Det vil inngå som en naturlig del av en samlet satsing på Åssiden. Uten et nytt senter på Travbanen er det imidlertid ikke sikkert at Ligo-senteret kan ta opp kampen med et utvidet Buskerud Storsenter. 5

6 Ved etablering av Åssiden Senter ser vi det som viktig å styrke lokalhandelen i området. Dette vil på en god måte styrke Åssiden Bydel og hindre en eksisterende handelslekkasje til konkurrerende handelssentra som Nedre Eiker og Liertoppen. De nevnte sentra har store planer og utvikler seg relativt raskt. Det er derfor etter vår mening viktig å balansere denne utviklingen med handel og tilbud knyttet mer direkte til bydelen Åssiden. Dette vil styrke identiteten og tilhørigheten, samtidig som trafikkmengde og behov for transport reduseres markant. Et levende senter hvor varierte funksjoner etableres, som boliger, skole, idrett, kontor, hotell, tjenesteytende funksjoner og handelsfunksjoner skaper en trivelig og levende sentrumsdannelse som gir et variert tilbud til bydelens beboere. 9. Miljø/Grøntdrag Sentralt i planen er å få etablert et sammenhengende, velfungerende og tilgjengelig grøntareal fra Langesøy og Drammenselva via parkområder og Berskaug Idrettspark til grøntarealer mot marka. Friluftsliv og rekreasjonsmuligheter gir livskvalitet til beboerne og styrker bydelens attraktivitet og miljø. Ny gangbru til Langesøy vil åpne friarealer som i dag er utilgjengelige for Drammens beboere. Nedre Eiker kommune bekrefter til Åssiden Utvikling, at de sammen med grunneier, skal gå i dialog med Drammen kommune for å se på muligheter for bruforbindelse over til Langesøy. Avklaring av Kjøsterudbekkens plassering og utforming, herunder vurdering av om den kan åpnes i noen områder, er naturlig å løses i den kommende plansaken. Å sikre at innspill fra lokale foreninger og interessegrupper blir vurdert i denne sammenheng er naturlig for Åssiden Utvikling. 10. Arealer Foreløpig arealanslag for prosjektets utbyggingspotensial (m2 BRA): Bolig Hotell /Kurs Konferanse / Kultur / Treffsted Bydelssenter Detaljhandel / Dagligvare Off.- og privat service/ lege/ Helse / Trim / Velvære/ annet Regionsenter for plasskrevende handel Travrelaterte arealer Publikumsarealer Stall/driftsbygg SUM m m m m m m m m2 Parkering på bakke m2 300 plasser Parkering i p-hus over og under terreng m plasser SUM m plasser Ved en fremtidig eventuell flytting av travbanen vil banearealet utgjøre et stort potensielt utbyggingsareal. Ved bruk til boligbygging kan potensialet være ca m2. 6

7 11. Planprosess I vårt møte med saksbehandler på byplankontoret er det avklart at det er to mulige planprosesser fram mot en omregulering på Åssiden. Dette er: 1) Ny kommunedelplan for Åssiden. Det stilles spørsmål om det i arbeidet med en kommunedelplan kommer frem ny kunnskap som gir planprosessen noe særlig løft fremover. 2) Alternativt er det aktuelt at en går direkte over på omregulering for planområdet Følgende kan tale for å gå rett til en omregulering: Konsekvensutredning, samt Sikkerhets - og sårbarhetsanalyse kan løses i en omreguleringssak. Utvikling av konseptet på nivå med en bebyggelsesplan bør da inngå i omreguleringssaken, og gjør senere bebyggelsesplan unødvendig. For å løse de sammensatte utfordringene ved utvikling av Travbanen vil det være behov for å gå relativt detaljert inn i en rekke sider ved utbyggingen. Dette må gjøres uavhengig av om det skal jobbes med kommunedelplan elle reguleringsplan. Reguleringsplan besluttes i kommunestyret og politisk behandling er ivaretatt. Det synes derfor som at en kommunedelplan ikke gir noe særlig bidrag til planprosessen. Det forutsettes at en omregulering omfatter gjennomføring av utredningsbehov ihht krav i kommuneplanen, men også innefor øvrige områder som utbygger og kommunen oppfatter er nødvendig. Fylkesmannen v/ avdeling for samfunnssikkerhet og beredskap, bekrefter til åssiden Utvikling at det er følgende hovedpunkter som de forventer ivaretas i en ROS analyse Sikker byggegrunn Håndtering av vann i Kjøsterudbekken ved kraftig nedbør Identifisering av Kjøsterudbekken plassering, før ny bebyggelse på Travbanen utvikles. 12. Vedtak Vi anbefaler som følge av dette følgende vedtak i formannskapet: I den hensikt å sikre Åssiden et adekvat handels- og servicetilbud, og å bidra til å sikre en bærekraftig utvikling av handelsstruktur i Drammen i årene som kommer, vedtas at en omregulering av Drammen Travbane og tilstøtende arealer, inkludert trafikkareal, grøntdrag ned mot Drammenselva og på tvers av denne, samt området Berskaug, kan skje på grunnlag av kommuneplanen for En omregulering av Travbanen til handel, næring og bolig, vil sikre at egnede arealer i tilstrekkelig omfang er sikret for bolig, næring og handelsutvikling på Åssiden. Utvikling av ny bebyggelse på Åssiden skal skje i tråd med de behov kommunen har for variert bebyggelse, og utformes med løsninger som sikrer gode miljøriktige løsninger med tanke på estetikk, gode fellesarealer, sunt inneklima, og lavt energibehov. 7

8 Jon Kristian Lunke Åssiden Utvikling AS 8