Vedlegg 2_10 Alternativ arealdisponering plan 0444, mai 2015 (revidert oktober 2016)

Transkript

1 Områdeplan Tananger sentrum Vedlegg 2_10 Alternativ arealdisponering plan 0444, mai 2015 (revidert oktober 2016) Sammendrag Målet med alternativ arealdisponering er å vurdere om alternative lokaliseringer av Tananger sentrum er gjennomførbare. Følgende lokaliseringer er vurdert: Tananger Havn Lokaliseringen er vurdert opp mot følgende emner: Generell vurdering o Overordnede planer o Omdisponering av eksisterende bebyggelse o Oppnåelse av sentrumsfunksjon Vurdering av område o og økonomisk beliggenhet o Historisk identitet o Konklusjon Tananger havn kommer best ut. Tananger Havn foretrekkes framfor på grunn av bedre beliggenhet og forventet enklere transformasjon. Generelt sett er arealet som allerede er avsatt i kommuneplanen, Tananger havn, vurdert som best egnet. Det er sentralt, har mulighet for å videreutvikle stedets identitet og har gode transportmuligheter. Oktober 2016

2 1 Alternativ arealdisponering 1.1 Vurdering av alternativene Tananger Havn, og. Det er i planprogrammet forutsatt at tre områder skal vurderes som aktuelle for sentrumsutvidelse: Tananger havn, og. Plasseringen er vist i figuren nedenfor. Figur 1, alternativ plassering Tananger sentrum I dette notatet har kommunen brukt følgende fargekoder for å angi vurdering: Høy /bra Middels god Lav /dårlig 1.2 Generell vurdering Kommuneplan Tananger havn. En utvidelse vestover mot Tananger havn er det eneste alternativet som er ihht. gjeldende kommuneplan. og. Begge alternativer vil kreve en kommuneplanprosess for å kunne endre arealstatus til sentrumsformål. Denne prosessen må tas i forbindelse med rullering av kommuneplan. Samtidig må det tas stilling til hva området som allerede er avsatt til sentrumsformål skal omdisponeres til. Alternativ arealdisponering 1

3 Omdisponering vil måtte føre til transformasjon av eksisterende bebyggelse Alle de tre alternative områdene er i hovedsak ferdig utbygd. Dette betyr at en evt. omdisponering til sentrumsareal, vil måtte føre til sanering av eksisterende bebyggelse for å oppnå en mer intensiv utnyttelse av arealene og en større andel av forretninger, kontor og service på bekostning av eksisterende formål. Tananger havn. Konflikt med eksisterende bolig- og næringsbebyggelse: (gradvis) transformasjon.. Konflikt med eksisterende boliger, industriområde og friområde. Tananger industriområde vil være premissgivende for transformasjon. har flere verneverdige bygg.. Omdisponering vil være i konflikt med dagens bruk til kirke, kirkegård og idrettsanlegg. Langt unna dagens handelssentrum. Oppnåelse av sentrumsfunksjon Flytting av sentrum kan være like konfliktfylt som å gjennomføre et nytt sentrum der det er planlagt. Dagens sentrum er lokalisert langs Skibmannsveien. Å kreve at nye sentrumsetableringer skal skje på eller ved, vil få store konsekvenser for de som allerede har etablert seg i Skibmannsveien, og vurderes derfor noe mer negativt. Den fysiske avstanden mellom eksisterende sentrum og et nytt sentrum, vil hindre at det kan utvikle seg ett samlet fotgjengersentrum. Spørsmålet blir da om eksisterende sentrumsdannelse i Skibmannsveien er levedyktig samtidig som det utvikles et nytt senter et annet sted. Overordnet mål er å utvikle et kompakt sentrum, med minst mulig personbiltrafikk og tilpasset gående og syklende. Skibmannsveien nord - Torg/kai = ca 380m Skibmannsveien nord - = ca 650m Skibmannsveien nord - = ca 1100m Tananger havn 1.3 Vurdering per område Tananger Havn. og økonomisk beliggenhet I forbindelse med Kommunedelplan Jåsund (2002) er det gjort en vurdering av hvor Tananger sentrum bør ligge. Det ble konkludert med at det beste er å la sentrum få utvikle seg vestover mot Tananger havn. Dette er implementert i kommuneplanen. Oppdaterte utredninger viser at potensialet mht. handelsareal er tilstrekkelig (se vedlegg: 6-3 handelsanalyse Tananger, , oppdatert ). Konfliktnivået med overordnede instanser er lite, det allerede etablerte senter vil bli styrket. Alternativ arealdisponering 2

4 Historisk identitet Området har en historie og identitet som er viktig for sentrum samtidig som det er enkelt å utløse nye kvaliteter. Dette ble bekreftet ved Senteranalyse av Asplan Viak i 2001: 'Tananger havn har unike steds- og kulturmiljøkvaliteter som er verdifulle i forhold til å styrke stedet som samlingspunkt med lange tradisjoner'. Tilpasningsmuligheter til historisk identitet Tananger Havn har god beliggenhet når det gjelder adkomst per bil, kollektivbetjening, gange og sykkel. Området vil få svært god kollektivtilgjengelighet med framtidig bussvei. I tillegg er det planlagt og allerede etablert gode gang- og sykkelforbindelser. Kjørende har god adkomst og god parkeringsdekning. I framtiden vil det bli etablert flere felles parkeringsanlegg under bakken. og økonomisk beliggenhet God eksponering gir et konkurransefortrinn. ligger noe gjemt i forhold til Tananger. Å etablere et sentrum for Tananger-halvøya vil kreve omfattende tiltak. Konfliktnivået med overordnede instanser er store. Eksisterende sentrum ved Skibmannsveien blir negativt berørt, noe som vil bli svært krevende. Området er ikke avsatt til sentrumsformål. fungerer delvis som en buffer mot Risavika. Det vurderes som uheldig om denne bufferfunksjonen forsvinner. Historisk identitet Området har en historie og identitet som fiskerihavn med lav trehusbebyggelse. Det er på grunn av den verneverdige bebyggelsen ikke lett å transformere området til et lokalsenter med dagens sentrumsfunksjoner. har en unik kvalitet med en småskala karakter. Denne bør styrkes ved å forsterke kvalitetene og ikke utfordres gjennom større inngrep. Tilpasningsmuligheter historiske identitet har en dårligere beliggenhet enn Tananger Havn når det gjelder adkomst med bil, kollektivbetjening, gange og sykkel. Området har ikke tilknytning til framtidig bussvei. Det kan planlegges for forbedringer for gående- og syklende, men ligger noe utenfor det som er logiske hovedtraséer for Tananger-halvøya. Kjørende har dårlig adkomst og vanskelig parkeringsdekning. Bilparkering kunne nok blitt etablert i felles parkeringsanlegg under bakken der det er mulig, men adkomstveien går delvis gjennom friområde. Å etablere vei gjennom et friområde medfører vanligvis (varsel om) innsigelse fra overordnete myndigheter. Adkomst til innebærer derfor stor usikkerhet mht. framdrift og gjennomføringsmulighet. Alternativ arealdisponering 3

5 og økonomisk beliggenhet God eksponering gir et konkurransefortrinn. ligger godt eksponert for passerende. Konfliktnivået med overordnede instanser er store. Området er ikke avsatt som sentrum i overordnede planer. Eksisterende sentrum ved Skibmannsveien blir negativt berørt, noe som er svært krevende. Området kan tilby areal til handelsvirksomhet, men begrenses av langsiktig grense landbruk i nord. Området har en mindre sentral beliggenhet i forhold til oppfattelsen av hvor sentrum i Tananger er. Avstanden til dagens sentrum er stor. Dette kan føre til en uheldig konkurransesituasjon mellom sentrumsvirksomhetene, og det gir merkbart lenger avstand for gående og syklende. Historisk identitet Området har ikke vesentlig historisk identitet som kan knyttes til Tananger. Det kan bli en utfordring å skape et helhetlig og trivelig miljø tilpasset menneskelig skala. Tilpasningsmuligheter historisk identitet ligger tett inntil overordnet vegsystem, med potensiell konflikt med Rv509 og støy. Det kan bli problematisk å «dele» sentrum i to ved at sentrumsareal lokaliseres på begge sider av Rv Konklusjon Tananger havn kommer best ut. Tananger havn. Mellomstor transformasjon, kompakt, sentralt, god tilgjengelighet, i tråd med overordnede planer.. Stor transformasjon, historiske kvaliteter truet, flytting av eksisterende sentrum, grenser til industriområdet, middels tilgjengelighet, ikke i tråd med overordnede planer.. Enkel transformasjon, få historiske kvaliteter, flytting av eksisterende sentrum, i utkanten av det opplevde sentrum i Tananger, lav tilgjengelighet for gående og syklende. Sentrumsområdet blir delt i to. Ikke i tråd med overordnede planer. foretrekkes framfor på grunn av bedre beliggenhet og forventet enklere transformasjon. Generelt sett er arealet som allerede er avsatt i kommuneplanen, Tananger havn, vurdert som best egnet. Det er sentralt, har mulighet for å videreutvikle stedets identitet og har gode transportmuligheter. Alternativ arealdisponering 4