Saksbehandler: Berit Åsnes Arkiv: PLA 167 Arkivsaksnr.: 99/ Dato:

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Berit Åsnes Arkiv: PLA 167 Arkivsaksnr.: 99/ Dato: UTSATT SAK - PRINSIPPSAK - GULSKOGEN SENTER OG GULDLISTEN, REGULERINGSPLAN FOR FORRETNING, KONTOR OG BOLIG, PBL 30 INNSTILLING TIL DRIFTSSTYRET OG BYSTYRET: Administrasjonens innstilling: I henhold til plan- og bygningslovens 30 kan Gulskogen bydelssenter reguleres til forretning, kontor og boliger og følgende føringer gis: 1. Utviklingen av Gulskogen bydelssenter skal ikke gå på bekostning av en vitalisering av Drammen sentrum. Gulskogen bydelssenter vurderes derfor ikke som et avlastningssenter for Drammen sentrum. 2. Gulskogen bydelssenter er lokalsenter og bruksareal til detaljhandelen skal ikke øke utover dagens nivå. Unntak for kapitalvarer som møbler, interiør-, hvite- og brunevarer anbefales. Det anbefales at handel med plasskrevende varer kan lokaliseres til bydelssenteret samt at bruksareal til offentlig og privat tjenesteyting kan økes. Omfanget av økningene må avklares i utredningsarbeid, jf. "Rikspolitisk bestemmelse om midlertidig etableringsstopp for kjøpesentre utenfor sentrale deler av byer og tettsteder" ("Kjøpesenterstoppen"). 3. Det må søkes om samtykke til etablering av økte arealer til handel og tjenesteyting etter "Kjøpesenterstoppens" 2 og 4 og i søknaden skal det redegjøres for virkningene økningen har for nærområdet, Drammen sentrum og andre bydeler og kommuner. Utredningsarbeidet omfatter: Handelsanalyse Trafikkanalyse Dokumentasjon av parkeringsdekning 4. Nødvendig dokumentasjon og utredning for boliger og kontor samt formgivning av bygningene og uteområdene ivaretas i det videre reguleringsplanarbeidet på vanlig måte. Nils Fr. Wisløff Rådmann Arthur Wøhni 1

2 Byplansjef 2

3 Saksutredning: SAMMENDRAG Steen & Strøm ønsker å videreutvikle Gulskogen Senter. Det er fremmet skisse til reguleringsplan for utviklingen som også omfatter utvikling av Guldlisten, dvs eiendommene til Halmrast og Brække. Utviklingen gjelder forretning og bolig. Samlet økning for alle eiendommene er ca m2 grunnflate som gir samlet grunnflate på ca m2. Saken omfattes av den såkalte "Kjøpesenterstoppen", dvs "Rikspolitisk bestemmelse om midlertidig etableringsstopp for kjøpesentre utenfor sentrale deler av byer og tettsteder" og dette innebærer at Bystyret prinsipielt må ta stilling til hvordan Gulskogen bydelssenter ønskes utviklet i forhold til handel og tjenesteyting. Administrasjonen anbefaler hovedrammer for utviklingen og utredningsbehov som skissert i forslag til vedtak. HENSIKT Hensikten med saken er å legge overordnede politiske føringer for at Gulskogen bydelssenter kan utvikles innenfor noen handelsgrupper og tjenesteyting og uten å gå på bekostning av å vitalisere Drammen sentrum. I saken gis føringer for videre utredningsbehov, og slik at utviklingen av Gulskogen bydelssenter tilpasses "Kjøpesenterstoppen" og pågående arbeid med fylkesdelplan for handel, service og senterstruktur. Forhold knyttet formgivning av bygningene og uteområdene, samt utvikling av kontorer og boliger behandles ikke i saken. BAKGRUNN Steen & Strøm har sendt inn skisse til reguleringsplan for Gulskogen Senter som omfatter egne eiendommer, Novak Emaljeverks, Halmrasts og Brækkes eiendommer samt kommunal veigrunn. Det reguleres bl.a. til økte forretningsarealer (handel). Planområdet omfatter det som er avsatt til bydelssenter i arealplanen. I møte anbefalte Buskerud fylkeskommune og Fylkesmannen i Buskerud at bystyret i Drammen behandler saken prinsipielt for å avklare ønsket utvikling av Gulskogen bydelssenter, før fylkesmyndighetene tar stilling til saken i henhold til "Kjøpesenterstoppen". Saken fremmer derfor til behandling både til driftsstyret og bystyret i henhold til plan- og bygningslovens 30. Dette er forslagstiller inneforstått med. Driftsstyret gjorde følgende enstemmige vedtak i sak 26/02 i møte : "Saken utsettes og sendes Gulskogen bydelskomité til uttalelse". Gulskogen Bydelskomité behandlet uttalelse til saken i møte , sak 11/02 og fattet enstemmig vedtak i tråd administrasjonens innstilling til bystyret med presisering om at utenomhusplanen forutsettes realisert før det kan gis tillatelse til ytterligere arealutvidelse for Gulskogen Senter/Steen & Strøm. FAKTA BESKRIVELSE AV SKISSE TIL REGULERINGSPLAN Det reguleres til forretning, blanda formål forretning/bolig, boliger, offentlig trafikkområder samt felles kjørevei og parkering. I planbeskrivelsen redegjøres det for type forretning de ulike områdene er tenkt utnyttet til. Samlet arealet for planområde eller fordeling av bruksareal i m2 er ikke angitt for detaljhandel, 3

4 offentlig service, kontorer eller handel med plasskrevende varer, og ikke for eksisterende virksomheter eller for utvidelsene. Planområde er ca. 70 mål ( m2) og administrasjonen har brukt grunnflate på de eksisterende bygg og grunnflate innenfor byggegrensen for utvidelsene. Utregningene er grove. Dagens grunnflate til forretning utgjør ca m2 som med en økning på ca m2 gir samlet grunnflate på ca m2. Notat med detaljer om reguleringsformål og utvidelsene er vedlagt. OVERORDNET STATLIGE BESTEMMELSE "Kjøpesenterstoppen"; Rikspolitisk bestemmelse om midlertidig etableringsstopp for kjøpesentre utenfor sentrale deler av byer og tettsteder (Statsråd 8. januar 1999, trådt i kraft 1. februar 1999): Planer etter plan- og bygningsloven (kommuneplaner og reguleringsplaner) skal utarbeides i tråd med "Kjøpesenterstoppen" og bestemmelsen gjelder foran planer som er vedtatt før Målsetting med "Kjøpersenterstoppen" er å sikre at sentrum i byer og tettsteder ikke utarmes. Sentrum skal revitaliseres, og bilavhengigheten reduseres. Bysentra som Drammen skal få en styrket regional funksjon. De regionale tilbudene innenfor detaljhandel (bl.a. spesialiserte varegrupper) og regional offentlig og privat tjenesteyting (sykehus, kino, teater osv) skal få sin lokalisering innenfor byens sentrum. Det kreves samtykke fra Fylkesmannen for etablering eller utvidelse av kjøpesentra som medfører et samlet bruksareal på mer enn m2. Unntak gjelder plasskrevende varegrupper (biler, motorkjøretøy, landbruksmaskiner, trelast og andre større byggevarer og planteskoler/hagesentra). Fylkesdelplan som skal erstatte "Kjøpesenterstoppen" utarbeides nå. Fylkesdelplanen skal ivareta intensjonen i "Kjøpesenterstoppen". Bl.a. skal bysentrum forstås som det sentrale sentrumsområdet med gangavstand fra ytterkant til ytterkant, dvs ca. 1 til 2 km i samlet utstrekning. For Drammen vil det være aktuelt å ha en sentrumsutstrekning med utgangspunkt i Strømsø torg og en sentrumsutstrekning med utgangspunkt i Bragernes torg. I fylkesdelplanen kan fylkeskommunen i samråd med den enkelte kommune vurdere at kjøpesentra utenfor sentrumskjernen kan ha regionale funksjoner og avlaste bysentrum. Forutsetningen er at bevaringsverdige bygningsmiljøer eller andre miljøhensyn gjør at det ikke vil være tilstrekkelig med handelsareal i bysentrum. Et avlastningssenter må ligge nær bysentrum, og slik at det over tid vil kunne integreres i bysentrum. Avlastningssentra må ha god kollektivdekning. OVERORDNET PLANGRUNNLAG I KOMMUNEN Kommuneplanens arealdel (Bystyret 22. september 1998): Gulskogen bydelssenter er avsatt til nærsenter med blanda formål. Arealdelen forutsetter at tjenesteytende næringer og handel i bysentrum styrkes. Større forretninger, servicetilbud og kulturelle institusjoner skal lokaliseres i, eller i nær tilknytning til senterområder, også i bydelene. Kommunedelplan for Gulskogen (Bystyret 17. desember 1996): Gulskogen bydelssenter er avsatt til forretningsområde, blandet bolig/forretning og boliger. Virksomheter med detaljhandel bør lokaliseres i og ved Gulskogen-senteret, alternativt ved Thoenshjørnet i Øvre Eikervei. 4

5 TIDLIGERE BEHANDLINGER - UTVIDELSE AV KJØPESENTER Teknisk hovedutvalg behandlet søknad om utvidelse av CC-kjøpesenter med m2 i møte med vedtak om at Fylkesmannen ikke skulle gi samtykke til søknaden, jf. "Kjøpesenterstoppen". Begrunnelsen var at CC-kjøpesenter ligger utenfor Drammen bysentrum. HØRING BLANT DE ØVRIGE GRUNNEIERNE I OMRÅDET Skissen til reguleringsplan ble sendt på høring til de andre grunneierne i planområdet. Advokat Stormoen har på vegne av Halmrast (Guldlisten 45 ANS) i brev datert og påpekt at det er tvilsomt om det hos Gulskogen Senter ANS gjenstår noe utvidelsespotensial fordi mye av virksomheten er basert på parkeringsdekning på naboeiendommen. Videre påpeker Stormoen at Gulskogen bydelssenter har utbyggingspotensial og at dette finnes først og fremst hos Halmrast. Drammen størrelse skulle gi rom for mer enn en senterdannelse for handel m.v., og at Gulskogen kan avlaste Drammen sentrum. Stormoen foreslår at kommunen tar stilling til videre utvikling av Gulskogen bydelssenter før videre detaljering av reguleringsplanen. Brække har i brev datert protestert på reguleringsplanskissen fordi dagens atkomstvei til hans forretning i Guldlisten 20 foreslås gjenbygget. Stormoen har i brev datert presisert at Brække ønsker at dagens atkomst sikres gjennom reguleringsplanen. VURDERING OG ANBEFALINGER Skal Gulskogen bydelssenter være et avlastningssenter for Drammen sentrum? Drammen sentrum har tilstrekkelige arealer i sentrumskjernen til videre sentrumsvekst. En forutsetning for utviklingen av Gulskogen bydelssenter må være at utviklingen ikke går på bekostning av en vitalisering av Drammen sentrum. Utstrekningen av Gulskogen bydelssenter er avklart gjennom kommuneplanens arealdel og kommunedelplan for Gulskogen. Bydelssenteret ligger 4 km fra Drammen sentrum og kan derfor ikke på sikt bindes sammen med Drammen sentrum. Gulskogen bydelssenter har nær tilknytning til Gulskogen jernbanestasjon med pendlingstrafikk ut av Drammen. Tilknytning til overordnet veinett (E134, den framtidige sentrumsringen og Eikerveiene) er via samlegater som delvis går gjennom boligområder. Det er ikke ønskelig med vesentlig trafikkøkning, spesielt langs Prof. Smiths allé, fordi dette vil gå ut over bomiljøet her (trafikkstøy). Anbefaling: Utvikling av Gulskogen bydelssenter skal ikke gå på bekostning av en vitalisering av Drammen sentrum. Gulskogen bydelssenter vurderes derfor ikke som et avlastningssenter for Drammen sentrum. Hva slags og hvor mye handel kan det være i Gulskogen bydelssenter? Dagens forretningsvirksomhet på Gulskogen bydelssenter har et omfang utover funksjonen som bydelssenter/lokalsenter. Administrasjonen har i planprosessen overfor grunneierne påpekt at en 5

6 omfattende utvidelse med detaljvarehandel ikke kan påregnes. Men det er ønskelig med en utvikling til andre formål. Administrasjonen mener også at det vil være ønskelig å lokalisere såkalte plasskrevende varer (jf. "Kjøpesenterstoppen") i tilknytning til allerede etablerte handelsstrukturer, slik som Gulskogen bydelssenter. Videre har noen varegrupper som ikke faller inn under kategorien "plasskrevende varer" i "Kjøpesenterstoppen" dårlige forutsetninger for etablering i bysentrum. Dette gjelder større kapitalvarer (møbler, interiør-, hvite- og brunevarer), der utviklingen de senere årene har gått i retning av større kjeder. Disse blir plasskrevende i forhold til sitt krav til store salgsarealer og er i stor grad bilbaserte. Administrasjonen mener det bør gis rom for å etablere slik detaljhandel i tilknytning til de kjøpesentra i bydelene som har god kollektivdekning. Dette til tross for at disse varegruppene ofte har et marked utover bydelen. Trøndelag har slike retningslinjer. Dagens lokalisering av slik handel i enkeltstående bygg (gjerne under m2) og gjerne i byenes periferi med god avstand mellom hver forretning er transportdrivende, og følger ikke opp intensjonene i Rikspolitisk retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging. Anbefaling: Det kan etableres handel med plasskrevende varegrupper, slik de er definert i bestemmelsene om "Kjøpesenterstoppen". Økningen av detaljhandelsareal skal sikre etablering av handel med kapitalvarer, slik som møbler, interiør-, hvite- og brunevarer. Øvrig detaljhandel skal ikke øke i bruksareal Tilrettelegging for økt offentlig og privat tjenesteyting. Omfanget av videre utbygging av detaljhandel og tjenesteyting må avklares i et utredningsarbeid jf. "Kjøpesenterstoppen". Hvilket utredningsbehov er nødvendig? Dersom reguleringsplanen skal sluttbehandles før fylkesdelplanen er vedtatt (for handel, service og senterstruktur), må det søkes samtykke til utvidelsen av Gulskogen bydelssenter jf. "Kjøpesenterstoppens" 2 og 4. I søknaden kreves det dokumentasjon for de tiltakene som kommer inn under unntakene i 4. For andre tiltak som krever dispensasjon (samtykke) etter 2 kreves utredninger av tiltakets virkning for byens sentrum før søknad om samtykke kan behandles. De fleste punktene vil også være aktuelle å utrede forut for fylkesdelplanen. Det er behov for å dokumentere/utrede: En handelsanalyse som redegjør for bruksarealer for de ulike varegrupper, omsetning og befolkningsgrunnlaget denne handelen dekker, både for dagens situasjon og framtidig situasjon. Befolkningsøkningen i bydelen bl.a. pga utbygging av Gulskogens vest og Campus Sundland tas med i framtidig situasjon. Tilstrekkelig parkeringsdekning i forhold til kommunens parkeringsnorm. Trafikkanalyse som redegjør for samlet trafikkbelastning mellom Gulskogen bydelssenter og overordnet veinett, samt kollektivdekning mellom befolkningskonsentrasjoner og bydelssenteret. Trafikkanalysen må også redegjøre for økningen i trafikkbelastningen i forhold til utvidelsene. 6

7 Anbefaling: Utredningsarbeidet skal klargjøre virkningene økt handel og tjenesteyting i Gulskogen bydelssenter har for nærområdet, Drammen sentrum og andre bydeler og kommuner. Vedlegg: 1. Oversiktskart; Gulskogen bydelssenter. 2. Flyfoto, Gulskogens bydelssenter 3. Internt notat datert som utdyper ulike tema i saksframlegget. 4. Skisse til reguleringsplan for Gulskogen Senter, sist datert med planbeskrivelse datert Møtebok fra møte i driftsstyret , sak 26/02: "Prinsippsak Gulskogen senter og Guldlisten, reguleringsplan for forretning, kontor og bolig, plan- og bygningslovens 30" 6. Møtebok fra møte i Gulskogen bydelskomité , sak 11/02: "Uttalelse til prinsippsak Gulskogen senter og Guldlisten, reguleringsplan for forretning, kontor og bolig". 7. Bilagsliste oppdatert pr Utrykte vedlegg: 1. Kongelig resolusjon nr. 1/99, datert om "Rikspolitisk bestemmelse etter 17-1 annet ledd i plan- og bygningsloven om midlertidig etableringsstopp for kjøpesentre utenfor sentrale deler av byer og tettsteder". 2. Kommuneplanens arealdel, vedtatt av bystyret Kommunedelplan for Gulskogen, vedtatt av bystyret Miljøverndepartementets veileder T-1317, april 2000 om "Planer og bestemmelser for kjøpesentre" 5. Miljøverndepartementets veileder T-1365 av juni 2001 om "Planlegging av by og tettstedsstruktur, oppfølging av kjøpesenterstoppen i regionale planer". 7