Innsigelse - områderegulering Gretnes/Sundløkka, Fredrikstad kommune

Transkript

1 Arkivsak-dok. 10/ Saksbehandler Emilie Cosson-Eide Saksgang Møtedato Sak nr. Formannskapet Innsigelse - områderegulering Gretnes/Sundløkka, Fredrikstad kommune Innstillingssak. Medsaksbehandlere: Rådmannens innstilling: Sarpsborg kommune avgir følgende høringsuttalelse til foreslått områderegulering for Gretnes/Sundløkka: Sarpsborg kommune mener at utviklingen som er skissert vil kunne medføre attraktive boliger i nærheten av Sarpsborg sentrum, og vil kunne gi positive ringvirkninger for Sarpsborg. Det er spesielt positivt å ruste opp elvefronten mot Glomma. Sarpsborg kommune mener at endringene som Fredrikstad kommune har gjort siden 2015 er positive og at planen har beveget seg i riktig retning. Sarpsborg kommune mener imidlertid at endringene ikke er tilstrekkelige til at planen kan vedtas slik den nå foreligger. Sarpsborg kommune mener at en utvikling i tråd med planforslaget vil svekke Sarpsborg sentrum. Det vil også forverre en allerede kritisk trafikksituasjon over Glomma mot Sarpsborg sentrum vesentlig. Disse to forholdene er av så stor betydning for Sarpsborg at Sarpsborg kommune fremmer innsigelse på to punkter: 1. Omfang av sentrumsfunksjoner Planforslaget åpner for m 2 nye næringsarealer, inkludert opptil m 2 BRA kontorarealer. Det står i planbeskrivelsen at det kan komme ca arbeidsplasser. Kun for kontorene kan man regne at det kan komme ca. 650 ansatte. Området ligger rett ved E6 og bilister som kjører av fra E6 ved Årumkrysset vil ikke betale bompenger. Dette gir store konkurransefortrinn for området sammenlignet med sentrum. Utviklingen vil gjøre det tilnærmet umulig for Sarpsborg å nå målet om at 40% av nye arbeidsplasser skal komme i sentrumsplanområdet. Utviklingen er også i strid med målene om styrking av bysentrene og rett funksjon på rett sted, som er nedfelt i samarbeidsavtalen for arealog transportutvikling i Nedre Glomma. Sarpsborg kommune mener at omfanget av kontorarealer kun skal gjenspeile behovet for kontor tilhørende industri- og lagervirksomheter. Det skal ikke åpnes for konferansesenter/messehall. Reguleringsbestemmelse må tydeliggjøre at begrensningene for bevertning gjelder for hele planområdet. I områdene som er satt av til tjenesteyting, mener Sarpsborg kommune at det ikke skal åpnes for underformål konsulentvirksomhet, kino, konsertlokale eller lekeland. 1

2 2. Rekkefølgekrav om ny veikryssing over Sarpsfossen Sarpsborg kommune mener at det må stilles krav i reguleringsbestemmelsene om at ny rv. 111 ved Hafslund og ny veiforbindelse over Glomma ved Sarpsfossen må være ferdig utbygd og tatt i bruk før utbygging i Gretnes/Sundløkka kan skje. Utbygging av Gretnes/Sundløkka i et så stort omfang vil medføre mye biltrafikk til de to kryssingene over Glomma. Situasjonen er allerede alvorlig i dag med store kødannelser gjennom hele sentrum når en ulykke skjer på en av bruene. Det er av stor betydning for innbyggerne og næringslivet i Sarpsborg at ny veikryssing over Sarpsfossen og ny rv. 111 ved Hafslund er på plass før trafikken kan økes i så stor grad. Sarpsborg kommune er opptatt av å ha en god dialog med Fredrikstad kommune for å finne løsninger som er akseptable for begge parter. Vedlegg: 1. Saksutskrift for sak 97/15 «Innsigelse utkast til områderegulering av Gretnes/Sundløkka i Fredrikstad», plan- og miljøutvalget i Sarpsborg kommune, møte Høringsbrev fra Fredrikstad kommune datert Planbeskrivelse sist revidert Oversiktskart 5. Plankart, del 1 6. Plankart, del 2 7. Reguleringsbestemmelser, sist revidert Oversikt endringer, datert Merknader/innsigelser til første gangs høring 10. Vurdering av innspill, sist revidert Vedlegg til planbeskrivelsen A20 næringsfunksjoner Sammendrag: Fredrikstad kommune har sendt forslag til områderegulering for Gretnes/Sundløkka på andre gangs høring. Planen omfatter 812 daa ved Årum, mellom rv. 111, E6 og Glomma, med grense til Sarpsborg kommune. Ved første gangs høring i 2015 fremmet Sarpsborg kommune innsigelse. Sarpsborg kommune mente at omfanget av utbygging med et bymessig preg ville bidra til byspredning og svekkelse av Sarpsborg sentrum. Sarpsborg kommune mente også at utviklingen var i strid med målet om mindre bilbruk fordi det ikke var maksimumsnormer for parkering. Sarpsborg kommune stilte krav om at utbyggingen ikke kunne skje før ny veiforbindelse over Glomma ved Sarpsfossen var på plass. Rådmannen mener at utviklingen som er skissert vil kunne medføre attraktive boliger i nærheten av Sarpsborg sentrum, og vil kunne gi positive ringvirkninger for Sarpsborg. Rådmannen mener at det er spesielt positivt å ruste opp elvefronten mot Glomma. Rådmannen mener at endringene som Fredrikstad kommune har gjort siden 2015 er positive og at planen har beveget seg i riktig retning. Det har vært noe dialog på administrativt og politisk nivå siden Rådmannen mener imidlertid at endringene ikke er tilstrekkelige til at planen kan vedtas slik den nå foreligger. Rådmannen mener at en utvikling i tråd med planforslaget vil svekke Sarpsborg sentrum. Det vil også forverre en allerede kritisk trafikksituasjon over Glomma mot 2

3 Sarpsborg sentrum vesentlig. Disse to forholdene er av så stor betydning for Sarpsborg at rådmannen anbefaler å fremme innsigelse på to punkter (se punktene i rådmannens innstilling). Utredning: Bakgrunn Fredrikstad kommune har sendt forslag til områderegulering for Gretnes/Sundløkka på andre gangs høring. Planen omfatter 812 daa. Området ligger ved Årum, mellom rv. 111, E6 og Glomma, med grense til Sarpsborg kommune. Området ligger på sitt nærmeste mindre enn 2 km i luftlinje fra torget i Sarpsborg sentrum. Høringsfristen var satt til 22. oktober 2018, men Sarpsborg kommune fikk utsatt fristen til 2. november. Kort om forslaget som var sendt på første gangs høring i 2015 Fredrikstad kommune sendte sommeren 2015 et forslag til områderegulering på første gangs høring. Forslaget åpnet for ca boenheter ( m 2 boligarealer) og ca nye arbeidsplasser ( m 2 nye næringsarealer). Planen åpnet for ulike næringsformål: industri, lager, inntil m 2 forretning, hotell, kontorer og bevertning. Sarpsborg kommunes høringsuttalelse i 2015 Sarpsborg kommune trakk fram i 2015 at utviklingen på Gretnes/Sundløkka vil ha positive ringvirkninger for Sarpsborg og regionen som helhet. Området vil blant annet kunne tilby attraktive boliger i nærheten av Sarpsborg sentrum. Det er spesielt positivt at elvefronten mot Glomma rustes opp. Sarpsborg kommune mente imidlertid at forslaget som forelå i 2015 ville ha store negative konsekvenser for Sarpsborg kommune. Plan- og miljøutvalget vedtok derfor å fremme innsigelse til forslaget til områderegulering for Gretnes/Sundløkka. Innsigelsen ble begrunnet med at: planutkastet la til rette for en utbygging med et bymessig preg i et såpass stort omfang og med grense til Sarpsborg sentrum, at det ville bidra til økt byspredning og svekkelse av sentrumsområdet. planutkastets bestemmelser «2.1.4 Parkering» ikke la føringer for mindre bilbruk. Dette var i konflikt med felles regional forpliktelse om å tilrettelegge for å nå målet om mindre bilbruk. planutkastets «13.1 Rekkefølgebestemmelser» ikke ivaretok målene for Bypakke Nedre Glomma. Dette fordi planen ikke stilte krav om realisering av ny rv. 111 ved Hafslund og ny veiforbindelse over Glomma ved Sarpsfossen før planen kunne gjennomføres. Dette var i konflikt med felles regional forpliktelse knyttet til følgende mål i Bypakka; Nedre Glomma skal i år 2030 håndtere transportetterspørselen innen personog godstransport mer effektivt enn i dag. Innsigelser fra andre myndigheter i 2015 Østfold fylkeskommune, Statens vegvesen, Fylkesmannen i Østfold, Norges vassdrag og energidirektorat (NVE) og Kystverket fremmet innsigelse til planforslaget i Rådmannen velger ikke å beskrive alle innsigelser i detalj, men vil trekke fram noen temaer som sammenfaller med Sarpsborg kommune sin innsigelse i Østfold fylkeskommune trakk fram utfordringer knyttet til areal- og transportplanlegging. Fylkeskommunen mente at omfang av utbygging ikke var i tråd med kommuneplanens arealdel eller varsel om oppstart av områdereguleringen. Både planen og varselet la til grunn utvikling av lokalmiljøet på Gretnes/Sundløkka, mens fylkeskommunen mente at forslaget la til rette for utviklingen av en ny bydel. Østfold fylkeskommune trakk også fram at 3

4 planforslaget åpnet for næringsfunksjoner som hører til sentrum, og at utviklingen ville være bilbasert. Fylkesmannen i Østfold begrunnet også sin innsigelse med at planforslaget var i strid med samordnet areal- og transportplanlegging. Fylkesmannen etterlyste begrensninger for hva slags næringsvirksomhet som kunne etableres i området. Statens vegvesen hadde innsigelse da de krevde ny rundkjøring på rv. 111 for å betjene Gretnes/Sundløkka. De stilte også krav om firefelts rv. 111 som gir økt kapasitet på veien. Statens vegvesen har ikke presisert akkurat hvor de krever utbygging av fire felt, men rådmannen har forstått i dialog med Statens vegvesen at det kun gjelder området rundt Årum. Det nye forslaget til områderegulering av Gretnes/Sundløkka (2018) Det har vært noe dialog mellom Sarpsborg og Fredrikstad kommune på administrativt og politisk nivå siden Fredrikstad kommune har revidert planforslaget og har nå sendt det på ny høring. Tabellen under viser hovedendringene som Fredrikstad kommune har gjort mellom 2015 og Etter tabellen drøfter rådmannen betydningen av disse endringene. Forslag til områderegulering 2015 Forslag til områderegulering 2018 Omfang av ny boligbebyggelse Ca m 2 (tilsvarer ca boenheter) Ca m 2 (tilsvarer ca boenheter) Omfang av nye næringsarealer Ca m 2 (tilsvarer ca arbeidsplasser) Ca m 2 (det står i planbeskrivelsen at det kan komme ca arbeidsplasser) Type nye næringsarealer Parkeringsnormer Lettere industri Lager Forretning (inntil 6000 m 2 ) Hotell Kontor Bevertning Kun minimumsnormer, for eks.: Min 1,5 plasser per 100 m 2 BRA Min. 2 plasser per bolig over 80 m 2 BRA Lettere industri Lager Forretning og bevertning (inntil 3500 m 2, men ikke tydelig om begrensningen gjelder kun for forretning eller for begge) Ikke hotell Kontor (inntil m 2 - tilsvarer ca. 650 ansatte 1 ) Minimums- og maksimumsnormer, for eks.: Min 1,5 maks 1,7 plasser per 100 m 2 BRA kontor 2 Min 2 plasser per bolig over 80 m 2 BRA 1 Man kan regne med 4 ansatte per 100 m 2 BRA kontor, som er tallet statlige byggeprosjekter operer med. 2 Med utgangspunkt i 4 ansatte per 100 m 2 BRA kontor, gir maksimumskrav på 1,7 bilplasser per 100 m 2 en parkeringsdekning på rett under 50%. 4

5 Rekkefølgebestemmelser om veiinfrastruktur Knyttet til trafikksystemet på Årum, bl. a.: Krav om ny rundkjøring på rv. 111 etter første utbyggingsfase Knyttet til trafikksystemet på Årum, bl. a.: Krav om ny rundkjøring på rv. 111 etter første utbyggingsfase Krav om firefelts rv Det er ikke presisert akkurat hvor kravet gjelder. Rådmannens vurdering av det nye forslaget I 2015 fremmet Sarpsborg kommune innsigelse på tre punkter. Rådmannen mener at endringene som Fredrikstad kommune har gjort siden 2015 er positive og at planen har beveget seg i riktig retning. Rådmannen mener imidlertid at endringene som er gjort ikke er tilstrekkelige til at planen kan vedtas slik den nå foreligger. Kommuner kan ifølge plan- og bygningsloven 5-4 fremme innsigelse mot forslag til reguleringsplaner i andre kommuner i spørsmål som er av vesentlig betydning for kommunens innbyggere, for næringslivet, for natur- eller kulturmiljøet i kommunen eller for kommunens egen virksomhet eller planlegging. Rådmannen mener at en utvikling i tråd med planforslaget vil svekke Sarpsborg sentrum og vil vesentlig forverre trafikksituasjonen over Glomma mot Sarpsborg sentrum. Disse to forholdene er av så stor betydning for Sarpsborg at rådmannen anbefaler å fremme innsigelse på to punkter: 1. Omfang av sentrumsfunksjoner Planforslaget åpner for m 2 nye næringsarealer, inkludert opptil m 2 BRA kontorarealer. Det står i planbeskrivelsen at det kan komme ca arbeidsplasser. Kun for kontorene kan man regne at det kan komme ca. 650 ansatte. Området ligger rett ved E6 og bilister som kjører av fra E6 ved Årumkrysset vil ikke betale bompenger. Dette gir store konkurransefortrinn for området sammenlignet med sentrum. Utviklingen vil gjøre det tilnærmet umulig for Sarpsborg å nå målet om at 40% av nye arbeidsplasser skal komme i sentrumsplanområdet. Utviklingen er også i strid med målene om styrking av bysentrene og rett funksjon på rett sted, som er nedfelt i samarbeidsavtalen for arealog transportutvikling i Nedre Glomma. Sarpsborg kommune mener at omfanget av kontorarealer kun skal gjenspeile behovet for kontor tilhørende industri- og lagervirksomheter. Det skal ikke åpnes for konferansesenter/messehall. Reguleringsbestemmelse må tydeliggjøre at begrensningene for bevertning gjelder for hele planområdet. I områdene som er satt av til tjenesteyting, mener Sarpsborg kommune at det ikke skal åpnes for underformål konsulentvirksomhet, kino, konsertlokale eller lekeland. 2. Rekkefølgekrav om ny veikryssing over Sarpsfossen Sarpsborg kommune mener at det må stilles krav i reguleringsbestemmelsene om at ny rv. 111 ved Hafslund og ny veiforbindelse over Glomma ved Sarpsfossen må være ferdig utbygd og tatt i bruk før utbygging i Gretnes/Sundløkka kan skje. Utbygging av Gretnes/Sundløkka i et så stort omfang vil påføre mye biltrafikk til de to kryssingene over Glomma. Situasjonen er allerede alvorlig i dag med store kødannelser gjennom hele sentrum når en ulykke skjer på en av bruene. Det er av stor betydning for innbyggerne og næringslivet i Sarpsborg at ny veikryssing over Sarpsfossen og ny rv. 111 ved Hafslund er på plass før trafikken kan økes i så stor grad. Rådmannen er opptatt av å ha en god dialog med Fredrikstad kommune for å finne løsninger som er akseptable for begge parter. 5

6 Konsekvenser økonomi, miljø og folkehelse: Økonomi: Utbyggingen får ingen direkte konsekvenser for Sarpsborg kommune. Det tas forbehold om at økonomiske virkninger av økt brannberedskap ikke er vurdert. Etablering av et eventuelt nytt tilbud med ferge over Glomma til Sandesund er heller ikke vurdert. Miljø: Utviklingen av området skaper mye transport og dette vil få konsekvenser for luftkvalitet og støy da mye av trafikken vil gå til/fra Sarpsborg. Folkehelse: Planforslaget sikrer rekreasjonsområder innenfor planområdet. 6