Saksgang Møtedato Saknr 1 Utvalg for landbruk og teknikk /15

Transkript

1 SAKSUTSKRIFT Arkivsak-dok. 07/ Saksbehandler May Edith Huru Saksgang Møtedato Saknr 1 Utvalg for landbruk og teknikk /15 Detaljreguleringsplan for Roligheten, gnr 1048 bnr 12 - Utlegging til offentlig ettersyn Saken er fremmet etter prinsippet om fullført saksbehandling. Følgende har vært medsaksbehandlere: Frode Hauge, Enhet byggesak, landbruk og kart Vedlegg: 1. Plankart, datert Reguleringsbestemmelser, datert Planbeskrivelse, datert Sammendrag av innkomne merknader ved varsel om oppstart, med tiltakshavers kommentarer Sammendrag: På vegne av selskapet Gamle Isevei Eiendom AS, har konsulentfirmaet COWI AS oversendt forslag til detaljreguleringsplan for Roligheten til behandling. Formålet med planen er å legge til rette for utvikling til boligformål. Det er planlagt ca. 150 boenheter. Størrelsen på boenhetene vil variere noe med forskjellige kategori av type boliger, med en størrelse fra ca. 40m2 til 200m2. I tillegg bevares alléen langs Helles veg, med eksisterende og nyplantede trær og tilrettelagt gang- og sykkelvei opp til gårdstunet. Planområdet er vist som nåværende tettbebyggelse i fylkesplanen, Østfold mot I arealplan vedtatt er området avsatt til fremtidig boligbebyggelse B Området er i hovedsak regulert gjennom reguleringsplanen for Nygårdshaugen (1972). Utbygging av området vil utløse mer trafikk til og fra Sarpsborg via rundkjøringen ved Dondern og Tors gate som pr. i dag er sterkt trafikkbelastet. Noe av trafikken inn mot Sarpsborg sentrum (retning vest) fra planområdet kan følge Gamle Isevei til krysset mellom Gamle Isevei og rv. 111 Hafslunds gate, og derfra kjøre ut på rv. 111 i retning sentrum. Det har vært drøftinger med Statens vegvesen om dette, der det nå er gitt klarsignal til utbyggingen. Rådmannen anbefaler at reguleringsplan for Roligheten legges ut til offentlig ettersyn.

2 Utredning: Bakgrunn for saken Konsulentfirmaet COWI AS har på vegne av selskapet Gamle Isevei Eiendom AS utarbeidet forslag til detaljreguleringsplan for Roligheten. Formålet med planen er å legge til rette for utvikling av området til boligformål i henhold til rammer og føringer lagt i kommuneplanens arealdel for Sarpsborg kommune. Beskrivelse av området Planområdet ligger omkranset av eksisterende boligfelt ved Borgen. Området ligger i nærheten av riksveg 111 og grenser til gamle Isevei i sør og jernbanen i nord. Planområdet er på ca. 115 daa og omfatter i hovedsak Roligheten Gård med gjenværende jordbrukseiendom. Planområdet er en del av Skjeberg tettbebyggelse ved Hafslund og ligger ved Bydelssenter Borgen. Dagens arealbruk for planområdet er eksisterende boligbebyggelse og dyrket mark. Det omfatter Roligheten gård (ennå i drift) med tilhørende garasje, stabbur, låver og eldre driftsbygninger med utomhusareal, samt eksisterende avkjørsel/adkomstveg (Helles veg)opp til Roligheten gård. Forholdet til andre planer Fylkesplan: Planområdet ligger som nåværende tettbebyggelse i fylkesplanen Østfold mot 2050, godkjent Kommuneplan: Området var ved oppstart av planforslaget avsatt til fremtidig boligområde (B- 6.3) i kommuneplanens arealdel for I ny arealplan vedtatt er området også avsatt til fremtidig boligbebyggelse B-5.8. Reguleringsplaner: Området er i hovedsak regulert gjennom reguleringsplanen for Nygårdshaugen (1972), med tilstøtende reguleringsplaner for Vollberg (1964), Solheim og del av Nygårdshaugen (1984), og endret reguleringsplan for Nygårdshaugen (1977) (øst for planområdet). Hovedveinett for sykkel (2008) Rapporten beskriver status for sykkelveinettet i Sarpsborg kommune, forslag til forbedringer og konkretiserer de viktigste sykkelrutene. Sykkelrute 5 Torget Ise passerer på rv Del 5-6 langs rv. 111 er tilrettelagt gang- og sykkelvei på 1 km. Beskrivelse av planforslaget Området foreslås regulert til 12 byggefelt med variert boligbebyggelse. To felt er avsatt til kombinert konsentrert/frittliggende småhusbebyggelse (BKS/BFS), ni felt til konsentrert småhusbebyggelse (BKS) og ett felt til blokkbebyggelse (BBB). I tillegg er det regulert inn uteoppholdsarealer, lekeplasser, grønnstruktur, turdrag, samferdsel og teknisk infrastruktur, samt renovasjon. I felt BKS 4 foreslås det at nye bygninger settes opp slik at det dannes et tun i midten, slik det er nå på Roligheten gård. I tillegg bevares alléen langs Helles veg med eksisterende og nyplantede trær. Helles veg tilrettelegges som gang- og sykkelvei opp til gården. De planlagte feltene vil utgjøre til sammen ca. 150 boenheter. Størrelsen på boenhetene vil variere noe med forskjellige kategori av type boliger, med en størrelse fra ca. 40 m2 til 200 m2. 2

3 Planforslaget legger opp til en noe større tetthet per daa enn anbefalt i kommuneplanen. Den noe høyere tettheten er et resultat av utbyggers vurdering av økonomien i prosjektet. Planområdet vil ha gjennomgående god grønnstruktur med fokus på lekeoppholdsarealer. Lekeplasser/tilrettelagt uteoppholdsareal utgjør ca. 3,3 daa. Det vil være god tilgjengelighet mellom boligfeltene. Det stilles krav til minste uteoppholdsareal (MUA) og utomhusplan i reguleringsbestemmelsene. Blokkbebyggelsen planlegges med parkeringskjeller, alternativt noe parkering på bakkenivå sammen med byggefeltbks1. Området vil utløse mer trafikk fra Sarpsborg via Tors gate og inn mot rundkjøringen ved Dondern. Det er i dag stor trafikk inn mot denne rundkjøringen og tidvis stor kødannelse, spesielt i rushtrafikken på morgenen og ettermiddagen. Det har vært drøftinger med Statens vegvesen som nå har gitt klarsignal til utbyggingen. Roligheten ligger i nærheten av Hafslundskogen, som er et attraktivt natur-, og rekreasjonsområde for barn, unge og eldre. Planforslaget legger opp til at det skal være lett tilgjengelighet til dette området ved å tilrettelegge for et turdrag mellom eksisterende bebyggelse og ut til Bruseveien, som igjen fører ut til Hafslundskogen. Realisering av dette turdraget forutsetter at to grunneiere frigir areal. Det pågår ennå forhandlinger mellom grunneierne og forslagsstiller, for å få tilgjengelighet via deres eiendommer. Alternative løsninger for lett tilgjengelighet til rekreasjonsområdet er vanskelig å finne. Miljø og energiforbruk I tillegg til TEK 10 som setter klare rammer for energiløsninger for byggematerialer og ventilasjonssystemer, vil ytterligere tiltak for energieffektivisering vurderes videre i utviklingen av prosjektet. Nedgravd løsning for felles avfallshåndtering vil bli vurdert. Prosjektet har vektlagt tilknytningen til gang- og sykkelvegsystemet og eksisterende kollektivtilbud for å legge til rette for redusert bilbruk. For en mer utførlig beskrivelse henvises til planbeskrivelsen. Planprosess Det ble varslet oppstart av reguleringsarbeidet med annonse i Sarpsborg Arbeiderblad Fagmyndigheter, rettighetshavere og grunneiere m.fl. ble varslet med brev. Oppstart av planarbeidet ble kunngjort på Sarpsborg kommunes nettside De merknader og innspill som er kommet inn i forbindelse med planutarbeidelsen er nærmere kommentert av tiltakshaver i vedlegg 4 som følger saken som en del av plandokumentene. Rådmannen har ingen merknader til de kommentarer tiltakshaver har til innspillene. Det tilsendte materialet var komplett Grupper som krever spesiell tilrettelegging, herunder barn og unge Det foreligger barnetråkkregistreringer fra Hafslund og Borgen barneskole, som ligger i nærheten. Deler av jordbruksarealet er registrert som lekeareal i barnetråkkregistreringene. Eksisterende situasjon i planområdet inneholder ikke spesielle anlegg som berører barn og unge. Det vurderes derfor å ikke være nødvendig med spesielle medvirkningsaktiviteter rettet mot barn grunnet planområdets formål og begrensede utstrekning. 3

4 Rådmannen mener hensynet til barn og unge er tilfredsstillende ivaretatt gjennom planforslaget. Avklaring av konsekvensutredning I kapittel 2.4 i planbeskrivelsen, samt i eget vedlegg er planforslaget vurdert opp mot plan- og bygningsloven 4-2 og forskrift om konsekvensutredning Planarbeidet faller ikke inn under 2, bokstav a til f om "Planer og tiltak som alltid skal behandles etter forskriften". Planarbeidet faller ikke inn under 3 om "Planer og tiltak som skal vurderes etter 4" i forhold til vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Planarbeidet er i henhold til overordnede planer, og planforslaget vil ikke medføre vesentlige virkninger for miljø og samfunn Rådmannen vurderer dermed at planarbeidet ikke omfattes av forskrift om konsekvensutredninger. Forholdet til naturmangfoldloven Kapittel 7.6 i planbeskrivelsen omhandler blant annet forholdet til naturmangfoldloven. Planområdet består i hovedsak av kulturlandskap bearbeidet av mennesker i form av dyrka mark og bebyggelse med hage og gårdstun. Det er ingen registreringer knyttet til spesielle naturverdier eller biologisk mangfold innenfor eller i nærheten av planområdet. Konklusjonen er at planforslaget ikke vil ha negative konsekvenser for naturmangfoldet i området. Etter rådmannens vurdering har kapitlet en tilfredsstillende gjennomgang av problemstillinger tilknyttet planforslaget. Miljømessige konsekvenser: Planområdet består av fulldyrka mark på til sammen ca. 63 daa som blir omdisponert til ny bebyggelse. Kommuneplanens arealdel vedtatt har gjort en avveining av beslaget av jordbruksarealet opp mot fortetting og de miljømessige konsekvensene. Resultatet var at området ble lagt ut til fremtidig boligbebyggelse. Planen vil måtte ta 73 daa matjord. Det er derfor vært viktig med en tett utnyttelse som medfører mindre press på annet jordbruksareal i regionen. Det forutsettes i planbestemmelsene 4.5 at vekstjord skal tas vare på og forvaltes på en god måte. Det er satt bestemmelser om håndtering av vekstjorda på jordbruksarealene. Det forutsettes i planbestemmelsene 4.5 at vekstjord skal tas vare på og forvaltes på en god måte. Økonomiske konsekvenser: Utover vanlig overtakelse av infrastruktur, kan det tilkomme noe vedlikehold av den bevaringsverdige allèen langs gang- og sykkelveg SGS1 og 2. Rådmannens innstilling: Forslag til detaljreguleringsplan Roligheten, utarbeidet i målestokk 1:500 og datert , legges ut til offentlig ettersyn sammen med tilhørende reguleringsbestemmelser, datert De deler av gjeldende reguleringsplaner som erstattes av reguleringsplanen, oppheves. 4

5 Behandling i Utvalg for landbruk og teknikk Representanten Per Ludvig Spydevold (KRF) informerte om at han kanskje kunne være inhabil i saken pga leie av jord i området. Utvalg for landbruk og teknikk erklærte representanten som ikke inhabil. Følgende hadde ordet ved behandlingen av saken: Helge Skår (SP), Anne Elisabeth Ramtvedt, May Edith Huru Votering Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Vedtak Forslag til detaljreguleringsplan Roligheten, utarbeidet i målestokk 1:500 og datert , legges ut til offentlig ettersyn sammen med tilhørende reguleringsbestemmelser, datert De deler av gjeldende reguleringsplaner som erstattes av reguleringsplanen, oppheves. RETT UTSKRIFT Dato 29. oktober 2015 Gunn K. Evensen 5