Søknad om dispensasjon fra Fylkesplanens bestemmelse om kjøpesenter

Transkript

1 Byplankontoret Særutskrift Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv / /2289 L12 Saksnummer Utvalg Møtedato 16/47 Komite for plan, næring og miljø /142 Bystyret Søknad om dispensasjon fra Fylkesplanens bestemmelse om kjøpesenter Rådmannens forslag til innstilling Bystyret anbefaler søknad om dispensasjon fra Fylkesplanens bestemmelse om kjøpesenter for Nordviksentret AS. Annelise Bolland Byplansjef Rolf Kåre Jensen Rådmann Knut A. Hernes Kommunaldirektør Saksbehandler: Trond Eivind Åmo Trykte vedlegg: Vedlegg 1 Administrativt vedtak om fastsettelse av planprogram for Nordviksentret AS 2 Planprogram Nordviksentret AS 3 Trafikkanalyse Nordviksentret AS 4 Handelsanalyse Nordviksentret AS (foreløpig utkast) 5 Illustrasjon over avlastningssenter Stormyra og Nordviksentrets lokalisering 6 Dispensasjon Nordviksentret Bystyrets behandling i møte den : Forslag Fra Andreas Tymi, Rødt:

2 1. Bystyret fraråder at det åpnes for dispensasjon fra loven om kjøpesentra til dagligvarer/detaljhandel. 2. Bystyret tilrår dispensasjon dersom det blir presisert at dette kun gjelder for salg av biler og andre plasskrevende varer. Votering Forslag fra Rødt fikk 4 stemmer og falt (4R). Innstillingen ble enstemmig vedtatt. Vedtak Bystyret anbefaler søknad om dispensasjon fra Fylkesplanens bestemmelse om kjøpesenter for Nordviksentret AS. Komite for plan, næring og miljøs behandling i møte den : Votering Enstemmig vedtatt. Komite for plan, næring og miljøs innstilling Bystyret anbefaler søknad om dispensasjon fra Fylkesplanens bestemmelse om kjøpesenter for Nordviksentret AS. Sammendrag Nordviksenteret As ønsker å videreutvikle sine eiendommer innenfor bilrelatert virksomhet herunder handel på Stormyra. Fylkesplanens bestemmelse om kjøpesenter tillater bare etablering av kjøpesenter sin hovedregel innenfor sentrum av byer og tettsteder unntaksvis i områder som er avsatt til handel i kommuneplanen. Fylkesplanens bestemmelse tillater maksimalt 3000 m 2 forretning. Fylkesplanens bestemmelse skiller ikke mellom detaljvarehandel og handel med plasskrevende varer. Nordviksentrets eiendommer ligger utenfor Kommuneplanens Arealdel sitt handelsområde på Stormyra. Nordviksentret AS ønsker å få tillatelse til å dispensere fra Fylkesplanens bestemmelse om kjøpesenter for å kunne videreutvikle sine eiendommer på Stormyra. Nordviksentret AS har søkt Bodø kommune om dispensasjon fra fylkesplanens bestemmelse om kjøpesenter.

3 Tiltakshaver har utarbeidet planprogram med handelsanalyse og for trafikale forhold som ble krevd i planprogrammet. Rådmannen anbefaler søknaden om dispensasjon fra Fylkesplanens bestemmelse om kjøpesenter.

4 Saksopplysninger Bakgrunn Nordviksenteret eiendom AS ønsker å få utarbeidet en reguleringsplan som hjemler bygging av en ny bygningsmasse som skal romme bilforretning med tilhørende verksted og bilpleie, parkering samt kontorvirksomhet. Dette innbefatter at en del påstående bygg må rives- i utgangspunktet de tre østligste byggene og der hovedbygningsmassen i vest i utgangspunktet ikke skal røres nevneverdig. Nordviksenteret eiendom AS har ønske om å utvikle eiendommene sine på Stormyra (gnr. 38 bnr. 240, 241,242, 248,325, 393, 394, 401 og 705). Det tenkes tre byggetrinn, med mulighet for to ytterligere og der hvert trinn har en BYA på cirka kvm. Bebyggelsen er planlagt i fem etasjer pluss kjeller, og vil inneholde arealbruksformål detaljhandel inntil 5000 m2 og resterende bebyggelse vil ha arealbruksformål plasskrevende varehandel, kontorer, verksted, industri/lager og parkeringsanlegg. Tenkt nåværende og fremtidig bebyggelse i følge oppstartsmøte vil være: Ny bygningsmasse (BRA): Inntil m2 forretning (detaljhandel). Inntil m2 kontor (utleie)/tjenesteyting Cirka m2 bilforretning (salgslokaler, verksted, vaskehaller, etc. og annen bilrelatert virksomhet), samt annen handel med plasskrevende varer. Totalt m2 (BRA) ny bebyggelse. Eksisterende bygningsmasse som vil bestå: m2 bilforretning (salgslokaler, verksted, vaskehaller, etc. og annen bilrelatert virksomhet) eller annen handel med plasskrevende varer m2 kontor Totalt m2 (BRA) Total BRA for hele planområdet= m2 (nytt og gammelt). Reguleringsplanprosessen og sluttvedtak av planen i bystyret vil gi de endelige rammene for prosjektet. Bilbransjen er i sterk vekst og i sterk endring. Befolkningens ønske om mer miljøriktige kjøretøyer og endring i bostruktur krever at bilbransjen må omstille seg i takt med utviklingen. Det må utvikles nye service- og salgsapparater i forhold til nye behov som dukker opp. Første byggetrinn ønskes igangsatt våren Planlegger har på vegne av tiltakshaver søkt om dispensasjon fra fylkesplanens bestemmelse om kjøpesenter da tiltaket ligger utenfor Avlastningssenteret på Stormyra/Plassmyra. Se illustrasjon nedenfor:

5 Forhold til planverk / føringer fra tidligere vedtak Det vises til Kommuneplanens Samfunnsdel (KPS) satsningsområder «Sysselsetting og etablering» og «Bærekraftig byutvikling». KPS «Sysselsetting og etablering» Satsningsområdet sier at Bodø alltid har vært en handelsby og at handel har og er den viktigste årsak til at byen har utviklet seg til det byen er i dag. Handel er den største og viktigste næringen i Bodø kommune. Ett av målene er at Bodø skal være den mest attraktive bo-, arbeids- og serviseregionen i Nord. KSP «Bærekraftig byutvikling» Kommunens arealpolitikk utformes i samspill mellom myndigheter, grunneiere, befolkning og næringsliv. Bodø har gjennom flere kommuneplanperioder hatt langsiktig mål om å utvikle en kompakt by og et sterkt sentrum. Kommuneplanen har et sterkt fokus på byutviklingsområdet da det er her den største befolkningsveksten kommer og det er her næringslivet ekspanderer. Ett av målene er at det skal sikres og utvikles arealer til næringsformål ut fra både nåværende og fremtidig behov. Kommuneplanens arealdel : Området er uregulert, men er i arealdelen av kommuneplanen avsatt til kombinert formål kontor/forretning/tjenesteyting/industri med tillatt byggehøyde 17 m og en U-grad på 100 % BYA (sone 17.3). Det er i denne stilt krav til utarbeidelse av reguleringsplan. Planprosess I oppstartsmøte den ble det krevd planprogram med konsekvensutredning da tiltaket utløses krav til konsekvensutredning da ny bebyggelse vil overstige m 2 og arealet overstiger 15 daa, samt at tiltaket var i strid med Fylkesplanens bestemmelse om kjøpesenter. De utredninger som skal utføres igjennom planprogrammet var: - Trafikale forhold/transport/adkomst - Handel - Forhold til sentrum Planprogrammet har vært ute på høring med høringsfrist Det kom inn 7 innspill som ikke var vesentlig for selve utredningstemaene i planprogrammet. I etterkant har tiltakshaver og planlegger hatt dialogmøte med Statens vegvesen der Statens vegvesen har akseptert planavgrensningen. Byplansjefen har jamfør delegasjonsreglementet vedtatt å fastsette planprogrammet for Nordviksentret AS. Planprogrammet gir kun tillatelse til å fortsette prosessen uten å ta stilling til utfallet av saken. Det vises til vedlagte administrative vedtak av Utredninger Tiltakshavers planlegger har ferdigstilt «Trafikkanalyse», mens vedlagte «Handelsanalyse» er foreløpig utkast. I følge Trafikkanalyse viser denne rapporten at man vil kunne få noe kødannelse i rundkjøringen inn til City Nords parkering fra nordvest Stormyraveien/Hålogalandsgata i ettermiddagsrushet. Et mulig tiltak for å forbedre trafikkavviklingen vil kunne være å utbedre denne rundkjøringen med ett ekstra kjørefelt inn, ut og i selve rundkjøringen. Utfordringen i et slikt tiltak vil være begrenset tilgjengelig trafikkareal og kostnader med utbedring. Videre sier rapporten at det ikke vil medføre

6 noen negative konsekvenser for trafikksikkerheten med det planlagte tiltaket. Imidlertid bør de to eksisterende gangfeltene forbi planområdet gis en bedre oppmerking. De foreløpige konklusjonene i Handelsanalysen tilsier ingen negativ konsekvens for sentrum. Dette begrunnes i at det er ingen bilforretninger lokalisert i bykjernen. Samlet sett vil en utvidelse slik Nordviksentret ønsker å utvikle være positivt for Bodø som handelsby og for handelen. Hjemmel/Forhold til lovverk Fylkesplanens bestemmelse om kjøpesenter tillater bare etablering av kjøpesenter som hovedregel innenfor sentrum av byer og tettsteder og i områder som er avsatt til handel i kommuneplanen. Fylkesplanens bestemmelse tillater maksimalt 3000 m 2 forretning. Fylkesplanens bestemmelse skiller ikke mellom detaljvarehandel og handel med plasskrevende varer. Fylkesplanen overstyrer Rikspolitisk bestemmelse om kjøpesenter. I Rikspolitisk bestemmelse om kjøpesenter sies det i 4 at søknad skal sendes kommunen og kommunen skal foreta en vurdering om søknaden og sammen med sin uttalelse oversende saken til fylkesmannen. Siden fylkesplanen overstyrer rikspolitisk bestemmelse, skal det da søkes om dispensasjon av fylkestinget. Vurderinger Problemanalyse Definisjonen av kjøpesenter forstås med detaljhandel i bygningsmessige enheter og bygningskomplekser som etableres, drives og fremstår som en enhet, samt utsalg som krever kundeeller medlemskort for å få adgang, jfr. Kommuneplanens arealdel bestemmelse 2.1. Med detaljhandel menes salg av alle typer varer direkte til forbruker, dvs. både dagligvarehandel, faghandel, inklusive salg av plasskrevende varer. Definisjonen av plasskrevende varer vil være: biler, motorkjøretøy, lystbåter, landbruksmaskiner, trelast og andre større byggevarer, salg fra planteskoler/hagesentre, møbelvarehus, brune- og hvitevarer. I den nye kommuneplanens arealdel vil handel være et eget tema. Det skal i den nye kommuneplanen tas stilling til om handelsområdet sentrum skal utvides, hvor skal handel foregå, hvilke type handel skal skje hvor mv. I og med at tiltaket er fremsatt på nåværende tidspunkt, vil dispensasjon være den eneste farbare vei til en mulig fremtidig utvikling av en eksisterende virksomhets ønske om utvikling. Administrasjonen anser det som positivt at tiltakshaver ønsker å regulere hele sin fremtidige utbygging under ett da dette vil gi et klarere bilde av området. Tiltaket gjelder en eksisterende virksomhet sitt ønske om utvikling. Ut fra oppsettet av eksisterende og fremtidig bebyggelse dreier dette seg i hovedsak om plasskrevende varer. Tiltaket overstiger grensen på 3000 m 2 forretning og krever da dispensasjon. Planlegger har på vegne av tiltakshaver søkt om dispensasjon fra gjeldende bestemmelse. Søknaden om dispensasjon skal fremmes fra kommunen. Rådmannen legger saken fram til politisk behandling i plan, næring og miljøkomiteen og bystyret siden saken skal til behandling i fylkestinget i Nordland. Konsekvenser økonomiske / personellmessige / miljømessige / andre Tiltaket har ingen negative økonomiske konsekvenser for Bodø kommune.

7 Konklusjon og anbefaling Stormyraområdet utenfor avlastningssentret består i dag av virksomheter for handel med plasskrevende varer og service. Søknaden gjelder handel med plasskrevende varer og den omfatter utvikling av eksisterende næringsvirksomhet. Forslaget til utvikling av næringseiendommene bygger opp under strategi for å legge til rette for handel og for utvikling av servicenæringer. Kommunen har i planprogram for ny kommuneplanens arealdel tatt inn handel som eget tema og under temaet byutvikling skal en spesielt se på senterstrukturen innenfor byutviklingsområdet. Rådmannen finner det urimelig at tiltakshaver skal avvente med utvikling av sitt prosjekt til ny kommuneplan er ferdig. Utvikling av handel for plasskrevende varer på Stormyra anses ikke å gi negative virkninger for handel i sentrumskjernen. Den videre reguleringsplanprosessen og sluttvedtak av planen i bystyret, vil gi de endelige rammene for prosjektet. Rådmannen anbefaler at det fremmes søknad om dispensasjon fra fylkesplanens bestemmelse om kjøpesenter for Nordviksentret AS. Rett utskrift: Berit Skaug