Vedtak om utleggelse til offentlig ettersyn - forslag til detaljregulering for City Nord, Stormyra

Transkript

1 Delegasjonsvedtak i plansak Dato Løpenr. Arkivsaksnr. Arkiv / /4097 L12 Byplankontoret Vedtak om utleggelse til offentlig ettersyn - forslag til detaljregulering for City Nord, Stormyra Byplansjefen har etter delegasjon, gitt i medhold av Bodø kommunes delegasjonsreglement, behandlet følgende sak og fattet slikt vedtak: VEDTAK Byplansjefen vedtar å legge forslag til detaljreguleringsplan for City Nord ut til offentlig ettersyn og sende det til høring. Planforslaget er vist på kart med plan-id 1307, merket Bodø kommune og datert , med tilhørende planbestemmelser datert og planbeskrivelse datert Byplansjefen fremmer samtidig et alternativt forslag til planbestemmelser som tillegg til 3.3 Grad av utnytting, første avsnitt (tillegget vist med kursiv): «% BYA = 100 %, men med følgende begrensing: For område KJ/K/ATJ1 er største tillatte areal for kjøpesenter/forretning, kontorer og tekniske rom BRA = m² For område KJ/K/ATJ2 er største tillatte areal for kjøpesenter/forretning BRA = m². Minimum 40 % skal benyttes til plasskrevende varer.» Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningslovens 12-11, jf Sammendrag Tiltakshaver er CNC Eiendom AS, et selskap eide av Coop Nordland, og planlegger er Norconsult AS. Hensikten med planen er å legge til rette for å utvide kjøpesenteret City Nord mot nordvest, kalt del C. Totalt gir planen ramme for m² i del C, mens det i dag er ca m². Av dette kan inntil m² være forretning. På grunn av størrelsen på planlagt utbygging er det krav om konsekvensutredning. Planprogram ble fastsatt av Komite for plan, næring og miljø i møte 5. september i år. Hovedtemaer er handelsanalyse med vurdering av konsekvenser av økt handel på Stormyra i forhold til handel i bykjernen og for byutviklingen i Bodø, og i tillegg en trafikkanalyse som belyser trafikk- og atkomstforhold. Det er kommunedelplanen for Bodø sentrum (2010) som gjelder for utvidelsen, og området inngår i det definerte avlastingssenteret på Stormyra hvor kjøpesenter er tillatt. Det er lagt fram en handelsanalyse utarbeidet av Kunnskapsparken Bodø AS, og en trafikkanalyse utarbeidet av Norconsult. I saken vises det også til en handelsanalyse som Bodø kommune selv har bestilt, utarbeidet av Opus Bergen AS, som har fokus på utvikling av handel på Hunstad. Denne vurderes som relevant og følger saken. På grunnlag av handelsanalysene legger byplansjefen fram et alternativt forslag til planbestemmelser som tillegg til 3.3 Grad av utnytting, første avsnitt.

2 Byplansjefen finner at planforslaget er tilstrekkelig grunngitt og dokumentert, er utført i samsvar med gjeldende lov- og forskriftsverk. Oppstart av planarbeidet er lovlig annonsert, og planprogrammets krav til konsekvensutredning vurderes som oppfylt. Planen har nødvendig planfaglig kvalitet. Planforslaget kan legges ut til offentlig ettersyn og sendes på høring. Saksopplysninger Bakgrunn Tiltakshaver CNC Eiendom AS, et selskap eid av Coop Nordland, ønsker å videreutvikle/utvide kjøpesenteret ved City Nord i nordvestlig retning, benevnt som del C. Denne delen ønskes sammenkoplet med dagens City Nord med bygg over bakkenivå, slik at trafikken gjennom området mellom Stormyrveien og Gamle riksvei fortsatt kan skje på bakkenivå. Norconsult AS er engasjert som rådgiver for planarbeidet. Del C Konsekvensutredning og planprogram Da økning av bygningsmassen vil overstige m², utløser dette i henhold til plan- og bygningsloven krav om konsekvensutredning (jfr. Forskrift om konsekvensutredning 2 f). Det er derfor laget planprogram. Dette var ute til høring sommeren 2013, og ble fastsatt av komite for plan, næring og miljø i møte 5. september 2013 (sak 13/58). 2 av 7

3 Hovedtema i planprogrammet er handelsanalyse som belyser hvilke konsekvenser økt handel på Stormyra vil medføre for handelen i sentrum og byutviklingen i Bodø. Det andre temaet er atkomst og trafikkavvikling. Planlagt utbygging Totalt vil ny bebyggelse nord for atkomstveien utgjøre ca m2. I de foreløpige planene er arealbruken fordelt som følger: Forretning ca m² Kontor ca m² Treningssenter ca m² Fellesarealer ca m² Det totale arealet er økt i forhold til vedtatt planprogram ettersom det i løpet av planprosessen har framkommet behov for og ønske om et større areal til kontorlokaler. I planprogrammet var det forutsatt ca m² forretning. Utnyttingsgraden og arealfordelingen gir rom for utbygging av tre fulle etasjer i området for utvidelse av City Nord. Bestemmelsene setter en øvre grense på største tillatte areal for kjøpesenter/forretning til BRA= m². I området sør for internveien, eksisterende City Nord, er største tillatte areal for kjøpesenter/forretning, kontorer og tekniske rom BRA= m². Utbyggingsområdene reguleres til formålet kjøpesenter, kontor og annen offentlig eller privat tjenesteyting. Byggehøyden er angitt til kote +32,3, som er mellom 16 og 17 m over planert terreng, dvs. en økning fra rammen på 15 m i kommunedelplan for sentrum. Planstatus Området inngår i kommunedelplan for Bodø sentrum, vedtatt Området som reguleringsplanen vil omfatte dekker sone 17.1 og deler av sone 17.2, som begge er regulert til næring (nærmere definert forretning- og kontorvirksomhet) og inngår i det definerte avlastningssenteret på Stormyra. Innenfor området tillates kjøpesenter i medhold av Rikspolitiske bestemmelser om kjøpesentre. Rammene for utbygging er videre maksimum byggehøyde 15 m og utnyttelsesgrad på % BYA=100%. Deler av området er dekket av reguleringsplanen for City Nord, vedtatt Denne inngår i sin helhet i forslaget til ny plan. Mot nord, på andre siden av Verkstedveien, gjelder reguleringsplanen for Stormyra sone 17.2 (Bodøhuset), vedtatt 2009, hvor Bodø storsenter nå er etablert. 3 av 7

4 Konsekvensutredning virkning av planforslaget Handel Det er lagt fram en handelsanalyse, utarbeidet av Kunnskapsparken Bodø AS, datert oktober Analysen følger saken som bilag. Analysen skal klargjøre lokale og regionale konsekvenser for handelen som følge av tiltaket for det markedet det skal betjene. Analysen har vurdert etablering m² nytt handelsareal opp mot et 0-alternativ, ingen utvidelse av City Nord. Analysen oppsummeres slik (sitat): «Bodø kommune er fortsatt regionens tyngdepunkt for handel, både for kommunens egne innbyggere, men også for beboere i omkringliggende kommuner som i liten grad har et godt utbygd handelstilbud. Bodø som regionssenter for handel har de siste årene beholdt sin posisjon, men i begrenset grad klart å øke sin betydning. I vedtatte planer pekes det på potensialet for å styrke Bodøs posisjon som regionssenter for handel. Stormyra er en del av sentrumsområdet, og utpekt som avlastningsområde for handel i Bodø. Prognoser på befolkningsutvikling og konsumvekst tilsier at handelen i kommunen skal øke betydelig i årene som kommer. Dette vil skje både gjennom at omsetning på eksisterende handelsareal vil øke, men også gjennom at mer areal benyttes til handel. For å styrke varehandelen i sentrumsområdet av Bodø, må denne handelen i hovedsak legges til Stormyra eller til bykjernen. Forrige utvidelse av City Nord førte til en vekst i handelen på Stormyra, og i kommunen. Kommunen har hatt en vekst i handelen på linje med landet for øvrig, og en viktig bidragsyter til dette var økning i handelsarealet på City Nord. Uten forrige utvidelse av City Nord er det sannsynlig at veksten i handelen i kommunen ville hatt en flatere utvikling. En stor andel av handelen i kommunen skjer i dag i kjøpesenter, men i motsetning til mange andre regionssentre skjer denne i hovedsak innenfor sentrumsområdet i Bodø, og en ikke ubetydelig andel av denne handelen skjer også i bykjernen. De siste årene har det vært gjennomført flere større handelsetableringer utenfor sentrumsområdet i Bodø, og i nabokommuner. En rekke av disse etableringene har vært plasskrevende og bilbaserte handelskonsepter som sjelden er forenelig med å etableres i et bysentrum. Samtidig har vi registrert at enkelte av disse etableringene har vært i direkte konkurranse med handelen i sentrumsområdet. Større varehandelsetableringer bør legges til sentrumsområdet av kommunen, for å styrke og sikre et levende sentrum. Våre analyser viser at tiltaket vil styrke Bodø sin posisjon som regionssenter for handel. Økt varehandel på Stormyra er på sikt ventet å ha en positiv effekt på øvrig handel i kommunen, og for aktiviteten i sentrum. Dette skyldes blant annet at man klarer å tiltrekke flere handlende fra markedsområdet. Disse vil etterspørre også andre tilbud enn handel. Gode bymiljøer særpreges ofte av pulserende liv der handel er en av mange viktige faktorer, men det er ikke slik at det er handel som skaper byliv. I så måte er godt og bredt tilbud innen bevertning og kultur avgjørende for sentrum, og det er viktig at disse ikke fortrenges fra sentrum av store arealkrevende butikkonsept. Ferdigstillelse av store investeringer som ikke er knyttet til varehandel vil bidra til å styrke sentrums attraktivitet i årene som kommer. Dette gjelder både forretnings- og kulturbygg, som vil gjøre at enda flere får sin arbeidsplass i bykjernen, og vil søke inn til byen på fritiden. Vi forventer at butikkene i bykjernen vil merke noe økt konkurranse i perioden rundt 4 av 7

5 ferdigstillelse av tiltaket, og da spesielt innenfor enkelte varegrupper. Dette vil kunne resultere i noe lavere veksttakt for varehandelen i bykjernen. Avbøtende tiltak vil være å utvikle bykjernen slik at den fremstår som mer attraktiv både med tanke på handel, kultur, bevertning og andre tilbud som skaper gode byrom.» Det foreligger også en overordnet handelsanalyse som kommunen selv har bestilt, utarbeidet av Opus Bergen AS. Denne er spesielt utarbeidet i forhold til vurdering av etablering av ny handel på Hunstad, men legger et helhetlig perspektiv for handel i Bodø til grunn. I konklusjonen heter det bl.a. (sitat): «I et samordnet areal- og transportplanleggingsperspektiv, vil det være mest gunstig å satse på Stormyra som sted for plasskrevende varer videre fremover. I kapittel 5.2 vises det til at handelsfordelingen mellom kjøpesenter og annen butikkhandel i og rundt Bodø sentrum er henholdsvis 40 % og 60 %. I antall kvadratmeter er forventet handelsvekst i kjøpesenter allerede fanget opp i vedtatte planer*. Hvis man ønsker å beholde 40/60 fordelingen i videre handelsutvikling i Bodø sentrum bør denne komme i annen butikkhandel.» *Her menes planlagt utvidelse av City Nord Trafikk Tidligere trafikkanalyse for City Nord er oppdatert med vurdering av virkningen av den foreslåtte arealutvidelsen. Konklusjonen er at virkningen kan være avviklingsproblemer i følgende kryss: Kryss Stormyrveien - Hålogalandsgata Kryss/rundkjøring Gamle riksveg - Olav V gate Kryss Stormyrveien (Esso) - Olav V gate For krysset Stormyrveien - Hålogalandsgata er det i gjeldende planer vist en 4-armet rundkjøring. For Olav V gate viser gjeldende planer utvidelse til 4 felt og atkomst fra Esso-stasjonen via rundkjøringen i kryss ny Stormyrvei - Olav V gate. Gjennomføring av disse planene vil løse kapasitetsproblemene. De to siste er med i Bypakke Bodø. Parkering løses innenfor planområdet. Varelevering blir fra Verkstedveien. Innganger til hele kjøpesenteret inkludert ny del vil være fra dagens atkomstsone. Planforslaget viser nytt fortau langs sørsiden av Verkstedveien, som skal være opparbeidet langs tomta før ferdigattest. Byplansjefens vurdering og konklusjon Vurdering Rammene for planen er i stor grad lagt i vedtatt kommunedelplan for sentrum, hvor det innenfor definert avlastingssenter er tillatt med kjøpesenter. Det helt vesentlige i denne saken er størrelsen på nytt handelsareal/kjøpesenter og virkningen i forhold til butikkene i bykjernen og balansen mellom bykjernen og Stormyra. Dessuten er det en problemstilling om det skal stilles krav om at en andel av nytt handelsareal skal forbeholdes plasskrevende varer og i så fall hvor stor andel. I handelsanalysen fra Kunnskapsparken Bodø AS konkluderes det med at tiltaket vil føre til at Bodø styrker sin stilling som handelssenter i regionen, og at butikkene i bykjernen vil merke økt konkurranse særlig i perioden rundt ferdigstilling, og lavere veksttakt. Som avbøtende tiltak anbefales å satse på å gjøre bykjernen attraktiv gjennom tiltak innenfor handel, kultur, bevertning og gode byrom. 5 av 7

6 Handelsanalysen skiller ikke mellom detaljhandel med plasskrevende varer og ikke-plasskrevende varer, og heller ikke mellom handel i kjøpesenter og handel i butikker utenfor kjøpesenter, som utgjør en stor del av handelen i bykjernen. Handelsanalysen fra Opus Bergen AS har et mer helhetlig utgangspunkt, og setter som premiss at dagens balanse mellom kjøpesenter og annen butikkhandel i og rundt Bodø sentrum bør opprettholdes på henholdsvis ca. 40 % og 60 %. Det ligger også i deres anbefaling at det planmessig kan gis rom for en økning i handelen i Hunstad og Mørkved i takt med befolkningsveksten - medregnet studenter - i denne bydelen, slik at disse får funksjon av bydelssenter. Arealbruken i bydelssentrene må styres slik at nye utbygginger har preg av nærhandelsfunksjon og nærtjenesteyting som ikke konkurrerer med sentrumstilbudet. Stormyra anbefales som sted for plasskrevende varer videre fremover ut fra beliggenhet og nærhet til hovedtrafikkårer. På bakgrunn av handelsanalysene har Byplan tatt opp overfor Norconsult/CNC Eiendom AS å sette begrensing for handel med ikke-plasskrevende varer gjennom planbestemmelsene. Forslaget var at inntil 60 % av nytt forretningsareal kan nyttes til ikke-plasskrevende varer, mens minimum 40 % skal brukes til plasskrevende varer. Begrunnelsen ligger både i skjerming av handelen i bykjernen og at Stormyra egner seg veldig godt for handel med plasskrevende varer. CNC Eiendom vil ikke ha en slik begrensing. Planbestemmelser som legges ut til høring er deres forslag. Byplan ønsker at dette spørsmålet blir belyst i høringen, og legger derfor fram et forslag til tillegg i bestemmelsenes 3.3 Grad av utnytting, første avsnitt (tillegget vist med kursiv): «% BYA = 100 %, men med følgende begrensing: For område KJ/K/ATJ1 er største tillatte areal for kjøpesenter/forretning, kontorer og tekniske rom BRA = m² For område KJ/K/ATJ2 er største tillatte areal for kjøpesenter/forretning BRA = m². Minimum 40 % skal benyttes til plasskrevende varer.» For øvrig er planmaterialet endret og tilpasset innspill fra Byplan, og de forhold som var tatt opp i oppstartmøte og planprogram ansees som tilfredsstillende utredet. Handelsanalyse fra Opus Bergen AS vedlegges saken som utfyllende konsekvensvurdering. Konklusjon Byplansjefen finner at planforslaget er tilstrekkelig grunngitt og dokumentert, er utført i samsvar med gjeldende lov- og forskriftsverk. Planforslaget kan legges ut til offentlig ettersyn og sendes på høring. Byplansjefen legger samtidig ut et forslag til tillegg i planbestemmelsenes 3.3 Grad av utnytting, første avsnitt. Dette er å betrakte som et alternativt forslag til planbestemmelser, jfr. plan- og bygningslovens BODØ KOMMUNE Annelise Bolland Byplansjef Vedtaket er elektronisk godkjent. Knut Kaspersen arkitekt 6 av 7

7 Vedlegg: Vedlegg 1: Forslag til plankart, datert Vedlegg 2: Forslag til planbestemmelser, datert Vedlegg 3: Forslag til planbeskrivelse, datert Vedlegg 4: Konsekvensutredning. Handel i Bodø, Kunnskapsparken Bodø, oktober 2013 Vedlegg 5: Trafikkanalyse. City Nord, Stormyra, Norconsult, Vedlegg 6: Vedlegg til trafikkanalyse Vedlegg 7: Handelsanalyse råd om etablering av handel på Hunstad. Opus Bergen AS, av 7