Sluttbehandling - Detaljreguleringsplan for Bulrathaugen, Hunstad

Transkript

1 Byplan Særutskrift Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv / /139 L12 Saksnummer Utvalg Møtedato 18/6 Bodø eldreråd /5 Råd for funksjonshemmede /4 Bodø ungdomsråd /6 Komite for Plan, næring og miljø /8 Bystyret Sluttbehandling - Detaljreguleringsplan for Bulrathaugen, Hunstad Bystyrets behandling i møte den : Votering Enstemmig vedtatt Vedtak Bodø bystyre vedtar detaljreguleringsplan for Bulrathaugen, Hunstad, slik den er vist på plankart med planid , datert , med tilhørende reguleringsbestemmelser, datert og planbeskrivelse, datert Vedtaket gjøres med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12, 1. ledd. Komite for Plan, næring og miljøs behandling i møte den : Votering: Enstemmig vedtatt

2 komite for Plan- Næring og miljøs innstilling: Bodø bystyre vedtar detaljreguleringsplan for Bulrathaugen, Hunstad, slik den er vist på plankart med planid , datert , med tilhørende reguleringsbestemmelser, datert og planbeskrivelse, datert Vedtaket gjøres med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12, 1. ledd. Bodø ungdomsråds behandling i møte den : For ungdomsrådet er det viktig at det ligger en god estetikk som grunn for planene. Naturen må ivaretas, og det må være grøntområde i nærheten. Det må også være høyt fokus på trafikksikkerheten da barn og unge bruker området relativt mye, 20 av 20 stemte for dette forslaget. Råd for funksjonshemmedes behandling i møte den : Votering: Enstemmig vedtatt Råd for funksjonshemmedes innstilling: Råd for funksjonshemmede støtter rådmannens innstilling Bodø eldreråds behandling i møte den : Vedtak: Enstemmig tatt til orientering.

3 Rådmannens forslag til innstilling Bodø bystyre vedtar detaljreguleringsplan for Bulrathaugen, Hunstad, slik den er vist på plankart med planid , datert , med tilhørende reguleringsbestemmelser, datert og planbeskrivelse, datert Vedtaket gjøres med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12, 1. ledd. Annelise Bolland Byplansjef Saksbehandler: Mats Marthinussen Rolf Kåre Jensen Rådmann Knut A. Hernes Kommunaldirektør Trykte vedlegg: 1. Plankart datert Planbestemmelser datert Planbeskrivelse datert Utrykte vedlegg: 1. Uttalelser til høring og offentlig ettersyn 2. Støyvurdering 3. Trafikkanalyse 4. Ekstra støyvurdering etter høring Utrykte vedlegg er tilgjengelig på: Sammendrag Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for forretning, næring, tjenesteyting og kontor på totalt m 2 BRA på Bulrathaugen på Hunstad. Av disse tillates det maksimalt inntil m 2 BRA med forretning. Tomten er regulert til barnehageformål, men er iht. til bystyrevedtak frigitt til andre formål. Det er kommet åtte uttalelser til planforslaget og det er gjort mindre endringer for å imøtekomme disse. Endringen vurderes å ikke kreve ny høring og er tatt inn i det endelige planforslaget. Plandokumentene er tilfredsstillende utarbeidet og problemstillinger og konsekvenser som følge av forslaget er godt nok utredet og belyst.

4 Rådmannen anbefaler at planforslaget vedtas med de justeringene som er gjort etter høring og offentlig ettersyn.

5 Saksopplysninger Planstatus Overordnet plan er Områdereguleringsplan for Hunstad Sør hvor planområdet ligger inne som barnehageformål og friområde. Det er et krav om at det skal etableres en mindre balløkke i området. Bakgrunn og føringer fra tidligere vedtak Bystyret vedtok i møte den at det regulerte barnehageformålet kunne frigis til andre formål. Dette fordi ny barnehage i området skal plasseres ved den nye skolen i Mørkvedbukta. Området ligger i nær tilknytning til handelsområdet på Hunstad og vil kunne bidra til og dra nytte av de andre forretningsvirksomhetene i området. Tiltakshaver Gunvald Johansen Bygg AS engasjerte derfor Norconsult AS til å utarbeide en detaljreguleringsplan for endret bruk av området. Planforslaget Planforslaget viser området som et område for forretning, næring, tjenesteyting og kontor med totalt 6000 m 2 BRA, hvor det maksimalt kan etableres 3000 m 2 forretningsareal. Dette i henhold til regional bestemmelse om kjøpesenter. I tillegg reguleres grønnstrukturen til friområde med illustrert sti/snarvei på sørsiden av planområdet. Figur 1: Illustrasjonsplan som viser mulig utbygging av planforslaget En konsekvens av planforslaget er at Bulrathaugen jevnes ut for å legge til rette for bygningen, parkering og varelevering. Det er derfor gjort en utredning både for støy og for sikt/sol/skygge spesielt for boligene like sør for planområdet.

6 Støyvurderingen konkluderer med at bygningen sammen med støyskjerm vil føre til at ingen støyfølsom bebyggelse havner innenfor uakseptable grenseverdier, i henhold til T For sikt og sol vil man på den ene siden få en bedre situasjon for bebyggelsen i bakkant ved at haugen med vegetasjon er høyere enn planlagt bebyggelse. På den andre siden vil utsikten endres. Figur 2: Snitt som viser eksisternede terreng og planlagt bebyggelse Det er også utarbeidet en trafikkanalyse. Trafikkanalysen konkluderer med at en omregulering av planområdet fra barnehageformål til ønsket formål ikke vil medføre trafikkavviklingsproblemer hverken i krysset mot RV80 eller i rundkjøringen. Analysen konkluderer med at det er behov for venstresvingerfelt/passeringslomme ifm. adkomsten til planområdet. Det er avsatt plass til passeringslomme grunnet vanskeligheter mtp. begrenset areal mellom planområdet og Hunstadsenteret. Balløkken som det var krav til i områdereguleringen er videreført i planforslaget. Med bakgrunn i ønske om endret formål, vurderinger rundt trafikksikkerhet, støy og tilgjengelighet er det ønskelig å finne en alternativ plassering av denne. Det er dermed foreslått to alternative plasseringer i friområdet sør for planområdet. Det er satt krav i bestemmelsene for at balløkken skal være ferdig opparbeidet før det kan gis brukstillatelse eller ferdigattest. Figur 3: Alternative plasseringer av balløkke. Blå er opprinnelig tiltenkt plassering, mens gul og lilla markering er de nye alternativene

7 Planprosessen Oppstartsmøte med Bodø kommune ble avholdt Oppstart av planarbeid ble varslet En mindre utvidelse av planområdet ble varslet Det kom seks innspill til varsel om oppstart. Innspillene er oppsummert og kommentert i planbeskrivelsen og ivaretatt i planforslaget. Byplansjefen vedtok, gjennom delegert vedtak, å legge planen ut til høring og offentlig ettersyn i perioden fra til Det er kommet inn åtte uttalelser til planforslaget. Disse er oppsummert og kommentert i tabellen under. Uttalelser ved høring og offentlig ettersyn Fra Oppsummering Byplans kommentarer 1 Sametinget Ingen spesielle kulturminnefaglige Tas til orientering. merknader. Forutsetter at pålegg om aktsomhets- og meldeplikt formidles videre til de som skal utføre arbeid i marken. 2 LUKS Viser til krav i TEK 10 og 17, samt IK-Mat forskriften og bransjestandarder for varelevering. Byplan forutsetter at aktsomhets- og meldeplikten følges ved graving i marken. Byplan anmoder tiltakshaver å detaljplanlegge varelevering i tråd med anbefalingene. 3 Nordlandsnett Gjør oppmerksom på at det må tas høyde for de anlegg som det er nødvendig for Nordlandsnett å etablere og drifte. Generelle innspill og krav til tilrettelegging for energiforsyning. Tas til orientering. Ønsker å bli kontaktet i god tid før utbygging for planlegging av anlegg og avklaring av fremdriftsplan. 4 Avinor Ingen merknader Tas til orientering. 5 Statens Vegvesen Tilrår at det vurderes å etablere venstresvingsfelt i o_skv1 allerede i denne utbyggingen. Byplan anmoder tiltakshaver om å følge opp og tidlig ta kontakt med Nordlandsnett før utbyggingen starter. I områdeplanen for Hunstad Sør er det vurdert og vedtatt når et rekkefølgekrav for en overordnet trafikkanalyse for hele området setter inn. Dette skal skje når o_s1 i områdeplanen reguleres (forlengelsen av Knut Hamsuns vei). Den pågående utbyggingen og de områder som ligger i Hunstad Sør del 1 (inkl. barnehagetomten) er regnet med i vurderingen om at en ikke trenger å gjøre endringer i veinettet før områdene rundt o_s1 skal planlegges og bygges ut. Byplan mener det for dette tiltaket vil være en for stor byrde å måtte gjøre tiltak som går utenfor det tiltaket i seg selv krever. Byplan mener derfor at en passeringslomme vil være en tilfredsstillende løsning, grunnet

8 6 Nordland Fylkeskommune 7 Fylkesmannen i Nordland 8 Tom Grønnslett m.fl. BRA for forretning må være i tråd med rikspolitisk bestemmelse for kjøpesenter. Det fremgår av planbeskrivelsen at planområdet er på totalt 15,4 daa dette innebærer at planen faller inn under krav til KU gjennom 2, 1. ledd, bokstav f) og vedlegg I, punkt 1. Kommunen bes vurdere om det foreligger fare for saksbehandlingsfeil og at planen burde vært konsekvensutredet. Etter det vi kan se er det ikke satt bestemmelser som sikrer at støyskjerm, slik som beskrevet i den støyfaglige utredningen, er etablert før det kan gis brukstillatelse/ferdigattest for tiltaket. Vi kan heller ikke se at støyskjerm vises på plankartet. Ber om at dette rettes opp før planen vedtas. Vi finner planforslaget som lite gjennomarbeidet og uforsvarlig. Forslagsstiller har bevist utelatt å utrede temaer som kan skape hindringer i planprosessen. Vi ber om at det gjennomføres fullstendig og uttømmende konsekvensanalyse for støy og om området er tillatt å bygge på. plassmangel, inntil det skjer en utbygging videre vestover. Det legges inn krav i bestemmelsene om at venstresvingsfelt skal vurderes i den overordnede trafikkanalysen. BRA for forretningsareal holder seg under grensen på 3000 m 2. Planområdet tar med seg betydelig veiareal og friområder ut over det arealet som skal bebygges. Dette etter ønske fra kommunen for å unngå uregulerte restarealer og behov sett gjennom trafikkanalysen. Byplan vurderer det som meget ugunstig å måtte utarbeide konsekvensutredning bare fordi planområdet av de grunner kommer over grensen på 15 daa. Dersom det skulle være tilfellet vil det være svært uheldig for den kommunale planleggingen. Ingen tiltakshavere vil da vært villig til å utvide sin planavgrensning for å unngå uregulerte restarealer og for å få et oppdatert og godt planverk. Forøvrig er det grundig utredet både trafikkbelastning og støy, og det er sett på konsekvenser ved fjerning av Bulrathaugen og etablering av forretning/tjenesteyting i stedet for barnehageformål. Disse ville vært hovedtemaene i en konsekvensutredning. Tatt til etterretning. Krav om etablering av støyskjerm er tatt med i bestemmelsene og endelig plassering sikres gjennom situasjonsplanen. Støyskjermen vises ikke i plankartet da det vil være ugunstig å plassere den før bygg og området er prosjektert, og man konkret vet hvor støyskjermen bør plasseres og hvordan den bør utformes. Bestemmelsene er endret for å bedre ivareta naboene vedrørende støy. Det er satt i gang dialog for å begrense ulempene og eventuelt komme til enighet vedrørende avbøtende tiltak. Dialogen tas videre i en eventuell byggesak. Det ble holdt møte mellom Tom Grønnslett m.fl., forslagsstiller, konsulent og kommunen ved Byplan på mandag 8. januar hvor også akustiker fra

9 plankonsulent var til stede. Mer om dette under. Dialog med naboer etter høring Forslagsstiller mottok uttalelsen fra Tom Grønnslett m.fl. før den ble sendt til kommunen. De fikk da anledning til å svare ut merknadene som fremkommer av uttalelsesbrevet. Dette ble gjort skriftlig og det ble også invitert til et møte. Dette møte ble avholdt 8. januar I møtet var representant for forslagsstiller og konsulent, samt akustiker, siden hovedtyngden i merknadene gikk på de støyvurderinger som er gjort til planforslaget, og de to naboene som har undertegnet uttalelsen. I tillegg deltok saksbehandler fra Byplan. I møtet ble planforslaget presentert og man gikk gjennom de støyvurderinger som er gjort og konstaterte at disse er gjort i henhold til anerkjent metode. I tillegg er det foretatt nye vurderinger opp mot de merknader som fremkommer av uttalelsen. Disse dreide seg om støy knyttet til drift av fremtidig virksomhet samt fremtidig situasjon med dagens terreng, fremtidig situasjon med planlagt terreng samt fremtidig situasjon med planlagt terreng og bygg. Disse støyvurderingen viser også hvordan støyen endrer seg oppover i bygningsetasjene. Støyvurderingene er lagt ved saken som utrykte vedlegg. Når det gjelder støy ved drift av fremtidig virksomhet ser man fra støyvurderingen at eksisterende bebyggelse ikke får noen negative konsekvenser, men at lekeplassen kan få det. Det er dermed sett på avbøtende tiltak for dette Illustrasjonene viser gul støysone ved drift av fremtidig virksomhet. Eksisterende lekeplass kommer inn i støysonen, men med en 1,5 m høy støyskjerm langs lekeplassen vil støyen begrenses til under kravet på 55 db (gul støysone). Dette er normalt noe som kommer frem i byggesaken, men siden det er gjort en slik vurdering allerede i plansaken legges det inn en mulighet i bestemmelsene om at det kan etableres støyskjerm ved lekeplassen. Det er ikke hensiktsmessig å tegne den inn i plankartet da det kan finnes bedre løsninger knyttet til hvordan ny bygningsmasse og terreng skal arronderes mv.

10 Endringer etter høring og offentlig ettersyn På bakgrunn av uttalelsene er det gjort endringer i planbestemmelsene på følgende punkter: 4.1: Lagt til en ny setning om at venstresvingsfelt skal vurderes i den overordnede trafikkanalysen. 5: Det er lagt inn mulighet og krav til en eventuell støyskjerm i friområdet knyttet til støy generert av driften til fremtidig virksomhet. 6.1: Støyskjerm er lagt til og den/de skal inngå i situasjonsplanen. 6.2: Lagt til nytt punkt for å dokumentere støyforhold mot boligene sør for planområdet. 6.3: Lagt til nytt punkt for at eventuelle avbøtende støytiltak skal være ferdigstilt. Vurderinger Planering av Bulrathaugen vil endre stedets karakter fra det vi kjenner i dag. En næringsetablering her i stedet for barnehage vil dog være med å samle ulike typer forretninger i området slik at det er bedre tilrettelagt og attraktivt for den kommende boligutviklingen og som avlastningsområde for sentrum. Når haugen forsvinner vil også støybildet endre seg for bebyggelsen i bakkant av haugen. Ny bebyggelse og tiltak må derfor avbøte denne endringen og minimere de negative konsekvensene. Rådmannen mener de tiltak som foreslås vil være tilfredsstillende for å oppnå dette. Trafikksituasjonen i området endrer seg raskt med all boligutbygging, nybygget og utvidet Hunstadsenter og annen næringsetablering på Hunstad Sør. Områdeplanen for Hunstad Sør har et rekkefølgekrav om at når utbyggingen vestover fra planområdet (Bulrathaugen) starter, skal det gjennomføres en overordnet trafikkanalyse for hele området. Den vil gi anbefalinger og krav om tiltak som må gjøres på både eksisterende og fremtidig veinett før videre utbygging kan finne sted. At en i denne omgang etablerer en passeringslomme i stedet for venstresvingsfelt vurderes som akseptabelt. Optimalt burde det vært etablert venstresvingsfelt allerede nå, men grunnet tiltakets størrelse og plassmangel mellom tiltaket og Hunstadsenteret vil en passeringslomme være en grei løsning for trafikkavviklingen inntil forlengelsen av Knut Hamsuns vei skal etableres. Om det da blir behov for å gjøre andre tiltak, vurderes dette i den overordnede trafikkanalysen. Kommunen vil få begrensede økonomiske konsekvenser av tiltaket da det kun gjøres tiltak på eksisterende offentlig vei. Ytterligere konsekvenser med tanke på trafikk følger av områdeplanen og samarbeidsavtalen mellom kommunen og grunneierne. Etablering av balløkken belastes forslagsstiller. Om kommunen skal overta vedlikehold av den må avklares i en eventuell utbyggingsavtale.

11 Konklusjon og anbefaling Plandokumentene er tilfredsstillende utarbeidet og problemstillinger og konsekvenser som følge av forslaget er godt nok utredet og belyst. Rådmannen anbefaler at planforslaget vedtas med de justeringene som er gjort etter høring og offentlig ettersyn. Rett utskrift: Berit Skaug <Vennligst ikke slett noe etter denne linjen>