Vedtak om utleggelse til offentlig ettersyn av forslag til detaljregulering av forretningsområde F4 ved Lindholmen, Tverlandet.

Transkript

1 Delegasjonsvedtak i plansak Dato Løpenr. Arkivsaksnr. Arkiv / /993 L13 Byplankontoret Vedtak om utleggelse til offentlig ettersyn av forslag til detaljregulering av forretningsområde F4 ved Lindholmen, Tverlandet. Byplansjefen har etter delegasjon, gitt i medhold av Bodø kommunes delegasjonsreglement, behandlet påfølgende sak og fattet slikt vedtak: VEDTAK Byplansjefen vedtar å legge forslag til detaljreguleringsplan for forretningsområde F4 ved Lindholmen, Tverlandet ut til offentlig ettersyn, samtidig som planforslaget sendes på høring. Planforslaget er vist med plan ID , datert , og i bestemmelser sist endret og planbeskrivelse datert Byplansjefen fremmer samtidig et alternativt planforslag med redusert utbyggingsvolum og byggehøyder. Forslaget er vist på kart med plan ID , merket alternativ 2, datert og med tilhørende bestemmelser datert Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningslovens 12-11, jf Sammendrag Planforslaget er fremmet av Rambøll Norge AS som forslagsstiller, på vegne av tiltakshaver Løding Gård AS, eier av tomt 69/1. Tiltakshaver ønsker å utvikle et område som i kommunedelplanen for Tverlandet er avsatt til forretningsområde (F4), til forretning- kontor og tjenesteyting. Planområdet omfatter et areal på ca. 20 dekar, og arealet ønskes regulert til kombinerte formål med forretning for Coop Nordland AS, samt tjenesteyting, bevertning, kontor og vegserviceanlegg. I kommunedelplan for Tverlandet er arealet avsatt til framtidig forretningsområde med en øvre grense for utbygging på 3000m² BRA. Denne bestemmelsen ble innpasset av hensyn til forskrift om rikspolitiske bestemmelser om kjøpesenter. Med bakgrunn i at tiltakshaver har foreslått økt utnytting innenfor området og flere arealformål enn det overordnet plan gir rom for, har det blitt utarbeidet en konsekvensutredning. I konsekvensutredningen er foreslått arealbruk belyst i forhold til landskap, arkitektur/estetikk, transport, barn- og unges interesser og konsekvenser for Tverlandet som tettsted. Ved behandlingen av planprogrammet for dette planarbeidet ble det opplyst at den øvre grensen for planlagt utbygging var på mellom m², fordelt på tre bygningsenheter. I det foreliggende planforslaget er både utbyggingsvolum og arealbruk endret til totalt 8000 m², men det er ikke planlagt for at forretningsdelen skal overstige 3000m². Byplan har vurdert at den planlagte utbyggingen avviker fra det som var rammene ved fastsetting av planprogrammet for dette planarbeidet og rammene i overordnet plan, og har derfor valgt å fremme et alternativt planforslag med redusert utbyggingsvolum. Bakgrunnen for denne beslutningen er at

2 planforslaget i for stor grad bryter rammer og intensjoner i overordnet kommunedelplan for Tverlandet i forhold til senterstrukturen. I det alternative planforslaget er område for bevertning tatt ut av planforslaget og område for kombinerte formål er redusert i utstrekning. Begge disse områdene er erstattet med grønnstruktur. I tillegg til disse endringene er bestemmelsene om byggehøyder innenfor område for kombinerte formål redusert fra 2 etg. til en etg. samt bestemmelser om utbyggingsvolum. Planforslaget blir på denne bakgrunn sendt ut til offentlig ettersyn i to forslag, der det ene er tiltakshavers planforslag og det andre forslaget, som inneholder redusert utnytting, er Byplan sitt planforslag. Planforslaget er tilstrekkelig grunngitt og dokumentert i samsvar med gjeldende lov- og forskriftsverk, sentrale planer og retningslinjer og kommunens overordnede planer og mål for byutviklingen. Oppstart av planarbeidet er lovlig annonsert og berørte parter er varslet på forskriftsmessig måte. Planforslaget er utført i samsvar med avtaler gjort i oppstartsmøte den Planen har god planfaglig kvalitet. Planforslagene kan legges ut til offentlig ettersyn og sendes på høring. Saksopplysninger Bakgrunn og oppstart Planlegger er Rambøll Norge AS og tiltakshaver er Løding Gård AS, eier av tomt 69/1. Hensikten med planforslaget er å fremme en privat detaljreguleringsplan med konsekvensutredning for område som i kommunedelplan for Tverlandet tettsted er avsatt til framtidig forretningsareal. I tiltakshavers planforslag er det foreslått å legge til rette for kombinerte formål, forretning, tjenesteyting, bevertning og evt. kontor, samt vegserviceanlegg. I Byplan sitt planforslag er område for bevertning tatt ut av planforslaget og arealet for kombinerte formål er redusert i utstrekning, samt utbyggingsvolum/byggehøyder. Det ble varslet oppstart av planarbeidet med høring av forslag til planprogram den Det kom inn i alt 8 innspill til varsel om oppstart. Alle innspill er oppsummert og kommentert i tiltakshavers planbeskrivelse. Planprogrammet ble vedtatt av komite for Plan Næring og Miljø den Planstatus Planområdet er i kommunedelplan for Tverlandet avsatt til framtidig forretningsområde, område F4, med krav om detaljreguleringsplan før utbygging kan skje. Innenfor området er det i h.t. bestemmelsene til kommunedelplanen mulig å etablere totalt 3000m² med forretningsareal. Det er videre krav om at framtidig bebyggelse skal ha høy kvalitet og at estetisk utforming av fasader og materialvalg skal vektlegges særskilt. Areal som ikke utnyttes til forretningsformål skal gis en parkmessig, carbonnøytral opparbeiding. Føringer fra tidligere vedtak I planbeskrivelsen for kommunedelplan for Tverlandet tettsted, heter det under punkt 5.2 om hovedstrategier i planforslaget bl. a. at: «.. Det er satset på å utvikle tettstedet i bydelen med nærhet til grønnstruktur og god atkomst til sjøen. Når det gjelder sentrumstenkningen har kommunen slakket litt på det ideelle til fordel for den reelle situasjon vi befinner oss i. Styrking av eksisterende sentrum i Mølnbakken med ny forretning/detaljhandel lar seg nok gjøre på tross av fastlåst eierstruktur, trafikkmessige vurderinger/betenkninger fra Vegvesenets side - og ikke minst begrenset areal. Men utviklingen vil begrense seg i forhold til eierforhold og faktisk størrelse på området. På bakgrunn av dette foreslås i tillegg detaljhandel på F4 - ved brufoten. I et lengre tidsperspektiv, når RV 80 legges i tunnel gjennom Tverlandet tettsted, vil aksen fra Rema 1000 til F4 danne et naturlig sammenhengende sentrum. Det er 800 meter mellom Rema 1000 og F4. 2 av 7

3 Planforslaget Tiltakshavers planforslag I reguleringsplanen er det lagt til rette for kombinert forretningsformål, tjenesteytinger som apotek ol., samt kontorer på deler av arealet, vegserviceanlegg og bevertning. Formålet forretningsvirksomhet er utredet i forbindelse med kommunedelplanen. De andre formålene, vegserviceanlegg, bevertning, tjenesteyting og kontor (kombinerte formål) er beskrevet i planbeskrivelsen og konsekvensutredningen. Innenfor planområdet antas det et samlet byggevolum på vel 8000 m2 fordelt på 3 bygningsenheter med en og to etasjer. Det planlegges ikke at selve forretningsbygget skal overstige 3000 m². Situasjonsplanen viser planlagt utbygging innenfor området (tiltakshavers planforslag). Illustrasjonen viser planlagt utbygging innenfor området (hentet fra tiltakshavers planbeskrivelse) Kommunens planforslag 3 av 7

4 Byplansjefen har, med bakgrunn i at tiltakshavers planforslag utfordrer eksisterende sentrumsstruktur, valgt å fremme et alternativt planforslag. I det alternative planforslaget er areal for bevertning i sørvest tatt ut av planforslaget og areal for kombinerte formål er redusert i utstrekning. Begge disse arealene er erstattet med grønnstruktur. I tillegg til disse endringene er bestemmelsene om byggehøyder innenfor område for kombinerte formål redusert fra 2 etg. til en etg., samt bestemmelser om utbyggingsvolum. I det alternative planforslaget åpnes det for areal for forretning begrenset oppad på 3000 m² innenfor område avsatt til kombinerte formål, samt bensinstasjon nord i planområdet med areal på 1000m². Grønnstrukturen i sørvest er utvidet, i samsvar med rammene gitt i bestemmelsene til kommunedelplan for Tverlandet. Kommunens alternative planforslag. Forhold til lovverk Med bakgrunn i at tiltakshaver ønsker å utarbeide en detaljreguleringsplan som går ut over rammene fastsatt i gjeldende kommunedelplan, både når det gjelder utbyggingsvolum og arealformål, har kommunen vurdert at planarbeidet blir omfattet av vedlegg 1 i forskrift om konsekvensutredning «jfr. 2. Planer som alltid skal konsekvensutredes». Konsekvensutredningen inngår derfor som en del av dette planforslaget. Konsekvensutredning Konsekvensutredningen, som er utarbeidet som en del av dette planforslaget belyser planforslagets virkninger på følgende tema: landskap, arkitektur/estetikk, transport, barn- og unges interesser og konsekvenser for Tverlandet som tettsted. Det er i tillegg laget en egen rapport som omhandler transport, trafikk og trafikksikkerhet. Konsekvensutredningen baserer seg på å beskrive to alternativer (0+ og 1), som hver for seg vurderes opp mot alternativ 0. 0 alternativet (i samsvar med rammene i gjeldende kommunedelplan), 0+ alternativet (forutsetter etablering av tunell under Hagebyen) og alternativ 1 (utbygging i samsvar med tiltakshavers planforslag). I tiltakshavers konsekvensutredning, under kap. om oppsummering av konsekvensutredningen, at: Landskap «Under KU-temaet landskapsbilde og arkitektur kommer det fram at alternativ 1 med omlag 8000 m2 kombinerte formål vil ha en større negativ konsekvens for landskapsbildet i forhold til alternativt 0 og 0+ med 4 av 7

5 etableringen av 3000 m2 forretningsvirksomhet. Dette med bakgrunn i at et større inngrep i landskapet alltid vil endre mer på de naturlige omgivelsene enn et mindre inngrep gjør. Selv om landskapet vil bli påvirket i større grad ved alternativ 1, vil arkitekturen og det faktum at planområdet uansett blir synlig for de som kommer kjørende fra Tverlandsbrua kunne ha større positive konsekvenser i alternativ 1 enn dagens situasjon og 0+. Dette ved at det estetiske uttrykket i større grad kan bli fremhevet og styrket med en sammensetning av flere bygninger som skaper en helhet enn en plassering av en enkelt bygning som alternativ 0+ fremmer.» Tverlandet som tettsted «Når det kommer til Tverlandet som tettsted vil etablering av bedrifter på Lindholmen strekke sentrum, og trolig forsterke de to sentrumsområdene, kanskje med noe tyngdepunktforskyving. Dette sett i sammenheng med spredningen av boligbebyggelsen som er en konsekvens av den vedtatte KDP gir både positive og negative virkninger for tettstedet i sin helhet. Kommunedelplanen for Tverlandet legger opp til utvikling av boligfelt mellom Hopen og Østre Løding, noe som vil bidra til økt trafikk i og rundt Løding Østre og Tverlandet sentrum. På den positive siden vil en større andel av befolkningen kunne få flere funksjoner i nærområdet og samtidig gir det rom for etablering av virksomheter som ikke ellers ville etablert seg på Tverlandet. En får styrket og trygget grunnlaget for arbeidsplasser, og Tverlandet vil kunne utvikles som et interessant og framtidsrettet tettsted. Befolkningsveksten vil igjen gi et større kundegrunnlag for butikker og handelsaktører på Tverlandet enn hva man har i dag. Så den eventuelle skepsisen enkelte aktører har til økt konkurranse vil kanskje endre seg i takt med den økte befolkningsmengden. I hvor stor grad en økt konkurranse vil demme opp for en eventuell nedgang som følge av omlegging av Rv 80 er vanskelig å forutse. Men det er mye som tyder på at i det tilfellet hvor Rv 80 blir lagt i tunnel under Hagebyen vil det være fordelaktig å kunne etablere handelsvirksomhet på Lindholmen slik at aktørene på Tverlandet får ta del i områdets totale marked. Og da det viser seg at områder i nær tilknytning til Mølnbakken ikke er tilgjengelig for etablering av forretning og videre utvikling av sentrumsdannende funksjoner vil et større tilbud av tjenester på Lindholmen virke positivt for Tverlandet i sin helhet. Effektene av de ulike alternativene synes forskjellige avhengig av hvilke interesser man snakker om. Det synes klart at en omlegging av veien vil få positive effekter på trafikksikkerhet, forurensing og støy, mens det for deler av handelsstanden vil kunne få til dels store negative konsekvenser i forhold til konkurranse. Erfaringer fra andre steder hvor viktige infrastrukturårer legges utenfor sentrum viser at omsetningen går drastisk ned, og man får en omstrukturering av aktører. Dette gjelder spesielt aktører som baserer størstedelen av sin omsetning på gjennomgangstrafikk som for eksempel salg av drivstoff. Dette viser viktigheten av å legge handelsvirksomhet tett inntil infrastrukturårer.» Videre heter det at: «Felles for alle alternativene er at man vil få økt trafikk rundt Østre Løding. En omlegging av Rv80 (alt. 0+ og alt. 1) vil imidlertid ta unna en god del trafikk som i dag kjører forbi, der fremmedtrafikken blir liggende i tunnelen, mens Mølnbakken og Lindholmen blir dannende rammer og hovedstruktur med mulighet for å etablere en tryggere miljøgate». Barn- og unges interesser «For ungdommen på Tverlandet vil det fortsatt være viktig å kunne ha tilgang på sosiale møteplasser i nær tilknytning til Mølnbakken i kraft av dens nærhet til skole, fritidsklubb og idrettsanlegg. Spesielt gjelder dette for ungdom opp mot 18 år, og som er mer avhengig av buss eller andre med tilgang på bil for å forflytte seg over litt større avstander. Det kan tyde på at Lindholmen ligger for langt unna Mølnbakken til at det blir et naturlig sted å gå til for de som bor og går på skole ved Mølnbakken. Dette vil kunne endre seg hvis man får en større etablering av boligfelt nordøst for Lindholmen, og det befolkningsmessige tyngdepunktet som i dag ligger ved Mølnbakken/Oddan forflyttes eller jevnes ut ved nye boligfelt nærmere Lindholmen. Det kan imidlertid ikke konkluderes med hva som faktisk blir situasjonen for denne gruppen dersom alle tiltakene i planperioden gjennomføres, tunell, boligbygging/befolkningsvekst og Lindholmens utbygging». Problemanalyse Med bakgrunn i at planforslaget legger rammer for en utbygging på inntil 8000m² nytt areal for forretning/kontor/tjenesteyting, samt areal for bevertning og vegserviceanlegg, har en i planbeskrivelsen drøftet forholdet til kjøpesenterforskriften og Regional plan for Nordland av 7

6 I forskrift om rikspolitisk bestemmelse for kjøpesenter, under 3. Regler for etablering av kjøpesenter, heter det bl. a. at: «Kjøpesentre kan bare etableres eller utvides i samsvar med godkjente fylkesplaner eller fylkesdelplaner med retningslinjer for lokalisering av varehandel og andre servicefunksjoner». Definisjon av kjøpesenter fremgår av retningslinjer i godkjente fylkesplaner, og i Fylkesplan for Nordland , under pkt Regional planbestemmelse om etablering av kjøpesenter jf. pbl 8-5, heter det at: 1. «Med kjøpesenter forstås detaljhandel i bygningsmessige enheter og bygningskomplekser som etableres, drives og framstår som en enhet, samt utsalg som krever kunde- eller medlemskort for å få adgang. Med detaljhandel menes salg av alle typer varer direkte til forbruker, det vil si både dagligvarehandel, faghandel, inklusive salg av plasskrevende varer». Bestemmelsene til kommuneplanens arealdel 2. Handel, har en likelydende definisjon av hva som inngår i begrepet kjøpesenter. Med bakgrunn i at den planlagte bebyggelsen innenfor planområdet er fordelt på flere separate enheter, med ulike formål, vurderer Byplan at planforslaget ikke blir omfattet av Regional planbestemmelse om etablering av kjøpesenter, eller at planforslaget er i strid med 2 i bestemmelsene til kommuneplanens arealdel. Arealformål og utbyggingsvolum Med bakgrunn i at tiltakshavers planforslag går ut over rammene i planprogrammet for dette planarbeidet og rammene fastsatt i gjeldene kommunedelplan, har Byplan besluttet å fremme et alternativt planforslag. Bakgrunnen for denne beslutningen er at en frykter at de funksjonene og det utbyggingsvolumet som ligger inne i tiltakshavers forslag vil forrykke sentrumsdannelsen i tettstedet. I konsekvensutredningen er konsekvensene av planlagt utbygging belyst og kommunen ser at den framtidige befolkningsveksten, trafikkstrømmene internt og mot Bodø, samt langsiktige endringer av den overordnede infrastrukturen, kan gjøre det fornuftig å etablere handels- og servicefunksjoner på denne lokaliteten. En lokalisering, slik som vist i tiltakshavers planforslag, vil på sikt kunne bidra til å «fange» gjennomgangstrafikk og på den måten sikre/styrke næringsgrunnlaget for virksomheter på Tverlandet. Med bakgrunn i at denne plansaken reiser viktige prinsipielle spørsmål knyttet til den videre sentrumsutviklingen for tettstedet, har Byplan valgt å fremme et alternativt planforslag, for på den måten å få tilbakemelding på hvilken retning en ønsker for sentrumsutviklingen i tettstedet. Byplansjefens vurdering og konklusjon Vurdering Tiltakshavers planforslag avviker fra rammene gitt i overordnet kommunedelplan når det gjelder utbyggingsvolum og arealformål og Byplan har på denne bakgrunn krevd at det må utarbeides en konsekvensutredning som en del av planforslaget. Konsekvensutredningen belyser planforslagets avvik fra overordnet plan innenfor en rekke tema, der konsekvensene i forhold til den videre sentrumsutviklingen i tettstedet er sentralt. Etablering av areal for service, kontor, forretning og bevertning innenfor planområdet kan føre til en to-delt senterstruktur på Tverlandet. Statens Vegvesen har imidlertid planer om å legge RV- 80 i tunell under Hagebyen, noe som kan ha en positiv effekt på den videre sentrumsutviklingen. En tunnelløsning vil redusere støynivåer langs dagens Rv 80 og redusere den totale trafikkbelastningen gjennom tettstedet. En tunell under Hagebyen kan imidlertid føre til redusert handel i eksisterende sentrum og etablering av et handels- og serviceområde ved Østre Løding kan demme opp for denne handelsreduksjonen. Det er imidlertid usikkert når planleggingen for dette veianlegget vil starte opp og når dette prosjektet vil få statlig finansiering. Planområde ligger innenfor gang- og sykkelavstand fra store deler av tettstedet og det er etablert sammenhengende gang- sykkelveisystem både sørover mot de sentrale delene av Tverlandet og videre nordover mot Hopen. Ut over dette vil planområdet ligge sentralt plassert i forholdt til biltransport og kollektivtransport, 6 av 7

7 og området ligger ca. 500 meter fra togstoppet i sørøst. De største framtidige utbyggingsområdene for boligbygging på Tverlandet ligger sør for Rv 80, og på nordøstsiden av togstoppet. Utfordringen med planforslaget er knyttet til den framtidige senterstrukturen i senteret og forholdet til intensjonene og rammene i den overordnede kommunedelplanen. I tiltakshavers planforslag er det planlagt for forretning, kontor, servicefunksjoner, bensinstasjon og bevertning. Flere av disse formålene hører naturlig til i et sentrum, og er funksjoner som styrker opp om sentrumsdannelsen. I tiltakshavers planforslag er det lagt til rette for et utbyggingsvolum som utfordrer rammene i overordnet plan, og kommunen har derfor krevd at det skal utarbeides en konsekvensutredning som skal belyse konsekvensene av de økte rammene sett i forhold til en rekke viktige samfunnstema. Foreliggende konsekvensutredning og tilleggsutredninger, har belyst konsekvensene av planforslaget. Byplan har, med bakgrunn i at planforslaget utfordrer rammene i overordnet plan, laget et alternativt planforslag som i større grad samstemmer med rammene i kommunedelplan for Tverlandet. I det alternative planforslaget er utbyggingsvolumet innenfor området avsatt til kombinerte formål redusert til kun å omfatte en forretning på 3000m². I vårt planforslag ligger det også inne en bensinstasjon nord i planområdet, og denne delen av planen er lik tiltakshavers planforslag. Område for bevertning i sørvest er tatt ut av planforslaget og område for kombinert bebyggelse er redusert i utstrekning mot Rv 80. Begge arealene er erstattet med grønnstruktur, i samsvar med føringene gitt i overordnet plan. Begge planforslagene blir lagt ut på høring og offentlig ettersyn for på den måten å få en tilbakemelding på hvilken senterstruktur som er ønskelig for Tverlandet tettsted i framtiden. Tiltakshavers planforslag inneholder plankart, bestemmelser, planbeskrivelse, konsekvensutredning, trafikkutredning, terrengsnitt, VA plan og illustrasjonstegninger. Byplan sitt planforslag inneholder et plankart med tilhørende planbestemmelser. Konklusjon Byplansjefen finner at planforslaget er tilstrekkelig grunngitt og dokumentert, er utført i samsvar med gjeldende lov- og forskriftsverk. Planforslaget kan legges ut til offentlig ettersyn og sendes på høring. Byplansjefen legger samtidig ut et alternativt planforslag i henhold til plan- og bygningslovens Forslaget inneholder reduserte rammer for utbygging i forhold til tiltakshavers planforslag og er vist på plankart merket kommunens forslag, datert , samt kommunens planbestemmelser datert BODØ KOMMUNE Annelise Bolland Byplansjef Kjetil Christensen Planlegger Vedlegg: Vedlegg 1: Planbeskrivelse Vedlegg 2: Plankart Vedlegg 3: Bestemmelser Vedlegg 5: Plankart, alt. 2 Vedlegg 6: Bestemmelser, alt. 2 Vedlegg 7: Konsekvensutredning Vedlegg 8: Illustrasjonstegninger Vedlegg 9: Snitt Vedlegg 10: ROS-analyse Vedlegg 11: Trafikkanalyse Vedlegg 12: VA- plan Vedlegg 13: Spørreundersøkelse 7 av 7