Sluttbehandling - detaljregulering for forretningsområde F4, Lindholmen, Tverlandet

Transkript

1 Byplankontoret Særutskrift Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv / /993 L13 Saksnummer Utvalg Møtedato 16/36 Komite for plan, næring og miljø /99 Bystyret Sluttbehandling - detaljregulering for forretningsområde F4, Lindholmen, Tverlandet Bystyrets behandling i møte den : Forslag Forslag fra Morten Melå (Ap): Fremmet rådmannens forslag til endring av innstillingen: Bodø bystyre vedtar detaljreguleringsplan for forretningsområde F4, Lindholmen, Tverlandet, slik dette er vist på plankart med plan ID , merket alternativ 1, datert og med tilhørende bestemmelser datert og planbeskrivelse datert Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningslovens og Forslag fra Astrid Olsen (Sv) på vegne av Rødt, Sv og MDG: Primært forslag: Bodø bystyre avviser detaljreguleringsplan for forretningsområde F4, Lindholmen, Tverlandet, av hensyn til eksisterende sentrumsstruktur, trafikksituasjon og vern av matjord. Det igangsettes en helhetlig plan for sentrumsutvikling på Tverlandet Subsidiært forslag: Bodø kommune støtter nytt forslag om endret og større utbygging av F4 Lindholmen forretningsområde, med følgende tillegg: Bevertning (restaurant med drive-through) tas ut. Området er et viktig blikkfang i nærområdet til brufoten. Det skal være visuelt ryddig og imøtekommende og framstå som humant innbydende for alle grupper. Tiltakshaver oppfordres til å vurdere: bruk av treverk i bygg og fasader krav til egen energiproduksjon i byggene mulighet for

2 grønne tak Grønt preg i restarealet, utemiljø som innbyr til fysisk aktivitet, og støyskjermede sosiale møteplasser. Det igangsettes en helhetlig plan for sentrumsutvikling på Tverlandet Votering Innstillingen med rådmannens forslag til presisering ble godkjent. Forslag fra SV (primært forslag) fikk 7 stemmer (4, R, 2SV, 1V, 1MDG) og falt. Forslag fra SV (sekundært forslag) fikk 7 stemmer (4, R, 2SV, 1V, 1MDG) og falt. Innstillingen ble vedtatt mot 7 stemmer (4, R, 2SV, 1V, 1MDG). Vedtak Bodø bystyre vedtar detaljreguleringsplan for forretningsområde F4, Lindholmen, Tverlandet, slik dette er vist på plankart med plan ID , merket alternativ 1, datert og med tilhørende bestemmelser datert og planbeskrivelse datert Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningslovens og Komite for plan, næring og miljøs behandling i møte den : Hans Olav Christian fjærvold ble erklært inhabil i saken etter forvaltningsloven 6 annet ledd, og fratrådte møtet underbehandlingen. Forslag Felles forslag fra (AP, FRP, H, KRF) Bodø bystyre vedtar detaljreguleringsplan for forretningsområde F4 Lindholmen, Tverlandet slik dette er vist på plankart med alternativ 1 Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningslovens og Fellesforslag Astrid Olsen (SV) og Håkon Møller (MDG) Primærforslag: Bodø bystyre avviser detaljreguleringsplan for forretningsområde F4, Lindholmen, Tverlandet, av hensyn til eksisterende sentrumsstruktur, trafikksituasjon og vern av matjord. Det igangsettes en helhetlig plan for sentrumsutvikling på Tverlandet Subsidiært: Bodø kommune støtter nytt forslag om endret og større utbygging av F4 Lindholmen forretningsområde, med følgende tillegg: Bevertning (restaurant med drive-through) tas ut. Området er et viktig blikkfang i nærområdet til brufoten. Det skal være visuelt ryddig og imøtekommende og framstå som humant innbydende for alle grupper. Tiltakshaver oppfordres til å vurdere: bruk av treverk i bygg og fasader krav til egen energiproduksjon i byggene mulighet for grønne tak Grønt preg i restarealet, utemiljø som innbyr til fysisk aktivitet, og støyskjermede sosiale møteplasser.

3 Det igangsettes en helhetlig plan for sentrumsutvikling på Tverlandet Votering Forslag fra MDG, SV (Primærforslaget) fikk to (1MDG, 1SV) stemmer og falt, mot 7 stemmer (3AP, 2H, 1FRP, 1KRF) Forslag fra MDG, SV (Subsidiært) fikk to (1MDG, 1SV) stemmer og falt, mot 7 stemmer (3AP, 2H, 1FRP, 1KRF) Innstillingen falt mot 9 stemmer (3AP, 2H, 1MDG,1SV,1FRP,1KRF) Felles forslag fra AP, FRP, H, KRF ble vedtatt med 7 stemmer (3AP, 2H, 1FRP, 1KRF) mot 2 stemmer (1MDG, 1SV) Komiteens innstilling Bodø bystyre vedtar detaljreguleringsplan for forretningsområde F4 Lindholmen, Tverlandet slik dette er vist på plankart med alternativ 1 Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningslovens og Rådmannens forslag til innstilling Bodø bystyre vedtar detaljreguleringsplan for forretningsområde F4, Lindholmen, Tverlandet, slik dette er vist på plankart med plan ID , merket alternativ 2, datert og med tilhørende bestemmelser datert og planbeskrivelse datert Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningslovens og Annelise Bolland Byplansjef Saksbehandler: Kjetil Christensen Rolf Kåre Jensen Rådmann Knut A. Hernes Kommunaldirektør Trykte vedlegg: Vedlegg 1 Planbeskrivelse alt. 1 2 Planbestemmelser, alt. 1 3 Planbeskrivelse, alt. 2

4 4 Planbestemmelser, alt. 2 5 Plankart, alt. 1 6 Plankart, alt 2. 7 ROS- analyse Utrykte vedlegg: Alle øvrige dokumenter tilknyttet saken er lagt ut på kommunens hjemmeside; Sammendrag Planforslaget er fremmet av Rambøll Norge AS som forslagsstiller, på vegne av tiltakshaver Løding Gård AS, eier av tomt 69/1. Tiltakshaver ønsker å utvikle et område som i kommunedelplanen for Tverlandet er avsatt til forretningsområde (F4), til forretning- kontor og tjenesteyting. Planområdet omfatter et areal på ca. 20 dekar, og arealet ønskes regulert til kombinerte formål med forretning for Coop Nordland AS, samt tjenesteyting, bevertning, kontor og vegserviceanlegg. I kommunedelplan for Tverlandet er arealet avsatt til framtidig forretningsområde med en øvre grense for utbygging på 3000m² BRA. Denne bestemmelsen ble innpasset av hensyn til forskrift om rikspolitiske bestemmelser om kjøpesenter. Med bakgrunn i at tiltakshaver har foreslått økt utnytting innenfor området og flere arealformål enn det overordnet plan gir rom for, har det blitt utarbeidet en konsekvensutredning. I konsekvensutredningen er foreslått arealbruk belyst i forhold til landskap, arkitektur/estetikk, transport, barn- og unges interesser og konsekvenser for Tverlandet som tettsted. Ved behandlingen av planprogrammet ble det opplyst at den øvre grensen for planlagt utbygging var på mellom m², fordelt på tre bygningsenheter. I tiltakshavers planforslag er både utbyggingsvolum og arealbruk endret til totalt 8000 m², men det er ikke planlagt for at forretningsdelen skal overstige 3000m². Byplan vurderte at den planlagte utbyggingen avviker fra det som var rammene ved fastsetting av planprogrammet og rammene i overordnet plan, og besluttet derfor å fremme et alternativt planforslag med redusert utbyggingsvolum. Bakgrunnen for denne beslutningen var at planforslaget i for stor grad utfordret rammer og intensjoner i overordnet kommunedelplan for Tverlandet i forhold til senterstrukturen. I Byplan sitt alternative planforslag er område for bevertning tatt ut av planforslaget og område for kombinerte formål er redusert i utstrekning. Begge disse områdene er erstattet med grønnstruktur. I tillegg til disse endringene er bestemmelsene om byggehøyder innenfor område for kombinerte formål redusert fra 2 etg. til en etg. samt bestemmelser om utbyggingsvolum. Planforslaget ble sendt på høring i to alternativer, det ene var tiltakshavers planforslag og det andre var administrasjonens planforslag. Det kom inn totalt 8 uttalelser i høringsperioden. Saksopplysninger Bakgrunn Planlegger er Rambøll Norge AS og tiltakshaver er Løding Gård AS, eier av tomt 69/1. Hensikten med planforslaget er å fremme en privat detaljreguleringsplan med konsekvensutredning for område som i kommunedelplan for Tverlandet tettsted er avsatt til framtidig forretningsareal. I tiltakshavers planforslag er det foreslått å legge til rette for kombinerte formål, forretning, tjenesteyting, bevertning og evt.

5 kontor, samt vegserviceanlegg. I administrasjonens planforslag er område for bevertning tatt ut av planforslaget og arealet for kombinerte formål er redusert i utstrekning, samt utbyggingsvolum/byggehøyder. Det ble varslet oppstart av planarbeidet med høring av forslag til planprogram den Det kom inn i alt 8 innspill til varsel om oppstart. Alle innspill er oppsummert og kommentert i tiltakshavers planbeskrivelse. Planprogrammet ble vedtatt av komite for Plan Næring og Miljø den Planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn og høring i perioden fra , og det kom inn 8 uttalelser til planforslaget i høringsperioden. Planstatus Planområdet er i kommunedelplan for Tverlandet avsatt til framtidig forretningsområde, område F4, med krav om detaljreguleringsplan før utbygging kan skje. Innenfor området er det i h.t. bestemmelsene til kommunedelplanen mulig å etablere totalt 3000m² med forretningsareal. Det er videre krav om at framtidig bebyggelse skal ha høy kvalitet og at estetisk utforming av fasader og materialvalg skal vektlegges særskilt. Areal som ikke utnyttes til forretningsformål skal gis en parkmessig, carbonnøytral opparbeiding. Føringer fra tidligere vedtak I planbeskrivelsen for kommunedelplan for Tverlandet tettsted, heter det under punkt 5.2 om hovedstrategier i planforslaget bl. a. at: «.. Det er satset på å utvikle tettstedet i bydelen med nærhet til grønnstruktur og god atkomst til sjøen. Når det gjelder sentrumstenkningen har kommunen slakket litt på det ideelle til fordel for den reelle situasjon vi befinner oss i. Styrking av eksisterende sentrum i Mølnbakken med ny forretning/detaljhandel lar seg nok gjøre på tross av fastlåst eierstruktur, trafikkmessige vurderinger/betenkninger fra Vegvesenets side - og ikke minst begrenset areal. Men utviklingen vil begrense seg i forhold til eierforhold og faktisk størrelse på området. På bakgrunn av dette foreslås i tillegg detaljhandel på F4 - ved brufoten. I et lengre tidsperspektiv, når RV 80 legges i tunnel gjennom Tverlandet tettsted, vil aksen fra Rema 1000 til F4 danne et naturlig sammenhengende sentrum. Det er 800 meter mellom Rema 1000 og F4.

6 Planforslaget Tiltakshavers planforslag I reguleringsplanen er det lagt til rette for kombinert forretningsformål, tjenesteytinger som apotek ol., samt kontorer på deler av arealet, vegserviceanlegg og bevertning. Formålet forretningsvirksomhet er utredet i forbindelse med kommunedelplanen. De andre formålene, vegserviceanlegg, bevertning, tjenesteyting og kontor (kombinerte formål) er beskrevet i planbeskrivelsen og konsekvensutredningen. Innenfor planområdet antas det et samlet byggevolum på vel 8000 m2 fordelt på 3 bygningsenheter med en og to etasjer. Det planlegges ikke at selve forretningsbygget skal overstige 3000 m². Situasjonsplanen viser planlagt utbygging innenfor området (tiltakshavers planforslag). Illustrasjonen viser planlagt utbygging innenfor området (hentet fra tiltakshavers planbeskrivelse) Administrasjonens planforslag Byplansjefen har, med bakgrunn i at tiltakshavers planforslag utfordret eksisterende sentrumsstruktur, valgt å fremme et alternativt planforslag. I det alternative planforslaget er areal for bevertning i sørvest tatt ut av planforslaget og areal for kombinerte formål er redusert i utstrekning. Begge disse arealene er erstattet med grønnstruktur. I tillegg til disse endringene er bestemmelsene om byggehøyder innenfor område for kombinerte formål redusert fra 2 etg. til en etg., samt bestemmelser om utbyggingsvolum.

7 I det alternative planforslaget er areal for forretning begrenset oppad til 3000 m² innenfor område avsatt til kombinerte formål, samt bensinstasjon nord i planområdet med areal på 1000m². Grønnstrukturen i sørvest er utvidet, i samsvar med rammene gitt i bestemmelsene til kommunedelplan for Tverlandet. Administrasjonens alternative planforslag. Forhold til lovverk Med bakgrunn i at tiltakshaver ønsker å utarbeide en detaljreguleringsplan som går ut over rammene fastsatt i gjeldende kommunedelplan, både når det gjelder utbyggingsvolum og arealformål, har kommunen vurdert at planarbeidet blir omfattet av vedlegg 1 i forskrift om konsekvensutredning «jfr. 2. Planer som alltid skal konsekvensutredes». Konsekvensutredningen inngår derfor som en del av dette planforslaget. Konsekvensutredning Konsekvensutredningen belyser planforslagets virkninger på følgende tema: landskap, arkitektur/estetikk, transport, barn- og unges interesser og konsekvenser for Tverlandet som tettsted. Det er i tillegg laget en egen rapport som omhandler transport, trafikk og trafikksikkerhet. Konsekvensutredningen baserer seg på å beskrive to alternativer (0+ og 1), som hver for seg vurderes opp mot alternativ 0. 0 alternativet (i samsvar med rammene i gjeldende kommunedelplan), 0+ alternativet (forutsetter etablering av tunell under Hagebyen) og alternativ 1 (utbygging i samsvar med tiltakshavers planforslag). I tiltakshavers konsekvensutredning, under kap. om oppsummering av konsekvensutredningen, heter det at: Landskap «Under KU-temaet landskapsbilde og arkitektur kommer det fram at alternativ 1 med omlag 8000 m2 kombinerte formål vil ha en større negativ konsekvens for landskapsbildet i forhold til alternativt 0 og 0+ med etableringen av 3000 m2 forretningsvirksomhet. Dette med bakgrunn i at et større inngrep i landskapet alltid vil endre mer på de naturlige omgivelsene enn et mindre inngrep gjør. Selv om landskapet vil bli påvirket i større grad ved alternativ 1, vil arkitekturen og det faktum at planområdet uansett blir synlig for de som kommer kjørende fra Tverlandsbrua kunne ha større positive konsekvenser i alternativ 1 enn dagens

8 situasjon og 0+. Dette ved at det estetiske uttrykket i større grad kan bli fremhevet og styrket med en sammensetning av flere bygninger som skaper en helhet enn en plassering av en enkelt bygning som alternativ 0+ fremmer.» Tverlandet som tettsted «Når det kommer til Tverlandet som tettsted vil etablering av bedrifter på Lindholmen strekke sentrum, og trolig forsterke de to sentrumsområdene, kanskje med noe tyngdepunktforskyving. Dette sett i sammenheng med spredningen av boligbebyggelsen som er en konsekvens av den vedtatte KDP gir både positive og negative virkninger for tettstedet i sin helhet. Kommunedelplanen for Tverlandet legger opp til utvikling av boligfelt mellom Hopen og Østre Løding, noe som vil bidra til økt trafikk i og rundt Løding Østre og Tverlandet sentrum. På den positive siden vil en større andel av befolkningen kunne få flere funksjoner i nærområdet og samtidig gir det rom for etablering av virksomheter som ikke ellers ville etablert seg på Tverlandet. En får styrket og trygget grunnlaget for arbeidsplasser, og Tverlandet vil kunne utvikles som et interessant og framtidsrettet tettsted. Befolkningsveksten vil igjen gi et større kundegrunnlag for butikker og handelsaktører på Tverlandet enn hva man har i dag. Så den eventuelle skepsisen enkelte aktører har til økt konkurranse vil kanskje endre seg i takt med den økte befolkningsmengden. I hvor stor grad en økt konkurranse vil demme opp for en eventuell nedgang som følge av omlegging av Rv 80 er vanskelig å forutse. Men det er mye som tyder på at i det tilfellet hvor Rv 80 blir lagt i tunnel under Hagebyen vil det være fordelaktig å kunne etablere handelsvirksomhet på Lindholmen slik at aktørene på Tverlandet får ta del i områdets totale marked. Og da det viser seg at områder i nær tilknytning til Mølnbakken ikke er tilgjengelig for etablering av forretning og videre utvikling av sentrumsdannende funksjoner vil et større tilbud av tjenester på Lindholmen virke positivt for Tverlandet i sin helhet. Effektene av de ulike alternativene synes forskjellige avhengig av hvilke interesser man snakker om. Det synes klart at en omlegging av veien vil få positive effekter på trafikksikkerhet, forurensing og støy, mens det for deler av handelsstanden vil kunne få til dels store negative konsekvenser i forhold til konkurranse. Erfaringer fra andre steder hvor viktige infrastrukturårer legges utenfor sentrum viser at omsetningen går drastisk ned, og man får en omstrukturering av aktører. Dette gjelder spesielt aktører som baserer størstedelen av sin omsetning på gjennomgangstrafikk som for eksempel salg av drivstoff. Dette viser viktigheten av å legge handelsvirksomhet tett inntil infrastrukturårer.» Videre heter det at: «Felles for alle alternativene er at man vil få økt trafikk rundt Østre Løding. En omlegging av Rv 80 (alt. 0+ og alt. 1) vil imidlertid ta unna en god del trafikk som i dag kjører forbi, der fremmedtrafikken blir liggende i tunnelen, mens Mølnbakken og Lindholmen blir dannende rammer og hovedstruktur med mulighet for å etablere en tryggere miljøgate». Barn- og unges interesser «For ungdommen på Tverlandet vil det fortsatt være viktig å kunne ha tilgang på sosiale møteplasser i nær tilknytning til Mølnbakken i kraft av dens nærhet til skole, fritidsklubb og idrettsanlegg. Spesielt gjelder dette for ungdom opp mot 18 år, og som er mer avhengig av buss eller andre med tilgang på bil for å forflytte seg over litt større avstander. Det kan tyde på at Lindholmen ligger for langt unna Mølnbakken til at det blir et naturlig sted å gå til for de som bor og går på skole ved Mølnbakken. Dette vil kunne endre seg hvis man får en større etablering av boligfelt nordøst for Lindholmen, og det befolkningsmessige tyngdepunktet som i dag ligger ved Mølnbakken/Oddan forflyttes eller jevnes ut ved nye boligfelt nærmere Lindholmen. Det kan imidlertid ikke konkluderes med hva som faktisk blir situasjonen for denne gruppen dersom alle tiltakene i planperioden gjennomføres, tunell, boligbygging/befolkningsvekst og Lindholmens utbygging». Planprosessen Planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn og høring i perioden fra , og det kom inn i alt 8 uttalelser til planforslaget i høringsperioden. Uttalelsene var fra følgende instanser: - Nordlandsnett AS - Statens Vegvesen - OK- avdelingen i Bodø kommune - Ingrid Lind m.fl. (grunneier)

9 - Tverlandet kommunedelsutvalg - Fylkesmannen i Nordland - Bodin Bondelag - Nordland fylkeskommune Vurderinger Uttalelser og merknader til planforslaget Uttalelse fra Ekstrakt av innhold Kommentar Nordlandsnett Brev av Informerer om hensynet til elektriske anlegg i arealplaner og om eksisterende ledningsnett i området. Statens vegvesen Brev av Presisering av byggegrense mot Rv 80. Krever at det inntas en bestemmelse om at det ikke tillates interneveger eller parkeringsplasser nærmere enn 15m fra midten av planlagt ny vegtrase for rv. 80. Tas til orientering og ivaretas i den videre prosessen. Innpasses i bestemmelsene til planforslaget. OK-avdelingen (Bodø kommune) Brev av Varetransport fra øst må rygge fra snuhammer i nord og sørover og over fortauet, noe som ikke er å anbefale av trafikksikkerhetsmessige grunner. Den kommunale vegen i østligger også noe høyere enn planlagte bygg slikat atkomsten kan bli problematisk å manøvrere seg gjennom for trailere, spesielt vinterstid. Det bør vurderes bedre løsningerher. Dersom all publikumstransport skal gå gjennom atkomsten fra nord er det ugunstig at det samtidig er regulert inn og utkjøring fra vegserviceanlegg og fra bevertning så nær hovedatkomsten. Det får negativ innvirkning på både trafikksikkerheten og kapasiteteni hovedatkomsten. Anbefaler at Bodø kommune vedtar Alternativ 2 som er en utbygging som er mere itråd med kommunedelplanen for Tverlandet og som minst vil splitte dagens sentrumsfunksjoner på Tverlandet. Det kan også lette på en hardt presset arealbruk innenfor planområdetsom igjen kan gi bedre trafikale forhold internt i planområdet med bedre plass til storekjøretøy, bedre løsninger for vareleveranser og for personbiltrafikken og ikke minst bedre forholdfor myke trafikanter som syklende og gående. OK-avdelingen er opptatt av trafikksikkerhet og trygge oppvekstsvilkår for barn og unge: Det er uheldig å få 2 sentrumsdannelser på Tverlandet som ligger ca. 1 km fra hverandre. Dette vil skape et bilbasert område. Økt biltrafikk er ikke En ønsker å ta hensyn til denne tilbakemeldingen og fortauet flyttes fra sørsiden til nordsiden av internvegen (se revidert kartforslag). Dette vil gjøre at de som skal levere varer ikke trenger å rygge over gangfeltet. Planforslaget justeres ved at det kun tillates utkjøring fra vegserviceanlegget, samt kun innkjøring til bevertning i nord og utkjøring fra bevertning i sør (se piler i justert plankart). Tas til orientering. Det er ikke planlagt spesielle funksjoner eller tilbud rettet mot barn i området. Butikkfunksjonen er allerede avklart i KDP. «Drive trough» og bensinstasjon er i stor

10 forenelig med nasjonale og lokale mål. Vedtatt kommunedelplan legger til grunn at dagens sentrum skal forsterkes og sees i sammenheng med andre funksjoner som skole og idrettsanlegg, som i stor grad er i gå- og sykkelavstand fra boligbebyggelsen på Tverlandet. Bensinstasjon kan med fordel lokaliseres på F4, en slik funksjon er bilbasert uavhengig av lokalisering. Plasseringen på F4 vil gi en mer oversiktlig og trygg trafikksituasjon i området der dagens bensinstasjon ligger. grad rettet mot marked representert av reisende (kjørende), men vil også være et tilbud til lokalbefolkningen. F4 ligger i inngangsporten til Tverlandet og således i ruta for mange reisende, med bil eller tog. Evt. tjenestetilbud som trolig ikke vil bli etablert andre steder på Tverlandet vil kunne trekke til seg unge i tenårene, men i liten grad småbarna (se KU). Avstanden til F4 mellom «senterne» er 1 km. Dagens Coop vil bli nedlagt og flyttet noen hundre meter til F4. På aksen mellom F4 og Mølnbakken vil det på sikt være mulig med sentrumsutvikling langs hele aksen. Langs hele denne aksen er det trygge traseer for både gående og syklende i et internt gang- og sykkelvegsystem som knytter seg godt på omkringliggende nettverk. Ingrid Lind mfl e-post De anbefaler at planen forholder seg til de rammene kommunedelplanen legger for området, altså forslag fra Byplan. Etter møte med kommunedelsutvalget på Tverlandet for ca 1 år siden, ble vi oppfordret av dem til å utnytte tomten bedre på Lindholmen. De foreslo at vi burde legge på en etg. på forretningsbygget og samtidig få endret formålet til å gjelde både forretning og næring. Kommunedelsutvalget er opptatt av økt vekst på Tverlandet og sier at det finnes lite egnet areal til forretning og nøring pr dags dato. Strekking av sentrum kontra økt vekst er noe byplan bør vurdere i saksbehandlingen frem til at saken oversendes PNM komitéen. Pr dags dato finnes det ikke arealer til forretning / næring på Tverlandet. Ved etablering av forretningsbygg på to etasjer, veiserviceanlegg og drive through vil gi et bedre tilbud til beboerne på Tverlandet. Samtidig som de økte investeringene vil gi nye arbeidsplasser. Ønsker å vise til facebookinnlegg på siden Tverlandet.no - alt på ett sted, 19. april etter innlegg i Bodø Nu, datert samme dag. Her er det bare kommet positive kommentarer og 225 som liker forslaget. Tas til orientering. Med bakgrunn i at tiltakshavers planforslag utfordrer rammene i overordnet plan, har det blitt utarbeidet en konsekvensutredning. Konsekvensutredningen belyser utfordringene knyttet til økt utnytting og endring av arealformål, samt forholdet til senterstrukturen for Tverlandet tettsted. Det vil være opp til den videre politiske prosessen å beslutte hvilket alternativ en ønsker å falle ned på.

11 Tverlandet kommunedelsutvalg. Brev av Samordnet uttalelse fra Fylkesmannen i Nordland. Brev av Bodin Bondelag Brev av Nordland fylkeskommune Brev av Ved byplans forslag som omfatter kun en etasje på forretningsbygget og veiserviceanlegg, vil medføre betydelig færre arbeidsplasser, ca. 35 årsverk. Det vil også gi reduserte funksjoner og tilbud til Tverlandets befolkning som vi mener de trenger i hverdagen. Dette vil igjen føre til at det blir økt trafikk inn til sentrum av Bodø og dette stimulerer ikke til videre vekst. Å bygge en andre etasje i ettertid blir uaktuell fordi det er vanskelig å kjøre drift i første etasje mens det foregår byggeaktivitet samtidig som det er lite helse- og miljøvennlig. I tillegg har vi en stor utfordring med grunnforholdene hvor forretningsbygget skal plasseres. Saken ble behandlet i kommunedelsutvalgets møte den , som sak Ps 16/16 Kommunedelsutvalgets vedtak: Tverlandet kommunedelsutvalg støtter nytt forslag om endret og større utbygging av F4 Lindholmen forretningsområde.» Fylkesmannen har ingen egne faglige merknader til saken, men viser til brev fra Statens vegvesen. Går sterkt imot nedbygging av matjord. F4 er bygget av masser fra de LNF arealer som ble berørt ved utbygging av Tverlandsbrua. Betrakter prosjektet som et pilotprosjekt (-god løsning både for samferdsel og matforsyning). Nord for F4, nærmere brufoten, ligger en steinfylling som er dårligere egnet for dyrking og bedre for utbygging. Det er også tiltenkt en ridebane med mulighet for tribuneanlegg og parkering på arealet. Dette vil tredele arealet og desimere bruksverdien for landbruket. Nedbygging av Lindholmen vil trosse jordlovens 9, samt sundt bondevett. Velger en likevel å trosse dette, bør en utnytte arealet på best mulig måte og bondelaget støtter dermed Løding gård s forslag framfor kommunens. Støtter Byplankontorets vurdering i at utbyggers planforslag i for stor grad bryter rammer og intensjoner i overordnet kommunedelplan for Tverlandet i forhold til sentrumsstrukturen. Innspillet tas til orientering. Innspillet tas til orientering. Arealet som inngår i planområdet er i overordnet kommunedelplan avsatt til forretningsformål. Den overordnede arealbruken ble avklart i forbindelse med utarbeiding av kommunedelplan for Tverlandet. Tas til orientering. Det tas til orientering.

12 Fylkeskommunen presiserer at vi med bruksareal mener fellesareal og leietakers bruksareal som består av salgsflate, lagerlokale, spiserom/kantine og kontorareal. Samlet bruksareal for alle disse kan derfor ikke overstige m 2 BRA. For ordens skyld vil fylkeskommunen påpeke at «vegserviceanlegg» og «bevertning» er definert som eget reguleringsformål og som begrenser bruken av arealet, og disse blir ikke regnet inn i bruksarealet for forretning/kjøpesenter. Så langt en kjenner til er tiltaket ikke konflikt med kjente verneverdige kulturminner. (Skulle kommunen innvilge søknaden, vil fylkeskommunen derfor vise til tiltakshavers aktsomhets- og meldeplikt dersom en under markinngrep skulle støte på fornminner, jf. kulturminnelovens 8 andre ledd.) I begge planforslagene har en forholdt seg til rammene i Regional planbestemmelse om etablering av kjøpesenter, samt likelydende bestemmelse i kommuneplanens arealdel. Tas til orientering. Oppsummering av merknadene etter høring Merknadene til planforslagene ved offentlig ettersyn og høring viser at flere interessenter er opptatt av den videre sentrumsutviklingen på Tverlandet og det har kommet inn synspunkter som støtter begge de to alternative planforslagene. Ingen av uttalelsene er av en slik karakter at det er behov for vesentlige endringer av planforslagene, annet enn mindre justeringer, jfr. kommentaren til innspillet fra Statens Vegvesen. Plankart og bestemmelser vil som følge av det sistnevnte innspillet bli endret slik at det innpasses en ny bestemmelse om at det ikke tillates interne veger eller parkeringsplasser nærmere enn 15m fra midten av planlagt ny vegtrase for rv. 80. Videre blir planforslagene endret slik at fortauet flyttes fra sørsiden til nordsiden av internvegen og planforslaget endres slik at det kun tillates utkjøring fra vegservice-anlegget, samt kun innkjøring til bevertning i nord og utkjøring fra bevertning i sør Problemanalyse Regional planbestemmelse om etablering av kjøpesenter Med bakgrunn i at tiltakshavers planforslag legger rammer for en utbygging på inntil 8000m² nytt areal for forretning/kontor/tjenesteyting, samt areal for bevertning og vegserviceanlegg, har en i planforslaget drøftet forholdet til Regional planbestemmelse om etablering av kjøpesenter. Med bakgrunn i at den planlagte bebyggelsen innenfor planområdet er fordelt på flere separate enheter, med ulike formål, vurderer Byplan at planforslaget ikke blir omfattet av Regional planbestemmelse om etablering av kjøpesenter, eller at planforslaget er i strid med 2 i bestemmelsene til kommuneplanens arealdel. Konsekvensutredningen og utbyggingsvolum I konsekvensutredningen er konsekvensene av tiltakshavers planforslag belyst og kommunen ser at den framtidige befolkningsveksten, trafikkstrømmene internt og mot Bodø, samt langsiktige endringer i den overordnede infrastrukturen, kan gjøre det fornuftig å etablere handels- og servicefunksjoner på denne lokaliteten. En lokalisering, slik som vist i tiltakshavers planforslag, vil på sikt kunne bidra til å «fange» gjennomgangstrafikk og på den måten sikre/styrke næringsgrunnlaget for virksomheter på Tverlandet. Senterstruktur Etablering av areal for service, kontor, forretning og bevertning innenfor planområdet kan føre til en to-delt senterstruktur på Tverlandet. Statens Vegvesen har imidlertid planer om å legge RV- 80 i tunell under Hagebyen, noe som kan ha en positiv effekt på den videre sentrumsutviklingen. En tunnelløsning vil redusere støynivåer langs dagens Rv 80 og redusere den totale trafikkbelastningen gjennom tettstedet. En

13 tunell under Hagebyen kan imidlertid føre til redusert handel i eksisterende sentrum og etablering av et handels- og serviceområde ved Østre Løding kan demme opp for denne handelsreduksjonen. Det er imidlertid usikkert når planleggingen for dette veianlegget vil starte opp og når dette prosjektet vil få statlig finansiering. Planområdet ligger innenfor gang- og sykkelavstand fra store deler av tettstedet og det er etablert sammenhengende gang- sykkelveisystem både sørover mot de sentrale delene av Tverlandet og videre nordover mot Hopen. Ut over dette vil planområdet ligge sentralt plassert i forholdt til biltransport og kollektivtransport, og området ligger ca. 500 meter fra togstoppet i sørøst. De største framtidige utbyggingsområdene for boligbygging på Tverlandet ligger sør for Rv 80, og på nordøstsiden av togstoppet. Utfordringen med planforslaget er knyttet til den framtidige senterstrukturen i senteret og forholdet til intensjonene og rammene i den overordnede kommunedelplanen. I tiltakshavers planforslag er det planlagt for forretning, kontor, servicefunksjoner, bensinstasjon og bevertning. Flere av disse formålene hører naturlig til i et sentrum, og er funksjoner som styrker opp om sentrumsdannelsen. Begge planforslagene har blitt lagt ut på høring og offentlig ettersyn samtidig og det har kommet inn uttalelser som støtter begge alternativene. Ingen av uttalelsene er av en slik karakter at det er behov for omfattende justeringer av planforslaget, annet enn mindre justeringer. Det finnes positive argumenter for tiltakshaver planforslag, noe konsekvensutredningen viser og det finnes positive argumenter for Byplan sitt planforslag sett i forhold til den framtidige senterstrukturen. Konklusjon og anbefaling Det har i denne planprosessen blitt utarbeidet to ulike planalternativer, det ene alternativet er tiltakshavers planforslag og det er andre alternativet er administrasjonens planforslag. I tiltakshavers planforslag er det lagt til rette for kombinert forretningsformål, tjenesteytinger som apotek ol., samt kontorer på deler av arealet, vegserviceanlegg og bevertning. Innenfor planområdet antas det et samlet byggevolum på vel 8000 m2 fordelt på 3 bygningsenheter med en og to etasjer. Det planlegges ikke at selve forretningsbygget skal overstige 3000 m². I administrasjonens alternative planforslag er areal for bevertning i sørvest tatt ut av planforslaget og areal for kombinerte formål er redusert i utstrekning. Begge disse arealene er erstattet med grønnstruktur. I tillegg til disse endringene er bestemmelsene om byggehøyder innenfor område for kombinerte formål redusert fra 2 etg. til en etg., samt bestemmelser om utbyggingsvolum. Areal for forretning er begrenset oppad til 3000 m² innenfor område avsatt til kombinerte formål, samt bensinstasjon nord i planområdet med areal på 1000m². Grønnstrukturen i sørvest er utvidet, i samsvar med rammene gitt i bestemmelsene til kommunedelplan for Tverlandet I planprosessen har det kommet fram synspunkt som støtter begge de to alternative planforslagene og det finnes argumenter som støtter både en høy utnytting innenfor planområdet og en redusert utnytting, i samsvar med overordnede rammer. Argumentene for tiltakshavers planforslag er i stor grad knyttet opp mot økt næringsutvikling der det framtidige potensialet for å «fange» gjennomgangstrafikk når tunellen under Hagebyen blir etablert. Tiltakshaver argumenterer også for at mye av den lokale trafikken til/fra Tverlandet er knyttet til handelsreiser inn mot Bodø by, og en etablering slik som skissert i planforslaget vil ventelig demme opp for denne handelslekasjen. Ut over argumentene knyttet til næringsutvikling blir det argumentert for landskapstilpassing, den framtidige konkurransesituasjonen i tettstedet ved omlegging av Rv 80 og framtidig befolkningsvekst. Planområdet ligger innenfor gang- og sykkelavstand fra store deler av tettstedet og det er etablert sammenhengende gang- sykkelveisystem både sørover mot de sentrale delene av Tverlandet og videre nordover mot Hopen. Ut over dette vil planområdet ligge sentralt plassert i forholdt til biltransport og kollektivtransport, og området ligger ca. 500 meter fra togstoppet i sørøst. Administrasjonen sitt alternative planforslag er i stor grad basert på de overordnede rammene fastlagt i kommunedelplan for Tverlandet, dette med unntak for areal avsatt til bensinstasjon nord i planområdet.

14 Hovedbegrunnelsen for å fremme et alternativt planforslag var av hensyn til senterstrukturen i tettstedet, der det i overordnet plan er gitt føringer for at framtidig senterutvikling skal skje i tilknytning til det allerede etablerte senteret ved Mølnbakken. Videre vurderte administrasjonen at flere av de funksjonene som var lagt inn i tiltakshavers planforslag normalt hører til innenfor et bydelssenter. Planprosessen fram til sluttbehandling viser at det er positive argumenter for begge planforslagene, noe konsekvensutredningen viser og uttalelsene til oppstartsmeldingen og ved offentlig ettersyn. Dersom det er ønskelig å vedta tiltakshavers planforslag (alt. 1), så følger alle relevante saksdokumenter denne saken til sluttbehandling. Administrasjonen velger, etter en samlet vurdering, at alternativ 2 er best egnet til å sikre en enhetlig og forutsigbar sentrumsutvikling for Tverlandet tettsted og anbefaler at dette forslaget blir vedtatt. Rett utskrift: Berit Skaug