DETALJREGULERINGSPLAN FORRETNINGSOMRÅDE F4 VED ØSTRE LØDING, TVERLANDET FORSLAG TIL PLANPROGRAM. Løding gård AS. Planprogram

Transkript

1 Oppdragsgiver Løding gård AS Rapporttype Planprogram DETALJREGULERINGSPLAN FORRETNINGSOMRÅDE F4 VED ØSTRE LØDING, TVERLANDET FORSLAG TIL PLANPROGRAM

2 2 (17) FORSLAG TIL PLANPROGRAM Oppdragsnr.: Oppdragsnavn: Dokument nr.: Filnavn: Reguleringsplan Lindholmen 1 Revisjon 00 Dato Utarbeidet av Eirik Lind Kontrollert av Lars Arne Bø Godkjent av Revisjonsoversikt Revisjon Dato Revisjonen gjelder P.b Sluppen NO-7493 TRONDHEIM T F

3 FORSLAG TIL PLANPROGRAM 3 INNHOLD 1. BAKGRUNN FOR PLANARBEIDET DAGENS SITUASJON Beliggenhet Grunnforhold PLANSTATUS Kommunedelplan Tverlandet Tidligere konsekvensutredning og vurderinger Tilstøtende planer PLANAVGRENSNING PROBLEMSTILLINGER OG UTREDNINGSBEHOV Alternativer MEDVIRKNING OM REGULERINGSPLANARBEIDET Reguleringsplanens dokumenter Reguleringsprosessen FREMDRIFTSPLAN Ramboll

4 4 (17) FORSLAG TIL PLANPROGRAM 1. BAKGRUNN FOR PLANARBEIDET Formålet med planarbeidet er å utarbeide en privat reguleringsplan i henhold til plan- og bygningslovens Tiltakshaver, Løding Gård AS, ønsker å utvikle den delen av eiendommen som ligger mellom gammel og ny riksvei 80 som næringsområde. Planområdet som er avsatt er på ca 20 dekar, men det er ca 16,3 som ikke er offentlig veganlegg. Figur 1 skisse til mulig arealbruk Det antas et samlet byggevolum på kvm, men det er også ønske om at plan- og utredningsprosessen utreder en øvre grense for utnyttelsesgrad, herunder hvilke byggehøyder/etasjetall som bør kunne tillates. Det planlegges ikke at forretningsformålet skal overstige 3000 kvm. På deler av tomta ønskes det å regulere til kombinerte formål, forretning, tjenesteyting, bevertning og evt kontor. Det legges opp til et eget anlegg for bensinstasjon med tilhørende tjenester. Tomta vurderes som svært egnet og framtidsrettet for slik virksomhet. Denne delen av tomta kan da gis formålet «bensinstasjon»

5 FORSLAG TIL PLANPROGRAM 5 Videre er det ønskelig å styrke næringsgrunnlaget på tomta og Tverlandet med en drive-troughrestaurant. Denne retter seg hovedsakelig mot gjennomgangstrafikantene, men vil på dette grunnlaget også kunne bli et tilbud for lokalbefolkningen. 2. DAGENS SITUASJON 2.1 Beliggenhet Planområdet ligger eksponert til på svakt hellende jordbruksområde øst for Tverlandsbrua. Området er nylig oppfylt og framstår som åpent uten annen vegetasjon enn gras for landbruket. Området ligger i utkanten av Tverlandet sentrum, vest for Løding skole. Området omkranses av veganlegg og åpent landbrukslandskap, med øyer av skog og noe mindre boligbebyggelse. Figur 2 Planområdet ved rundkjøring øst for brua 2.2 Grunnforhold I forbindelse med bygging av ny Rv80 og Tverlandsbrua er det gjort en rekke geotekniske undersøkelser i området. Statens vegvesen har i sitt arbeid antatt at det er en kvikkleiresone delvis innenfor planområdet. Ramboll

6 6 (17) FORSLAG TIL PLANPROGRAM Figur 3 mulig kvikkleiresone (gul) Som del av sikringsarbeid er hele planområdet tilført masser og bygd opp som motfylling mot gamle Rv 80. Som del av plan- og utredningsarbeidet vil det gjennomføres geotekniske undersøkelser, herunder kontroll på dybder til fjell og vurdering av byggbarhet og evt beov for tiltak/geoteknisk prosjektering.

7 FORSLAG TIL PLANPROGRAM 7 3. PLANSTATUS 3.1 Kommunedelplan Tverlandet Planområdet er avsatt til forretningsområde (F4) i gjeldende kommunedelplan for Tverlandet. I planbestemmelsene til kommunedelplanen heter det: Forretning F4 a) Av hensyn til områdets eksponerte beliggenhet skal ny bebyggelse være av høy kvalitet. Estetisk utforming av fasade og materialvalg skal vektlegges særskilt. b) Virksomhetens støynivå skal ikke overskride anbefalte støyverdier i T1442 for tilliggende boligområder. c) I områder tillates arealer og bygninger for detaljhandel. Forretningsflaten skal ikke overskride 3000 m². Resterende areal skal gis en parkmessig, karbonnøytral opparbeidelse. 3.2 Tidligere konsekvensutredning og vurderinger Området F4 ble konsekvensutredet i forbindelse med utarbeidelse av kommunedelplanen for Tverlandet i 2013/2014. Publikumsrettede etableringer (forretning, turistformål) ble gitt Ramboll

8 8 (17) FORSLAG TIL PLANPROGRAM konsekvens -3, mens annen næringsetablering ble vurdert som positiv +3. Konklusjonen var at området vurderes som godt egnet for etablering av forretningsformål, under forutsetning av godt estetisk utførelse på bygg og anlegg.

9 FORSLAG TIL PLANPROGRAM 9 Figur 4 Fra konsekvensutredningen KDP 3.3 Tilstøtende planer Det foreligger godkjent reguleringsplan for Rv 80, og det foreligger et forprosjekt for tunell under Tverlandet. Begge disse blir førende for planarbeidet. Ramboll

10 10 (17) FORSLAG TIL PLANPROGRAM 4. PLANAVGRENSNING Planen har fått følgende planavgrensning: Figur 5 Planområdet 5. PROBLEMSTILLINGER OG UTREDNINGSBEHOV 5.1 Metode Statens vegvesens standardmetodikk skal benyttes for en systematisk, samlet vurdering av det enkelte tema. Fremgangsmåten er beskrevet i håndbok V712 (Tidligere håndbok 140) - Statens vegvesen, Tre begreper står sentralt når det gjelder vurdering og analyse av ikke-prissatte konsekvenser; Verdi, omfang og konsekvens. Med verdi menes en vurdering av hvor verdifullt et område eller miljø er. Med omfang menes en vurdering av hvilke endringer tiltaket antas å medføre for de ulike miljøene eller områdene, og graden av denne endringen. Til sammen gir dette en konsekvens som er summen av verdien på det enkelte element og omfanget av inngrepet/tiltaket på det samme elementet. Både verdi, omfang og konsekvens bygger på en avveining mellom de fordeler og ulemper som tiltaket vil medføre.

11 FORSLAG TIL PLANPROGRAM 11 Figur 6 Sammenhengen mellom verdi, omfang og konsekvens Figur 7 Bedømming av omfang Skalaen for vurderingene er gitt i en såkalt konsekvensvifte, definert i nevnte håndbok. I viften kommer det fram en konsekvensskala fra meget stor positiv til ubetydelig på begge sider av skalaen angitt med farger fra lilla til hvit og med koding (++++ via 0 til ). 5.2 Alternativer Utredningene skal knyttes til aktuelle alternativer og til 0-altarnativet. 0-alternativet; Ramboll

12 12 (17) FORSLAG TIL PLANPROGRAM 0-alternativet innebærer utbygging av området med inntil 3000 kvm forretning, i tråd med kommunedelplan for Tverlandet. Dette alternativet vil være referansealternativet i vurdering av konsekvenser. Alternativ 1; Alternativ 1 innebærer en utvidet næringsetablering i form av bensinstasjon, bevertning, samt tjenesteytinger som apotek ol. Planforslaget med tilhørende konsekvensutredning vil omhandle ett alternativ i tillegg til 0- alternativet. De faglige vurderingene vil bli gjennomført på ett av to måter, enten ved en utdypende temabeskrivelse i planbeskrivelsen, eller som en konsekvensutredning etter nærmere angitt metode. 5.3 Utredningsprogram I henhold til forskrift om konsekvensutredninger skal planprogrammet være tilpasset omfanget og nivået på planarbeidet og de problemstillinger planarbeidet er ment å omfatte. Planprogrammet skal beskrive miljøforhold og naturressurser som kan blir berørt, samt antatte problemstillinger som vil bli belyst i planen. Det skal angis hvilke utredninger som anses nødvendige for å gi et godt beslutningsgrunnlag. Bodø kommune har vurdert tiltakene å være endring av formål og av en størrelse over kvm planområde, slik at den faller inn under forskrift om konsekvensutredninger, jfr. plan- og bygningsloven Der heter det at reguleringsplaner som kan ha vesentlige virkninger for miljø og samfunn skal gi en særskilt vurdering og beskrivelse konsekvensutredning av planens virkninger på miljø og samfunn. I henhold til 4.1 skal det ved varsling av planoppstart utarbeides et planprogram som grunnlag for planarbeidet ved planer som kan ha vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Det er virkningene av avviket fra gjeldende kommunedelplan som skal utredes. Utredningene skal danne et tilstrekkelig grunnlag for beslutninger og vedtak i saken. Formålet forretningsvirksomhet er utredet i forbindelse med kommunedelplanen. De andre formålene, bensinstasjon, bervertning og tjenesteyting er formål 8evt kombinerte formål) som legges til grunn for den nye analysen. En endring fra forretning til kombinerte formål evt, bevertning, tjenesteyting og bensinstasjon utløser ikke behov for på nytt å utrede alle tema. Unntaket er, som nevnt trafikk og en tettstedsanalyse. De andre temaene vil imidlertid bli behøring redegjort for i planbeskrivelsen. Flere tema er tidligere utredet i forbindelse med kommunedelplan for Tverlandet. De temaene som det er behov for en KU-tilnærming på er: 1. Landskap 2. Arkitektur og estetisk utforming 3. Transport, trafikk og trafikksikkerhet, herunder tilgjengelighet for gående og syklende 4. Barn- og unges interesser 5. Konsekvenser for Tverlandet som tettsted

13 FORSLAG TIL PLANPROGRAM Landskap Planområdet ligger eksponert til i et variert, men åpent landbrukslandskap. Området ligger tett på hovedvegene til og gjennom Tverlandet. Den nye Tverlandsbrua er markant i landskapet og førende for løsningsvalg på denne tomta. Det er således viktig å utrede tiltakene Tiltakets innvirkning på landskapsbildet. Nær- og fjernvirkning omtales og illustreres ved hjelp av fotomontasjer Arkitektur og estetisk utforming Et godt sted utvikles gjennom kvalitet og vektlegging av estetiske hensyn i de bygde omgivelsene. Byggeskikken må til enhver tid møte samtidens behov og utfordringer, og er derfor i stadig endring. I dag betyr dette blant annet å bygge energieffektivt, miljøvennlig og universelt utformet. Estetiske hensyn handler både om å styre utvikling av nye område og transformasjonsområder, og å ta vare på kulturhistoriske verdier knyttet til eksisterende område, strukturer, landskap og uterom, enkeltbygg og -anlegg. Hensynet til estetikk gjelder også uteareal i tettsteder og landskap. Uterommene inneholder ikke bare husfasader, men må sees som en helhet, som et landskap med tak, vegger, gulv og topografi. Dette landskapet er ramma inn av de ytre omgivelsene og formast av mange element, som gater, veger, plasser, fortau, overdekninger, parker, elver, bekker, vatn, utsmykkinger med mer. Overordnede mål for bebyggelsens utforming og volum skal beskrives. Vurderingen skal forholde seg både til Tverlandsbrua, den eksponerte tomta og til det omkringliggende landskapet. Det skal lages en illustrasjonsplan som viser plassering, høyder og volum innenfor planområdet Transport, trafikk, trafikksikkerhet, samt tilgjengelighet for gående og syklende Årsdøgntrafikken på Rv80 forbi planområdet er oppgitt til å være Noe av dette er trafikk som går inn mot gamle Rv80. Når tunellen gjennom Tverlandet blir realisert er det planlagt at gamle Rv80 igjen skal bli tilfartsåre til Tverlandet, som lokalveg. Det skal gjøres en trafikkanalyse, med fokus på endringer ved etablering av tunell og etablering av foreslåtte virksomheter på planområdet. Analysen vil baseres på dagens trafikk langs rv 80 og beregnet trafikk til og fra planlagt dagligvare, servering og bensinstasjon. Det antas en andel lokaltrafikk av dagens trafikk langs rv 80 ut fra forskjell i trafikkvolum før og etter avkjørsler til Tverlandet sentrum (Vestre Løding) i Statens vegvesens NVDB (Nasjonal vegdatabank). Det beregnes turproduksjon for dagligvare, servering og bensinstasjon ved full utbygging ihht planforslag, flytter turproduksjon fra dagens COOP ned til ny beliggenhet. Det antas en fordeling på gjennomgangstrafikk og lokaltrafikk for dagligvare, servering og bensinstasjon og det legges en trafikkvekst til for andre kjente planer (boliger langs gammelvegen nord for planområdet) Resultatene presenteres som trafikk i forhold til valgt beregnings-år (åpningsår planforslag) og framskriver med 20 år hvis slike tall er av interesse. Ramboll

14 14 (17) FORSLAG TIL PLANPROGRAM Analysen vil vurdere konsekvensene av planforslaget med tanke på trafikksikkerhet for gående og syklende. Det vil bli foreslått avbøtende tiltak evt forslag til oppfølgende tiltak dersom det blir nødvendig. Trafikkanalysen utarbeides som eget notat, hvor TS-rapporten blir integrert (Transportsikkerhet) Barn og unges interesser Dagens bruk, og framtidig bruk beskrives. Og vurderes. Hvordan barns tiltrekkes og bruker området i framtida vil være et vurderingstema. Tema kan tas inn som deltema under dersom det er hensiktsmessig Konsekvenser for Tverlandet som tettsted Det er utarbeidet en stedsanalyse for Tverlandet som ligger til grunn for vedtatt kommunedelplan. Stedsanalysen anbefaler utviklingsretninger for bolig og sentrumsdannelse. Stedsanalysen var en av flere elementer som ble vektlagt i planforslaget. Bl.a. pekte stedsanalysen på at sentrumsdannelsen på Tverlandet skulle konsentrere seg i Mølnbakken og over RV80. Dette var ikke realiserbart pga. den næringsvirksomhet som er etablert her. Videre peker stedsanalysen på at bensinstasjonens aktivitet på Tverlandet var med på å skape en møteplass og et sentrum ikke langt fra dagens sentrum og der en ønsker at sentrum skal opprettholdes. Stedsanalysen har ikke hensyntatt en tunell under Hagebyen, da tunell, på det tidspunktet ble oppfattet som lite realistisk å gjennomføre innenfor realistisk planhorisont. Sentrumsdannelsen(e) på Tverlandet har grunnlag i næringsliv med publikumsrettet tilbud, samt stedsindentitetsbærende elementer som er attraktive og trekker til seg menneskelig aktivitet og sosial omgang. Vurderingene som må gjøres er i forhold til dagens vegsituasjon og hvordan utviklingen uansett vil kunne bli med ny tunell. Det gjennomføres en ny kartlegging av næringsutøvere som er viktige aktører for sentrum. Næringsaktørene spørres om hvordan de vil anta deres utvikling vil være på Tverlandet. Videre vil innspill og merknader som kommer inn ved høring og folkemøte vurderes i forhold til dette. Forhold som berører barn- og unge, grønnstruktur og folkehelse vil inngå i denne analysen. Analysen utformes i et eget notat. 6. MEDVIRKNING Det er utarbeidet en varslingsliste av Bodø kommune med offentlige og private høringsparter, som vil bli involvert i varslings- og samrådsprosessen. Offentlige instanser, naboer og øvrige interessenter varsles i forbindelse med oppstart av plan- og utredningsarbeidet. Oppstart kunngjøres i Avisa Nordland Det gjennomføres ett folkemøte som del av plan- og utredningsprosessen Det gjennomføres ordinær høring av både planprogram og planforslag.

15 FORSLAG TIL PLANPROGRAM 15 Ved alle disse anledningene inviteres det til innspill og drøfting 7. OM REGULERINGSPLANARBEIDET 7.1 Reguleringsplanens dokumenter Reguleringsplanen skal samlet inneholde de tema, vurderinger og utredninger som er ført inn i kommunens sjekkliste for saken. Momentene gjengis i korthet nedenfor der elementene i plandokumentene beskrives. Reguleringsplankart Dette er et juridisk dokument som legger føringer for arealbruken i området. Plankartet utarbeides i egnet målestokk, oftest 1:1000, men også som pdf. Plandata leveres i sosiformat etter siste gjeldende standard. Reguleringsplanbestemmelser Juridisk dokument som vedlegg til reguleringsplankartet. Presiserer føringer angitt i plankartet, eller gir føringer utover det som er angitt i plankartet. Planbeskrivelse Beskrivelse av planens intensjoner og virkninger planen får for området. Beskrivelsen skal gjøre rede for dagens situasjon i område, omtale planforslaget, planlagt arealbruk, reguleringsformålene, bebyggelsens og anleggenes plassering, utforming, høyder og arealenes grad av utnytting. I planen skal det legges vekt på estetikk og universell utforming og redegjøres for hvordan dette blir løst. Planbeskrivelsen skal videre gjøre rede for planens forhold til overordnete planer, gjeldende planer, og andre relevante føringer for arealbruken i området. Det skal gjøres rede for hvordan planområdet is atkomst og forholder seg til omkringliggende infrastruktur, herunder for gående og syklende. Det skal gis tilfredsstillende løsninger for parkering, vareleveranser. I planbeskrivelsen redegjøres det for geotekniske forhold, undersøkelser og evt krav til løsninger. Planbeskrivelsen skal videre gjøre rede for virkningene/konsekvensene av planforslaget og vurdere avbøtende tiltak. Konsekvensutredningen kan utarbeides som et eget dokument dersom det er hensiktsmessig. Det skal gjøres en avveining av virkningene. Planbeskrivelsen skal redegjøre for prosessen, oppsummere innkomne innspill/merknader og gjøre rede for hvordan disse er vurdert og behandlet i forslaget. Risiko og sårbarhetsanalyse Risiko og sårbarhetsanalysen skal kartlegge og forebygge uønskede hendelser i planområdet og nærliggende områder. Det skal vurderes både om området kan være utsatt for uønskede hendelser eller om tiltak i planen kan medføre uønskede hendelser. Utgangspunktet er Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskaps liste over uønskede hendelser, virkninger og tiltak. Relevante tema som skal vurderes er ras- og flomfare, vind og støyforhold, luftforurensning og forurensning i grunnen, beredskap og ulykkesrisiko. Ramboll

16 16 (17) FORSLAG TIL PLANPROGRAM Avbøtende tiltak må innarbeides i planforslaget dersom det er ansett å ha negativ innvirkning på omgivelsene. Konsekvensutredning Konsekvensutredningen skal ta for seg konsekvenser av planforslaget for de tema som er fastsatt i planprogrammet. I dette planarbeidet er det i hovedsak utredningen av tiltakets virkning i forhold til utviklingen på Tverlandet som er sentral. Tema som skal belyse dette er å utrede konsekvensene for næringsinteressene og de økonomiske konsekvensene for kommunen. Øvrige interessemotsetninger som kommer fram i planprosessen vil inngå i denne utredningen. Konsekvensene skal måles opp mot 0-alternativet, altså dagens situasjon. Hensikten er å redusere negative virkninger og klargjøre følgene av planen før den vedtas. Utredningen kan blant annet bringe frem avbøtende tiltak for at plan og tiltak skal kunne gjennomføres. Illustrasjonsplan Illustrasjonsplanen viser hvordan planområdet er tenkt utformet og anses som veiledende for videre utforming av planområdet. Denne planen er mer detaljert enn hva reguleringsplankartet er, og kan gjøres juridisk bindende gjennom bestemmelsene til planen. En illustrasjonsplan for i kan f.eks. illustrere hvordan det nye terrenget utformes med tanke på «karbonnøytral opparbeidelse». Illustrasjonen synliggjør i sin helhet hvordan utomhusarealene tenkes utformet og opparbeidet Overordnet Vann- og avløpsplan Som del av planmaterialet skal det utarbeides en plan for vann og avløp som viser tilknytning til offentlig nett. 7.2 Reguleringsprosessen

17 FORSLAG TIL PLANPROGRAM FREMDRIFTSPLAN Følgende fremdriftsplan er foreløpig stipulert: Framdriftsplanen forutsetter at det ikke kommer vesentlige innspill eller innsigelser som krever utvidete vurderinger eller prosesser. Den er også avhengig av at kommunen er rask med saksbehandling og vedtak underveis i prosessen. Ramboll