Sluttbehandling - Detaljreguleringsplan for deler av Hunstad Sør, Haugen, gbnr 41/81 og 41/1541

Transkript

1 Byplankontoret Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv / /17048 L12 Saksnummer Utvalg Møtedato 14/39 Komite for plan, næring og miljø /132 Bystyret Sluttbehandling - Detaljreguleringsplan for deler av Hunstad Sør, Haugen, gbnr 41/81 og 41/1541 Forslag til innstilling Med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-12, 1. ledd, vedtar Bodø bystyre detaljreguleringsplan for deler av Hunstad Sør, Haugen, gbnr. 41/81 og 41/1541, slik det er vist på plankart merket planid 2431, sist datert , med tilhørende planbestemmelser sist datert og planbeskrivelse sist datert Komite for plan, næring og miljøs behandling i møte den : Forslag: Rødt: Planen sendes tilbake for bearbeiding da minst to av Fylkestingets fire vilkår for å fravike Regional planbestemmelse om kjøpesentra ikke er oppfylt. Votering: Forslaget fra Rødt fikk 1 stemme (1R) og falt. Innstillingen ble tiltrådt med 12 mot 1 stemme (1R). Komitè for plan, næring og miljøs innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-12, 1. ledd, vedtar Bodø bystyre detaljreguleringsplan for deler av Hunstad Sør, Haugen, gbnr. 41/81 og 41/1541, slik det er vist på plankart merket planid 2431, sist datert , med tilhørende planbestemmelser sist datert og planbeskrivelse sist datert

2 Bystyrets behandling i møte den : Forslag Forslag fra Brigt Kristensen (R) Planen sendes tilbake for bearbeiding da minst to av Fylkestingets fire vilkår for å fravike Regional planbestemmelse om kjøpesentra ikke er oppfylt. Votering Inntillingen ble vedtatt mot 3 stemmer (3R) Vedtak Med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-12, 1. ledd, vedtar Bodø bystyre detaljreguleringsplan for deler av Hunstad Sør, Haugen, gbnr. 41/81 og 41/1541, slik det er vist på plankart merket planid 2431, sist datert , med tilhørende planbestemmelser sist datert og planbeskrivelse sist datert Sammendrag Forslagsstiller/tiltakshaver er Haugen AS, og planlegger er Norconsult AS. Hensikten med planen er å legge til rette for forretning, handel med plasskrevende varer, kontor og næring. Bevertning og serveringsvirksomhet er også tillatt. Haugen AS ønsker å flytte sin møbelvareforretning (Bohus) fra Bodø sentrum til Hunstad, og det ønskes samtidig tilrettelagt for andre forretningsetableringer. Totalt gir reguleringsplanen ramme for m² forretning innenfor planområdet. Veien frem til sluttbehandling av denne reguleringsplanen har vært lang, og milepælene underveis har vært mange. Det vises til avsnittet om saksopplysning for en gjennomgang av sakens historikk. Byplansjefen vedtok at planforslaget kunne legges ut til offentlig ettersyn og sendes på høring. Det har i høringen kommet uttalelser fra Statens Vegvesen og Nordland Fylkeskommune. Uttalelsene kommenteres og vurderes i saksfremlegget, og følger i sin helhet som vedlegg til saken. Etter en fremstilling av sakens historikk og en drøfting av sakens fordeler og ulemper, anbefales planforslaget godkjent. Det er etter offentlig ettersyn foretatt mindre justeringer av planbeskrivelse og planbestemmelser. Dette omtales nærmere i saksfremlegget. Det er tungt vektlagt at grunnlaget for re-etablering av møbelvareforretningen har blitt til over flere år gjennom flere milepæler, som sammen har beredt grunnlaget for denne reguleringsplanen. Saksopplysninger Bakgrunn

3 Tiltakshaver Haugen AS har siden høsten 2010 vært i dialog med Bodø kommune med en intensjon om å finne en alternativ lokalisering for møbelvareforretningen Bohus, som i dag ligger i Storgata 19 i Bodø sentrum. Begrunnelsen for dette er at driften av en møbelforretning i et bygg over fire etasjer med separat lagerbygg i Kortneset, er svært kostnadskrevende. Trafikkforholdene forbundet med varetransport fra Sjøgata er problematiske. Dette er bakgrunnen for at Haugen AS ønsker å etablere seg i et mer tidsriktig og lønnsomt lokale. Norconsult AS er engasjert som plankonsulent. Føringer fra tidligere vedtak Fordi etablering av handel på den aktuelle eiendommen i 2010/2011 var i strid med kommuneplanens arealdel og dagjeldende rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre, ble det fremmet en prinsippsak for planutvalget. Bodø planutvalg behandlet prinsippsaken i møte , sak PS 11/53, og gjorde følgende vedtak i relasjon til Bohus og Haugen AS: «Det åpnes for at Bohus skal utarbeide en reguleringsplan for etablering på Hunstad. Endelig krav til antall parkeringsplasser fastsettes gjennom reguleringsplan. På grunn av at byggene vil ses godt fra Riksveien skal det settes krav om høy estetisk kvalitet på bygg og uterom. Andre krav og føringer som administrasjonen og utbyggere ble enige om på oppstartsmøte (jf. referater) skal legges til grunn for videre behandling av reguleringsforslagene og evt. innarbeides i reguleringsplanene. Eiendom gnr 41/81 skal innlemmes i reguleringsplan for Bohus og får samme formål som Bohus-tomta. Dette for å få til en effektiv tomteløsning. Det må sikres at tomten overtas av tiltakshaver.» Høsten 2010 hadde Bodø kommune satt i gang arbeid med områdereguleringsplan for Hunstad Sør. Haugen AS sin eiendom inngår i planområdet. Tanken fra både forslagsstillers og kommunens side

4 var at planavklaringen for «Bohus-tomta» kunne komme enten gjennom områdereguleringsplanen, eller gjennom en egen detaljreguleringsplan som ble utarbeidet parallelt med områdereguleringsplanen. Siden områdereguleringsplanen tilrettela for handelsetablering i strid med dagjeldende kommuneplan, var det nødvendig å søke Fylkestinget om samtykke til å fravike regional planbestemmelse om kjøpesentre. Fylkestinget behandlet søknaden i møte , sak 133/13, og fattet følgende vedtak: «1. Fylkestinget gir samtykke til å fravike Regional planbestemmelse om kjøpesentre, slik Bodø kommune har søkt om. Dette omfatter forretning på inntil m², og det forutsettes at dette i hovedsak er et møbelvarehus. 2. Fylkestinget ber kommunen vurdere nøye hvilke varegrupper som skal tillates på arealet ut over det møbelvarehuset trenger. Herunder hvilke konsekvenser dette kan få for sentrum og Stormyra. 3. For å hindre negative konsekvenser for sentrum ber fylkestinget kommunen om å sikre at utbyggingen gjennomføres i takt med boligutviklingen i området, slik at dekningsgradfordelingen mellom Hunstad/Mørkved og Bodø sentrum opprettholdes. 4. Fylkestinget understreker at handelsområder i henhold til planbestemmelsen skal avklares i kommuneplanens arealdel eller kommunedelplaner. Dette vil sikre ryddige prosesser, god medvirkning lokalt og regionalt og større forutsigbarhet for handelsnæringen i fylket.» Områdereguleringsplan for Hunstad Sør del 1 ble vedtatt av Bodø bystyre , sak 13/172. Rammene fra områdereguleringsplanen følges opp i denne detaljreguleringsplanen. Bodø kommune har i perioden revidert kommuneplanens arealdel, og Kommuneplanens arealdel ble vedtatt av Bodø bystyre , sak 14/96. Av betydning for denne saken nevnes særskilt at Hunstad Bydelssenter nå er planavklart som et handelsområde, jf. regional planbestemmelse om kjøpesentre og Fylkestingets vedtak FT 133/13 pkt. 4. Revisjonen av kommuneplanen omtales nærmere senere i saksfremlegget. Høring og offentlig ettersyn Byplansjefen vedtok at planforslaget kunne sendes ut til høring og offentlig ettersyn. Vedtaket ble gjort etter delegert myndighet. Høringsperioden var fra til Det er kommet inn i alt 4 uttalelser, men bare to høringsparter har merknader til saken. Nedenfor er disse to uttalelsene kort referert og kommentert, og uttalelsene følger i sin helhet som vedlegg til saken. Statens vegvesen: Arealbruksformålet er utvidet til å omfatte kjøpesenter, i tillegg til handel med plasskrevende varer, forretning, kontor, næring, bevertning og servicevirksomhet. Et nytt kjøpesenter vil skape mer trafikk til og fra området. Dette er ikke hensyntatt i trafikkanalysen for områdereguleringen. Planbeskrivelsen må derfor redegjøre for den økte trafikken som følge av det nye formålet, om det innvirker på den samlede trafikken som Hunstadkrysset vil bli belastet med og kapasiteten i krysset. Det eksisterer to avkjørsler fra gang/sykkelvegen til planområdet som betjener henholdsvis en og tre boligeiendommer. Avkjørsel fra boligeiendom i vest må stenges, og stenging må markeres på

5 plankartet med symbol for dette. I bestemmelsene må det medtas at boligavkjørselen må stenges før arbeid med ny virksomhet i planområdet kan igangsettes. Eksisterende atkomst til de tre boligeiendommene beliggende øst for planområdet er regulert bort i planforslaget, og ny atkomst til offentlig veg er ikke avklart. Dette må sikres. Det planlegges å koble sammen planområdet med nedre parkeringsplass ved Hunstadsenteret. Dersom dagens atkomst for de tre boligeiendommene opprettholdes over gang/sykkelveg, vil sammenkoblingen mot parkeringsplassen kunne medføre uønsket biltrafikk på gang/sykkelvegen. Det er en forutsetning for sammenkobling i øst at avkjørsel til gang/sykkelvegen i østenden stenges. Dersom det etableres parkeringsplasser mot gang/sykkelveg må det hensyntas at snørydding av parkeringsplassen krever areal til snøopplag på egen eiendom. Det må likedan sikres at det er tilgjengelig areal for snøopplag ved brøyting av gang/sykkelvegen. Parkering og internveger må ikke komme nærmere gang/sykkelveg enn 4 m fra riksvegens eiendomsgrense. Dette må medtas i planbestemmelsene. Byplans kommentarer: At det nå åpnes for kjøpesenter innenfor planområdet endrer ikke sakens realitet. Arealbrukskategorien «forretning» åpner for kjøpesentre dersom arealet er stort nok, og dersom det er i samsvar med overordnete planer og føringer på statlig, regionalt og kommunalt nivå. Maksimalt tillatt bruksareal forretning og minimumsareal for plasskrevende varetyper er uforandret, og det er disse forholdene som eventuelt ville hatt innvirkning på trafikkstrømmen. Trafikkanalysen som foreligger til områderegulering for Hunstad Sør er derfor fremdeles fullt ut dekkende, og det er ikke behov for å revidere planbeskrivelsen. Avkjørselen til boligen i vest vil bli benyttet inntil boligen er revet. Dersom boligen fremdeles skulle være i bruk etter at Knut Hamsuns veg er ferdig opparbeidet, vil denne få avkjørsel fra Knut Hamsuns veg og atkomst via gang/sykkelveg kan stenges. Det foreslås å ta dette inn i planbestemmelsene. Avkjørselen over gang/sykkelveg til tre boligeiendommer øst for planområdet kan også få atkomst fra Knut Hamsuns veg når denne er opparbeidet. Dagens atkomst via planområdet kan da stenges. Det foreslås å ta dette inn i planbestemmelsene, all den tid eksisterende atkomst går gjennom planområdet. Sammenkobling mot nedre parkeringsplass ved Hunstadsenteret bør ikke medføre uønsket biltrafikk på gang/sykkelvegen. Sammenkobling kan derfor først skje etter at avkjørsel fra gang/sykkelveg i østenden av planområdet er stengt. Dette tas med i planbestemmelsene. Planavgrensningen for denne reguleringsplanen følger eiendomsgrensen mot RV80. Det er enhver grunneiers ansvar å sørge for at det er plass til snøopplag på egen grunn. Dette er et privatrettslig forhold som er reguleringssaken uvedkommende. Dette punktet i høringsuttalelsen tas derfor ikke til følge. Nordland fylkeskommune: Fylkeskommunen viser til Fylkestingets vedtak, og peker på at en utbygging hvor møbelvarehuset utgjør 40 % av forretningsarealet ikke vil være i tråd med Fylkestingets vedtak. Det bes om at planbestemmelsene endres slik at det tydelig fremkommer at forretningsarealet i hovedsak skal utgjør et møbelvarehus. Det bes videre om at kommunen gjør en vurdering av hvilke forretninger/varetyper som skal inngå utenom møbel/interiørvarer, jf. pkt. 2 i fylkestingets vedtak.

6 Fylkeskommunen finner det videre beklagelig at kommunen har valgt ikke å stille krav til utbyggingstakt, jf. fylkestingets vedtak pkt. 3. Fylkeskommunen påpeker at dette kan medføre en endring i fordelingen av handelen mellom Hunstad og sentrum/stormyra til fordel for Hunstad. Utover dette vises til at forslaget til detaljreguleringsplan er i tråd med områderegulering for Hunstad Sør del 1 og med forslag til kommuneplanens arealdel. Byplans kommentarer: Planbeskrivelse og planbestemmelsene 3.1 er endret slik at det nå klart fremkommer at forretningsarealet i hovedsak skal utgjøre ei møbelvareforretning. For øvrig kommenteres uttalelsen nærmere nedenfor. Vurderinger Problemanalyse Som det har fremkommet har det planmessige grunnlaget for en re-etablering for Bohus på Hunstad blitt lagt over flere år gjennom flere forskjellige prosesser. Til tross for at etableringen har vært i strid med overordnet planverk og rikspolitisk og regional bestemmelse om kjøpesentre, har det vært administrativ og politisk vilje til å bidra til realisering av re-etableringen. Det har lenge vært begrensninger for kommunenes adgang til å planlegge for handelsetableringer utenfor bysentre. Først gjennom rikspolitiske bestemmelser om kjøpesenterstopp, og deretter gjennom regionale planbestemmelser som styrer handelspolitikken fra regionalt nivå. Bakgrunnen for disse begrensningene er å ivareta bykjerner og bysentra som aktive handelsarenaer, samt å bidra til færre transportreiser og dermed lavere klimagassutslipp. Disse overordnete vurderingene som er knyttet til antallet handelsarenaer og lokalisering av dem er foretatt av Bodø kommune i sammenheng med revisjonen av kommuneplanens arealdel. I denne saken vises det derfor til planbeskrivelsen til kommuneplanens arealdel pkt Gjennom kommuneplanens arealdel er Hunstad Bydelssenter, som planområdet inngår i, avsatt som handelsområde. Dette innebærer at her kan det etableres handel over 3000 m². Den overordnete beslutning om at det kan etableres forretninger på over 3000 m² på Hunstad, som Fylkestinget etterspør i FT 133/13 pkt. 4, er nå tatt. Som nevnt endres planbestemmelsene slik at det tydelig fremkommer at forretningsarealet innenfor planområdet i hovedsak skal utgjøre et møbelvarehus. Med dette mener Bodø kommune at premissene som er gitt i Fylkestingets vedtak 133/13 er videreført i detaljreguleringen. Nærmere om varetyper innenfor planområdet, jf. uttalelse fra Nordland fylkeskommune Den overordnete begrunnelsen for å avsette et handelsområde på Hunstad er å kunne tilby de store befolkningskonsentrasjonene på Hunstad og Mørkved et nærhandelstilbud. Dette kan, gitt at bydelssenteret fylles med de riktige funksjonene, bidra til at transportreiser med bil går ned slik at målsetningen om reduserte klimagassutslipp kan nås. På denne bakgrunn burde forretningsareal utover møbelvarehuset være virksomheter som primært er rettet mot nærområdet. Handelsanalysen fra OPUS som er utført i forbindelse med kommuneplanens arealdel , er tydelig på at Bodø bør unngå å etablere flere konkurrerende handelsarenaer for plasskrevende varetyper. Det bør tilføyes her at handelsanalysen nok ikke har tatt innover seg at det foregår handel med plasskrevende varetyper både langs Olav Vs gate og Rønvikleira, i tillegg til på Stormyra/Plassmyra. Bodø kommune har i kommuneplanens arealdel sagt at det er randsonen til sentrum som primært skal være byens handelsarena for plasskrevende varetyper. Dette er best i tråd med prinsipper for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging.

7 Så langt har det vært fremhevet at forretningstilbudet innenfor planområdet bør begrenses hva gjelder plasskrevende varetyper. Bodø kommune sine målsetninger hva gjelder handel er to-delt; på den ene siden er det et mål at handelen i Bodø totalt sett skal styrkes, slik at Bodø i større grad enn nå kan fylle sin rolle som regionalt handelssenter. Samtidig skal Bykjernens rolle som regionens viktigste senter for handel, service og kultur styrkes. Av hensyn til konkurranseforholdene til Stormyra/Plassmyra kunne det derfor være riktig å begrense andelen plasskrevende varetyper som kunne tillates inn i dette planområdet. Av hensyn til Bykjernens konkurranseforhold, kunne det riktigste være å begrense andelen småvarehandel innenfor Hunstad bydelssenter. På bakgrunn av dette ser vi det som svært utfordrende å skulle detaljstyre forretningstilbudet som kan tillates inn i Haugen AS sitt forretningsbygg sammen med møbelvarehuset. Da kommuneplanens arealdel ble lagt ut til offentlig ettersyn kom følgende politiske signal i vedtaket fra Komité for Plan, Næring og Miljø: «Bodø kommune ønsker ikke å sondre mellom ulike varetyper i de ulike handelssentra i kommunen. Bodø kommune anser det ikke som hensiktsmessig at planmyndighet skal ta stilling til ulike handelskonsept.» Det tas her et politisk standpunkt om at det ikke er ønskelig å detaljstyre hvilke varetyper/handelstyper som skal foregå i de ulike handelssentrene i kommunen. Med bakgrunn i dette er det etter Bodø kommune sitt syn tilstrekkelig å sikre at premisser i Fylkestingets vedtak videreføres inn i planbestemmelsene. Når det gjelder utbyggingstakt er det redegjort for kommunens syn i vedtak om offentlig ettersyn datert Oppfølging av vedtak i prinsippsaken, PS 11/53 Det konstateres at vedtaket i prinsippsaken er fulgt opp ved at boligeiendommen gbnr. 41/81 inngår i planområdet og er gitt samme arealbruksformål som planområdet for øvrig. Bygningene på gbnr. 41/81 er videre markert på plankartet som «Bebyggelse som forutsettes fjernet». Prinsippsaken viser videre til at «[d]et må sikres at tomten overtas av tiltakshaver.» Dette er et privatrettslig forhold som er plansaken uvedkommende. Administrasjonen konstaterer at vedtaket i prinsippsaken er fulgt opp så langt det rettslig sett er adgang til det. Konklusjon og anbefaling Fra prinsippsaken i 2011 gjennom prosessen med områderegulering for Hunstad Sør og endelig ved kommuneplanens arealdel har Bodø kommune hatt som mål å tilrettelegge for denne reetableringen. I forbindelse med kommuneplanens arealdel er de vurderinger som Fylkestinget etterspør i pkt. 2 og 3 i sak FT 133/13 vurdert. Konklusjonen ble at Hunstad bydelssenter nå er lagt ut som en handelsarena for Bodø hvor det tillates etablert kjøpesenter og handel med alle varetyper. De ytre rammene for planområdet er lagt i områderegulering for Hunstad Sør del 1 og kommuneplanens arealdel , og detaljreguleringen følger opp disse føringene. Etter en lang prosess med mange milepæler foreslås detaljreguleringsplan for deler av Hunstad Sør (Haugen), gbnr. 41/81 og 41/1541 nå vedtatt.

8 Annelise Bolland byplansjef Rolf Kåre Jensen Rådmann Henrik K. Brækkan Kommunaldirektør Saksbehandler: Kristin Stavnes Jordbru Trykte vedlegg: Vedlegg 1 Plankart 2 Planbestemmelser 3 Planbeskrivelse 4 Høringsuttalelse Statens Vegvesen 5 Høringsuttalelse Nordland fylkeskommune 6 Vedtak prinsippsak 11/53 7 Fylkestingssak FT 133/13 Utrykte vedlegg: Hunstad Sør. Trafikkanalyse (Hjellnes Consult AS, oktober 2012) Handelsanalyse. Etablering av Bohus Interiørsenter på Hunstad (Norconsult, ) Handelsanalyse. Råd om etablering av handel på Hunstad (Opus Bergen AS, ) Konsekvensutredning. Handel i Bodø (KunnskapsParken Bodø, oktober 2013)> <Vennligst ikke slett noe etter denne linjen>