Vår referanse Arkivkode Sted Dato 08/ PLAID 291 DRAMMEN

Transkript

1 Side 1 av 8 Utdypende notat Vår referanse Arkivkode Sted Dato 08/ PLAID 291 DRAMMEN FØRINGER FOR OPPSTART AV REGULERINGSPLAN FOR TRAVBANEOMRÅDET I DRAMMEN KOMMUNE - PLAN- OG BYGNINGSLOVENS 30 BAKGRUNN I kommuneplanen for Drammen har bystyret vedtatt følgende retningslinje for utvikling av området i tilknytning til travbanen: Endring av hele eller deler av området ved Travbanen til bolig-/ nærings- / handelsvirksomhet kan tas opp i egen kommunedelplan. Planen skal omfatte et tilstrekkelig stort område slik at følgende kan sikres: Sammenhengen mellom elv og ås gjennom området. Det skal være en funksjonell og visuell grøntforbindelse mellom åssiden (verneområdene / friområdene tilknyttet Kjøsterudbekken / Kjøsterudjuvet) og elvebredden, med mulig forbindelse til Langesøy. Sammenheng og kontakter med nåværende områder for idrett og friluftsliv skal ivaretas. Risiko- og sårbarhetsanalyse skal utarbeides i forbindelse med planen. Åssiden Utvikling AS har lagt fram en idéskisse til utvikling av området ved travbanen; Drammen travbane Åssiden senter et fremtidsrettet bydelssenter og et bærekraftig regionalt senter for plasskrevende handel. Idéskissen ble presentert i formannskapet og er sendt kommunen for politisk behandling. Åssiden Utvikling AS ønsker å utarbeide reguleringsplan for området og gjennom utredninger og rekkefølgebestemmelser til reguleringsplanen ivareta kommuneplanens retningslinje. OM FORSLAGET FRA ÅSSIDEN UTVIKLING AS Planområdet er foreslått til å omfatte travbanens område mellom Rosenkrantzgata og dagens travbane og deler av kommunens grunn på Berskau idrettsplass for å få en sammenheng mellom det bebygde arealet, grønnstrukturen langs Kjøsterudbekken og dagens idrettsanlegg. Ett baneanlegg foreslås omdisponert til byggeområde (bydelssenteret med hotell/konferansesenter) og denne banen foreslås erstattet på parkeringsarealet til Berskau idrettsanlegg. Alternativ parkering for Berskau idrettsanlegg er ikke vist. Avstanden mellom planområdet og Bragernes torg er vel 6 km langs Rosenkrantzgata.

2 Side 2 av 8 Idéskissen viser utvikling av området mellom dagens travbane og Rosenkrantzgata sammen med en grønnstruktur langs Kjøsterudbekken mellom Rosenkrantzgata og Buskerudveien og sammenhengen til eksisterende Berskau idrettsanlegg. Sammenhengen med grøntstrukturen til Drammenselva sørover og til åsen nordover er ikke vist annet enn med ny bru til Langesøy der dagens brygge er etablert. Området mellom dagens travbane og Rosenkrantzgata utgjør ca. 44 mål ( kvm) og er 550 m langt og 80 m bredt. På dette arealet foreslås det å etablere en samlet bygningsmasse på i overkant av kvm som skal omfatte et bydelssenter med 5000 kvm (kulturaktiviteter, legekontor, spa/skjønnhetssalonger, treningssenter, restauranter og kaféer), handelsarealer på kvm fordelt med kvm til detaljhandel og kvm til storhandel (areal- og plasskrevende varer). I tillegg foreslås det kvm til hotellformål inkludert kurs, konferanse og møtesenter på kvm samt kvm til travbanens formål (publikumsareal + stall/driftbygning). Det foreslås 300 boliger som til sammen utgjør kvm og parkering på kvm hvorav kvm er i P-hus og kvm er på bakkeplan. Til sammenligning er bygningsmassen i Papirbredden i overkant av kvm. Det foreslås en bygningsmasse langs hele Rosenkrantzgata med en sammenhengende lengde på 500 m og høyde på 3 etasjer, dvs mellom 7,5 og 9 m. Oppå taket foreslås det boliger i ytterligere 5 etasjer, til sammen 8 etasjer eller totale høyder på mellom 20 og 24 m. Hotellet foreslås med 20 etasjer noe som tilsvarer en totalhøyde på mellom 50 og 60 m På lengre sikt kan man ikke se bort ifra at det kan være aktuelt å transformere selve travbanen til andre utbyggingsformål, men en slik utvikling er ikke vist i idéskissen. Dette arealet utgjør 90 mål ( kvm) og er 400 m i lengde og 250 m i bredde. POLITISKE FØRINGER KOMMUNALT OG NASJONALT Kommuneplanen Visjonen for Drammen er Miljø- og kompetansebyen Drammen en tett, mangfoldig og levende by i et vakkert landskap Strategier i kommuneplanen som tiltaket må vurderes i forhold til er: Bærekraftig utvikling og samferdsel En regional areal- og transportplan med tanke på å øke andelen miljøvennlig transport En arealforvaltning som i hovedsak er basert på fortetting og omforming innenfor allerede bebygde områder Begrense randsoneutbygginger Videreføre og utvikle lokal og regional grønnstruktur i og rundt byen Utvikle en arealbruksstrategi, og en strategi for næringsutvikling og boligbygging, som generer et lavest mulig og mest mulig miljøvennlig transportbehov

3 Side 3 av 8 Videreutvikle et utbyggingsmønster basert på fortetting og en samordnet areal- og transportplanlegging Handel Stimulere til ny handelsvirksomhet og forretningsetableringer i byens sentrum Spesielt legge til rette for utvikling av handelsvirksomhet på Strømsø slik at den kan utfylle tilbudet på Bragernes Kommuneplanbestemmelse om at kjøpesenter bare kan etableres i bydelssentra med en størrelse og funksjon som er tilpasset å betjene bydelsområdet Kommuneplanbestemmelser om at areal- og plasskrevende varer kan etableres innenfor Næringsområder merket 1. Areal- og plasskrevende varer er: møbler, hvite- og brunevarer, samt interiørvarer, biler og motorkjøretøy, landbruksmaskiner, trelast og andre større byggevarer, samt planteskoler/hagesentra. Bolig Konsentrert boligbygging i sentrum og sentrumsnære områder, langs elvedalen og i områder som ligger godt til rette for å gå, sykle eller benytte kollektivtrafikk 40 % av nybygde boliger skal være enebolig eller småhusbebyggelse Kommuneplanbestemmelse om at ved utarbeidelse av reguleringsplaner innenfor uregulerte framtidig boligområder skal det tilrettelegges for enebolig og/eller småhusbebyggelse og slik at alle boligenhetene får bakkekontakt Økonomiplanen og årsbudsjettet 2008 Møtebok fra kommunes behandling av økonomiplanen og budsjettet har følgende vedtak som tiltaket må vurderes i forhold til: Rådmannen skal igangsette arbeidet med å oppdatere miljø- og klimaplan for Drammen kommune med det mål at Drammen skal utvikles til å bli Norges Miljøhovedstad. Rådmannen pålegges i løpet av 2008 å utrede prosjekt bybane i Drammen sentrum. Rådmannen skal i løpet av 2008 iverksette en vurdering av prosjektet Ishall i Drammen i samarbeid med idrettsrådet. Rådmannen skal igangsette utredning av en handlingsplan for kommunens aktivitet for å stimulere og oppfordre til kompetansedrevet, miljøbasert innovasjon og næringsutvikling. I tillegg deltar Drammen kommune i det nasjonale utviklingsprogrammet Framtidens byer. Buskerudbyen der det største fokuset er innenfor samordning av areal og transport og som tiltaket må vurderes i forhold til. Nasjonale føringer:

4 Side 4 av 8 Rikspolitisk bestemmelse om kjøpersentre (forskrift) og fylkesdelplan for handel, service og senterfunksjoner Formålet med ny Kjøpesenterstopp er å legge til rette for en sterkere regional samordning av politikken for etablering og utvidelse av større kjøpesentre. Hensikten er å styrke eksisterende byog tettstedssentre og bidra til effektiv arealbruk og miljøvennlige transportvalg, dvs unngå en utvikling som fører til byspredning, bilavhengighet og dårligere tilgjengelighet for dem som ikke disponerer bil. Det langsiktige målet er å oppnå en mer bærekraftig og robust by- og tettstedsutvikling og begrense klimagassutslippene. Drammen kommune tolker ny Kjøpesenterstopp slik at det kan etableres nærsentra i bydelene (bydelssenter) og som skal ha et detaljhandelsvolum som representerer kjøpekraften i bydelen. For Åssiden er det avsatt to områder for slike bydelssentra i kommuneplanen; Vårveien/Rosenkrantzgata og Ligo-senteret. For øvrig har kommuneplanen avsatt tre områder for areal- og plasskrevende varer hvor ett er langs Ingeniør Rybergs gate og dette er i tråd med Fylkesdelplanen for handel, service og senterstruktur og skal derfor ikke rammes av ny Kjøpesenterstopp, slik Drammen kommune vurderer det. Rikspolitisk retningslinje (RPR) for samordnet areal- og transport Utdrag: Arealbruk og transportsystem skal utvikles slik at de fremmer samfunnsøkonomisk effektiv ressursutnyttelse, med miljømessig gode 1øsninger, trygge lokalsamfunn og bomiljø, god trafikksikkerhet og effektiv trafikkavvikling. Det skal legges til grunn et langsiktig, bærekraftig perspektiv i planleggingen. Det skal legges vekt på å oppnå gode regionale helhetsløsninger på tvers av kommunegrensene. Planlegging av utbyggingsmønsteret og transportsystemet bør samordnes slik at det legges til rette for en mest mulig effektiv, trygg og miljøvennlig transport, og slik at transportbehovet kan begrenses. Det bør legges vekt på å få til løsninger som kan gi korte avstander i forhold til daglige gjøremål og effektiv samordning mellom ulike transportmåter. Regionale publikumsrettete offentlige eller private servicetilbud skal lokaliseres ut fra en regional helhetsvurdering tilpasset eksisterende og planlagt senterstruktur og kollektivknutepunkter. KONSEKVENSER AV POLITISKE FØRINGER FOR EN UTVIKLING AV TRAVBANEOMRÅDET Kommunens strategier i kommuneplanen, bystyrets vedtak knyttet til økonomiplanen og budsjettet samt nasjonale føringer gjennom ny forskrift om rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre,

5 Side 5 av 8 fylkesdelplan for handel, service og senterstruktur og RPR for samordnet areal og transport gir føringer for hvilken arealbruk en omdanning av travbaneområdet egner seg til. Bærekraftig utvikling En bærekraftig utvikling innebærer å holde fast ved kommunens visjon om en tett by og å konsentrere handelen i sentrum og til de næringsområdene for areal- og plasskrevende varer som allerede er planavklart i kommuneplanens arealdel. Det er også av betydning for Drammen kommunes legitimitet som samarbeidspartner i Buskerudbyen og deltaker i det statlige utviklingsprogrammet Framtidens byer ikke å gjøre store arealdisponeringer som kan komme i konflikt med målsettingen om en bedre samordnet og bærekraftig areal- og transportutvikling. Å etablere et nytt bydelssenter med kvm til detalj- og storvarehandel 400 m fra Nedre Eikers grense vil ikke bygge opp under en bærekraftig utvikling. En utvikling av ytterligere handelstilbud som allerede ikke ligger i kommuneplanens arealdel bør eventuelt skje adskillig nærmere bysentrum. Det er også et ønske om handelsetableringer i tilknytning til utvikling av Sundland-området med fotballstadion og i valget mellom to lokaliseringer for en eventuell utvidelse av handelsetableringer, så bør kommunen prioritere det som er mest sentrumsnært. Rosenkrantzgata er en god kollektivtrasé og en videreutvikling til buss/bane fordrer en omdanning av arealene på Travbaneområdet som bygger opp under en intensiv arealbruk som bolig og idrettsaktiviteter og ikke handel. En mer hensiktsmessig og bærekraftig plassering av et større hotell/konferansesenter vil også være i sentrum eller sentrumsnært for å styrke Drammen by som et regionalt senter og som ligger nær jernbane og det kommende flytoget. Bydelssenter I kommuneplanen har Åssiden to senterdannelser; Vårveien/Rosenkrantzgata og Ligo-senteret som begge har senterfunksjoner for bydelen som til sammen har mulighet for etablering av kvm bruksareal til detaljvarehandel. Dette omfatter kvm i eksisterende bygningsmasse og en økning med kvm jf. reguleringsplanen for Åssiden senteret som ble vedtatt i september 2005 (Reguleringsplan for Betzy Kjelsbergsvei vei 263, 265, Åssidensenteret ). Denne reguleringsplanen utnyttet det potensialet som da ble vurdert til å være gjenstående til detaljhandel i bydelen. Innenfor dette planområdet er det mulighet for ytterligere detaljhandelsareal. Ulike servicefunksjoner kommer i tillegg (helsetjenester, velværetjenester mv) og totalt bruksareal i de to bydelssentrene utgjør til sammen kvm (eksisterende bygningsmasse sammen med det som er regulert). Administrasjonens gjennomgang av etablerte og planavklarte detaljhandelsarealer i bydelen viser at dette er tilstrekkelig til å dekke bydelens behov. Skisseforslaget til Åssiden Utvikling AS innebærer enten å øke detaljhandelen på Åssiden utover det bydelen har kjøpekraft til eller at de eksisterende senterområdene forusettes nedbygd og erstattet av et nytt bydelssenter på travbaneområdet.

6 Side 6 av 8 Administrasjonen ser en risiko for at etablering av et kjøpesenter, slik det er foreslått, vil utarme de to eksisterende bydelssentrene og ikke gi disse tilstrekkelig verdiskapning til forbedring både i forhold til en bredere sammensetning av forretninger og ulike tjenestetilbud samt utbedringer av sine bygninger og uteområder mellom bygningene. Areal- og plasskrevende handel I tillegg kommer eksisterende handelsvirksomhet i næringsområde 1 på Åssiden i tilknytning til Ingeniør Rybergs gate. Til sammen er det kvm bruksareal i eksisterende bygningsmasse i dette næringsområdet og av dette er det kvm til detaljvarehandel og kvm til arealog plasskrevende handel. Resterende bruksareal omfatter ulike servicebedrifter (bl.a. ulike bilservice, transport og helserelatert service), kontorformål samt industri- og byggevirksomhet. Næringsområde 1 på Åssiden utgjør til sammen 250 mål ( kvm) og med en utnyttelse på 40 % BYA i 2 etasjers bebyggelse så har området rom for totalt kvm bruksareal, dvs et restpotensial på kvm. Åssiden Utvikling AS argumenter for at Drammen kommune har behov for et nytt og framtidsrettet senter som samler den areal- og plasskrevende handelen under samme tak i ett kjøpesenter for å bli konkurransedyktig. Administrasjonen vurderer det slik at etablering av et kjøpesenter i 500 m lengde langs Rosenkrantzgata ikke nødvendigvis gjør Drammen mer konkurransedyktig innenfor handel. Samtidig er det en risiko for at en slik etablering kan utarme det handelsområdet som allerede er etablert langs Ingeniør Rybergs gate og ikke gi disse forretningene tilstrekkelig verdiskapning til å utbedre sine bygninger og sine uteområder og sammenhengen mellom forretningene. Idrettsanlegg og grøntstruktur Travbaneområdet sammen med Berskau idrettsanlegg er viktige elementer i grønnstrukturen mellom elv og ås. Ved en omdanning av travbaneområdet til annen arealbruk enn travsport er det viktig at deler av området fortsatt kan brukes til idrettsaktiviteter. Drammen kommune mangler arealer til ulike idrettshaller (ishall, håndballhall med mer) og også arealer til utendørsanlegg. På grunn av støyelastningene fra Rosenkrantzgata kan etablering av idrettstiltak langs Rosenkrantzgata (støykilden) kunne fungere som buffer mot bakenforliggende boligbebyggelse. I kommuneplanen er området langs Kjøsterudbekken vist som en viktig grønnforbindelse mellom elv og ås. Men ved en omdanning av hele travbaneområdet, er det viktig å få flere forbindelser og en viktig grønnkorridor vil være fra Gunnhilddammen og gjennom travbaneområdet og til undergangen under Rosenkrantzgata. Se vedlegg. Bolig På Åssiden (skolekretsene for Aronsløkka og Åssiden skoler) er det i overkant av 5200 boliger pr og som er fordelt med 19 % på eneboliger og 23 % på småhusbebyggelse (hus i kjede,

7 Side 7 av 8 rekkehus/terrassehus, vertikaldelt tomannsbolig), 12 % horisontaldelt boligbebyggelse med mindre enn 3 etasjer og resterende 46 % blokkbebyggelse. I perioden fra og med 2000 til og med 2007 er det ferdigstilt 265 boliger fordelt med 11 % eneboliger, 5 % småhusbebyggelse, 16 % horisontaldelt boligbebyggelse med mindre enn 3 etasjer og resterende 68 % i blokkbebyggelse. Enebolig- og småhusbebyggelsen utgjør bare 16 % av de nybygde boligene i en bydel som grenser til nabokommunen Nedre Eiker. Denne boligtypen har hatt en nedgang av den totale boligmassen fra 44 % i 2000 til 42 % i Travbaneområdet ligger 400 m fra Nedre Eikers grense og 6 km fra Bragernes torg. Støyfølsom bruk som boligformål må etableres utenfor den røde støysonen langs Rosenkrantzgata. Dette innebærer at boliger må etablere i en avstand fra Rosenkrantzgata på mellom 40 m og 50 m og innenfor gul støysone forutsettes det støyreduserende tiltak. Det Drammen kommune har behov for er enebolig og småhusbebyggelse med bakkekontakt som passer for barnefamilier. På Åssiden utgjør nybyggeraktiviteten i perioden av enebolig- og småhusbebyggelsen bare 16 % mot en målsetting i kommuneplanen på 40 %, slik at andelen av denne boligtypen i bydelen er redusert fra 44 % til 42 %. Ferdigstilte boliger i Drammen kommune i perioden er nesten 2700 boliger og disse er fordelt med 24 % på enebolig og småhusbebyggelse, 11 % på horisontaldelte boliger under 3 etasjer og de resterende 65 % er blokkbebyggelse. Utfordringen er å øke andelen eneboliger og småhusbebyggelse blant nybygde boliger og en omdanning av arealer på travbanen til boligbebyggelse egner seg godt til enebolig og småhusbebyggelse med bakkekontakt. Konsekvensutredning En omdanning av travbaneområdet fra idrettsformål og til nærings-, kontor-, hotell- og almennyttig formål overstiger kvm og må konsekvensutredes. Planarbeidet må være helhetlig og ta hensyn både til nåværende og eventuell framtidig arealbruk på resten av travbaneområdet. En konsekvensutredning for planområdet mellom dagens travbane og Rosenkrantzgata må vurderes i et helhetlig perspektiv og ta hensyn til både dagens bruk og eventuell framtidig bruk av det resterende området der selve travbanen ligger i dag. Forhold knyttet til trafikk og trafikkstøy, grunnforholdene knyttet til gammel fylling over Kjøsterudbekken, behov for skole- og barnehageplasser med mer samt sammenhengen med omgivelsene forøvrig er forhold som inngår i en slik konsekvensutredning og er ikke vurdert nærmere i denne saken. Dersom det åpnes for handelsetablering i planområdet slik det er foreslått, er det behov for at konsekvensutredningen har med en utvidet handelsanalyse som omfatter all handelsetablering, både eksisterende og planavklart innenfor bydelsområdet sammen med det som planlegges etablert innenfor travbaneområdet og hvilke konsekvenser denne handelsetableringen har for Drammen

8 Side 8 av 8 sentrum og bydelen for øvrig samt for trafikkbelastningen langs Rosenkrantzgata og i kryss med Rosenkrantzgata i dagens trafikksystem og et eventuelt framtidig trafikksystem.