Saksbehandler: Berit Åsnes Arkiv: PLA 167 Arkivsaksnr.: 04/ Dato: GULSKOGEN SENTER, REGULERINGSPLAN - SLUTTBEHANDLING

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Berit Åsnes Arkiv: PLA 167 Arkivsaksnr.: 04/ Dato: GULSKOGEN SENTER, REGULERINGSPLAN - SLUTTBEHANDLING INNSTILLING TIL: Formannskapet Bystyret Administrasjonens innstilling: Reguleringsplan med bestemmelser for Gulskogen senter, sist datert vedtas iht. plan- og bygningslovens Nils Fr. Wisløff Rådmann Arild Eek Byutviklingsdirektør 1

2 Saksutredning: SAMMENDRAG Gulskogen senter ANS har fått utarbeidet revidert reguleringsplan for Gulskogen senter sist datert Reguleringsplanen er en omregulering av gjeldende reguleringsplan som ble vedtatt Endringen omfatter å samle bygningsmassen i ett bygg og med én atkomst til kjøpesenteret fra Baker Thoens allé. To eneboligtomter langs SIF-gata erstattes med en p-plass. Høringsuttalelse fra Fylkesmannen i Buskerud er tatt til følge. Høringsuttalelse fra beboer i SIF-gata er delvis tatt til følge. Øvrige høringsuttalelser er ikke tatt til følge. Reguleringsplanen anbefales vedtatt. Ny reguleringsplan erstatter da i sin helhet tidligere reguleringsplan vedtatt BAKGRUNN Gulskogen senter ANS har fått utarbeidet revidert reguleringsplan for Gulskogen senter sist datert Reguleringsplanen er en omregulering av gjeldende reguleringsplan vedtatt i Drammen bystyre Omreguleringen gjelder endret plassering av bygningsmassen, samt endrede atkomstforhold etter at Steen & Strøm har kjøpt eiendommer som tidligere var eid av Guldlisten 45 ANS. Det er ikke utarbeidet ny planbeskrivelse, trafikkanalyse, handelsanalyse, dokumentasjon av parkeringsdekning eller støyberegninger. HENSIKT MED SAKEN Vedta revidert reguleringsplan og derigjennom imøtekomme Steen & Strøms behov etter oppkjøp av Guldlisten 45, slik at senterutbyggingen blir mest mulig hensiktsmessig. FAKTA Høringsuttalelsene og endring av planforslaget Reguleringsplanen var til offentlig ettersyn i perioden Det er innkommet 9 høringsuttalelser samt innspill fra 2 kommunale virksomheter. Følgende endringer er innarbeidet i reguleringsplanen basert på høringsuttalelsene: For SIF-gata 5 er dagens arealbruk opprettholdt ved at arealet opparbeidet som plen er endret fra parkbelte til boligformål. Dersom beboerne i SIF-gata 5 ønsker å erverve dette arealet er oppgjøret av privatrettslig karakter mellom Steen & Strøm og beboerne. Reguleringsbestemmelsen 2.6 om støy er endret slik at det vises til den nye retningslinjen T Reguleringsbestemmelsen er endret slik at det er stilt krav om opparbeidelse av lekeplass for boligbebyggelsen. Følgende forhold i høringsuttagelsene har ikke medført endring av reguleringsplanen: Krav om opparbeidelse av Sundland Aveny. Krav om maks 4 etasjer innenfor reguleringsområdet. Opprettholdelse av boligformålet langs SIF-gata. Krav til parkeringsdekning for Guldlisten 55. 2

3 Det er redegjort for begrunnelsen i avsnittet om vurdering samt sammendrag av høringsuttalelsene. Planinnhold I reguleringsplanen foreslås en sammenhengende bygningsmasse slik at eksisterende Gulskogen senter knyttes sammen med Guldlisten 45 til ett bygg. Detaljhandelen i planområdet er i tråd med gjeldende reguleringsplan. Reguleringsplanen tilrettelegger for utbygging av området med forretning, kontor, bolig og parkeringshus. Det er lagt vekt på å rydde opp i bygningsmassen og trafikkmønsteret internt. Hovedatkomsten er anlagt som felles avkjørsel fra Baker Thoens allé. All trafikk til kjøpesenteret skal benytte denne atkomsten. Det er også tilrettelagt for avkjørsel fra Professor Smiths allé helt i sørvest via SIF-gata. Denne avkjørselen kan kun benyttes for varetransport til senteret, til parkeringsplassen P1 samt parkering for boligbebyggelsen i B/F/K 1, 2 og 3. P1 kan ikke brukes til publikumsrettet parkering. Parkbelte rundt parkeringsplassen på P1 skal være opparbeidet før denne kan tas i bruk. Mellom eksisterende boligbebyggelse i vest og planområdet skal det etableres skjerming mot innsyn og annen sjenanse i form av vegetasjon eller gjerde. Byggehøydene varierer fra kote + 18,5 til kote + 25,0. Eksisterende terreng ligger på kote + 8,0 til + 9,0 slik at de høyeste byggehøydene, som kun gjelder for B/F/K-2, F2 og P4 kan romme 5 etasjer. Ellers gir byggehøydene rom for mellom 3 og 4 etasjer. Kommunedelplanen for Gulskogen har bestemmelser om maks. 4 etasjers bebyggelse innenfor planområdet. Byggehøydene som oversiger 4 etasjer ligger midt inne i planområdet. Unntak fra byggehøydene gjelder trappe- og heishus med krav om plassering inntrukket fra fasadeliv. Virkning for nabobebyggelsen i SIF-gata og Oscar Wistingsgate vises på vedlagte snitt. Det er utarbeidet soldiagram som viser hvordan solforholdene blir for eksisterende bebyggelse i SIF-gata og Rødgata vest for ny bebyggelse. Fra midten av november til begynnelsen av februar ligger Gulskogen senter og boligbebyggelsen i skygge om morgenen fordi sola ikke kommer opp over åsen i sør. Soldiagram for 15. april og 29. august kl viser at den nye bebyggelsen ikke vil skygge for eksisterende boligbebyggelse både for idé-prosjektet og maksimal utnyttelse av høydene i reguleringsplanen. Senere på dagen står sola høyere på himmelen og kommer mer og mer inn fra sør, slik at sola går klar av senterbebyggelsen. For øvrige fakta vises det til vedlegg. VURDERING Planforslaget er i tråd med kommuneplanens arealdel vedtatt i bystyret der området er lagt ut som område for sentrumsfunksjoner. Planforslaget er også i tråd med kommunedelplan for Gulskogen vedtatt i bystyret justert i hht vedtak i Miljøverndepartementet med unntak av byggehøyder for B/F/K-2, F2 og P4. Til reguleringsplanen vedtatt ble det utarbeidet handelsanalyse trafikkanalyse 3

4 støyberegninger dokumentasjon av parkeringsdekning Hovedkonklusjonen i handelsanalysen er at utviklingen av Gulskogen senter ikke skjer på bekostning av Drammen sentrum, andre bydelssentre eller nabokommuner. For å sikre at senteret ikke truer bysentrum er det satt krav til at dagens bruksareal til forretningsvirksomhet detaljhandel med T-BRA på kvm gulvareal ikke skal øke med unntak av arealkrevende varer (møbler, interiør-, hvite- og brunevarer). Trafikkanalysen konkluderer med at trafikkveksten fra planområdet framskrevet til 2014 ikke vil medføre avviklingsproblemer i de tre rundkjøringene langs Baker Thoens allé; dvs krysset med Eikerveiene, krysset med Guldlisten og krysset med Professor Smiths allé. Trafikksikkerheten for de myke trafikkantene er ivaretatt gjennom krav til utomhusplan og opparbeidelse av denne med trygge gangarealer fra parkeringsplasser til bygningens innganger. I tillegg er det regulert en gjennomgående offentlig gang/sykkelvei mellom Baker Thoens allé og Rødgata. Det er også regulert fortau langs SIF-gata. Det er satt krav om opparbeidelse av gang/sykkelveien samt fortau fram til innkjøringen til B/F/K-1. En beboer langs Professor Smiths allé krever at Sundland Aveny etableres før Gulskogen senteret får anledning til å utvide. ROM eiendomsutvikling as mener at kommunen må sikre finansielle bidrag fra Gulskogen senter for etablering av Sundland Aveny. Kommunens virkemiddel for å sikre finansielle bidrag til infrastruktur som veiutbygging er gjennom rekkefølgebestemmelser til reguleringsplaner. Rekkefølgebestemmelser skal ha saklig sammenheng med formålet. Trafikkanalysen som er utarbeidet knyttet til den vedtatte reguleringsplanen for Gulskogen senter og Guldlisten konkluderte med at senterutvidelsen ikke medførte trafikkbelastninger på kryss og veinett som tilsa noen rekkefølgebestemmelser utover de tiltak Gulskogensenteret allerede har bidratt til (rundkjøringer i Baker Thoens allé). Denne reguleringsplanen er en mindre endring av vedtatt plan som bare omfatter ny plassering av bygningsmassen og endrede atkomstforhold. Det foreligger derfor ingen ny situasjon for dette utbyggingstiltaket som skulle tilsi behov for rekkefølgebestemmelse om etablering av Sundland Aveny før utbygging kan finne sted. Boligbebyggelse langs jernbanen og langs Professor Smiths allé er ikke lenger aktuelt i den reviderte reguleringsplanen. Støyforholdene for boligene er dermed lettere å løse med plassering av boligene vest i planområdet med forretning/kontor-bebyggelsen som buffer mellom boligbebyggelsen og henholdsvis jernbanen og Professor Smiths allé. Det er reguleringsbestemmelser om at parkering skal være i tråd med den til enhver tid gjeldende parkeringsvedtekt for Drammen kommune og dette anses tilstrekkelig. Parkering for Guldlisten 55 er allerede medtatt i reguleringsbestemmelsens 2.8. Byggehøydene er i tråd med kommuneplanen for Gulskogen unntatt for B/F/K-2 og P4 som har byggehøyde på kote + 24,0, noe som tilsvarer 5 etasjer. F2 har byggehøyder på kote + 25,0 for å gi plass for et glassoverbygg over innvendige gangarealer. Områdene med disse høye byggehøydene ligger midt i planområdet og er ikke til sjenanse for omkringliggende eksisterende bebyggelse. Byggehøydene vurderes som akseptable. Solforholdene for nabobebyggelsen i vest (SIF-gata og Rødgata) vurderes som akseptable. Disse vil få noe dårligere solforhold tidlig på morgenen i den kaldere tiden på året, dvs før 15. april og etter 29. august. Ut på formiddagen, på dagtid og ettermiddag/kveld vil ikke senterbebyggelsen 4

5 skjerme for sola. Snitt-tegningene for SIF-gata og Oscars Wistingsgate viser at byggehøydene på 5 etasjer for P-huset inne på planområdet ikke vil synes fra disse naboene pga foranliggende bebyggelse. Hovedatkomsten er anlagt som felles avkjørsel fra Baker Thoens allé. All trafikk til kjøpesenteret skal benytte denne atkomsten. Dette er en vesentlig bedring for naboskapet i SIF-gata fra vedtatt reguleringsplan. I gjeldende reguleringsplan kan trafikk til/fra kjøpesenteret også benytte SIF-gata. Avkjørselen fra Professor Smiths allé helt sørvest i planområdet kan nå kun benyttes for varetransport til senteret, til parkeringsplassen P1 samt parkering for boligbebyggelsen i B/F/K 1, 2 og 3. P1 kan ikke brukes til publikumsrettet parkering. P-plassen skal også skjermes mot eksisterende naboer med grøntanlegg. Grøntanlegget skal opparbeides før p-plassen kan tas i bruk. Trafikkbelastningen, særlig for SIF-gata 5, vil derfor bli redusert i revidert reguleringsplan. Denne trafikkreduksjonen anser administrasjonen langt på vei vil oppveie ulempen med å få en parkeringsplass sør for egen eiendom. En annen forbedring for naboskapet i vest er at det legges inn grøntarealer mellom ny og eksisterende bebyggelse. I gjeldende reguleringsplan var dette arealet påtenkt som bakkeparkering. For å ivareta barns lek er det satt krav om opparbeidelse av lekeplass i grøntarealet knyttet til boligbebyggelsen. ANBEFALING Reguleringsplanen med bestemmelser sist datert anbefales vedtatt. Vedlegg: 1. Oversiktskart 2. Flyfoto over planområdet 3. Reguleringsplankart sist datert Reguleringsbestemmelser sist datert Sammendrag av høringsuttalelser 6. Sol-diagram 7. Snitt byggehøyder 8. Gjeldende reguleringsplan vedtatt i bystyret Billagsliste 5