Saksframlegg. Saksb: Marianne Bismo Arkiv: PLAN 2015p 15/ Dato:

Transkript

1 Lillehammer kommune Saksframlegg Saksb: Marianne Bismo Arkiv: PLAN 2015p 15/ Dato: REGULERINGSPLAN GUDBRANDSDALSVEGEN 187- HØRING/ OFFENTLIG ETTERSYN... &&& Sett inn saksutredningen under &&& Vedlegg: 1. Plankart datert Bestemmelser datert Planbeskrivelse datert Løsninger for biladkomst Andre vedlegg som kan fås ved å kontakte administrasjonen: 5. ROS-analyse Sammendrag: Det er søkt om reguleringsendring for Gudbrandsdalsvegen 187 (Lillehammer Bil-tomta) med noe omkringliggende areal. Planen legger opp til høy utnyttelse av transformasjonsområdet mot Gudbrandsdalsvegen, samt noe fortetting på ei tomt ovenfor. Planen er i tråd med ønsket utvikling for området. Prosjektet er positivt for byen. Det utfordrende i denne planen er adkomst for bil. Dette er forsøkt løst gjennom midlertidige løsninger som avløses av permanente løsninger når transformasjon av hoveddelen av planområdet gjennomføres. Byplansjefen anbefaler at planen legges ut på offentlig ettersyn/høring. Fakta: Beskrivelse av planområdet Plan og prosjekt arkitekter fremmer på vegne av Lillehammer-Bil Eiendom AS planforslag for Gudbrandsdalsvegen 187 m.fl.. Planområdet ligger på østsida av Gudbrandsdalsvegen, på motsatt side av vegen for Rosenlund bydelssenter. Lillehammer Bil AS og en Shellstasjon drives på eiendommen. Planområdet inkluderer også ei tomt ovenfor (nordøst for) Lillehammer Bil, i dag bebygget med en enebolig. Planstatus Planområdet berører følgende reguleringsplaner: Reguleringsplan for Skurve Smestadmoen Industrigata ( ) Reguleringsplan for Kringsjå Hammerseng Øvre Smestad ( ) Reguleringsplan for gang- og sykkelveg mellom Helsehuset og Skurva ( ) Kommunedelplan for det sentrale byområdet (byplanen) ( )

2 Nordøstre del av planområdet er regulert til boligformål. Hoveddelen av planområdet mot Gudbrandsdalsvegen er regulert til forretning, kontor og bensinstasjon. En mindre del av planområdet er regulert til industri. I kommuneplanens arealdel er deler av planområdet inkludert i området for «Byutvikling nord». Området er dermed underlagt krav om felles planlegging innenfor sin sone området fra nye Statens hus og nordover til rv Det er utarbeeidet en mulighetsstudie for «Byutvikling nord», men områderegulering for sonen er satt på vent. Planprosess Det ble avholdt oppstartsmøte med kommunen den Varsel om planoppstart ble annonsert og sendt ut til naboer og høringsinstanser i juni For å få med adkomst i planområdet ble oppstart varslet på nytt i august Da adkomst fortsatt var problematisk ble dette diskutert i flere runder med søker, kommunen og Statens vegvesen før det ble fremmet et planforslag. Kort om planforslaget Planområdet kan deles i to: boligdelen mot nordøst (B1) og transformasjonsdelen mot Gudbrandsdalsvegen (BFKN1 og BFKN2). B1: Boligdelen mot nordøst er på ca. 1,6 daa. Her planlegges konsentrert småhusbebyggelse. Det er antydet ca. 5 boenheter. Det er foreslått BYA = 30 %, og møne- og gesimshøyde på 9,5 m og 6,5 m. I gjeldende regulering (byplanen) er tilatt BYA 25 % og tillatt møne- og gesimshøyde er 8,5 m og 5,5 m. Det er foreslått at hver boenhet sikres 20 m 2 privat uteoppholdsareal. En rekkefølgebestemmelse sikrer opparbeidelse av felles uteoppholdsareal, herunder nærlekeplass. Adkomst foreslås via Hammersenggutua oppover til Hammersengvegen. Ved transformasjon av resten av planområdet planlegges ny, permanent adkomstløsning også for B1. Dette diskuteres grundigere under «Vurdering». BFKN1 og BFKN2: Disse områdene utgjør til sammen transformasjonsområdet, og ligger mot Gudbrandsdalsvegen. Her tillates formålene bolig, forretning, kontor og næring. Transformasjonsområdet planlegges i to trinn. Det første trinnet omfatter område BFKN1, og har midlertidig adkomst fra Gudbrandsdalsvegen via eksisterende næringsareal. Trinn to innebærer transformasjon av hele BFKN1 og BFKN2. Ved utbygging av BFKN2 skal ny adkomstløsning finnes også for BFKN1. Følgende hovedrammer er gitt i transformasjonsområdet: Det tillates ikke detaljvarehandel. Det tillates kun næring og forretning i 1. etasje mot Gudbrandsdalsvegen etasje er forbeholdt boliger I 1. etasje foreslås det maks. BYA = 100 %. F.o.m. 2. etasje foreslås det maks. BYA = 60 %. Intensjonen er at bebyggelsen fra 2. etasje skal bygge opp under kvartalsstrukturen, med et bakgårdsrom (felles uteoppholdsareal) omgitt av bygninger. Det tillates maks. 4 etasjer, men det er rom for å «flytte» en del av 4. etasje, slik at høyden kan variere mellom 5 og 3 etasjer. Felles uteoppholdsareal skal være min m 2 stort. Størrelsen tilsvarer Sigrid Undsetd plass. Referansen er hentet fra «Byutvikling Nord».

3 Det skal tilrettelegges for et offentlig byrom mot Gudbrandsdalsvegen på min. 100 m 2. Alle boenheter skal ha min. 5 m 2 privat uteoppholdsareal. Privat uteoppholdsareal som ligger ut mot felles uteoppholdsareal skal sikres direkte adkomst til det felles uteoppholdsarealet. Dette er et grep som gjøres for å skape mer liv i kvartalet. Rekkefølgekrav skal sikre opparbeidelse av byrom og felles uteoppholdsareal. Det skal være min. 3 passasjer fra felles uteoppholdsareal til omkringliggende område. Passasjene skal sikre tilgjengeligehet, sikt, luft og lys til felles uteoppholdsareal. Det er gitt stor fleksibilitet i plassering og utforming av passasjene. Det er satt krav til situasjonsplan og redegjøreslse for arkitektur. På denne måten skal det sikres at byggesøknaden er gjennomarbeidet mht. fasader, byrom og interaksjon med omgivelser. Vurdering: Planavgrensing Planområdet inneholder to områder B1 og transformasjonsområdet. Det har vært nødvendig å se B1 i sammenheng med transformasjonsområdet fordi det ikke finnes noen god adkomstløsning for bil til B1. Det har vært diskutert å ta med en større del av boligområdet mot nordøst, samt å utvide området langs Gudbrandsdalsvegen i begge retninger. Dette kunne gitt en mulighet for å se mer helhetlig på biladkomsten for et større område, samt rydde opp i gamle reguleringer som ikke lenger er relevante. Tiltakshaver har tatt initiativ til dialog rundt dette med grunneiere på naboeiendommer, men det har ikke ført frem. Sammenheng med «Byutvikling Nord» For transformasjonsdelen av planområdet er det krav til felles planlegging for «Byutvikling Nord» i kommuneplanens arealdel. Som nevnt foreligger det en mulighetsstudie for «Byutvikling Nord», men områdereguleringen er satt på vent. Byplansjefen mener derfor at det er riktig å åpne for private planinitiativ selv om områdereguleringen ikke er fullført. Prinsipper og rammer som er nedfelt i mulighetsstudiet legges tilgrunn for utforming av gode planløsninger, når det nå foreligger et konkret initiativ. Prosjektet er positivt for byen, da planen legger opp til en tett utnyttelse av kvartalet, med mulighet for stor boligandel. Viktige prinsipper for utbygging i dette området er gitt i mulighetsstudiet gjelder f.eks. kvartalsstruktur, høyder, parkering og næring/forretning i 1. etasje mot Gudbrandsdalsvegen. Imidlertid er det forhold som ikke er avklart gjennom mulighetsstudiet, eksempelvis hvor tverrgatene i området skal gå. Det blir f.eks. vurdert å stenge Rosenlundgata for gjennomgangstrafikk, noe som vil ha konsekvenser for biltrafikken også til planområdet. Planen må være fleksibel nok til at det kan realiseres ulike løsninger når vi har slike usikkerheter. Sammenheng med «Byutvikling 2044» Planen legger opp til tett utnyttelse av kvartalet, med urban struktur og kombinasjon næring/bolig. Planområdet ligger ca. 1,5 km fra sentrum, og det tar mindre enn 10 minutter å sykle til/fra sentrum. Tett etablering av boliger vil være i tråd med intensjonene i Byutvikling Storvarehandel vil også bygge opp om prinsippene i Byutvikling 2044, mens et høyt innslag av kontorlokaler primært bør lokaliseres nærmere sentrum. Byplansjefen har derfor foreslått en bestemmelse som sikrer at kontor i hovedsak skal være knyttet til næring som drives på stedet. Det er ønskelig med høy andel av boliger i planområdet. Derfor er det

4 foreslått at det i 1. og 2. etasje kan være bolig, forretning, næring og kontor, mens det i etasje kun tillates bolig. For område B1 er det lagt opp til en begrenset fortetting, med noe økt BYA. Byplansjefen har ikke ønsket en stor fortetting av denne tomta fordi den ses i sammenheng med det større området med småhusbebyggelse, som tomta er en del av. Næring Planområdet er ikke en del av Rosenlund bydelssenter, og detaljvarehandel er ikke tillatt. I forslag til reguleringsbestemmelser er det spesifisert at det kun tillates handel med «tunge» varer i planområdet. Begrepet «tunge varer» er hentet fra kommuneplanens arealdel, og er der definert som motorkjøretøy, landbruksmaskiner, trelast/større byggevarer, varer fra planteskoler og hagesentre, møbler, hvite- og brunevarer. Siden vedtak av gjeldende kommuneplan har Regional plan for attraktive byer og tettsteder i Oppland blitt vedtatt. Denne planen deler «tunge varer» opp i plass- og/eller transportkrevende varehandel (biler, båter, landbruksmaskiner, trelast og større byggevarer, utsalg fra hagesentre og planteskole) og storvarehandel (møbler, hvite- og brunevarer og deler og utstyr til motorkjøretøy, og hvor virksomheten er over 1500 m 2 BRA). Med begrepsbruk/definisjon fra den regionale planen tillates det i planområdet både plass- og/eller transportkrevende handel, samt storvarehandel. Det er lite ønskelig med næring som krever stor plass og genererer mye transport (f.eks. trelasthandel) i dette kvartalet. Det er imidlertid sjelden tilfelle at slike virksomheter søker inn mot byen, og utfordringen med næringslokalisering er heller at handelskonsepter med både «lette» og «tunge» varer søker lokalisering utenfor byen. Ut fra den kunnskap vi har i dag, mener byplansjefen at planen legger opp til «riktige» type næring for denne lokaliseringen. Bestemmelser sikrer at det i 1. etasje mot Gudbrandsdalsvegen kun tillates publikumsrettet forretning og næring. Adkomst For gående og syklende har planområdet en sentral plassering, med kort veg til butikk, arbeidsplasser og sentrum. Det går sykkelveg og fortau forbi planområdet til sentrum og Storhove. Imidlertid har det vært vanskelig å finne gode adkomstløsninger for bil til planområdet. Vegvesenet har vært koblet på diskusjonen av adkomstløsninger. Følgende løsninger har vært vurdert (se vedlegg 4 for kart): 1. Via Hammersenggutua: Det går noe trafikk via Hammersenggutua i dag. Oppover Hammersenggutua er det bratt, men ellers er dette en god løsning for adkomst til/fra B1. Det må da sikres at bilene kjører opp og ikke ned. Fra BFKN1 og BFKN2 er det lite realistisk at biler vil kjøre oppover Hammersenggutua. Nedover Hammersenggutua er det regulert til gang-/sykkelveg. Det kan kun svinges til høyre (nordover) ut i Gudbrandsdalsvegen, og man må snu i neste rundkjøring eller kjøre via Rosenlundvegen for å komme mot byen. Det er som nevnt uavklart om Rosenlundvegen skal være åpen for gjennomgangstrafikk i fremtiden. Vegvesenet har gitt tydelig tilbakemelding på at de ikke kan støtte en løsning som gir økt trafikk fra Hammersenggutua ut i Gudbrandsdalsvegen.

5 2. Adkomst fra rundkjøring, over «Blomsterkroken»: Tiltakshaver har vært i dialog med grunneier på gjeldende eiendom, men grunneier ønsker ikke å få vegen over sin eiendom. Byplansjefen har derfor ikke gått videre med denne løsningen. 3. Innregulert parallellveg til Gudbrandsdalsvegen: I gjeldende reguleringsplan for deler av området er det innregulert en parallellveg til Gudbrandsdalsvegen. Vegen var planlagt koblet sammen med Hammersengvegen. Reguleringsplanen er fra 1970, og parallellvegen har aldri blitt realisert. Det er ikke realistisk å få til god sammenkobling med Hammersengvegen, og det er gitt tillatelser til bygg som vil ligge «i vegen» for denne vegen. Byplansjefen har derfor ikke gått videre med denne løsningen. 4. Adkomst over BFKN2: Med dagens bruk av området vil dette medføre adkomst over parkerings- og næringsareal. Dette er ikke ideelt. Det er ifølge tiltakshaver ingen umiddelbar plan om å legge ned virksomheten i dagens næringslokaler på eiendommen. Det er ikke en adkomstløsning som skiller seg ut som den beste. I tillegg kommer utfordringen med at overordnet vegsystem for transformasjonsområdet i Byutvikling Nord ikke er skissert enda. Byplansjefen mener derfor at det må aksepteres å gå videre med midlertidige, ikke ideelle løsninger for adkomst. Konkret anbefaler byplansjefen at det for B1 (ca. 5 boenheter) tillates utkjøring i Hammersenggutua (alternativ 1). Det er gitt bestemmelser som skal sikre at biler må kjøre opp Hammersenggutua, og ikke ned. Videre er det en midlertidig løsning for BFKN1 med adkomst fra Gudbrandsdalsvegen over dagens parkerings- /næringsareal (alternativ 4). Det vil dreie seg om ca. 16 boenheter. Byplansjefen mener de midlertidige løsningene for adkomst er viktige for å få transformasjonsprosessen i gang. Før det gis igangsettingstillatelse til BFKN2 skal det finnes ny felles adkomstløsning fra Gudbrandsdalsvegen til transformasjonsområdet. B1 skal få ny adkomst via V1. Det skal vises i rammetillatelse hvordan fremtidig adkomst til V1 kan løses. Konklusjon: Planen legger opp til noe fortetting i boligområdet B1 og en høy utnyttelse av transformasjonsområdet mot Gudbrandsdalsvegen. Dette er i tråd med ønsket utvikling for området. Prosjektet er positivt for byen. Det utfordrende i denne planen er adkomst for bil. Dette er forsøkt løst gjennom midlertidige løsninger som avløses av permanente løsninger når transformasjon av hoveddelen av planområdet gjennomføres. Byplansjefen anbefaler at planen legges ut på offentlig ettersyn/høring. Byplansjefen legger saken fram med slikt forslag til... &&& Sett inn saksutredningen over &&&

6 ::: &&& Sett inn innstilling /vedtak under &&& V E D T A K : 1. Forslag til detaljreguleringsplan for Gudbrandsdalsvegen 187, med planbeskrivelse datert , plankart datert og bestemmelser datert , legges ut til høring/offentlig ettersyn. 2. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven Lillehammer, Inger Stubsjøen byplansjef Marianne Bismo saksbehandler ::: &&& Sett inn innstilling /vedtak over &&&