MØTEINNKALLING. Hovedutvalget for miljø-, plan- og byggesaker

Transkript

1 Ekstramøte i MØTEINNKALLING Møtetid: kl. 15:30 Møtested: Rådhuset, Fraunar Møtet er åpent for publikum i alle saker med mindre saken er unntatt offentlighet, eller møtet lukkes. Møtedokumenter legges til gjennomsyn på Rådhuset, servicetorget. Dokumentene publiseres på Saksliste Side Saker til behandling 51/15 Klage på vedtak om dispensasjon i sak 36/15 - Gnr 20 bnr Holtbråtveien 40 - Dispensasjon utenom byggesak 2 52/15 Midlertidig dispensasjon fra rekkefølgebestemmelsene vedr. opparbeidelse veganlegg Måna Øst. Saken ettersendes. Spørsmål fra medlemmene Frogn, Knut Erik Robertsen Utvalgsleder Eventuelt forfall eller inhabilitet meldes på tlf eller e-post politisketjenester@frogn.kommune.no v/ Guro Merlid Vi sender personlig svar på forfall mottatt i e-post. Hvis du ikke får svar innen rimelig tid, må forfall meldes på telefon til sekretariatet. Varamedlemmer møter etter nærmere avtale. 13/01375

2 Saker til behandling HMPB-51/15 Klage på vedtak om dispensasjon i sak 36/15 - Gnr 20 bnr Holtbråtveien 40 - Dispensasjon utenom byggesak Saksbehandler: Lilian Olsson Saksnr.: 14/ Behandlingsrekkefølge Møtedato 1 51/ Rådmannens innstilling: Hovedutvalget for miljø,- plan- og har vurdert klagene på vedtak i sak 36/15 datert , med dispensasjon fra formålet i reguleringsbestemmelsenes 3.1 for Måna øst. Hovedutvalget finner ikke at det foreligger nye momenter i saken, og slutter seg til den vurdering og konklusjon i saksutredningen. Klagene tas ikke til følge, vedtak om dispensasjon i sak 36/15 datert opprettholdes og saken oversendes Fylkesmannen for endelig avgjørelse. Vedlegg: kommentar til klager på vedtak - Gnr 20 Bnr Holtbråtveien 40 Foreløpig administrativ klage fra Fylkeskommunen Hoveddokument Fylkesmannen påklager vedtaket - gnr 20 bnr Holtbråtveien 40 - dispensasjon utenom byggesak Klage på vedtak om dispensasjon fra Statens vegvesen- Måna Øst Saksutskrift - Dispensasjon fra reguleringsplan - Gnr 20 bnr Holtbråtveien 40 - Dispensasjon utenom byggesak Fylkesutvalgets vedtak - frafalt klage.pdf Side 2 av 10

3 SAKSUTREDNING: Sammendrag: Saken gjelder klage på vedtak om dispensasjon fra formålet i reguleringsbestemmelsenes 3.1 for Måna øst for etablering av Biltema på gnr 20 bnr Holtbråtveien 40. Rådmannen anbefaler at Hovedutvalget ikke tar klagen til følge, og at saken oversendes Fylkesmannen for endelig avgjørelse. Bakgrunn for saken: Det foreligger søknad om dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan for etablering av Biltema. Tiltakshaver har sendt inn dokumentasjon som viser til behandling og vedtak i andre kommuner hvor Biltema har ønsket å etablere seg. Det ble i sak 36/15 den gitt dispensasjon fra 3.1 i bestemmelsene til reguleringsplanen for Måna øst fra bestemmelsen om forretning/kontor/industri/lager (plasskrevende varer) for etablering av Biltema på gnr 20 bnr Vedtak om dispensasjon i sak 36/15 datert er påklaget av Statens vegvesen, Fylkesmannen i Oslo og Akershus og foreløpig administrativ klage fra Akershus Fylkeskommune. Fylkesutvalget har i brev av frafalt klagen på vedtak om dispensasjon. Begrunnelse for klagene Statens vegvesen har i brev datert bla anført følgende: Statens vegvesen påklager dispensasjonen som sektormyndighet for vegtransport og forvalter av riksvegnettet, i medhold av plan- og bygningslovens 1-9. Vi har ved to anledninger uttalt oss negativt om dispensasjonssøknaden. Bakgrunn Statens vegvesen var i forkant av og under reguleringsplanprosessen for Måna øst opptatt av at det ikke ble lagt til rette for detaljhandel i området. Dette ble første gang påpekt i prosessen for kommuneplanen og gjentatt i uttalelsen til varsel om oppstart av reguleringsplan for Måna øst datert Planområdet tilsier at det ikke er ønskelig med detaljhandel i dette området da dette vil bidra til uønsket trafikkøkning. Det vises videre til at føringene i fylkesdelplanen for handelsvirksomhet, service og senterstruktur er gjeldende. Dispensasjon innebærer en etablering av detaljhandel på Side 3 av 10

4 over 3000m². I henhold til rikspolitiske bestemmelser om kjøpesenter 3 er det ikke tillatt å etablere eller utvide med et samlet bruksareal på mer enn 3000m² for områder som ikke er i samsvar med Fylkesdelplan for handelsvirksomhet, service og senterstruktur. Det vises til trafikkanalysen som er utarbeidet i forbindelse med søknaden, som konkluderer med at etablering av Biltema (3400m²) som omsøkt i tillegg til Byggmax (1800m²) ikke vil medføre mer trafikk enn full utbygging (12000m²) med plasskrevende varer. Detaljvarehandel vil medføre spredning av handelsfunksjoner i kommunen. En slik spredning medfører i seg selv en økt trafikk sammenlignet med en situasjon hvor virksomheter er samordnet i utvalgte områder. En slik spredning vil øke presset på utbygging av tilgrensende arealer. Det vises videre til handelsområdet ved Dyrløkke som er under omregulering, og at det er i dette området virksomheten bør etablere seg. Fremlagt trafikkanalyse bestrides ikke, men den endrer ikke deres holdning i brev av om at reguleringsplanens formål må overholdes. Ved å åpne for dispensasjon fra arealformålet i denne reguleringsplanen kan det skapes en presedens som medfører økt press på dispensasjoner i området for øvrig. Ved innvilgelse av dispensasjon så vil dette bidra til en utvikling i området som er i strid med intensjonene bak reguleringsplanen og undergrave kommuneplanen som styringsverktøy for arealbruk. Det vises videre til at en åpning for dispensasjon i Måna-området på et så vesentlig punkt som arealformål vil øke presset for dispensasjoner innenfor nærliggende reguleringsplaner for næring, og dette kan medføre en situasjon hvor trafikksituasjonen i området kommer ut av kontroll og påvirke trafikksituasjonen rundt kryssområdet for rv 23 Oslofjordforbindelsen. Statens vegvesen mener at fordelene med dispensasjonen ikke er klart større enn ulempene, og at en dispensasjon kan medføre vesentlig ulemper gjennom økt press på dispensasjoner i tilleggende næringsområder. Statens vegvesen påklager vedtaket som sektormyndighet for vegtransport og forvalter av riksvegnettet. Fylkesmannen i Oslo og Akershus har i brev datert blant annet anført: Side 4 av 10

5 Fylkesmannen påklager med dette Frogn kommunes vedtak av (skal være ) om dispensasjon etter plan- og bygningslovens En etablering av Biltema på Måna øst er i strid med Statlige retningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging, Fylkesdelplan for handel, service og senterstruktur og reguleringsplanens intensjoner. Det vises videre til at: Kommunens adgang til å gi dispensasjoner er avgrenset, jf Miljøverndepartementets lovkommentar til plan- og bygningslovens En dispensasjon kan ikke i vesentlig grad tilsidesette hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra. Kommunens skjønnsmessige avveining beror på en vurdering av dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet, samt nasjonale og regionale rammer og mål. Det skal foreligge en klart overvekt av hensyn som taler for dispensasjon basert på en interesseavveining av fordeler og ulemper. Det er videre vist til Fylkesmannens uttalelse til offentlig ettersyn av reguleringsplan for Måna Øst av hvor det ble fremmet innsigelse til reguleringsbestemmelsene som åpnet for detaljhandel i strid med Rikspolitiske bestemmelser for kjøpesentre og Fylkesdelplan for handel, service og senterstruktur. Det uttales videre at det i forbindelse med det pågående planarbeidet for Seiersten, Ullerud og Dyrløkke legges vekt på behovet for å definere en tydelig senterstruktur. Ifølge kommuneplanens samfunnsdel skal dette være styrende for lokaliseringen av ny virksomhet i kommunen. Planområdet ligger usentralt til og har begrenset kollektivdekning. Etablering av detaljhandel innenfor planområdet vil skape økt transportbehov og vil kunne undergrave en positiv sentrumsutvikling. En slik utvikling vil være i strid med kommuneplanen, de Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal og transportplanlegging, Fylkesdelplan for handelsvirksomhet, service og senterstruktur, og den vedtatte reguleringsplanens intensjoner. Fylkesmannen påklager vedtaket om at det gis dispensasjon for benyttelse av eiendommen til detaljhandel. Etter vår vurdering vil tiltaket være i strid med kommuneplanen, de Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal og transportplanlegging, Fylkesdelplan for handelsvirksomhet, service og senterstruktur, og den vedtatte reguleringsplanens intensjoner. En dispensasjon vil vesentlig tilsidesette disse hensynene. Det foreligger ikke en overvekt av andre hensyn som tilsier at det kan tillates detaljhandel i området. Fylkesmannen mener det ikke foreligger en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon basert på en interesseavveining av fordeler og ulemper. Fylkesmannen ber om at vedtaket om å gi dispensasjon etter plan- og bygningslovens 19-2 for benyttelse av eiendommen til detaljhandel blir gjort om. Side 5 av 10

6 Akershus Fylkeskommune Sendt inn foreløpig administrativ klage i brev av Fylkesutvalget har i brev av frafalt klagen på vedtak om dispensasjon. Tiltakshavers kommentarer til mottatte klager Arkitekthuset Knut H. Knudtsen har på vegne av tiltakshaver kommentert mottatt klager i brev datert Det kommenteres: I vedtaket fremgår det at det er lagt særlig vekt på de forhold reguleringsplanen skal ivareta er tilstrekkelig ivaretatt på eiendommen. Eiendommen har sentral beliggenhet, med kort avstand til kollektivtrafikk, godt utbygd gang-sykkelveinett, og at virksomheten skal integreres og samlokaliseres med Byggmax. Utarbeidet trafikkanalyse konkluderer med at etableringen ikke vil genere mer trafikk enn hva reguleringsplanen legger opp til. Vi registrerer at det ikke er kommet frem nye momenter i påklagene fra Akershus fylkeskommune, Statens vegvesen eller Fylkesmannen i Oslo og Akershus og finner av den grunn ikke å kommentere klagene ytterligere. Alternativer: 1. Som innstillingen 2. Hovedutvalget for miljø,- plan- og byggesak har vurdert klagene på vedtak om innvilgelse av dispensasjon. Hovedutvalget finner at det foreligger nye momenter og at hensynet bak reglene det dispenseres fra blir vesentlig tilsidesatt ved å innvilge dispensasjon som omsøkt. Hovedutvalget finner etter en samlet vurdering at fordelen ved å gi en dispensasjon ikke er klart større enn ulempene. Ved avgjørelsen er det særlig lagt vekt på at etableringen kan komme i konflikt med det pågående planarbeidet med «byutviklingsplanen for Seiersten, Ullerud og Dyrløkke. Etableringen vil kunne skape økt transportbehov og vil kunne undergrave en positiv sentrumsutvikling. Det gis avslag på søknad om dispensasjon fra formålet i reguleringsbestemmelsenes 3.1 med hjemmel i plan- og bygningslovens Miljømessige konsekvenser: Spørsmålet ved dispensasjonen og miljømessige konsekvenser vil være om etableringen av Biltema vil gi negative konsekvenser for området generelt. Det vil bli økt trafikk som følge av utbyggingen av området, men om Biltema vil generere mer trafikk enn hva reguleringsplanen legger opp til er vanskelig å se. Side 6 av 10

7 Økonomiske konsekvenser: Dispensasjonen medfører ikke økonomiske konsekvenser for kommunen. Ved å innvilge dispensasjon for etablering av Biltema er rådmannens vurdering at dette kan gi positive innvirkninger ved økt handel og flere arbeidsplasser i kommunen. Rådmannen kan ikke se at etablering av Biltema vil gi handelslekkasje fra Drøbak sentrum, Ullerud og Dyrløkke. Ingen av de nevnte områdene har i dag hverken plass mht areal eller nok kapasitet i forhold til trafikkbelastningen spesielt nede i Drøbak sentrum. For tiltakshaver er de økonomiske konsekvensene store da de vil være sikret leieinntekter. Vurdering: Statens vegvesen, Fylkesmannen i Oslo og Akershus har påklaget vedtak om dispensasjon. Fylkesutvalget i Oslo og Akershus har frafalt klagen i brev datert Statens vegvesen og Fylkesmannen i Oslo og Akershus har i klagene påpekt at innvilget dispensasjon er i strid med blant annet Fylkesdelplan for handelsvirksomhet, service og senterstruktur. Rådmannen vil igjen påpeke at det ved behandling av dispensasjonen ble gjort en konkret vurdering av Biltema om dette er en virksomhet som kan defineres som ren detaljhandel eller ren handel med plasskrevende varer. Det er fra rådmannens side konkludert med at Biltema har et varespekter som baserer seg på blant annet hjemtransport med bil, og Biltema har detaljvarer som en også for så vidt finner hos Byggmax som Biltema skal samlokalisere seg med. Rådmannen kan ikke se at denne vurderingen er i strid med de retningslinjer som følger av Fylkesdelplanens 6.5 og de definisjoner som er gitt i forhold til plasskrevende handel. Statens vegvesen bestrider ikke trafikkanalyse som viser at planlagt virksomhet vil generere like lite trafikk som det som en full utbygging slik planen åpner for vil medføre. Klagen synes ikke konkret begrunnet i de hensyn vegvesenet skal ivareta i området. Det fremheves at det er fare for presedens. Rådmannen viser til at det i denne saken er foretatt en konkret vurdering ut fra lokale forhold. Biltema er i likhet med Byggmax ikke en virksomhet som passer inn i en typisk senterstruktur på grunn av sitt konsept. De etablerer seg med store enkeltbutikker med bredt varespekter. En senterstruktur består som oftest av mange forholdsvis små butikker med et smalere vareutvalg, og ligger gjerne innenfor samme bygning eller for mindre steder i mindre lokaler i en sentrumskjerne. Side 7 av 10

8 Rådmannen kan ikke se at denne saken vil danne presedens innenfor regionen. Det er ikke mulig å lokalisere denne type virksomhet i Drøbak sentrum uten store konsekvenser for det bevaringsverdige trehusmiljøet. Det er fra Statens vegvesen og Fylkesmannen påpekt at det i forbindelse med det pågående planarbeidet for Seiersten, Ullerud og Dyrløkke skal legges vekt på behovet for å definere en tydelig senterstruktur. Ifølge kommuneplanens samfunnsdel skal dette være styrende for lokaliseringen av ny virksomhet i kommunen. Det foregår områdereguleringer både for Gamle Drøbak og for Dyrløkke/Ullerud/Seiersten-område, som per dags dato ikke tillater nye detaljreguleringer inntil områdereguleringsplaner er førstegangsbehandlet (Dyrløkke/Ullerud/Seiersten) eller endelig vedtatt (Gamle Drøbak). Dersom en etablering her vil kreve ny detaljregulering, vil etableringen forskyves på ubestemt tid, med faren at Biltema velger en annen lokalisering, eventuelt i en nabokommune. Det følger av Fylkesdelplanen for handelsvirksomhet, service og senterstruktur at handelstilbudet skal etableres slik at det minimaliserer befolkningens reisebehov for å handle. Det legger her vekt på kommunens egne innbyggere. Rådmannen vurderer at etablering av Biltema på Måna Øst er innenfor et sentralt område for Frogn kommunes innbyggere. Begrunnelsen for dette er at Måna Øst har en sentral plassering i forhold til Frogn kommunes innbyggere både fastboende og hytteiere i Frogn nordre del, Drøbak sentrum, Ullerud -Dyrløkke, Frogn Østre og søndre del. Rådmannen deler derfor ikke Fylkesmannens miljøvernavdelings oppfatning av at Måna Øst er et usentralt område i kommunen. Etableringen har nær tilknytning til større felt med boligbebyggelse (blant annet Heer) og flere områder skal utvikles i nærheten i nær fremtid. Etter en samlet vurdering vil en etablering av Biltema ved Dyrløkke kanskje være optimal. Likevel ser man ingen store konsekvenser ved en eventuell etablering ved Måna. Biltema er ingen «typisk» detaljhandel, det er etablert G/S-veg til området og avstand for gående og syklende er ikke veldig stor (man er rett ved siden av Frogn VGS), det er kollektivtilbud i området som sannsynligvis blir bedre etter oppgradering av Rv.23 og omlegging av Fv Uansett vil virksomheten tiltrekke seg flest kunder med bil. Flere arbeidsplasser, et bedre handelstilbud og en reduksjon av handelslekkasjen er positivt for kommunen. Det er i klage vist til at en åpning for dispensasjon i Måna-området på et så vesentlig punkt som arealformål vil øke presset for dispensasjoner innenfor nærliggende Side 8 av 10

9 reguleringsplaner for næring, og at dette kan medføre en situasjon hvor trafikksituasjonen i området kommer ut av kontroll og vil påvirke trafikksituasjonen rundt kryssområdet for rv 23 Oslofjordforbindelsen. Statens vegvesen tar etter rådmannens syn her feil utgangspunkt. Det dispenseres ikke fra arealformålet i dette tilfellet. Det er gitt dispensasjon fra en reguleringsbestemmelse som sier noe om hvilken type virksomhet som tillattes innenfor reguleringsområdet. I Måna Øst åpner planen for handel med plasskrevende varer, bevertning og overnatting. Etablering av eks. en populær fastfood-kjede vil være innenfor reguleringsformål og ville genere sannsynligvis minst like mye eller mer trafikk og kunder som Biltema. I motsetning til de andre reguleringsplanene i området åpner reguleringsplan Måna Øst dermed for publikumsorientert virksomhet inntil 1500 m2 BRA. Statens vegvesen har heller ikke bestridt trafikkanalysen som tilsier at bevertning sammen med plasskrevende varer som planen åpner for vil generere minst like mye eller mer trafikk enn Biltema vil gjøre i området. Biltema som er delvis detaljhandel og delvis handel med plasskrevende varer skal etableres på 3300m2. Hvis man anser 1500 m2 av disse som detaljhandel, så er den «publikumsorienterte» delen av virksomheten størrelsesmessig innenfor det arealet reguleringen tillater for «publikumsorientert» virksomhet, med en sannsynligvis bedret situasjon trafikkmessig. Rådmannen kan ikke se at ved å innvilge en dispensasjon i denne saken, vil det skape presedens for andre områder. Begrunnelsen for dette er at det i denne saken er gjort en konkret vurdering opp mot den bestemmelsen det søkes om dispensasjon fra, forankret i lokalkunnskap og lokale demokratiske beslutninger. Biltema er en virksomhet som både kan defineres som detaljhandel og delvis handel med plasskrevende varer. Det er få tilsvarende virksomheter som kan sammenlignes med Biltema i denne sammenheng. Rådmannen kan ikke se at hensynet for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet blir tilsidesatt. Området har god tilgjengelighet både ved bruk av både egen bil, sykkel og for gående. Det er opparbeidet gang- sykkelvei, og rv 152 oppgraderes med ny rundkjøring med tilhørende veganlegg med gang- sykkelvei inn til området. Konklusjon: Rådmannen finner ikke at det foreligger nye momenter i klagesaken som tilsier at vedtak om dispensasjon bør omgjøres. Rådmannen anbefaler at hovedutvalget Side 9 av 10

10 legger denne oppfatningen til grunn, og at klagen oversendes Fylkesmannen for endelig avgjørelse. Rådmannen i Frogn Harald K. Hermansen Øvrige dokumenter på saken: Vedlegg til sak Side 10 av 10