MØTEINNKALLING del 2 Hovedutvalget for miljø-, plan- og byggesaker

Transkript

1 MØTEINNKALLING del 2 Møtetid: kl. 16:30 Møtested: Rådhuset, møterom Fraunar Møtet er åpent for publikum i alle saker med mindre saken er unntatt offentlighet, eller møtet lukkes. Møtedokumenter legges til gjennomsyn på Rådhuset, servicetorget. Dokumentene publiseres på Saksliste del 2 36/15 Dispensasjon fra reguleringsplan - Gnr 20 bnr Holtbråtveien 40 - Dispensasjon utenom byggesak 37/15 Gnr 36 Bnr 31 - Sørbråtenveien 11 A- dispensasjon fra reguleringsplan- Søknad om fradeling av boligtomt Side 3 30 Frogn, Knut Erik Robertsen Utvalgsleder Eventuelt forfall eller inhabilitet meldes på tlf eller e-post politisketjenester@frogn.kommune.no. Vi sender personlig svar på forfall mottatt i e-post. Hvis du ikke får svar innen rimelig tid, må forfall meldes på telefon til sekretariatet. Varamedlemmer møter etter nærmere avtale. 13/01375

2 Saker til behandling Side 2 av 37

3 HMPB-36/15 Holtbråtveien 40 Dispensasjon fra reguleringsplan - Gnr 20 bnr Holtbråtveien 40 - Dispensasjon utenom byggesak Saksbehandler: Lilian Olsson Saksnr.: 14/ Behandlingsrekkefølge Møtedato 1 36/ Rådmannens innstilling: Hovedutvalg for miljø-, plan- og har vurdert søknad om dispensasjon fra formålet i reguleringsbestemmelsenes 3.1 for Måna øst. Hovedutvalget finner etter en konkret vurdering at en dispensasjon ikke vil føre til at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra vil bli vesentlig tilsidesatt, og at fordelene ved en dispensasjon vil være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. I medhold av plan- og bygningslovens 19-2 gis det dispensasjon fra 3.1 i bestemmelsene til reguleringsplanen for Måna øst fra bestemmelsen om forretning/kontor/industri/lager (plasskrevende varer) for etablering av Biltema på gnr 20 bnr Dispensasjonen gis med vilkår om at: Det skal etableres planfri kryssing/overgang over fylkesveien. Før det gis ferdigattest/midlertidig brukstillatelse for bygget, så skal det foreligge ferdigattest/midlertidig brukstillatelse på planfri overgang. Ved avgjørelsen er det lagt særlig vekt på at de forhold reguleringsplanen skal ivareta er tilstrekkelig ivaretatt for eiendommen. Eiendommen har sentral beliggenhet, med kort avstand til kollektivtrafikk, godt utbygd gang- sykkelveinett, og at virksomheten skal integreres og samlokaliseres med Byggmax. Utarbeidet trafikkanalyse konkluderer med at etableringen ikke vil genere mer trafikk enn hva reguleringsplanen legger opp til. Vedlegg: Oversendelse av dokumentasjon om etablering av Biltema AS - Gnr 20 bnr Holtbråtveien 40 - Dispensasjon utenom byggesak, Førde kommune, Skien kommune, Nedre Eiker kommune, Ålesund kommune, Bø kommune, Ås kommune, Ullensaker kommune, Rana kommune, Uttalelse til dispensasjon - Gnr 20 bnr Holtbråtveien 40 - Dispensasjon utenom byggesak, Hoveddokument Fylkesmannens uttalelse til ny dokumentasjon, Uttalelse - Gbnr 20 Bnr Holtbråtveien 40 - Dispensasjon utenom byggesak - Biltema, Søknad om disp, oppfølgingsbrev, Asplan viak trafikkvurdering , Dispensasjonssøknad Side 3 av 37

4 tiltakshaver - Biltema , Fylkesmannens uttalelse til søknad om dispensasjon for etablering av handelsvirksomhet - Gnr 20 bnr Holtbråtveien 40 - Dispensasjon utenom byggesak, Uttalelse fra Akershus Fylkeskommune, Uttalelse til søknad om dispensasjon fra Statens vegvesen - Gnr 20 bnr Holtbråtveien 40 - Dispensasjon utenom byggesak, Søknad om dispensasjon utenom byggesak - Gnr 20 bnr Holtebråtveien 40 - Dispensasjon utenom byggesak, Situasjonskart, SV_ Ad dispensasjonssøknad - Biltema - kan dere fremskaffe Fylkesmannsavgjørelsene.msg, Faktanotat vedrørende Biltema i Ullensaker kommune Gnr 20 bnr Holtbråtveien 40 - Dispensasjon utenom byggesak Side 4 av 37

5 SAKSUTREDNING: Sammendrag: Det foreligger søknad om dispensasjon utenom byggesak. Søknad om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsenes 3.1 i reguleringsplanen for Måna Øst. Det er i bestemmelsene i reguleringsplanen angitt at det skal etableres plasskrevende handel innenfor planområdet, og ikke detaljhandel. Rådmannen finner at vilkårene for å innvilge dispensasjon er tilstede, og anbefaler at Hovedutvalget gir dispensasjon i medhold av pbl Bakgrunn for saken: Det foreligger søknad om dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan for etablering av Biltema. Tiltakshaver har sendt inn dokumentasjon som viser til behandling og vedtak i andre kommuner hvor Biltema har ønsket å etablere seg. Side 5 av 37

6 Det er fra tiltakshaver i epost vist særskilt til behandling av søknad om etablering av Biltema i Ullensaker kommune. Det er gitt tilbakemelding til tiltakshaver om at det i denne saken må tas utgangspunkt i den gjeldende planen det søkes om dispensasjon fra. Det kan være at plangrunnlaget i denne saken kan være annerledes enn i saken som refereres fra Ullensaker kommune. Rådmannens vurdering er at det må søkes om dispensasjon for hele virksomheten i dette tilfellet. Planstatus Gjeldene reguleringsplan for Måna Øst tilsier mulighet for å bygge ut ca m2 BRA (eks. utendørs og innendørs parkering). Det er ihht gjeldene bestemmelse 3.1 tilknyttet reguleringsplanen, anledning til å bygge ut følgende: - Hotell- og bevertning, inntil 1500 m2 - Kontorvirksomheter, inntil 1500 m2 - Forretning (plasskrevende varer) inntil m2. - Lager inntil m2 Med forretning menes handel med plasskrevende varer som biler og motorkjøretøyer, landbruksmaskiner, trelast, og andre byggevarer salg fra planteskoler/hagesentra ol. Godkjent reguleringskart er vist under. Side 6 av 37

7 Uttalelser Statens vegvesen har avgitt uttalelse datert og , jfr vedlegg. Uttalelsene går i hovedtrekk ut på: I reguleringsplanprosessen var vi opptatt av at det ikke ble lagt til rette for detaljhandel. Planområdets beliggenhet tilsier at det ikke er ønskelig med detaljhandel i dette området da det vil bidra til uønsket trafikkøkning. Bestemmelsene i reguleringsplanen definerer hvilke type virksomheter som kan etableres i området. Dette punktet har vært sentralt i reguleringsprosessen. Detaljvarehandel medfører større trafikkbelastning enn handel med plasskrevende varer. Tiltaket er i strid med nylig vedtatte statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og utbyggingsmønster. Tiltaket i strid med gjeldende fylkesdelplan for handel, service og senterstruktur. Detaljvarehandel i dette området strider mot både reguleringsplanens intensjoner og statlige planretningslinjer. Statens vegvesen bestrider ikke trafikkanalysen som er fremlagt. Ved å åpne for dispensasjon fra arealformålet kan det skapes en presedens som medfører økt press på dispensasjoner i området for øvrig. Side 7 av 37

8 Statens vegvesen vil som sektormyndighet påklage et evt vedtak om dispensasjon. Fylkesmannen i Oslo og Akershus har avgitt uttalelse i brev datert og jfr vedlegg. Uttalelsene går i hovedtrekk ut på: I uttalelse til reguleringsplanen fremmet vi innsigelse til reguleringsbestemmelsene som åpnet for detaljhandel i strid med rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre og Fylkesdelplan for handel, service og senterstruktur. I kommuneplanen vedtatt 2013 og pågående planarbeid med «byutviklingsplanen for Seiersten, Ullerud og Dyrløkke» legges det vekt på behovet for å definere en tydelig senterstruktur og sørge for at utviklingen som opprettholder Dyrløkke og Gamle Drøbak sentrum som kommunens to handelssentra. Planområdet ligger usentralt til og har begrenset kollektivdekning. Etablering av detaljhandel vil skape økt transportbehov og vil kunne undergrave en positiv sentrumsutvikling. En slik utvikling vil være i strid med kommuneplanen, de Statlige planretningslinjer for samordnet bolig,- areal og transportplanlegging, Fylkesdelplanen for handelsvirksomhet, service og senterstruktur og den vedtatte reguleringsplanens intensjoner. Fylkesmannen fraråder sterkt at det gis dispensasjon. Ny dokumentasjon endrer ikke fylkesmannens vurdering av søknaden. Ber om å få tilsendt vedtak i saken, og vil vurdere å påklage dersom det gis dispensasjon. Akershus Fylkeskommune avgitt uttalelse i brev datert og , jfr vedlegg. Uttalelsene går i hovedtrekk ut på: Virksomheten oppgir selv at det er basert på meget rikt produktvalg. En del varer er tunge og store, og Biltema har ikke eget system for hjemkjøring. I Akershus finner det allerede en egen Biltemaforretning i Follo (Sofiemyr), foruten forretninger i Bærum (Rudsletta) og i Skedsmo (Hvam/Skjetten). I Bærum og Skedsmo er Biltemaforretningene integrert i næringsområder som gir god samlokalisering med andre bilforretninger/forretninger for bilutstyr/motorverksteder. Biltema er et handelsformat som stundom klassifiseres som plasskrevende, stundom som utstyrsvarehandel. Definisjonene varierer fra fylkte til fylke. I gjeldende fylkesdelplan for handel, service og senterstruktur i Akershus er plasskrevende handel definert som salg av biler og motorkjøretøy, landbruksmaskiner, trelast og andre større byggevarer samt salg fra planteskoler/hagesentre. Husholdsrettet handelsvirksomhet (utstyrshandel, detaljhandel) som ikke er plasskrevende bør lokaliseres til Drøbak sentrum eller til lokalsenteret på Vinterbro. Biltemas forretningskonsept og vareutvalg vil ikke kunne falle inn under plasskrevende varehandel slik det er definert i gjeldende fylkesdelplan Side 8 av 37

9 Oversendelse av ny dokumentasjon Fylkesrådmannen mener fortsatt at etableringen er i strid med statlige planretningslinjer for samordnet bolig, areal og transportplanlegging og regionale føringer for etablering av detaljhandel. Det frarådes at det gis dispensasjon for oppføring av varehus. Dersom kommunen velger å gi dispensasjon vil vi legge saken frem for fylkesutvalget for eventuelt å påklage vedtaket. SØKNAD OM DISPENSASJON Drøbak Næringspark AS søker om dispensasjon fra gjeldene bestemmelser i reguleringsplan for Måna Øst, godkjent 14. februar Målsettingen med dispensasjonssøknaden er å endre formål fra reguleringsplanens bestemmelser i forhold til plasskrevende handel til at det på deler av planområdet kan bygges ut for mer detaljrettet handel. I og med denne endringen så vil det ikke være aktuelt å bygge ut i det volumet som gjeldene regulering tillater, nemlig næring på m2. Med foreliggende forslag kan være aktuelt å bygge ut til m2. Beskrivelse av gjeldene reguleringsplan Reguleringsplanen Måna Øst ble godkjent Området er regulert til kombinert formål: forretning inntil kvm kontor inntil 1500 kvm lager kvm hotell / bevertning inntil kvm 1. I kommuneplan , vedtatt er området Måna Øst avsatt som framtidig område for erverv og spesifisert til kontor, forretning, industri. Med forretning menes handel med plasskrevende varer som biler og motorkjøretøy/ landbruksmaskiner, trelast og andre større byggevarer, salg fra planteskoler/hagesentra og lignende. 2. Området kan bebygges med inntil Kvm BRA 3. Et vesentlig element i forbindelse med søknad om reguleringsbehandlingen var at Frogn kommune ønsket området regulert til næring. 4. SVV varslet den gang (2009) innsigelser med hensyn til RPB «Kjøpesentra kan bare etableres eller utvides i samsvar med godkjente fylkesplaner eller fylkesdelplaner med retningslinjer for lokalisering av varehandel eller andre servicefunksjoner. 5. Fylkesrådmannen utrykte forståelse for en viss fleksibilitet og åpnet under saksbehandlingen senere for at planen også skulle inkludere overnattings-og bevertningssteder. Opprinnelige innsigelse ble senere trukket og reguleringsplanen vedtatt. Side 9 av 37

10 Det er i dag gitt tillatelse for å bygge ut Byggmax innenfor arealene som omfattes av planen på m2. I tillegg ønsker Drøbak Næringspark AS å bygge ut m2 for Biltema på den resterende del av tomta. Det må søkes om dispensasjon for dette siste tiltaket, da Biltema ikke automatisk faller inn under kategori plasskrevende varer. Ved å etablere Byggmax og Biltema på tomten vil det ikke være aktuelt å utvikle de andre formålene som reguleringsplanen gir rom for og heller ikke inntil m2 næring på tomten. Fordeler ved dispensasjonssøknaden begrunnes med 1. Det unngås at en virksomhet av denne karakter blir etablert innenfor kommunens sentrumsområder 2. Det unngås at virksomheten med innadvendt aktivitet og krav til store arealer etableres i sentrum. 3..Kommunens mål om variert næringsliv med flere arbeidsplasser og økt handelstilbud tilfredsstilles. 4. Det er en gunstig etablering på grunn av den sentrale beliggenhet og tilgang til et marked med et registrert stort markedspotensial. 5. Etableringen innebærer kortreist handel i forholdene til foreslått alternativ Vinterbro. samt nærmeste tilsvarende virksomhet på Sofiemyr. Dette vil innebære en miljøgevinst. 6. God lokal kollektiv tilgjengelighet. Ny bussholdeplass er regulert på området. Det foreligger forslag til reguleringsplan med innfartsparkering. 7. Det er en mindre del av det regulerte området som blir berørt. Virksomheten har parkeringsbehov som virksomheter innenfor dagens reguleringsformål totalt. 8. Hindrer handelslekkasje. 9. Virksomheten er bilbasert men genererer trafikk som virksomheter innenfor dagens reguleringsformål. 10. Vedtatte reguleringsbestemmelser har vist seg å være til hinder for, og motvirker direkte en hensiktsmessig utvikling av den gjenstående eiendommen. 11. Frogn kommune blir tilført 50 nye arbeidsplasser som vil redusere pendling til Oslo. Tiltakshavers kommentarer til uttalelser Fylkesmannen i Oslo og Akershus. Merknader. 1. Gamle Drøbak eller Seiersten/Dyrløkke er best egnet for Biltema. 2. Måna ligger usentralt til og har begrenset kollektivdekning. Side 10 av 37

11 3. Gir økt transportbehov. 4. Undergraver en positiv sentrumsutvikling. 5. I strid med Fylkesdelplan for handelsvirksomhet, service- og senterstruktur datert I strid med Rikspolitiske bestemmelser for kjøpesentre. 7. I strid med Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-areal- og transportløsning. Kommentarer 1. Gamle Drøbak eller Seiersten/Dyrløkke er best egnet for Biltema Kommentar Byutviklingsplan for Seiersten, Ullerud og Dyrløkke som forventes ferdigstillet 2016 henviser til Kommuneplan vedtatt av Frogn kommunestyre 17. juni 2013.: «Vi skal bidra til liv i sentrum med et godt tilbud av handel og service, og dessuten satse på kompetanse og- kulturintensive næringer. Vi skal ha en bærekraftig næringsutvikling med rett næring på rett sted. Arealkrevende næringer lokaliseres nær riksveiene på aksene nord-sør og øst vest» Innenfor området som omfattes av Byutviklingsplanen er det ikke tilgjengelige arealer for etablering av Biltema. Hovedtyngden av markedet til Biltema vil være bosatte i Drøbak. Den foreslåtte lokaliseringen i Holtbråtveien har en sentral beliggenhet innenfor byområdet. For de som benytter bil fra eget hjem til Biltema vil den gjennomsnittlige kjøreavstanden derfor bli relativt kort. Området ligger ca meter i luftlinje fra områdeplanens definerte område. Uavhengig av beliggenhet må en regne med at en betydelig andel av kundene til Biltema vil benytte bil. For kunder som benytter bil vil den sentrale beliggenheten bidra til å begrense transportarbeid og utslipp. Videre har Holtbråtveien god tilgjengelighet til hovedvegsystemet. Etablering på Måna vil derfor kunne bidra til å redusere det samlede transportarbeidet sammenliknet med dagens situasjon. Handelslekkasje unngås. Det gis et tilbud som i dag ikke tilbys Drøbaks befolkning. 2. Måna ligger usentralt til og har begrenset kollektivdekning: Kommentar: Måna Øst ligger ved Rv 23 Oslofjordforbindelsen og FV 152. Fv 152 er hovedinnfartsåren til Drøbak. Det er regulert inn busstopp ved næringsparkens område og det er busstopp ved Frogn Vg. skole. FV 152 utbedres med gang /sykkelvei fra Drøbak sentrum til Måna. Følgende busser passerer Drøbak Næringspark: FV 152: rute nr 541,542, 1535, 1537,1538 samt busser til og fra Frogn Videregående skole. Side 11 av 37

12 Frogn Kommune har i sin uttalelse til plansamarbeid i Oslo og Akershus bemerket: «Frogn kommune støtter prinsippet om at hovedtyngden av veksten skjer i utvalgte knutepunkter og langs hovedaksen av kollektivtransport.» 3. Gir økt transportbehov Kommentar: Biltema har et betydelig innslag av plasskrevende varer. Biltemas arealbehov er kvm. Ca kvm er knyttet til plasskrevende varer. Handel med plasskrevende varer bør i henhold til Fylkesdelplan for handelsvirksomhet fortrinnsvis ligge i randsonen til et stort eller mellomstort senter da dette er handelsvirksomhet som har behov for god biltilgjengelighet. 4. Undergraver en positiv sentrumsutvikling Kommentar: I det pågående planarbeidet med Byutviklingsplan for Seierseten/Ullerud og Dyrløkke legges det vekt på behovet for å definere en tydelig senterstruktur og sørge for utvikling som opprettholder Dyrløkke og Gamle Drøbak som to handelssentra. Det er ikke mulig å etablere Biltema i Drøbak sentrum eller på Seiersten/Ullerud, grunnet mangel på tilgjengelige arealer. Nevnte områder er beregnet for mindre virksomheter og vil passe fint inn i eksisterende bebyggelse. Det er ikke varenes størrelse alene som bidrar til sentrumsekstern lokalisering, men krav om stadig lavere priser. Med økende prispress ser vi en tendens til et økende antall bigbox-konsepter i byenes randsone. Disse kan være hentelager for netthandel eller showrooms, outlets, plasskrevende varer eller volumkonsepter. Det er disse varekonseptene som har økt i omsetning de siste årene. Big-boxes bør ikke legges inn i en urban struktur fordi de gir dødt gaterom langs fasadene. Dessuten er utfordringen å utvikle områder for virksomhet som av kommersielle årsaker må tilrettelegges der prisene er lave. I en situasjon der Drøbak har stor konkurranse fra både Oslo, Moss og Ski/Vestby som handelssteder vil det være avgjørende å kunne konkurrere på pris, bekvemmelighet og avstand. I en slik sammenheng vil nettopp tilbud av prisgunstige alternativer være viktig. Biltema er etablert utenfor bysentrum 9 steder i landet. 5. I strid med Fylkesdelplan for handelsvirksomhet, service- og senterstruktur datert Kommentar: Premisser ble da gitt fra den da allerede utdaterte planen for Oslo og Akershus. Marked-/lokaliseringsmønster og handelsmønster er betydelig endret i løpet av disse årene. Dette tas det ikke hensyn til. I gjeldende fylkesdelplan (2001) for handel, service og senterstruktur i Akershus er plasskrevende handel definert som salg av biler og motorkjøretøy, Side 12 av 37

13 landbruksmaskiner, trelast og andre større byggevarer samt salg fra planteskoler/hagesenter. Denne definisjonen er også brukt i planprogrammet for regional plan for handel, service og senterstruktur i Akershus. (Arbeidet pågår). Gjeldende plan for Oslo og Akershus er fra Planen er forlengst utdatert og tar ikke hensyn til endringer som har funnet sted i varehandelsstruktur og handelsmønster. 6. I strid med Rikspolitiske bestemmelser for kjøpesentre. Kommentar: Det søkes om å få utvikle næringspark på Måna Øst der det søkes tilrettelagt for byggevarer og bil/båt/fritid/rekvisita. Disse konseptene tilrettelegges i industriliknende bygg (big-boxes) og det er ikke arealer til å lokalisere disse i sentrum. Byggvarehus er definert som plasskrevende varer mens vurdering av konseptet Biltema varierer mellom kommunene/fylkene. Biltema selger bl.a. skibokser, bilbatterier, fendere, bøyer, ankere, betongblandere, stiger, drivhus, flaggstenger, felger, sykler, gjerder/porter, gummibåter, kajakker, kraner, kompressorer, motorsager, gressklippere, trillebårer, årer. tauverk ankerkjetting, sykler, aggregater, kompressorer, sirkelsager, trykkspylere og alle andre typer bil, båt og campingutstyr. 7. I strid med Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-areal- og transportløsning. Kommentar: Mulig økt bilavhengighet vil ikke være i strid med rikspolitiske retningslinjer for samordnet bolig-real- og transportplanlegging. Dette hensynet vil bli ivaretatt ved at all handel i hovedsak vil være trafikk langs stamveien - riksvei E 23 på aksen øst-vest og FV 52 fra arbeidssted i Oslo, Nesodden eller trafikk mot Hurum/Røyken og Drammen. Statens vegvesen. Merknader 1. Detaljvarehandel vil medføre større trafikkbelastning enn handel med plasskrevende varer. 2. Planområdets beliggenhet tilsier at det ikke er ønskelig med detaljhandel i dette området. 3. Frogn er definert til å betjene et lokalt handelsmarked. 4. I strid med Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-areal-og transportløsning. 5. I strid med Fylkesdelplan for handelsvirksomhet, service- og senterstruktur datert Side 13 av 37

14 Kommentarer 1. Detaljvarehandel vil medføre større trafikkbelastning enn handel med plasskrevende varer. Kommentar: Området er regulert for kvm plasskrevende handel. Det skal bygges totalt Kvm næringslokaler. Byggmax 1800 kvm og Biltema kvm. Av Biltemas sortement er ca 50,7 % plasskrevende varer. Total trafikkmengden blir tilnærmet uendret p.g.a. at mindre totalareal skal bygges Beregninger foretatt av Asplan viak basert på Veidirektoratets håndbok 146 og PROSAM underbygger dette. Med Byggmax og Biltema er tilgjengelig regulert areal fult utnyttet. Den vesentligste delen av denne trafikken er allerede på vegnettet i området. Med de foreslåtte tiltakene så mener vi generelt at trafikksikkerheten ikke vil reduseres spesielt i området. Prosjektert gang- og sykkelveg på østsiden, markerte overganger og bedre sikt langs Holtbråtveien vil bidra til et bedre forhold for enkelte trafikantgrupper. 2. Planområdets beliggenhet tilsier at det ikke er ønskelig med detaljhandel i dette området. Kommentar: Måna Øst ligger ved RV 23 og FV 152. FV 152 er hovedinnfartsåren til Drøbak. Det er regulert busstopp på næringsparkens område og det er busstopp ved næringsparken i dag ved Frogn Vg. skole. FV 152 utbedres med gang /sykkelvei fra Drøbak sentrum til Måna. Følgende busser passerer Drøbak Næringspark v/ FV 152: rute nr. 542, 1535, 1537,1538 samt busser til og fra Frogn Vg. skole. Frogn Kommune har i sin uttalelse til plansammarbeid i Oslo og Akershus følgende: Frogn kommune støtter prinsippet om at hovedtyngden av veksten skjer utvalgte knutepunkter og langs hovedaksen av kollektivtransport. 3. Frogn er definert til å betjene et lokalt handelsmarked. Kommentar: Biltema vil i all hovedsak betjene et lokalt marked vurdert ut i fra Biltemas analyse. Nedslagsfeltet vil i noe mindre grad også være Nesodden og trafikk på RV 23. I forbindelse med utarbeidelse av Byutviklingsplan for Seiersten, Ullerud og Dyrløkke som forventes ferdigstillet jan 2016 legges det bla opp til:»..et godt tilbud av handel og service, og dessuten å satse på kompetansekulturintensive næringer. Vi skal ha en bærekraftig næringsutvikling med rett næring på rett sted. Arealkrevende næring lokaliseres nær riksveiene på aksene nord-syd og øst-vest.» Side 14 av 37

15 Biltemas etablering på Måna vil ligge på aksen Øst vest ved riksvei 23. Innenfor området som omfattes at Byutviklingsplanen er det ikke tilgjengelige arealer for etablering av Biltema. Hovedtyngden av markedet til Biltema vil være bosatte i Drøbak. Den foreslåtte lokaliseringen i Holtbråtveien har en sentral beliggenhet innenfor byområdet. For de som benytter bil fra eget hjem til Biltema vil den gjennomsnittlige kjøreavstanden derfor bli relativt kort. Området ligger også bare ca meter i luftlinje fra områdeplanens definerte område og innenfor Drøbak. Uavhengig av beliggenhet må en regne med at en betydelig andel av kundene til Biltema vil benytte bil. For kunder som benytter bil vil den sentrale beliggenheten innenfor byområdet bidra til å begrense transportarbeid og utslipp. Videre har Holtbråtveien god tilgjengelighet til hovedvegsystemet, dvs. at kundene i stor grad kan nå forretningen uten å belaste lokalvegnettet unødig. Nærmeste Biltemaforretning ligger i dag på Sofiemyr. Det antas at denne i dag trekker kunder fra Drøbak, og dette er reiser som fortrinnsvis gjennomføres med bil. Etablering i Drøbak vil derfor kunne bidra til å redusere det samlede transportarbeidet sammenliknet med dagens situasjon. 4. I strid med Statlige planretningslinjer for samordnet bolig,-areal- og transportløsning. Kommentar: Mulig økt bilavhengighet vil ikke være i strid med rikspolitiske retningslinjer for samordnet bolig-areal- og transportløsnng. Dette hensynet vil bli ivaretatt ved at all handel i hovedsak vil være trafikk langs riksveien E 23 på aksen øst-vest og FV 52 fra arbeidssted i Oslo, Nesodden eller trafikk mot Hurum/Røyken og Drammen. 5. I strid med Fylkesdelplan for handelsvirksomhet, service- og senterstruktur datert Kommentar: Planen er fra Utdatert. Det arbeides med ny plan som er planlagt fremlagt 2015/16. Akershus fylkeskommune Merknader. 1. Husholdsrettet handelsvirksomhet (utstyrshandel, detaljhandel) bør lokaliseres i Drøbak sentrum, eller til lokalsenteret på Vinterbro. 2. «Handelsformatet. Biltema har et handelsformat som stundom klassifiseres som plasskrevende, stundom som utstyrsvarehandel. Definisjonen varierer fra fylke til fylke, og dette bidrar til begrepsforvirring.» Side 15 av 37

16 3. Biltemas forretningskonsept og vareutvalg vil ikke kunne falle inn under plasskrevende varehandel slik det er definert i gjeldende fylkesdelplan(2001) Kommentar Akershus fylkeskommune 1. Husholdsrettet handelsvirksomhet (utstyrshandel, detaljhandel) bør lokaliseres i Drøbak sentrum, eller til lokalsenteret på Vinterbro. Kommentar: Det er ikke tilgjengelige arealer i Drøbak sentrum eller i området Seiersten, Ullerud, Dyrløkke. Biltema ser ikke Vinterbro i Ås kommune som en aktuell lokasjon. 2. Handelsformatet. Biltema har et handelsformat som stundom klassifiseres som plasskrevende, stundom som utstyrsvarehandel. Definisjonen varierer fra fylke til fylke, og dette bidrar til begrepsforvirring. Kommentar: Klassifikasjon defineres forskjellig i fylker og kommuner i Norge. Biltema har flere steder i Norge etablert virksomhet hvor reguleringsbestemmelsene tilsier plasskrevende handel og industri/lager hvor dette har vært mer hensiktsmessig ut i fra bl.a. manglende arealer i sentrum. 3. Biltemas forretningskonsept og vareutvalg vil ikke kunne falle inn under plasskrevende varehandel slik det er definert i gjeldende fylkesdelplan.(2001 Kommentar: Byggvarehus er definert som plasskrevende varer mens vurdering av konseptet Biltema varierer mellom kommunene/fylkene. Biltema selger bil, båt og campingvogn. De selger skibokser, bilbatterier, verktøyfendere og bøyer, verktøy tauverk og ankerkjetting, sykler og aggregat, kompressorer og sirkelsager. 50,7 % av Biltemas vareutvalg er plasskrevende varer. Tiltakshavers begrunnelse for hensynet bak bestemmelsene det søkes dispensasjon i fra 1. Næringsparken med tilhørende infrastruktur er allerede godkjent og bygges slik at tiltaket ikke vil medføre vesentlige endringer i forhold til de interesser som bestemmelsen skal ivareta. Bygningene vil bli lokalisert i tilknytning til område hvor betydelig næringsvirksomhet er regulert og realiseres de nærmeste årene. 2. Nødvendig infrastruktur som vei, vann og strøm er prosjektert tilstrekkelig. Tiltaket vil ikke tilsidesette infrastruktur eller medføre ulemper for naboer eller trafikken i området. Etablering av Biltema fører ikke til økt bilbruk og spredning av sentrumsfunksjonene. Man oppnår mindre handelslekkasje til nabokommunene og får flere arbeidsplasser. Drøbak er definert som mindre senter i fylkesdelplanen. I Side 16 av 37

17 praksis betyr det at Drøbak i all hovedsak skal være handelssted for de som bor i kommunen. Drøbak konkurrerer markedsmessig med Ski, ÅS og Vestby. Handel i Biltema på Måna vil begrense miljøgassutslipp. 3. Det er regulert busstopp ved Drøbak Næringsparks eiendom. Det er busstopp ved Frogn vg. skole. Det er planlagt prosjektering av innfartsparkering på Måna. Mulig økt bilavhengighet vil ikke være i strid med rikspolitiske retningslinjer for samordnet Areal- og Transportplanlegging. Dette hensynet vil bli ivaretatt ved at all handel i hovedsak vil være trafikk langs riksveien E 23 på aksen øst-vest og FV 52 fra arbeidssted i Oslo, Nesodden eller trafikk mot Hurum/Røyken og Drammen. 4. Nærmeste Biltema butikk ligger på Sofiemyr 5. Det er ikke regulert alternative arealer i kommunen til denne type næringsvirksomhet. Det er heller ikke plass til Biltema i Drøbak sentrum. Sentrum har status som antikvarisk spesialområde. Det er heller ikke tilgjengelige arealer for Biltema på Seiersten/Dyrløkke. 6. En dispensasjon vil ikke være i strid med målene om å unngå bilavhengighet da målgruppen i stor grad vil være er reisende til og fra storbyene og deres respektive arbeidsplasser. 7. Det søkes om dispensasjon for bygging av 3340 kvm for Biltema. Det har skjedd betydelige endringer i området ved Måna. FV 32 omlegges. Næringsområdene på ca kvm næringsareal bygges ut og det reguleres nytt løp i Oslofjordtunellen. 8. Etablering av Biltema vil ikke stride mot hensikten med bestemmelsene da en etablering av Biltema på Måna ikke vil ta bort grunnlaget for butikker som finnes i Drøbak sentrum. 9. Biltema på Måna vil begrense miljøgassutslipp. Samfunnsmessige hensyn 1. Næringsområdet vil med sin lokalisering ha nær tilknytning til viktig transportårer: Rv. 23, Fv 152 og like i nærheten til næringsarealene på Holt og Måna nord syd. 2. Næringsområde vil skape flere lokale arbeidsplasser i Frogn kommune, noe kommunen ønsker for bl. a. å redusere pendling ut fra byen. 3. Det er gang- og sykkelvei på motsatt side av næringsparken. Ved avkjørselen går det et gangfelt over vegen, dette gangfeltet fører til den motsatte siden av næringsparken. 4. Ulempene vil i det vesentlige være knyttet til trafikksikkerhet, dette er ivaretatt ved at det totalt vil bli bygget mindre totalareal og at det bygges ny rundkjøring på FV Fordelene ved samlokalisering mellom Biltema og Byggmax på den valgte tomten vurderes som større enn ulempene. Side 17 av 37

18 Parkering 1. Parkeringsdekningen i reguleringsområdet er, etter ønske fra Frogn kommune, begrenset av en maksimumsdekning på 2,0 biler pr 100 kvm BRA forretning. Det er avsatt plass til ca 101 p-plasser totalt. 2. Avtalen med Byggmax og Biltema og deres krav til uteareal medfører at man ikke vil kunne bygge inntil kvm innenfor det regulerte området. Total areal vil bli betydelig redusert og det vil kunne bygges total BRA i Drøbak Næringspark. 3. P-arealbehovet vil ikke overskride vedtatt regulert maksimumsmål og parkeringsdekningen vil dermed være god nok. Ut i fra et trafikkmessig synspunkt vil dette ikke bety noen endring da det i reguleringsbestemmelsen er satt et øvre tak på antall parkeringsplasser på området. Trafikkanalyse Nedenfor følger utdrag av notat utarbeidet at Asplan Viak vedr bl.a trafikkbelastning. Hele analysen følger som vedlegg. Det er i dag gitt tillatelse for å bygge ut Byggmax innenfor arealene som omfattes av planen på m2. I tillegg ønsker Drøbak Næringspark AS å bygge ut m2 for Biltema på den resterende del av tomta. De må søke om dispensasjon for dette siste tiltaket, da Biltema ikke automatisk faller inn under kategori plasskrevende varer. Ved å etablere Byggmax og Biltema på tomten vil det ikke være aktuelt å utvikle de andre formålene som reguleringsplanen gir rom for og heller ikke inntil m2 næring på tomten. Eksisterende trafikkbelastning. I henhold til Statens vegvesens vegdatabank har vegnettet i området en trafikkbelastning som angitt i figur 3 under. Side 18 av 37

19 Det foreligger ulike kilder som grunnlag for å beregne en samlet turproduksjon fra forskjellige typer virksomheter. Vegdirektoratets håndbok 146, Trafikkberegninger, omtaler ulike genereringsfaktorer for ulik arealbruksformål på et generelt nivå. I tillegg til dette er ulike genereringsfaktorer også vurdert og dokumentert gjennom flere gjennomførte undersøkelser av ulike handels-, kontor- og andre virksomheter med det målet å få sikrere data på turproduksjon i regi av PROSAM (samarbeidet for bedre transportprognoser i Oslo og Akershus). Turproduksjonen sier noe om hvor mye trafikk ulike virksomheter skaper. Den samlede turproduksjonen omfatter alle turer, uavhengig av reisemiddel. I trafikkanalysen er det imidlertid lagt vekt på hvor mye biltrafikk utbyggingen vil gi. Dette skyldes i første rekke behovet for å vurdere eventuelle konsekvenser for kapasitet og avvikling i vegsystemet. Erfaringstallene fra Vegdirektoratets håndbok 146 er angitt som intervaller for turproduksjonsomfanget på et relativt grovt nivå, relatert til antall ansatte i virksomheten eller antall m2. Materialet er i relativt liten grad nyansert i forhold til bransjekategorier, og variasjonsområde for bl.a. handelsvirksomhet er stor. I utgangspunktet er det derfor ønskelig å ta utgangspunkt i virksomheter som antas å være sammenliknbare. Samtidig kan det være stor variasjon mellom ulike virksomheter, også innenfor samme bransje. Forhold som kan bidra til å forklare at relativt like virksomheter generer ulikt trafikkvolum er bl.a.: Side 19 av 37

20 Beliggenhet: Lokalisering i forhold til marked, vegsystem, atkomst, parkering, kollektivtilbud, andre virksomheter i samme området, etc. Konkurransesituasjon: Konkurrerende virksomheter, markedsinngrep, etc. Størrelse: Totalt areal (20 % økning i salgsareal gir ikke nødvendigvis 20 % økning i antall kunder) Tilbud for fotgjengere og syklister: Nærhet til store boligkonsentrasjoner kan bidra til at mange bruker sykkel eller går. I notatet har vi i den grad det er mulig, også skjønnsmessig vurdert dette som grunn lag for vår vurdering om turgenerering fra de ulike typer virksomhet. Se vedlegg Nedenfor følger avslutningen av notatet mht konsekvenser og sannsynlig trafikkbelastning 6.1 Generelt Det er ikke utført en konsekvensvurdering av en situasjon som det søkes om dispensasjon for. Under dette kapitlet har vi kun omtalt endringer av trafikkgenerering og trafikkbelastning som følge av det ønskes etablert Biltema på Mona Øst. Som er beskrevet i kap. 5 er det ikke noe som tyder på at en situasjon med Biltema vil generere noe spesielt mer trafikk enn det den godkjente reguleringsplan vil gjøre. Dette er sammenfattet og omtalt i kap. 6.2 under. Det legges til grunn at trafikk og konsekvenser i tilknytning til trafikk er vurdert i forbindelse med reguleringsplanen for Mona Øst, og at vegnettet og reguleringsplanen er dimensjonert for å kunne betjene den trafikken som genereres på en forsvarlig måte. Vi har heller ikke tro på at trafikken vil endre karakter med de tiltakene som nå legges til grunn for dispensasjonssøknaden framfor reguleringsplanens forslag til løsninger. Med utbygging av området så vil det med en lik fordeling mellom retning mot Drøbak eller ut mot Oslofjordforbindelsen være en økning på ca. 850 kj.t./døgn i hver retning. I forholdet til fotgjengere/syklister viser reguleringsplanen gode tilbud både langs hovedvegen og muligheter for å krysset planskilt. Situasjonen vil ikke endre seg om virksomheten det søkes dispensasjon for framfor den utbyggingen reguleringsplanen gir rom for. En stor andel av denne trafikken som vil besøke både Byggmax og Biltema er allerede på vegnettet, og trafikkbelastningen på det overordnede vegnettet vil sannsynligvis ikke øke vesentlig og merkbart. Et annet forhold det ikke er tatt høyde for i våre vurderinger, er at mange av kundene til Byggmax også vil være kunder til Biltema og motsatt. Dette vil bidra til at den samlede turproduksjonen til Mona Øst med stor sannsynlighet er mindre enn det som er oppgitt i kap. 5. Det finnes lite undersøkelser og dokumentasjon på for hvor stor andel av trafikk til en virksomhet også er kunder hos nabovirksomheter. Dette vil for så vidt også være tilfelle med en utbygging i henhold til reguleringsplanens forslag, slik at det ikke skal være noen forskjell på de to omtalte situasjoner. Side 20 av 37

21 6.2 Trafikk til/fra planområdet. Som det framgår av tabellene 4 og 5 vil virksomheter ihht til gjeldene reguleringsplan sannsynligvis generere drøye kj.t/døgn. Utbygging ihht til det som det søkes om dispensasjon for vil generere tilsvarende, også den ca kj.t./døgn. I tabell 4 og 5 viser det seg imidlertid at det er et større potensiale for at omsøkte situasjon i en maksimal situasjon vil kunne medføre noe mer trafikk enn i en maksimal situasjon ihht til gjeldene regulering. Dette pga av at spennvidden opp mot maksimum er større med det formålet det søkes om dispensasjon for. Forskjellen er imidlertid minimal, kun opp mot 200 kj.t./døgn i hver retning. Dette vil ikke være merkbart. Selv med situasjonen der virksomhetene vil genere opp mot et maksimum vil det ikke være behov for ytterligere tiltak på det offentlige vegnettet nær Mona Øst. Kryss med vegen inn mot Drøbak er i reguleringsplanen foreslått bygd ut med en rundkjøring. Ut fra normale forutsetninger vil en rundkjøring som dette kunne ha en kapasitet på kj.t./time. I en situasjon med maksimal turgenerering og 12 % av ÅDT i dimensjonerende time og der all trafikk til Byggmax og Biltema er nyskapt, vil krysset kun få en belastning på opp mot kj.t./døgn. Dette er % av det en rundkjøring normalt skal kunne betjene. Det er derfor ikke noe som tyder på at det skal bli noen avviklings- eller kapasitets problemer i krysset. Kryss med rv 23 vil ikke få noen vesentlig økning av trafikken som følge av utbyggingen. Med en antatt 50/50 fordeling i retning rv 23 og i retning Drøbak, vil trafikkveksten i krysset som følge av etableringen bli ca kj.t./døgn, eller ca. 160 kj.t./time. Krysset har i dag en belastning på opp mot ca kj.t./time. Med en vekst på ca. 160 kj.t./time vil dette er godt innenfor det krysset har kapasitet for å kunne betjene. Sannsynligvis vil veksten i kryssene være mindre pga av at stor andel av denne trafikken er på vegnettet. Handel skjer i stor grad i sammenheng med andre turer, bl.a. til/fra arbeid. Ved en situasjon der det genereres ned mot minimum vil virksomhetene det nå søkes dispensasjon om generere mindre trafikk enn det reguleringsplanens forutsetninger vil gjøre. Alternativer: 1. Som innstillingen 2. Hovedutvalget for miljø-, plan og har vurdert søknad om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsenes 3.1 i reguleringsplanen for Måna øst, jfr plan og bygningslovens Hovedutvalget finner etter en samlet vurdering at fordelen ved å gi en dispensasjon ikke er klart større enn ulempene. Ved avgjørelsen er det særlig lagt vekt på at etableringen kan komme i konflikt med det pågående planarbeidet med «byutviklingsplanen for Seiersten, Ullerud og Dyrløkke. Etableringen vil kunne skape økt transportbehov og vil kunne undergrave en positiv sentrumsutvikling. Side 21 av 37

22 Det gis avslag på søknad om dispensasjon fra formålet i reguleringsbestemmelsenes 3.1 med hjemmel i plan- og bygningslovens Miljømessige konsekvenser: Spørsmålet ved dispensasjonen og miljømessige konsekvenser vil være om etableringen av Biltema vil gi negative konsekvenser for området generelt. Det vil bli økt trafikk som følge av utbyggingen av området, men om Biltema vil generere mer trafikk enn hva reguleringsplanen legger opp til er vanskelig å se. Økonomiske konsekvenser: Dispensasjonen medfører ikke økonomiske konsekvenser for kommunen. Ved å innvilge dispensasjon for etablering av Biltema er rådmannens vurdering at dette kan gi positive innvirkninger ved økt handel og flere arbeidsplasser i kommunen. Rådmannen kan ikke se at etablering av Biltema vil gi handelslekkasje fra Drøbak sentrum, Ullerud og Dyrløkke. Ingen av de nevnte områdene har i dag hverken plass mht areal eller nok kapasitet i forhold til trafikkbelastningen spesielt nede i Drøbak sentrum. For tiltakshaver er de økonomiske konsekvensene store da de vil være sikret leieinntekter. Vurdering: Tiltaket vil føre til at reguleringsbestemmelsenes 3.1 angående plasskrevende varehandel ikke overholdes. Tiltaket vil følgelig være i strid med reguleringsplanen, og tiltaket avhenger derfor av en dispensasjon. Plan- og bygningsloven 19-2 gir kommunen avgrenset hjemmel til å dispensere fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. Før dispensasjonsvedtak fattes skal omsøkt tiltak vurderes i forhold til lovens kriterier. Det gjelder følgende: 1. Om hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i formålsbestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt. Det følger av bestemmelsene at området skal nyttes til forretning/ kontor/ industri/ lager/ herberge/ bevertningssteder med tilhørende anlegg i samsvar med kommuneplanens forutsetninger. Med forretning menes handel med plasskrevende varer som biler og motorkjøretøyer, landbruksmaskiner, trelast og andre større byggevarer, salg fra planteskoler/hagesentre ol. Hensikten bak bestemmelsen er at området skal benyttes av næring som selger plasskrevende varer som er bilbasert handel. Side 22 av 37

23 Vanlig detaljhandel som former for matvarer, klær, sko, bøker, musikk, sportsutstyr, jernvare mm, samt bank, post og apotek som typisk finnes i tradisjonelle handelssentre, defineres ikke som plasskrevende varer. Biltema har et vareutvalg som ikke kan sammenlignes med denne type detaljhandel, og deres konsept faller derfor mellom «to stoler». Ved inndeling av området til plasskrevende handel og detaljhandel så gir dette næringer som defineres som plasskrevende handel en større fordel mht lokalisering. Etter dagens skille mellom plasskrevende og detaljhandel så kan bransjen med plasskrevende varer få en mer gunstig lokalisering enn detaljhandel. I dag reguleres plassering av detaljhandel i sentrumsnære områder, med lite areal og parkeringsdekning. Et særskilt spørsmål som må vurderes er om Biltema egner seg for lokalisering i Drøbak sentrum, Ullerud eller Dyrløkke. På samme eiendom på Måna Øst er det under oppføring et kombinert bygg lager/forretning/kontor hvor ByggMax skal etablere seg. Byggmax er i forbindelse med behandling av byggesaken vurdert som lager/forretning/kontor med plasskrevende varer. Etter rådmannens vurdering så har Biltema mange likhetstrekk med Byggmax som nå skal etablere seg i området. Byggmax selger byggevarer fra trelastutsalget, samt at de i forretningsdelen selger tape, spiker, skruer, malerkoster etc. Byggmax sitt vareutvalg er da alt fra større tyngre varer via trelast, men også småvarekonsept som tape, spiker, maling, malerkoster, elektronikk som drill osv. Biltema kan etter rådmannens vurdering defineres som en kombinasjon av detaljvarehandel og tyngre varehandel (plasskrevende). De har et bredt varespekter og selger bl.a. skibokser, bilbatterier, fendere, bøyer, ankere, betongblandere, stiger, drivhus, flaggstenger, felger, sykler, gjerder/porter, gummibåter, kajakker, kraner, kompressorer, motorsager, gressklippere, trillebårer, årer. tauverk ankerkjetting, sykler, aggregater, kompressorer, sirkelsager, trykkspylere og alle andre typer bil, båt og campingutstyr. Biltema har et varespekter som baserer seg blant annet på hjemtransport med bil, og kan sies å ha mange likhetstrekk med bransjer med plasskrevende varer, tilsvarende Byggmax som de skal samlokaliseres med. De har ikke senterstruktur, men er store enkeltbutikker med bredt varespekter. Senterstruktur består som oftest av mange forholdsvis små butikker med smalere vareutvalg, og ligger gjerne innenfor samme bygning eller for mindre steder som eks Drøbak i mindre lokaler i en sentrumskjerne. Det er i uttalelse fra bla Statens vegvesen vist til at en detaljvarehandel vil medføre større trafikkbelastning enn plasskrevende varer. Side 23 av 37

24 Rådmannen kan ikke se seg enig i denne konklusjonen. Det er utarbeidet en trafikkanalyse som viser til det vil bli mindre trafikk ved etablering av Biltema, enn hvis området skal bygges ut i henhold til reguleringsplanen som i tillegg til forretning og gir mulighet for etablering av kontorer, bevertning og hotell. Området ligger langs rv 152 som er under oppgradering med ny rundkjøring og nye avkjøringer til kommunal vei inn til byggeområde N som Biltema ønsker å etablere seg. Området kan nås med buss, bil, sykkel og til fots. Busstilbudet er ikke optimalt i dag, men etter oppgradering av Rv23 og omlegging av fv152 vil tilbudet sannsynligvis bli bedre. Ruter kalkulerer i dag med ca 10 min gangavstand fra Heerbussholdeplass. Avstanden til Drøbak/Ullerud/Dyrløkke er etter rådmannens vurdering ikke lenger enn at det ligger til rette for bruk av sykkel, og i nærområdet er det opparbeidet gang- og sykkelvei og busstopp langs rv 152 med en gangavstand til næringsområdet. Rv 152 oppgraderes med ny rundkjøring med tilhørende veganlegg og det etableres gang/sykkelvei inn til området. Dette gjør at området er lett tilgjengelig både med bil, kollektivtransport, sykkel og gående. Det følger av rekkefølgebestemmelsene at det ved etablering av bevertning så skal det opparbeides planfri kryssing/overgang over fylkesveien. Det er opplyst av tiltakshaver at det ikke skal utbygges ytterligere, og utbygging til bevertning utgår. Det søkes nå om etablering av Biltema, som vil kunne gi økt trafikk til område for gående og syklende pga kort avstand fra sentrumsområdene og den videregående skolen. Med bakgrunn i dette så ser rådmannen at det er behov for opparbeidelse av planfri overgang av trafikale hensyn. Det følger av plan- og bygningslovens 19-2 at det kan stilles vilkår som er relevant for dispensasjonen. Rådmannen finner at det i denne saken er relevant å sette vilkår for dispensasjonen om at det i forbindelse med etablering av Biltema, skal opparbeides planfri kryssing/overgang av fylkesveien. Planfri kryssing/overgang skal være etablert, og det skal foreligge ferdigattest/midlertidig brukstillatelse for denne, før det søkes om ferdigattest/midlertidig brukstillatelse for Biltema. Det er fra Fylkesmannen vist til det pågående planarbeidet «byutviklingsplanen for Seiersten, Ullerud og Dyrløkke» som legger vekt på å definere en tydelig senterstruktur og som legger opp til en utvikling som opprettholder Dyrløkke og Gamle Drøbak som kommunens to handelssentra. Rådmannen kan ikke se at ved å tillate Biltema å etablere seg på Måna Øst, vil komme i konflikt med «byutviklingsplanen» eller reguleringsplanen. Hensikten bak byutviklingsplanen og ikke minst reguleringsplanen er ikke å hindre næringsutvikling, men å legge til rette for viktig utvikling i kommunen. Rådmannen har vurdert at et er vanskelig å få etablert Biltema innenfor dagens sentrumsavgrensing. Bil- og parkeringskapasiteten er for dårlig i sentrum, nybygg av Side 24 av 37

25 denne størrelsen og kvaliteten lar seg vanskelig tilpasse eksisterende bygningsmasse og det er vanskelig å finne tomter som er store nok for en slik etablering. Det eneste alternative området for en etablering er i området ved Dyrløkke, her er det etablert flere butikker og kjøpesenter i litt større skala enn i Drøbak sentrum. Området ligger i gang- og sykkelavstand og med kollektivdekning for store deler av Drøbaks befolkning. Det foregår områderegulering både for Gamle Drøbak og for Dyrløkke/Ullerud/Seierstenområdet, som per dags dato ikke tillater nye detaljreguleringer før områdereguleringsplanen er førstegangsbehandlet. Dersom etableringen her vil kreve ny detaljregulering, vil etableringen av Biltema forskyves på ubestemt tid, med faren for at Biltema velger en annen lokalisering, eventuelt i en nabokommune. Dersom en ikke lar slike virksomheter etablere seg i sentrumsnære områder som Måna øst, så kan dette føre til at handelen stagnerer. Frogn kommune trenger flere «lokomotiv» for å kunne stå i mot konkurransen fra andre omkringliggende handelssteder i nabokommunene. 2. Om fordelene ved å gi dispensasjon vil være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering Fordelene for tiltakshaver er at de har hatt en større investering i å opparbeide tomten, og bygge nytt veianlegg med rundkjøring på Måna øst. For å få dekket investeringene så kreves det aktører som kan drive og som har et kundegrunnlag som blir lønnsomt. Erfaringene fra andre steder er at det blir flere av denne type handel i kommunene. Fordelene for kommunen ved å samlokalisere Biltema på Måna øst sammen med Byggmax, vil hindre handelslekkasje til andre kommuner, samt at det gir kommunen flere arbeidsplasser, som i et samfunnsperspektiv er klare fordeler. 3. Om det legges (tilstrekkelig) vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Rådmannen kan ikke se at hensynet for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet blir tilsidesatt. Området har god tilgjengelighet både ved bruk av både egen bil, sykkel og for gående. Det er opparbeidet gang- sykkelvei, og rv 152 oppgraderes med ny rundkjøring med tilhørende veganlegg med gang- sykkelvei inn til området. 4 Om det legges fortsatt vekt på foreliggende nasjonale eller regionale rammer og mål. Rådmannen kan ikke se at nasjonale eller regionale rammer og mål blir tilsidesatt ved å innvilge dispensasjon. Området har god tilgjengelighet både for gående, syklende og bil. Det er noe tilgjengelighet med buss (542) som går i rushtiden, og skolebuss til Frogn Vg skole. Busstilbudet er ikke optimalt pr i dag, men etter oppgradering av Rv 23 og om legging av fv152 så vil tilbudet sannsynligvis bli bedre. Uansett så vil virksomheten tiltrekke seg flest kunder med bil. Side 25 av 37

26 Frogn kommune er i dag en pendlerkommune som baseres seg på bruk av buss og privatbil. Det foreligger forslag til reguleringsplan med innfartsparkering i området, noe som trolig vil gi økt kollektivtilbud til og forbi området. Området er godt utviklet med oppgradert riksvei, lokal vei, gang- sykkelvei og bussholdeplass. Etableringen innebærer kortreist handel i forhold til foreslått alternativ på Vinterbro. En styrking av handelen er med på å skape arbeidsplasser i kommunen og bidrar til vekst i sentrumsområdene. 5 Om negativ uttalelse fra statlig eller regional fagmyndighet tillegges tilstrekkelig vekt. Det er fra Akershus Fylkeskommune, Fylkesmannen og Statens vegvesen varslet at de ved en eventuell innvilgelse av dispensasjon vurderer å klage på vedtaket. De tre statlige organene har vist til at etableringen av Biltema vil være i strid med statlige planretningslinjer for samordnet bolig, areal og transportplanlegging, Fylkesdelplan for handel, service og senterstruktur og reguleringsplanens intensjoner. Det er fra Fylkeskommunen vist til kommuner hvor Biltema er etablert, og en av kommunene er Oppegård. Biltema er etablert på Sofiemyr Kongeveien 49, som er i utkanten av Kolbotn sentrum, med tilsvarende avstand som vil bli hvis Biltema etablerer seg på Måna Øst. Fra Kolbotn sentrum kan du komme til Sofiemyr enten gående eller syklende (etablert gang-sykkelvei), buss eller i bil. Dette området er i henhold til reguleringsplan avsatt til forretning/kontor/industri, tilsvarende reguleringsformålet som er på Måna øst. Det er vist til at en etablering av Biltema på Måna Øst vil være i strid med kommuneplanen for Frogn og byutviklingsplanen for Drøbak. Det følger av kommuneplanen at «Vi skal bidra til liv i sentrum med et godt tilbud av handel og service, og dessuten satse på kompetanse og- kulturintensive næringer. Vi skal ha en bærekraftig næringsutvikling med rett næring på rett sted. Arealkrevende næringer lokaliseres nær riksveiene på aksene nord-sør og øst vest» Prinsipielt kunne en virksomhet som Biltema tenkes etablert også i Drøbak sentrum, der bedriften ville trekke flere mennesker til sentrum og dermed bidra til mer liv i sentrum og etter all sannsynlighet ha positiv effekt for handelsstanden for øvrig i Drøbak. Egnede lokaler eller arealer for en virksomhet som Biltema kan være vanskelig å finne i Gamle Drøbak og det ville være vanskelig å få etablert bedriften innenfor dagens «vernesone». Området ved Dyrløkke vil være mer passende for Biltema. Her er det etablert flere butikker og kjøpesenter i litt større skala enn i Drøbak sentrum, som kunne ha nytte av en nyetablering av Biltema. Området ligger i gang- og sykkelavstand for store deler av Drøbaks befolkning. Det er god kollektivdekning i alle retninger, god tilknytning til hovedveinettet og allerede i dag et forholdsvis godt parkeringstilbud. Side 26 av 37

27 Det foregår områdereguleringer både for Gamle Drøbak og for Dyrløkke/Ullerud/Seiersten-område, som per dags dato ikke tillater nye detaljreguleringer inntil områdereguleringsplaner er førstegangsbehandlet (Dyrløkke/Ullerud/Seiersten) eller endelig vedtatt (Gamle Drøbak). Dersom en etablering her vil kreve ny detaljregulering, vil etableringen forskyves på ubestemt tid, med faren at Biltema velger en annen lokalisering, eventuell i en nabokommune. Etter en samlet vurdering vil en etablering av Biltema ved Dyrløkke være kanskje optimal. Likevel ser man ingen store konsekvenser ved en eventuell etablering ved Måna. Biltema er ingen «typisk» detaljhandel, det er etablert G/S-veg til området og avstand for gående og syklende er ikke veldig stor (man er rett ved siden av Frogn VGS), det er kollektivtilbud i området som sannsynligvis blir bedre etter oppgradering av Rv.23 og omlegging av Fv Uansett vil virksomheten tiltrekke seg flest kunder med bil. Flere arbeidsplasser, et bedre handelstilbud og en reduksjon av handelslekkasjen er positivt for kommunen De siste årene etter at planene ble vedtatt har det oppstått nye konsepter for handel. Rådmannen ser at det i denne saken er konflikt mellom kommunens ønsker og behov, og nasjonale og regionale interesser i forhold til arealbruk. Men i denne saken så er rådmannen av den oppfatning av at en må konkret vurdere de lokale forholdene opp mot de statlige retningslinjene. Det vises til Rundskriv H2-14 datert som gjelder innsigelsesadgang til lokale planer og hvor det fremkommer av rundskrivet at det ikke holder å vise til statlige og regionale føringer, men at det angis en konkret begrunnelse for innsigelsen. De innsigelser som var fremmet i forbindelse med reguleringsplanen så var det ikke gjort noen konkret vurdering som fremstår som en blanding av plasskrevende og detaljhandel. Rådmannen kan heller ikke se av uttalelsen som er mottatt fra Statens vegvesen, Fylkeskommunen eller Fylkesmannen er tilstrekkelig begrunnet. Rådmannen kan ikke se at det tilstrekkelig som begrunnelse å bare vise til generelle nasjonale eller regionale føringer. De innvendinger som er kommet fra statlige og regional myndighet mot tiltaket synes å være mer av generell karakter og ikke tilstrekkelig vurdert og begrunnet i forhold til Biltema som konsept i forhold til plasskrevende varer eller detaljhandel eller lokale forhold, slik det er gjort i andre regioner. Det er tatt lite hensyn til de lokale forholdene med hensyn til viktig næringsutvikling i kommunen. Det er i dag oppretting av handel som har et bredt varespekter, og er plasskrevende, og som nevnt tidligere egner seg dårlig innenfor sentrum og i sentre. Biltema er av et slik konsept som er en blanding av detaljhandel og plasskrevende handel, og som i utgangspunktet ikke representerer en direkte konkurranse for typisk sentrumshandel. Side 27 av 37

28 Et annet moment er at Frogn kommune i dag er en pendlerkommune hvor innbyggerne bruker bil og buss, så økt biltrafikk kan ikke sies å være et argument i seg selv for å si nei til en dispensasjon. Det er i trafikkanalysen som er utarbeidet konkludert med at etableringen av Biltema ikke vil gi økt trafikk, men mindre trafikk en reguleringsplanen legger opp til. Rådmannen kan ikke se at ved å tillate etablering av Biltema, at dette kan tilsidesette de hensyn som statlige planretningslinjer, fylkesdelplanen og reguleringsplanen skal i vareta. 6. Om det dispenseres fra saksbehandlingsregler. Det dispenseres ikke fra saksbehandlingsregler. Hvis vurderingen etter første, andre og sjette punkt konkluderer med at lovens vilkår ikke er oppfylt, vil dispensasjon ikke kunne gis. Tredje og fjerde punkt vil først og fremst være aktuelle skjønnsmomenter i vurderingene etter første og andre punkt. Det gjelder for så vidt også femte punkt, men dette punktet vil være en ramme og påminnelse overfor kommunene, og et grunnlag for vedkommende myndighet og klageorganet i forbindelse med en eventuell klagesituasjon dersom kommunen likevel fatter vedtak i strid med uttalelse fra fagorgan. Konklusjon: Rådmannen mener at tiltaket oppfyller vilkårene for dispensasjon som går ut på at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse ikke blir vesentlig tilsidesatt. Fordelene ved å gi en dispensasjon vurderes å være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Rådmannen anbefaler derfor at omsøkte dispensasjon for tiltaket godkjennes, jfr ovenstående saksutredning. Rådmannen i Frogn Harald K. Hermansen Øvrige dokumenter på saken: Vedlegg til sak Side 28 av 37

29 Side 29 av 37

30 HMPB-37/15 Sørbråtveien 11 A Gnr 36 Bnr 31 - Sørbråtenveien 11 A- dispensasjon fra reguleringsplan- Søknad om fradeling av boligtomt Saksbehandler: Christian Grønn Saksnr.: 15/ Behandlingsrekkefølge Møtedato 1 37/ Rådmannens innstilling: slutter seg til vurdering og konklusjon i saksutredningen. Tiltaket oppfyller ikke vilkårene for dispensasjon og søknaden av avslås. Vedtaket er fattet i medhold av plan- og bygningslovens Det følger av vedtaket at søknad om fradeling av boligeiendom fra gnr 36 bnr 31 avslås med hjemmel i plan- og bygningsloven Vedtaket er fattet og meddeles i samsvar med forvaltningsloven 27. Vedlegg: Søknad korrig.pdf, Kvittering for nabovarsel, Søknad om deling/rekvisisjon av oppmålingsforretning Side 30 av 37

31 SAKSUTREDNING TILTAK Dispensasjon fra reguleringsplan. Fradeling til ny boligtomt TILTAKETS ADRESSE Sørbråtenveien 11a 1449 DRØBAK (gnr. 36 bnr. 31) ANSVARLIG SØKER HJEMMELSHAVER AREAL GJEN. PARSELL AREAL NY PARSELL Arkitekthuset Knut H Knudtsen AS Caroline B-M Wiig 916 m2 601 m2 UTNYTTELSESGRAD GJ. VÆRENDE PARSELL 23% UTNYTTELSESGRAD NY PARSELL 23% Bakgrunn Det søkes om dispensasjon for å fradele en ny boligtomt i Sørbråtenveien 11 A, gnr 36 bnr 31. Det anses at søknaden er av prinsipiell betydning i forhold til gjeldende reguleringsplan og overordnede føringer slik at rådmannen fremmer denne til politisk behandling. Søknaden med tilleggsdokumentasjon fra ansvarlig søker Arkitekthuset Knut H Knudtsen AS, er mottatt hos Frogn kommune Innsendte dokumenter inkluderer: - Følgebrev - Søknad om fradeling og oppmålingsforretning - Kart påtegnet delingsplan - Kvittering for nabovarsel Side 31 av 37

32 Planstatus Side 32 av 37

33 Tiltaket Det søkes om dispensasjon fra reguleringsplanen Sørbråten/Horgenmyra, vedtatt til å fradele en ny boligtomt fra dagens parsell 7 som vist nedenfor. Det er planlagt et bolighus på 102 m2, og en dobbel garasje på 36m2. Beregnet utnyttingsgrad er 23 % BYA på både ny og gjenværende tomt, og uteoppholdsareal på henholdsvis 400 og 500 m2. Vann og avløp er avklart med bruksrett til felles VA-anlegg. Adkomst planlegges langs østsiden av eiendommen. Eiendommen er foreløpig ikke sikret lovlig atkomst i samsvar med plan og bygningsloven Det mangler veirett fra grunneiere på gnr 36 bnr 2 og gnr 36 bnr 1. Statens Vegvesen har ikke uttalt seg. Side 33 av 37

34 Merknader Tiltaket krever tillatelse etter plan- og bygningslovens Tiltaket er nabovarslet i samsvar med kravene i plan- og bygningslovens Gjenpart av nabovarsel er vedlagt. Det er ikke innkommet merknader. Uttalelser relevante myndigheter Side 34 av 37

35 Ved positiv innstilling i om dispensasjon, må søknad sendes til berørte regionale myndigheter for uttalelse. Rådmannen har valgt å fremme saken til politisk behandling uten først å ha hørt relevante myndigheter. Dette er vurdert til å være den mest tidseffektive behandlingen av saken der kommunens prinsipale standpunkt avklares først. Nasjonale og regionale retningslinjer for dispensasjonssaker Det første kommunen må vurdere er om hensynene bak bestemmelsen(e) det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Hvis det foreligger en vesentlig tilsidesettelse, kan det ikke gis dispensasjon. Dersom omsøkte dispensasjon ikke medfører at hensynene bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt, men bare tilsidesatt, må kommunen i tillegg foreta en konkret vurdering av om fordelene ved dispensasjonen er klart større enn ulempene. Kommunen kan her avslå søknaden om dispensasjon på bakgrunn av det første vurderingspunktet om vesentlig tilsidesettelse. Det skjønn kommunen skal utøve når den vurderer om dispensasjon skal gis er underlagt omfattende begrensninger. Avvik fra arealplaner reiser særlige spørsmål. De ulike planene er som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Planene omhandler dessuten konkrete forhold. Det skal derfor ikke være kurant å fravike gjeldende reguleringsplan. Alternativer: 1. Som innstillingen 2. Hovedutvalg for miljø-, plan- og har vurdert søknaden av og er positive til en dispensasjon fra reguleringsplan Sørbråten/Horgenmyra, vedtatt , som muliggjør en fradeling fra gnr 36 bnr 31. Rådmannen gis delegert fullmakt til å avgjøre dispensasjonssøknaden på følgende vilkår: Søknaden sendes til regionale myndigheter for uttalelse. Det innhentes nødvendige veiretter før fradeling kan gis. Dispensasjonssøknaden vil bli behandlet i tråd med plan- og bygningsloven 19-2 og rådmannen vil vurdere innkomne merknader fra regionale myndigheter når disse foreligger. Vurdering: Vesentlig tilsidesettelse Ansvarlig søker begrunner tiltaket med at omsøkte boligtomt ligger i et etablert boligområde innenfor reguleringsformålet boliger og er tråd med bestemmelser om Side 35 av 37

36 utnyttelse gitt i gjeldende reguleringsplan. Det er ikke angitt i reguleringsbestemmelsene at tomter ikke kan deles videre. Rådmannen mener at tomta er egnet som boligtomt, isolert sett. Den kan sikres atkomst, parkering, vann og avløp på en tilfredsstillende måte. Det vektlegges at planlagt utvikling er i tråd med formålet i reguleringsplanen og tiltak er i tråd med bestemmelser om høyder og grad av utnytting. Derimot angir plankartet en fastlagt tomtestruktur med byggegrenser. En ny boligtomt i boligfeltet vil utfordre hensikten og avveininger som ligger bak denne. Rådmannen kan ikke se at omsøkte tiltak vil representere en vesentlig tilsidesettelse av hensynene bak reguleringsplanen. Overvekt av fordeler Rådmannen forstår ønsket om fradeling og boligutvikling på denne tomten, og fordelene dette vil gi for tiltakshaver. Nasjonale og regionale retningslinjer for dispensasjonssaker angir at et dispensasjonsvedtak normalt ikke kan begrunnes med sosiale, helsemessige eller økonomiske årsaker, arv og/eller slektskapsforhold eller andre privatrettslige og personlige grunner. Rådmannen finner ingen spesielle grunner i denne søknaden som tilsier at disse retningslinjene ikke skal overholdes. Personlige forhold skal bare helt unntaksvis kunne tillegges vekt i en dispensasjonsvurdering. Boligfeltet er sannsynligvis et attraktivt sted for barnefamilier, men det er ikke gangog sykkelvei til området og det er over 4 km til nærmeste barneskole. Ev. barn i området vil ha krav på skoleskyss, som vil medføre økte kostnader for Frogn kommune. Planrelaterte forhold, særlig forholdet til rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal og transportplanlegging må tillegges stor vekt i vurderingen. Kommunen skal utvikle boliger tett på sentrum og tettsteder, hvor det er god kollektivdekning og hvor du kan gå og sykle til daglige gjøremål. Tiltaket ligger langt fra etablerte sentrumsområder og kommunen ønsker i utgangspunktet begrenset fortetting og boligbygging i slike områder. Til regional plan for areal og transport vedtok Frogn kommunestyre følgende angående utbyggingsmønster (pkt. 4 i uttalelsen): «Frogn kommune vil fremheve at det er viktig at vedlikeholdsveksten knyttes til eksisterende lokalsamfunn og bebyggelse. Det må ikke etableres nye boligområder utenom knutepunktene, og spredt boligbygging må begrenses til et minimum. Frogn kommune viser til Follorådets vedtatte målsetning om at boligveksten i Follo bør skje med ca 75 % i kollektivknutepunktene langs jernbanen, 20 % i tilknytning til andre tettsteder og 5 % spredt.» Side 36 av 37

37 Fradeling i Sørbråten/Horgenmyra skjer i et område avsatt til boligformål, men dette er et bilbasert boligområde som etter Rådmannens vurdering har nådd et metningspunkt for vekst. I politisk behandling om igangsetting av regulering i 2002 ble det stilt forutsetning om bygging av inntil 4 nye boenheter. I forhold til daværende boligbyggingsprogram ble det uttalt om igangsetting av regulering i området, at nye boliger må kunne betraktes som enkeltfortettinger i spredt strøk. I 1. gangs behandling av reguleringsplanen i 2004, ble det påpekt at det var forhold som avvek fra de vilkår utvalget satte for utformingen av området. Utvalget forutsatte maks. 4 nye boenheter. Reguleringsforslaget omfattet 4 nye tomter for eneboliger. Dette ga rom for flere enn 4 boenheter. I gjeldende reguleringsplan som trådte i kraft i 2007, er det tillatt 7 eneboligtomter, hvorav 6 av dem nå er bebygd. Omsøkte boligtomt kan dermed bli den åttende eneboligtomten, mens utgangspunktet for 13 år siden var 4 boenheter. Et grunnleggende prinsipp i norsk forvaltning er at like saker skal behandles likt. En fradeling kan også føre til et større press på å få dispensasjon i tilsvarende saker. Det er 4 andre tomter i boligfeltet som også er store nok for tilsvarende fradeling. Etter en samlet vurdering foreligger det etter Rådmannens mening ikke kvalifisert overvekt av fordeler ved å gi en dispensasjon. Konklusjon Rådmannen kan ikke se at de hensyn reguleringsplanen er ment å ivareta blir vesentlig tilsidesatt. Derimot vurderes fordelene med å gi dispensasjon ikke klart større enn ulempene og dermed oppfyller ikke tiltaket vilkårene for å kunne gi dispensasjon. Rådmannen finner det i utgangspunktet utfordrende at et så begrenset tiltak som det omsøkte skal rammes av overordnede føringer. Rådmannen finner likevel å måtte anbefale at søknaden avslås. Det er da vektlagt at en fortetting på Sørbråten innebærer et press om ytterligere fortetting innenfor planområdet og at fortetting her er i strid med nasjonale og regionale føringer. Rådmannen i Frogn Harald K. Hermansen Vedlegg til sak Side 37 av 37