Saksutskrift. 2. gangsbehandling - Måna Øst - Endring av reguleringsplan

Transkript

1 Saksutskrift 2. gangsbehandling - Måna Øst - Endring av reguleringsplan Arkivsak-dok. 15/ Saksbehandler Jochen Caesar Saksgang Møtedato Saknr 1 Hovedutvalget for miljø-, plan- og byggesaker /17 2 Kommunestyret /17 Kommunestyrets behandling : Ordfører tok opp spørsmålet om egen habilitet. Hans sønn er, gjennom selskapet Slåke Invest, medeier i selskaper som bygger ut næringsområdet. Ordfører fratrådte og var Jan-Erik Thorstensen tiltrådte. Vibeke Lundh Karlsen tok sete som ordfører. Kommunestyret diskuterte habilitetsspørsmålet. Kommunestyret kom enstemmig til at ordfører er inhabilt til å behandle saken, med hjemmel i forvaltningsloven 6 2. ledd er inhabil til å behandle saken. Begrunnelse: Ordførers sønn har interesse i utfallet av saken. Votering: Innstillingen ble enstemmig vedtatt Ordfører tiltrådte. Jan Erik Thorstensen fratrådte. Kommunestyrets vedtak : Kommunestyret slutter seg til vurdering og konklusjon i saksutredningen. Kommunestyret vedtar forslag til endring av reguleringsplan Måna Øst, som vist på plankart datert og justerte bestemmelser alternativ 1, datert Reguleringsbestemmelse 3.2 er endret til: «Området kan nyttes til forretning/ industri/ lager med tilhørende anlegg i samsvar med kommuneplanens forutsetninger. Med forretning menes handel med plasskrevende varer som biler og motorkjøretøyer, landbruksmaskiner, trelast og andre større byggevarer, salg fra planteskoler/hagesentre og lignende. Etablert virksomhet ved planens vedtak med forretninger med plasskrevende varer i kombinasjon med detaljvarehandel av varetyper som i hovedsak er direkte relatert til tillatte plasskrevende varetyper, inntil m 2 av tillatt bruksareal, kan videreføres, eller erstattes med tilsvarende virksomhet, under forutsetning at dette ikke genererer mer trafikk. (bestemmelser alternativ 2, datert ).» Vedtaket er fattet i medhold av plan- og bygningsloven Postadresse Besøksadresse Telefon Org.nr Postboks 10 Rådhusveien 6 Telefaks Bankgiro Drøbak 1443 Drøbak postmottak@frogn.kommune.no Side 1 av 14

2 Dersom innsigelsen opprettholdes skal saken oversendes fylkesmannen med anmodning om oversendelse til departementet for sluttbehandling uten megling. Saksutskriften bekreftes Frogn, 22.juni 2017 Anne Lise Larsson Dokumentet er elektronisk godkjent Vår ref.: 15/02584 Side 2 av 14

3 Tidligere behandlinger Hovedutvalget for miljø-, plan- og byggesaker 15-19s behandling : Forslag: Nicolay Corneliussen fremmet følgende forslag på vegne av Venstre: Som rådmannens innstilling, men med følgende tilføyelse til bestemmelse 3.2: «eller erstattes med tilsvarende virksomhet, under forutsetning at dette ikke genererer mer trafikk.»(bestemmelser alternativ 2, datert ). Protokolltilførsel: Linda M. Byström hadde følgende protokolltilførsel på vegne av MDG: «MDG godkjenner endring av reguleringsplan med den forutsetning at sikrer at utbygger snarest oppfyller alle krav i reguleringsplanen. Også de som gjelder arkitektonisk uttrykk, vegetasjon og grøntstruktur. Videre forutsetter vi at parkmessig opparbeiding betyr tilrettelegging for myke trafikanter. For eksempel i form av gangvei fra bussholdeplass til hovedinnganger til områdets bygninger.» Votering: Ved alternativ votering over innstillingen og Venstres forslag ble Venstres forslag vedtatt med 10 stemmer som innstilling til kommunestyret. 1 stemte for innstillingen (1=1MDG) Hovedutvalget for miljø-, plan- og byggesaker 15-19s vedtak : Kommunestyret slutter seg til vurdering og konklusjon i saksutredningen. Kommunestyret vedtar forslag til endring av reguleringsplan Måna Øst, som vist på plankart datert og justerte bestemmelser alternativ 1, datert Reguleringsbestemmelse 3.2 er endret til: «Området kan nyttes til forretning/ industri/ lager med tilhørende anlegg i samsvar med kommuneplanens forutsetninger. Med forretning menes handel med plasskrevende varer som biler og motorkjøretøyer, landbruksmaskiner, trelast og andre større byggevarer, salg fra planteskoler/hagesentre og lignende. Etablert virksomhet ved planens vedtak med forretninger med plasskrevende varer i kombinasjon med detaljvarehandel av varetyper som i hovedsak er direkte relatert til tillatte plasskrevende varetyper, inntil m 2 av tillatt bruksareal, kan videreføres, eller erstattes med tilsvarende virksomhet, under forutsetning at dette ikke genererer mer trafikk. (bestemmelser alternativ 2, datert ).» Vedtaket er fattet i medhold av plan- og bygningsloven Dersom innsigelsen opprettholdes skal saken oversendes fylkesmannen med anmodning om oversendelse til departementet for sluttbehandling uten megling. Vår ref.: 15/02584 Side 3 av 14

4 Vår ref.: 15/02584 Side 4 av 14

5 Saksfremlegg Rådmannens innstilling: Kommunestyret slutter seg til vurdering og konklusjon i saksutredningen. Kommunestyret vedtar forslag til endring av reguleringsplan Måna Øst, som vist på plankart datert og justerte bestemmelser alternativ 1, datert Reguleringsbestemmelse 3.2 er endret til: «Området kan nyttes til forretning/ industri/ lager med tilhørende anlegg i samsvar med kommuneplanens forutsetninger. Med forretning menes handel med plasskrevende varer som biler og motorkjøretøyer, landbruksmaskiner, trelast og andre større byggevarer, salg fra planteskoler/hagesentre og lignende. Etablert virksomhet ved planens vedtak med forretninger med plasskrevende varer i kombinasjon med detaljvarehandel av varetyper som i hovedsak er direkte relatert til tillatte plasskrevende varetyper, inntil m 2 av tillatt bruksareal, kan videreføres.» Vedtaket er fattet i medhold av plan- og bygningsloven Dersom innsigelsen opprettholdes skal saken oversendes fylkesmannen med anmodning om oversendelse til departementet for sluttbehandling uten megling. Vedlegg: Bestemmelser alternativ Bestemmelser alternativ Bestemmelser alternativ plankart pdf Innspill til høring om endring av reguleringsplan, Måna Øst Uttalelse - Offentlig ettersyn av endring av reguleringsplan - Måna Øst Uttalelse til forslag til reguleringsplan for Måna øst i Saksutskrift HMPB e-post til Fylkesmannen svar fra Fylkesmannen e-post dialog med Statens vegvesen e-post dialog med forslagstiller Vår ref.: 15/02584 Side 5 av 14

6 SAKSUTREDNING: Sammendrag: Utbyggingen av næringsarealet på Måna øst er til dels gjennomført med midlertidige dispensasjoner som forutsettes innarbeidet i kommende reguleringsendringer. Derfor fremmes nå forslag til endring av reguleringsplan som innbefatter dispensasjonene for å sikre fortsatt drift innen området. Når planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn ble det fremmet 2 innsigelser. Statens vegvesen fremmer betinget innsigelse som foreslås imøtekommet. Fylkesmannen i Oslo og Akershus fremmet også en innsigelse. Etter rådmannens vurdering grunngis den innsigelsen med de samme argumentene som ble brukt i klagen mot innvilget dispensasjon. Dispensasjonsvedtaket ble den gangen påklagd av Fylkesmannen i Oslo og Akershus samt av Statens vegvesen. Fylkesmannen i Buskerud ble oppnevnt til settefylkesmann. Settefylkesmannen tok ikke klagene til følge. Rådmannen ser derfor ikke noen grunn til å imøtekomme den samme begrunnelsen denne gangen. Det er ikke foretatt megling i sakens anledning (konferer plan- og bygningslovens 5-6). Rådmannen innstiller at forslag til endring av reguleringsplan vedtas med innsigelse fra Fylkesmannen i Oslo og Akershus. Bakgrunn for saken: Vår ref.: 15/02584 Side 6 av 14

7 I forbindelse med utbyggingen av næringsområdet Måna Øst ble det innvilget både dispensasjon fra regulert byggegrense for etablering av utvendige reoler, parkeringsplasser og gjerde. Dispensasjonen er midlertidig i inntil 5 år eller til den erstattes av vedtatt reguleringsplan. Spesielt etableringen av Biltema på Måna øst var veldig omdiskutert, siden Biltema er definert som «detaljhandel» og dermed ikke faller inn under den type forretning som reguleringsplanen åpner for, nemlig handel med plasskrevende varer. Hovedutvalget for miljø-, plan- og byggesaker vedtok : Hovedutvalg for miljø-, plan- og byggesaker har vurdert søknad om dispensasjon fra formålet i reguleringsbestemmelsenes 3.1 for Måna øst. Hovedutvalget finner etter en konkret vurdering at en dispensasjon ikke vil føre til at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra vil bli vesentlig tilsidesatt, og at fordelene ved en dispensasjon vil være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. I medhold av plan- og bygningslovens 19-2 gis det dispensasjon fra 3.1 i bestemmelsene til reguleringsplanen for Måna øst fra bestemmelsen om forretning/kontor/industri/lager (plasskrevende varer) for etablering av Biltema på gnr 20 bnr Ved avgjørelsen er det lagt særlig vekt på at de forhold reguleringsplanen skal ivareta er tilstrekkelig ivaretatt for eiendommen. Eiendommen har sentral beliggenhet, med kort avstand til kollektivtrafikk, godt utbygd gang- sykkelveinett, og at virksomheten skal integreres og samlokaliseres med Byggmax. Utarbeidet trafikkanalyse konkluderer med at etableringen ikke vil genere mer trafikk enn hva reguleringsplanen legger opp til. Dispensasjonsvedtaket ble påklaget av både Fylkesmannen og Statens vegvesen, siden «etablering av Biltema på Måna Øst er i strid med Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging, Fylkesdelplan for handel, service og senterstruktur og reguleringsplanens intensjoner» (Fylkesmannen i Oslo og Akershus) og «dispensasjonen kan medføre vesentlige ulemper gjennom økt press på dispensasjoner i tilliggende næringsområder og uforutsigbarhet rundt en arealbruk som tidligere er avklart gjennom kommuneplan og reguleringsplaner.» (SVV). I påvente av endelig avgjørelse ble det satt i gang arbeid med endring av reguleringsplan Måna øst. Planinitiativet ble behandlet i HMPB , der det ble fattet følgende vedtak: Hovedutvalget for miljø-, plan- og byggesaker anbefaler oppstart av endring av reguleringsplan for Måna Øst (planid ) med følgende føringer for planarbeidet: - Areal for næring skal vurderes redusert fra inntil m2 BRA til et vesentlig lavere bruksareal ( 3-2 i planbestemmelsene) - Byggehøyder skal vurderes redusert ( 3-3 i planbestemmelsene) - Formål kontor/industri/herberge/hotell- og bevertning skal vurderes tatt ut av planen. Formålet forretning (plasskrevende varer) endres slik at det tillates virksomhet som driver handel med et sortiment av både plasskrevende varer og detaljhandel ( 2 og 3-1, 3-2). - Rekkefølgebestemmelsen med krav om planskilt gang- og sykkelforbindelse over fv 152 før etablering av hotell- og bevertning skal vurderes tatt ut ( 12 siste setning). Vår ref.: 15/02584 Side 7 av 14

8 Vedtaket er fattet med hjemmel i plan- og bygningsloven Hovedutvalget delegerer følgende myndighet til rådmannen i sak om dispensasjon fra reguleringsplan for Måna Øst: 1. Rådmannen gis fullmakt til å vedta midlertidig forbud etter plan- og bygningsloven 13-1 mot tiltak i påvente av en reguleringsendring. 2. Rådmannen gis fullmakt til å omgjøre vedtak til en i sak om dispensasjon etter plan- og bygningsloven 19-2 og 19-3 i påvente av en reguleringsendring for tillatelse til etablering av Biltema. Rådmannen gis fullmakt til å fastsette nødvendige vilkår til en midlertidig dispensasjon. I ettertid ble opprinnelig dispensasjonsvedtak omgjort til midlertidig dispensasjon. Omgjøringsvedtak ble fattet : I medhold av forvaltningsloven 35 omgjøres tidligere dispensasjonsvedtak av til midlertidig dispensasjon for 5 år eller inntil den blir innarbeidet i en reguleringsendring. Dispensasjonen er hjemlet i plan- og bygningsloven (pbl.) 19-2 og Begrunnelsen fremkommer av saksutredningen. I vedtak av gjøres følgende endringer: Midlertidig dispensasjon gis på følgende vilkår: - Maksimalt tillatt BRA for området begrenses til m² eksklusiv utvendig parkeringsplasser. - Det tillates kun etablert virksomhet som driver handel med sortiment av både plasskrevende varer og detaljhandel. - Det tillates ikke etablering av hotell eller bevertning på området. Også det midlertidige dispensasjonsvedtaket ble påklaget av både Fylkesmannen i Oslo og Akershus og Statens vegvesen. Saken havnet hos settefylkesmann i Buskerud. Settefylkesmannens tok ikke klagen til følge og stadfestet kommunens vedtak : Klagene tas ikke til følge. Fylkesmannen stadfester s vedtak av 13. november 2015 om midlertidig dispensasjon for etablering av varehus for Biltema på Måna. Den midlertidige dispensasjonen varer inntil 5 år. Dersom reguleringsplanen for Måna Øst ikke er endret ved dispensasjonstidens utløp, opphører bruken umiddelbart og varehuset kan ikke benyttes til detaljhandel. Fylkesmannens vedtak er endelig og kan ikke påklages, jf. forvaltningsloven 28 tredje ledd. Som oppfølging av ovennevnte tidligere vedtak og for å sikre mulighet for videre drift av etablert næringsvirksomhet på Måna, legges forslag til endring av reguleringsplan nå frem til politisk sluttbehandling. Formelle forhold: Varsel om planoppstart ble kunngjort i Akershus Amtstidende og gjennom brev datert til grunneiere, naboer og offentlige instanser som kan bli berørt av planen. Vår ref.: 15/02584 Side 8 av 14

9 Følgende merknader ble mottatt etter oppstartsvarselet: 1. Henning Ottarsrud, Akershus fylkeskommune, FolloRen, Hafslund Nett, Statens vegvesen, Samtlige merknader ble vurdert i forbindelse med førstegangsbehandling av planforslaget, se vedlagt saksutskrift (HMPB-sak 5/17). I samsvar med rådmannens innstilling vedtok Hovedutvalget for miljø-, plan og byggesaker enstemmig (sak 5/17) å legge ut forslag til endring av reguleringsplan til offentlig ettersyn. Forslaget til reguleringsendring ble lagt ut til offentlig ettersyn Innkomne merknader/innsigelser i høringsperioden: Følgende merknader ble mottatt etter offentlig ettersyn: 1. Henning Ottarsrud, Fylkesmannen i Oslo og Akershus, Statens vegvesen, Alle merknader er vedlagt i sin helhet og kort oppsummert og kommentert av rådmannen. 1. Henning Ottarsrud gjør oppmerksom på at vegen «Ytre Hallangspollen» mangler status som «kommunal veg» i høringsforslaget i kommunens kartportal. Veien er regulert som «kommunal veg» i gjeldende plan. Videre viser han til beskrivelsen av planforslaget som sier at: «Det er forutsatt at eiendommer innen planområdet skal sammenføyes. Da sammenføyning allerede er satt i gang vil disse eiendomsgrensene forsvinne uansett om vedlagte planforslag blir vedtatt eller ikke». Deler av veien kan ikke overføres til naboeiendommen. Det er ikke gjort noen kjøpsavtale om veigrunn med eierne av Måna Øst. Det er heller ikke aktuelt, da dette er landbrukseiendommens (gnr/bnr 63/1) adkomst til skogen. Grunneier må derfor eie veien selv. Rådmannens kommentar: Eierform av vegen «Ytre Hallangspollen» skal ikke endres. Det digitale kartet vil bli rettet, slik at vegen står oppført som «offentlig veg» langs planområdet, slik den er regulert i dag. Rådmannen presiserer for øvrig, at kun eiendommene i byggeområdet skal sammenføyes. Innspillet er tatt til følge. 2. Statens vegvesen (SVV) uttrykker en del skepsis mot planforslaget som til stor del er tuftet på samme grunnlag som fylkesmannens vurdering. Det henvises her til vedlagte uttalelse. Videre (avkortet): Vår ref.: 15/02584 Side 9 av 14

10 «Planforslaget åpner for liknende typer virksomheter innenfor planområdet i fremtiden, som man ikke kjenner de trafikale konsekvensene for. SVV har derfor forslag til en ny bestemmelse 3.2 som ivaretar dette: «Området kan nyttes til forretning/ industri/ lager med tilhørende anlegg i samsvar med kommuneplanens forutsetninger. Med forretning menes handel med plasskrevende varer som biler og motorkjøretøyer, landbruksmaskiner, trelast og andre større byggevarer, salg fra planteskoler/hagesentre og lignende. Etablert virksomhet ved planens vedtak med forretninger med plasskrevende varer i kombinasjon med detaljvarehandel av varetyper som i hovedsak er direkte relatert til tillatte plasskrevende varetyper, inntil 3440 m 2 av tillatt bruksareal, kan videreføres.» Statens vegvesen kan med en planbestemmelse 3.2 som dette akseptere planforslaget. I motsatt fall fremmer Statens vegvesen, som sektormyndighet for areal- og transportplanlegging og forvalter av fylkesveg og riksveg, innsigelse til planforslaget. Bakgrunnen er at detaljvarehandel på Måna øst vurderes å være i strid med statlig planretningslinje for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging og retningslinjene i Regional plan for areal og transport, samt at trafikale virkninger ikke er utredet for andre virksomheter enn Biltema konkret.» Rådmannens vurdering: Sammenlignet med forslaget til endrete bestemmelser som var lagt ut til offentlig ettersyn så foreslår vegvesenet at begrepet «hovedsakelig» slettes foran oppramsingen av vareslag. Det innebærer at de vareslag som planen kan tillate er kun de som er oppramset i bestemmelsen. Endringen vil ikke være til hinder for dagens virksomhet, men begrenser fremtidige muligheter å endre vareutvalget. Vegvesenets forslag er forelagt planens forslagsstiller, se vedlagt e-post dialog av Forslagsstiller har noen innvendinger til en endring i samsvar med vegvesenet sitt forslag. Forslagstiller ønsker muligheten å kunne etablere en tilsvarende virksomhet i området, dersom Biltema skulle avslutte sin virksomhet på Måna. Forutsetningen må være at virksomheten ikke genererer mer trafikk. (alternativ 2). Statens vegvesen har i e-post av kommet med supplerende begrunnelser og skriver at «Vi mener at vårt forslag til bestemmelse gir den beste sikkerheten for at vi ikke får en uønsket bransjeglidning.» De har likevel kommet til at de kan akseptere revidert forslag (alternativ 2) fordi denne sikrer at forslagsstiller må dokumentere trafikktall. Rådmannen innstiller likevel på at reguleringsbestemmelsene endres i samsvar med forslag fra vegvesenet (alternativ 1). 3. Fylkesmannen i Oslo og Akershus (FMOA) fremmer innsigelse til reguleringsbestemmelsen 3.2 med hjemmel i plan- og bygningslovens 5-4. Fylkesmannen mener at bestemmelsen er vesentlig i strid med følgende nasjonale og regionale føringer: Forskrift om rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre Retningslinje R10 Rett virksomhet på rett sted i regional plan for areal og transport i Oslo og Akershus Vår ref.: 15/02584 Side 10 av 14

11 Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging Etablering av detaljvarehandel på Måna øst vil kunne svekke de etablerte sentra Dyrløkke og Drøbak og dermed føre til byspredning, bilavhengighet, og dårligere tilgjengelighet for dem som ikke disponerer bil. I tillegg vil bestemmelsen være i strid med de nasjonale og regionale målene om å oppnå en mer bærekraftig og robust byog tettstedsutvikling, redusere transportbehovet og legge til rette for klima- og miljøvennlige transportformer. Fylkesmannen mener også at etablering av detaljvarehandel på Måna Øst vil gi økt press på å få etablere mer detaljvarehandel i området. Vi kan heller ikke se at de lokale hensyn gjør seg så sterkt gjeldende i denne saken at nasjonale eller vesentlige regionale hensyn må vike.» Rådmannens vurdering: Eventuelle planforslag om å få etablert ytterligere detaljhandel i området må prøves mot gjeldende plansituasjon samt de krav og retningslinjer som fylkesmannen henviser til. Det faktum at trafikkberegningen viser at reguleringsendringen for Måna Øst ikke gir mer trafikk enn tidligere vedtatt plan tilsier at reguleringsendringen ikke uten videre kan brukes som begrunnelse for ytterligere detaljhandel i området. Det forefinnes ikke tilsvarende forretning i Nesodden kommune, slik at innbyggerne i Nesodden inngår i det aktuelle kundegrunnlaget. I denne saken har ikke fylkesmannen sett kundegrunnlaget i og Nesodden kommune under et. For beboerne i Nesodden er lokaliseringen inntil Rv23 å foretrekke foran Dyrløkke. Der er ingen egnede ledige tomter på Dyrløkke eller i Gamle Drøbak. Forslaget til planendring begrenser antallet tillatte virksomheter i området ved at hotell og bevertning ikke lengre vil være tillatt. Det kan på sikt bedre grunnlaget for en bærekraftig utvikling av Gamle Drøbak. I henhold til Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging (SPR-BATP) 6.7 skal statlige myndigheter vektlegge lokaldemokratiet ved vurdering av innsigelse. Hovedutvalget var enstemmig når man vedtok å legge ut forslaget til endring av reguleringsplanen til offentlig ettersyn. Behandling av innsigelser er nærmere beskrevet i «Retningslinjer for innsigelse i plansaker etter plan- og bygningsloven» (H-2/14). Kommunen kan ikke se bort fra innsigelsen, men kan likevel vedta planen. Planen vil da ikke være rettslig bindende til tross for at den er vedtatt. Den vil bli bindende når innsigelsen er trukket av den myndighet som fremmet den. Dersom innsigelsen ikke blir trukket er Kommunal- og moderniseringsdepartementet myndigheten til å treffe endelig planvedtak. Rådmannen mener at de argumenter som begrunner innsigelsen er de samme som ble brukt når omtalte dispensasjon ble påklagd. Disse er allerede vurdert og settefylkesmannen tok ikke begrunnelsen til følge. Rådmannen mener derfor at det er ikke grunnlag for å be om megling med fylkesmannen i Oslo og Akershus da begrunnelsen allerede er vurdert. Alternativer: 1. Rådmannens innstilling Vår ref.: 15/02584 Side 11 av 14

12 2. Som rådmannens innstilling, men med følgende tilføyelse til bestemmelse 3.2: «eller erstattes med tilsvarende virksomhet, under forutsetning at dette ikke genererer mer trafikk.»(bestemmelser alternativ 2, datert ). 3. Kommunestyret vedtar forslag til endring av reguleringsplan Måna Øst, som vist på plankart datert og justerte bestemmelser alternativ 3, datert Reguleringsbestemmelse 3.2 er endret til: «Området kan nyttes til forretning/ industri/ lager med tilhørende anlegg i samsvar med kommuneplanens forutsetninger. Med forretning menes handel med plasskrevende varer som biler og motorkjøretøyer, landbruksmaskiner, trelast og andre større byggevarer, salg fra planteskoler/hagesentre og lignende.» Vedtaket er fattet i medhold av plan- og bygningsloven Planforslaget sendes tilbake til Rådmannen. Rådmannen skal gå i en ny dialogrunde med Fylkesmannen og Statens vegvesen for å løse innsigelsene. Etter det fremmes planforslaget på nytt. Miljømessige konsekvenser: Endringsforslaget omhandler en oppdatering av gjeldende reguleringsplan i samsvar med dagens plan- og bygningslov samt tidligere gitte tillatelser og medfører ingen miljømessige konsekvenser. Næringsområdet er ferdig utbygget. Økonomiske konsekvenser: Reguleringsplanendringen medfører i utgangspunktet ikke økonomiske konsekvenser for kommunen. Vurdering: Planforslaget er for det aller meste en tilpasning av gjeldende reguleringsplan til dagens situasjon, med bakgrunn i innvilgete dispensasjoner og gitte tillatelser, samt oppdatering til ny plan- og bygningslov. Næringsarealet på Måna øst er ferdig utbygd og planforslaget åpner ikke for utvidelse av dagens bebyggelse. Mest omdiskutert var og er bruken av næringsarealet og hvilken type forretninger som kan tillates. Det ble, etter en lang og krevende prosess, innvilget midlertidig dispensasjon i 5 år, som åpner for forretning som driver med plasskrevende varer i kombinasjon med detaljhandel. Dispensasjonen ble gitt i påvente av en reguleringsendring. Dersom reguleringsplanen for Måna øst ikke er endret ved dispensasjonstidens utløp, opphører bruken umiddelbart og varehuset kan ikke benyttes til detaljhandel. Rådmannen hadde forutsatt at dagens virksomhet på Måna øst var akseptert av alle parter og at Biltema skulle kunne drive virksomhet på eiendommen også etter at planen var endret. Dette viser seg nå å være feil, siden Fylkesmannen i Oslo og Akershus har fremmet innsigelse mot all slags detaljvarehandel i planområdet, også etablert virksomhet aksepteres ikke permanent. Vår ref.: 15/02584 Side 12 av 14

13 Rådmannen anser det som vanskelig å komme til en omforent løsning. Alle alternativene har fordeler og ulemper og konsekvensene av de 4 alternativene belyses nedenfor. Alternativ 1 innebærer at man tar Statens vegvesenets innsigelse til følge, men ikke Fylkesmannens innsigelse. Etablert virksomhet kan fortsette sin virksomhet, men det tillates ikke andre virksomheter med detaljvarehandel. Biltema kan bestå og kommer i en god forhandlingsposisjon når det gjelder leieavtaler. Forslagstiller signaliserte senest i vedlagt e-post den , at de er kritisk til dette alternativet. Behandling av innsigelser er nærmere beskrevet i «Retningslinjer for innsigelse i plansaker etter plan- og bygningsloven» (H-2/14). Kommunen kan ikke se bort fra innsigelsen, men kan likevel vedta planen. Ved vedtak av alternativ 1 eller 2 vil planen da ikke være rettslig bindende til tross for at den er vedtatt. Den vil bli bindende når innsigelsen er trukket av den myndighet som fremmet den. Dersom innsigelsen ikke blir trukket er Kommunal- og moderniseringsdepartementet myndigheten til å treffe endelig planvedtak. Alternativ 2 innebærer at man tar Statens vegvesenets innsigelse delvis til følge, men åpner samtidig for etablering av tilsvarende virksomhet kan overta etter Biltema, dersom det ikke genereres mer trafikk. Fylkesmannens innsigelse tas ikke til følge. Alternativ 2 er nærmest forslagsstillers ønsker og høringsforslaget, men tar hensyn til Statens vegvesens bekymring for trafikksituasjonen. Alternativ 2 vil åpne for mye synsing og unødvendige utfordringer for byggesak når en ny leietaker skal tar over etter Biltema. Det er vanskelig å vurdere om det er en tilsvarende virksomhet eller ikke og om trafikken vil øke eller ei. Rådmannen anbefaler derfor ikke å gå for alternativ 2. Alternativ 3 innebærer at man tar Fylkesmannens innsigelse til følge, og dermed også SVV s innsigelse. For forslagstiller vil alternativ 3 bety at Biltema må opphøre virksomheten innen november 2020, når dispensasjonstiden utløper. Alternativ 3 medfører at man få en rettslig bindende plan. Rådmannen anbefaler likevel ikke å gå for dette alternativet. Mye tid og energi er brukt i forbindelse med etablering av Biltema. Rådmannen mener fylkesmannen må respektere lokaldemokratiets ønske om denne type næring ved Måna øst og de grundige avveininger som er gjort lokalt med tanke på bl.a. stedsutvikling og trafikkavvikling. Alternativ 4 innebærer at man gjennomfører en ny dialog med Statens vegvesen, Fylkesmannen og forslagsstiller for å forsøke å komme til en omforent løsning som alle parter kan være enig om. Planforslaget vil da bli fremmet på nytt til behandling etter at dialogen er avsluttet. Rådmannen anbefaler å unnlate denne ekstrarunden. Man har nå i flere år forsøkt å komme til enighet uten å lykkes. Trolig har alle argumentene for og imot Biltema på Måna blitt diskutert flere ganger. Konklusjon: Rådmannen anbefaler at innsigelsen fra Statens vegvesen tas til følge og at forslag til endring av reguleringsplan Måna Øst, som vist på plankart datert og justerte bestemmelser alternativ 1, datert , vedtas. Planbestemmelse 3.2 er endret i tråd med vegvesenets forslag i høringsinnspill. Vår ref.: 15/02584 Side 13 av 14

14 Rådmannen anbefaler ikke å ta Fylkesmannens innsigelse til følge. Planen vil da ikke være rettslig bindende til tross for at den er vedtatt. Den vil bli bindende når innsigelsen er trukket av den myndighet som fremmet den. Dersom innsigelsen ikke blir trukket er Kommunal- og moderniseringsdepartementet myndigheten til å treffe endelig planvedtak. Rådmannen i Frogn Harald K. Hermansen Øvrige dokumenter på saken: -Gjeldende reguleringsplan med bestemmelser -Dispensasjonsvedtak Vedtak av Settefylkesmannen Høringsinnspill etter oppstartvarsel Vår ref.: 15/02584 Side 14 av 14