Saksbehandler: Berit Åsnes Arkiv: PLA 166 Arkivsaksnr.: 99/ Dato:

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Berit Åsnes Arkiv: PLA 166 Arkivsaksnr.: 99/ Dato: UTSATT SAK - NÆRBYVEIEN BOLIGOMRÅDE, REGULERINGSPLAN - SLUTTBEHANDLING INNSTILLING TIL FORMANNSKAPET OG BYSTYRET: Administrasjonens innstilling: Reguleringsplan for Nærbyveien boligområde med bestemmelser sist datert vedtas i henhold til plan- og bygningslovens Nils Fr. Wisløff Rådmann Arild Eek Kommunaldirektør 1

2 Saksutredning: SAMMENDRAG Semb Eiendomsutvikling AS har fått utarbeidet forslag til reguleringsplan for Nærbyveien boligområdet som innebærer utbygging av 29 nye boligenheter, hvorav 28 har atkomst fra Nærbyveien. Nærbyveien foreslås regulert til offentlig vei. Reguleringsplanen foreslås vedtatt. Innsigelse fra Statens vegvesen er imøtekommet. Uttalelsen fra Austad/Fjell bydelskomité er ikke tatt til følge. Protester fra naboer og beboere er ikke tatt til følge. HENSIKT Å tilrettelegge for 29 nye boligenheter gjennom å sluttbehandle reguleringsplanen for Nærbyveien boligområde. BAKGRUNN Fylkesmannen i Buskerud ga i brev datert medhold til naboklager knyttet til byggetillatelse til 8 boligenheter i Nærbyveien. Fylkesmannen avklarte at det måtte utarbeides reguleringsplan før videre boligbygging i Nærbyveien kunne skje, og hele Nærbyveien måtte sees i sammenheng. Oppstart og innspill til reguleringsplanarbeidet har vært behandlet i Austad/Fjell bydelskomité , og I tillegg har bydelskomitéen uttalt seg til planforslaget og Uttalelsene er vedlagt. Bystyret gjorde vedtak i møte mot 1 stemme om at saken utsettes. Det gås en ny runde i administrasjonen og tidligere framsatte forslag følger saken. Rådmannen har på bakgrunn av utsettelsesvedtaket og ordskiftet i bystyret utarbeidet et notat om tilleggsopplysninger som er vedlagt. Barnerepresentanten har også utarbeidet et notat som er vedlagt. I rådmannens notat redegjøres det for de ulike framsatte forslag og hvilke vedtak bystyret kan gjøre for å imøtekomme det enkelte forslaget og hvilke konsekvenser dette har. Videre er fakta, vurdering og anbefaling ikke endret i forhold til saksframlegget som var fremmet til bystyrets møte , bystyresak 58/03. FAKTA Planbeskrivelse Semb Eiendomsutvikling AS har fått utarbeidet reguleringsplan med bestemmelser for Nærbyveien boligområde, sist datert Det vises til disse plandokumentene, samt planbeskrivelsen datert som er vedlagt. Overordnet plangrunnlag og planavgrensning Forslag til reguleringsplan er i tråd med kommuneplanens arealdel, der området er vist som eksisterende boligområde med tilhørende anlegg. Reguleringsplanen omfatter en fortetting med 29 boligenheter i et 2

3 eksisterende boligområde hvorav 28 boligenheter har atkomst fra Nærbyveien og 1 boligenhet har atkomst fra Finnerudveien. Planområdet er på 25 mål og avgrensingen er vist på reguleringsplankartet. Fylkesmannen anbefalte i klageavgjørelsen datert at hele området langs Nærbyveien skulle reguleres. Dette er ikke fulgt opp fordi Statens vegvesen har motsatt seg regulering til bolig videre innover Nærbyveien. Regulering av den sørligste delen langs Nærbyveien kommer i konflikt med eksisterende reguleringsplan for utvidelsen av E18 i Kobbervikdalen, stadfestet Reguleringsgrensen mot sør er derfor ved utgangen av tunnelen for eksisterende og planlagt E18 i Kobbervikdalen. Offentlig ettersyn Forslag til reguleringsplan med bestemmelser datert var til offentlig ettersyn i perioden Sammendrag av høringsuttalelsene med administrasjonens kommentarer er vedlagt. Austad/Fjell bydelskomité uttalte seg til planforslaget under det offentlige ettersynet i møte , sak 45/02. Uttalelsen er vedlagt sammen med uttalelsen forut for det offentlige ettersynet fra møtet , sak 31/02. Statens vegvesen fremmet innsigelse. Reguleringsplanen og planbestemmelsene er omarbeidet for å ta hensyn til innsigelsen og noen av de innkomne høringsuttalelsene. Barnerepresentanten har ikke kommet med uttalelse i det offentlige ettersynet. VURDERING Veistandard Et vesentlig spørsmål for videre boligbebyggelse langs Nærbyveien har vært veistandard i forhold til trafikkbelastning. I kommunens vedtatte gatenorm kan det etableres boliggate med 3,5 m kjørebanebredde og uten fortau, så lenge antall boligenheter ikke overstiger 50. Samlet reguleringsbredde for en slik gate er 7,0 m, mens med 4 m kjørebanebredde blir samlet reguleringsbredde 7,5 m. Skuldre, grøfter og snøopplag kommer i tillegg til kjørebanebredde. Administrasjonen har, etter vedtak i Austad/Fjell bydelkomité om at grøfteareal skulle legges i rør, funnet grunn til å endre reguleringen av veiarealet. Nå angis veiarealet samlet på plankartet uten avmerking av skuldre, grøfter og snøopplag. I reguleringsbestemmelsene vises det til at kommunens gatenorm skal legges til grunn for utforming av Nærbyveien så langt det lar seg gjøre innenfor avsatt veiareal. Den detaljerte utforming av skuldre og grøfter må gjøres i byggeprosjektet og på en slik måte at drenering av veien sikres på en forsvarlig måte. Regulert bredde på Nærbyveien mellom Kleivene og fram til Nærbyveien 6 og 8 er 9,25 m og gir plass til fortau, skulder og snøopplag i henhold til kommunens gatenorm. I resten av Nærbyveien gir ikke reguleringsbredden plass til fortau og dette begrenser antall nye boligenheter som kan etableres her. Det er i dag 19 eksisterende boligenheter langs denne delen av Nærbyveien, slik at det i henhold til kommunens gatenorm er rom for 31 nye boligenheter. Denne reguleringsplanen gir rom for maksimalt 28 nye boligenheter med atkomst til Nærbyveien fordelt med 8 boligenheter på B1 og 20 boligenheter på B2. 3

4 Regulert bredde på Nærbyveien forbi B1 og B2 er 7,5 m og er uten fortau og er i henhold til kommunens gatenorm for boliggate med opp til 50 boligenheter. På strekningen mellom Nærbyveien 6 og 8 og de nye boligområdene har administrasjonen akseptert ulike kompromisser for å ta hensyn til de eksisterende boligeiernes ønske om at regulert vei (kjørebane +skulder + grøft + snøopplag) ikke skal gå inn på egne eiendommer. Forslagstiller har hatt møter med disse grunneierne. Det forhandles også med eieren av Nærbyveien 16 både om kjøp av grunn til skulder/grøft og avtale om snøopplag på eiendommen. På strekningen varierer veibredden fra 7 m til 6 m og er på det smaleste mellom Nærbyveien 16 og 21, noe som vil innebære kompromisser når det gjelder bredder til skulder, grøfter og snøopplag. Administrasjonen har dermed ikke tatt til følge uttalelsen fra Austad/Fjell bydelskomité fra møte der det kreves regulert fortau langs hele Nærbyveien og der veibreddene mellom B1 og B2 kreves økt. Veibreddene er i hovedsak i tråd med gatenormen når videre boligutbygging begrenses til maksimalt 31 nye boligenheter. Men administrasjonen har også akseptert en samlet veibredde som er smalere enn gatenormen forbi eksisterende boligbebyggelse, slik at ekspropriasjon fra eksisterende boligeiere langs Nærbyveien unngås. Byggegrenser og byggehøyder Innsigelsen fra Statens vegvesen om at byggegrensen til E18 må være 50 m fra den frie veibanen på E18 er imøtekommet. Boligområde B1 ligger i et eksisterende steinbrudd. Naboene vest for B1 har protestert mot byggehøydene her og bydelskomitéen har krevd at mønehøyden ikke skal overstige toppen av steinbruddet. Dette er ikke imøtekommet. Administrasjonen har funnet det akseptabelt at reguleringsplanen er utformet slik at den gir mulighet for å realisere en utbygging som i stor grad samsvarer med den byggetillatelsen kommunen ga for B1 i 1998 når det gjelder byggehøyder og antall boligenheter. Før utbygging av B1 må det søkes om ny byggetillatelse med grunnlag i den vedtatte reguleringsplanen. Det er satt krav til maksimale kotehøyder for gesims på 68,2 m.o.h. og for møne på 71,2 m.o.h.. Innenfor disse maksimale byggehøydene er det videre satt krav om at maksimal gjennomsnittlig gesims skal være 9 m over ferdig planert terreng der det kan etableres garasjekjeller og for øvrig 6 m over ferdig planert terreng. Takvinkel er maksimalt 22 grader. Det vises til vedlagte illustrasjoner. Dette innebærer en bebyggelse på makismalt 3 etasjer, men den nye boligbebyggelsen vil i forhold til naboboliger mot vest framstå som om høyden maksimalt er på 1 etasje over steinbruddskanten pga høydeforskjellene i terrenget. Dette er høyder som må påregnes når det skal fortettes i boligstrøk. Byggegrensene er satt slik at det er 8 m eller mer mellom eksisterende og ny boligbebyggelse. For B2 er utfordringen å få til bilatkomst og gode solrike uteområder i det bratte østvendte terrenget mellom Nærbyveien og jernbanen. Området er flateregulert med krav om bebyggelsesplan og at bebyggelsen skal tilpasset terrenget og ha karakter av terrassert bebyggelse. Det er derfor satt rammer for bebyggelsen når det gjelder type bebyggelse (konsentrert småhusbebyggelse eller terrassehus), høyder 4

5 med maksimal gjennomsnittlig gesims på 9 m over ferdig planert terreng, antall nye boligenheter (20), at bebyggelsen skal ha solinnfall fra sør/og eller vest og at boliger med ensidig fasade i sektoren nordvest til nordøst ikke tillates. Kulturminner Eksisterende bolig i Nærbyveien 25 ("det tidligere hovedbølet") foreslås revet sammen med to mindre uthus. Eksisterende bolig har en viss historisk verdi, men er ikke vurdert som verneverdig. Fylkeskommunal kulturminnemyndighet har befart området og har ikke funnet kulturminner fra forhistorisk eller nyere tid. Reguleringsbestemmelse om automatisk fredete kulturminner er innarbeidet slik det er bedt om. Trafikksikkerhet Når det gjelder ivaretakelse av trafikksikkerheten i Nærbyveien er antall nye boligenheter begrenset, slik at totalt antall boligenheter ikke overstiger 50 på den strekningen av Nærbyveien som ikke får fortau. Dette er kravet i gatenormen for boliggater uten fortau. Det vil bli etablert humper i Nærbyveien for å sikre at fartsgrensen på 30 km/t overholdes og det er regulert fortau fra Kleivene og opp forbi avkjørselen til Nærbyveien 6 og 8, fordi veien her er for bratt til etablering av humper. Lekeplasser og friområder Det er regulert nærlekeplass på eksisterende friområde mellom Finnerudveien og Nærbyveien og det er i reguleringsbestemmelsene forutsatt at det skal etableres solrik lekeplass på minimum 100 m2 både i B1 og B2. Størrelsen på lekeplassene i B1 og B2 er i tråd med kommunens bygningsvedtekter. Det er videre regulert friområder på kommunal grunn (F2) som har atkomst fra Nærbyveien og som vil være tilgjengelig for lek. Krav fra Jernbaneverket og Fylkesmannens miljøvernavdeling om at det skal etableres sikringsgjerde mot jernbanen i F2 er imøtekommet. Krav fra Austad/Fjell bydelskomité om større lekeplasser er ikke imøtekommet. Nærbyveien 19 vil ha felles atkomst med atkomsten til friområde F2 og denne rettigheten vil bli tinglyst. Protesten fra Nærbyveien 19 er ikke imøtekommet. Ørka 22 sikres også atkomst fra Ørka gjennom F2 til sin eiendom. Atkomsten skal være tilgjengelig for allmennheten. Støy og luftforurensing Beregning av støy og luftforurensing er foretatt og nødvendige tiltak innarbeidet i reguleringsbestemmelsene. Innsigelsen fra Statens vegvesen er imøtekommet ved at støyskjermen som var vist i B2 er tatt ut av reguleringsplanen og det er innarbeidet en reguleringsbestemmelse om at nødvendige støytiltak skal utformes i forbindelse med bebyggelsesplanen for B2. Utbyggingsavtale Administrasjonen er i forhandlinger med Semb Eiendomsutvikling AS om en utbyggingsavtale om vei, vann, avløp, friområder og trafikksikkerhetstiltak. Utbyggingsavtalen vil avklare fordeling av kostnader mellom kommunen og utbygger og kommunal overtakelse av ulike anlegg. Utbyggingsavtalen vil bli lagt fram til politisk behandling i egen sak etter reguleringsplanvedtak. 5

6 ANBEFALING Administrasjonen foreslår at reguleringsplanen med bestemmelser for Nærbyveien boligområde vedtas. Innsigelse fra Statens vegvesen om byggegrense på 50 m og utforming av støytiltak tas til følge. Uttalelse fra Austad/Fjell bydelskomité om krav til fortau langs hele Nærbyveien, økte veibredder mellom B1 og B2, begrensning på byggehøyder for B1 og større lekeplasser, samt protester fra naboer og beboere tas ikke til følge. Vedlegg: 0. Notat fra rådmannen: "Tilleggsopplysninger til utsatt bystyresak 58/02 Nærbyveien boligområde, reguleringsplan sluttbehandling" og notat fra barnerepresentanten: "Nærbyveien, reguleringsplan for boligområde, del av 111/505 med tilstøtende arealer barnerepresentantens befatning med saken". 1. Oversiktskart. 2. Reguleringsplan og reguleringsbestemmelser sist datert Reguleringsplankart nedfotografert til s/h A4 (Kart i farger nedfotografert til A3 (målestokk 1:1000) er vedlagt til formannskapets medlemmer og gruppelederne i bystyret) 3. Planbeskrivelse datert Sammendrag av høringsuttalelser. 5. Snitt-tegninger som viser bebyggelsens høyde på B1 i forhold til naboboliger i vest. 6. Møtebok fra Austad/Fjell bydelskomité og Møtebok fra formannskapet og bystyret Brev fra Fylkesmannen i Buskerud datert klageavgjørelse Nærbyveien Bilagsliste. Utrykte vedlegg: 1. Reguleringsplankartet i målestokk 1:500. 6