Saksbehandler: Petter Hval Arkiv: GBNR 110/188 Arkivsaksnr.: 08/ Dato:

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Petter Hval Arkiv: GBNR 110/188 Arkivsaksnr.: 08/ Dato: /188, GRØNLAND 68, NYBYGG HOTELL, BOLIGER -AVKLARING AV RAMMER FOR VIDERE BEHANDLING INNSTILLING TIL: formannskapet Administrasjonens innstilling: 1. Formannskapet tar administrasjonens saksutredning til orientering. 2. Under forutsetninger som trukket opp i saksutredningen viderebehandler administrasjonen søknaden Formannskapet viser for øvrig til sitt vedtak i sak 43/08, i møtet Nils Fr. Wisløf rådmann Arild Eek kommunaldirektør

2 SAMMENDRAG Drammen kommune mottok søknad om rammetillatelse for oppføring av hotell med 140 rom, og med 24 boliger på 8,5 etasjer med tilhørende garasjeanlegg i kvartal 6 fra Union Eiendomsutvikling AS. Formannskapet avslo i møte søknaden, og anmodet utbygger om å omarbeide prosjektet innenfor reguleringsplanen og kommunedelplan for Drammen sentrum. FAKTA Bakgrunn Ved behandling av saken (43/08) i møtet fattet formannskapet slikt vedtak: 1. Formannskapet finner ikke at det foreligger særlige grunner for å dispensere fra reguleringsplan for Union brygge Grønland, for hotell med boliger som omsøkt. Søknad om dispensasjon av fra Union Eiendomsutvikling blir etter dette å avslå. 2. Som følge av at dispensasjon ikke innvilges blir søknad om rammetillatelse for hotell med boliger av fra Union Eiendomsutvikling å avslå. 3. Utbygger anmodes om å omarbeide prosjektet slik at vedtatt reguleringsplan og sentrumsplanen overholdes. Dette gjelder spesielt: Byggehøyder Byggegrenser Krav til parkeringsplasser Krav til uteoppholdsarealene for boligdelen I tillegg må det i prosjektet dokumenteres nødvendige tiltak for å unngå mulig fremtidig lydkonflikt mellom kulturhuset Union Scene og boligene. Hensikten med saken Noen av bestemmelsene om byggehøyder i den vedtatte reguleringsplanen for Union Brygge, vedtatt av Drammen bystyre , kan være gjenstand for tolking. Det er derfor ønskelig å avklare hvilken forståelse av bestemmelsene som skal legges til grunn i den videre behandlingen. Administrasjonen ber også om avklaring på om byggesøknaden under disse forutsetningene kan ferdigbehandles administrativt. Møte med utbygger etter formannskapets møte Administrasjonen har hatt møte med utbygger om bearbeiding av byggesøknaden. På møtet ga utbygger klart inntrykk av at de ville omarbeide bygget slik at det kommer innenfor kravene nevnt i pkt 3 i formannskapet s vedtak. I det følgende gjennomgås dette punktvis VURDERING Byggehøyder

3 Den aktuelle eiendommen omfattes av reguleringsplan for Union brygge, Grønland. Reguleringsbestemmelsene om byggehøyder / volumer i det aktuelle kvartalet (kvartal 6) er slik ( 7, pkt. 6): Bebyggelsen i felt 4,5,6 og 7 (kvartalene mot elva) gis følgende maksimal gesims/mønehøyder for boligbygg: (bebyggelsen i felt 4,5,6, og 7 kan for inntil 15 % av tomtearealet, gis en gesims/mønehøyde på 23 meter (7 etasjer) i form av tårnmotiv i inntil 50 % av fasadelivet mot elva 20 meter over gj.snitt terreng (6 etasjer) Men skal avtrappes mot gesimshøyde 14 meter (4 etasjer) mot Grønland, Øvre Sund bro og Jernbaneområder. Avtrappinger/tilbaketrekkinger skal være minimum 3 meter pr. etasje. For rene næringsbygg innfor de samme kvartalene er tilhørende maksimale gesims/mønehøyder: (31 meter for 9 etasjer) 25 meter for 7 etasjer 23 meter for 6 etasjer 15 meter for 4 etasjer Vurdering: Som det fremkommer av planbestemmelsene er det ulike høydebestemmelsene for boligbygg og rene næringsbygg. Under behandlingen av saken har det fra administrasjonens side vært lagt til grunn at det er høydebestemmelsene for næringsbygg som gjelder for tiltaket. Dette begrunnes med at den vesentligste del av tiltaket er ment brukt for næring, samt at det tidligere er tillatt byggehøyder for rent næringsbygg i kvartal 10, som har kombinerte bolig- og næringsbygg. Hensynet til likebehandling taler derfor for at man ved behandlingen av søknad om rammetillatelse for oppføring av hotell med boliger, legger høydebestemmelsene for næringsbygg til grunn. Administrasjonen har også tidligere lagt til grunn at det er bestemmelsenes byggehøyder som legges til grunn, og ikke antall etasjer. Adm. finner det rimelig at også dette legges til grunn i denne byggesøknaden. Dette tilsier at bygget tillates oppført med en gesimshøyde mot Grønland på 15 m, og en mønehøyde for 6. etasje på 23 m. Utbygger vil for øvrig trappe bygget ned mot Grønland i samsvar med bestemmelsene. Reguleringsplanens høydebestemmelse for toppetasje med gesimshøyde 25 m er noe vagt formulert, og det er klart at toppetasjens utstrekning, kan fortolkes ulikt. Administrasjonen har lagt til grunn at utstrekningen ikke skal overstige 50 % av det aktuelle byggets fasadelengde, og at 15 % beregnes av det aktuelle kvartalets areal. Byggegrenser Bygget trekkes tilbake mot byggegrense mot Grønland, slik at også utkragingen fra 2. etasje og oppover ligger innenfor byggegrensen. Krav til parkering Utbygger legger Drammen kommunes parkeringsnorm til grunn Uteareal til boliger

4 Bygget omarbeides slik at felles utenomhusareal for boligene legges på takterrrasse. Administrasjonen vurdere dette som en brukbar løsning. Det tilrettelegges fortsatt for lek/aktivitet for barn i kulturhaven, men dette regnes ikke inn i arealkravet for boligene. Lydkonflikt mellom Union Scene og boligene Etter rådmannens oppfatning er musikk og lydanlegg et nødvendig teknisk anlegg for Union Scenes funksjon som konsertlokale, og må derfor behandles som støy fra en bygnings tekniske anlegg. Dette er også lagt til grunn i Oslo kommunes retningslinjer for behandling av støy. Som etter rådmannens oppfatning er en fornuftig skjønnsutøvelse, sett fra Drammen kommunes erfaringer med konsert og utelivsaktivitet nær boligbebyggelse. Konklusjon / anbefaling Den omarbeidingen av prosjektet som utbygger legger opp til ser ut til å medføre at dispensasjoner unngås, og til at prosjektet kommer innenfor de rammer som er trukket opp av formannskapet i sak 43/08. Forutsetningen er at den forståelsen av høydebestemmelsene som administrasjonen i det foregående har lagt til grunn aksepteres. Administrasjonen finner at det er rimelig grunn til å akseptere dette, siden det er tilsvarende forståelse som er lagt til grunn i tidligere behandlete byggesaker innenfor området. Rent formaljuridisk kan det for høydebestemmelsene være grunn til å stille spørsmål om det å legge høydebestemmelsene for næringsbygg til grunn egentlig innebærer en mindre dispensasjon. Når administrasjonen likevel har lagt opp til en saksbehandling som ikke medfører et krav om at parten søker om dispensasjon, skyldes dette at forståelsen av høydebestemmelsene ligger innenfor en allerede etablert praksis. Anvendelsen av høydebestemmelsen på den her skisserte måte ligger også innenfor de anbefalingene administrasjonen allerede trakk opp i sak 43/08. Dette kan da gjøres, uten politisk behandling. Administrasjonen uttrykte i sak 43/08 skepsis til byggets estetikk og volumoppbygging. Volumene blir med omarbeidingen som nå foretas noe neddempet, særlig i forhold til gata Grønland. Administrasjonen er fortsatt av den oppfatning at bygget med fordel kunne ha vært bedre formet i forhold til eksisterende bebyggelse. Formannskapet la imidlertid ikke spesiell vekt på dette i sin behandling eller sitt vedtak. Administrasjonen vil derfor ikke gå noe videre med dette i forhold til utbyggers bearbeiding av prosjektet. Administrasjonen anbefaler at den forståelse av reguleringsbestemmelsene for Union Brygge, 7, pkt. 6 ang byggehøyder / bygningsvolumer som er trukket opp i denne saken legges til grunn for videre behandling. Formannskapet ba ikke spesielt om å få saken til behandling på nytt etter bearbeiding. Utbygger er sterkt opptatt av framdrift. Det er derfor ønskelig å få avklart om formannskapet forutsetter å få byggesaken til ny behandling, eller om saken kan behandles videre av administrasjonen dersom bygget omarbeides slik at det vurderes å ligge innenfor rammene i formannskapets vedtak. Administrasjonen anbefaler den siste løsningen.

5