Saksframlegg. Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningsloven 33-5, jfr. forskrift om konsekvensutredning av , 6, 4. ledd.

Transkript

1 Saksframlegg HOLTERMANNS VEG 70 OG SORGENFRIVEIEN 11 FASTSETTING AV PLANPROGRAM FOR REGULERING KONTOR/FORRETNINGSBYGG Arkivsaksnr.: 08/ () Saksbehandler: Øyvind Dalen Sørbøl ::: Sett inn innstillingen under denne linja Forslag til vedtak: Bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker fastsetter planprogram for Holtermannsveien 70/ Sorgenfriveien 11, datert , med følgende presiseringer: - det skal utarbeides en handels- og bydelssenteranalyse - det skal utarbeides en prinsipplan som belyser forslagets innpassing i øvrig bystruktur - det skal utarbeides en høyhusvurdering for Tempe. Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningsloven 33-5, jfr. forskrift om konsekvensutredning av , 6, 4. ledd. ::: Sett inn innstillingen over denne linja Saksfremlegg - arkivsak 08/

2 ... Sett inn saksutredningen under denne linja Sammendrag Wahl eiendom AS ønsker å legge til rette for utbygging av opp til m² BRA næringsareal (handel, service og kontor) samt m² parkeringskjeller på sin eiendom i Holtermanns veg 70 og Sorgenfriveien 11 på Tempe. Utbyggingen baserer seg på en to-etasjes base med fire høyhus. Rådmannen finner at planene er svært omfattende, og at en skissert utbygging vil medføre vesentlige konsekvenser for videre utvikling av Tempeområdet med tanke på infrastruktur, trafikksikkerhet, byform, grøntdrag og tetthet. Utbyggingen representerer et gulvareal tilsvarende Realfagsbygget på NTNU. Området preges i dag av lav utnyttelse og lett industri. Rådmannen mener at alternativ 1, slik det er skissert, i utgangspunktet er for stort og lite fleksibelt i forhold til en framtidig helhetlig byomforming av Tempeområdet. Ca m² BRA av arealet over bakken antydes avsatt til kjøpesenter, og ytterligere m² BRA foreslås avsatt til lettere næringsvirksomhet som treningssenter etc. Fylkesmannen finner at dette kan være i strid med rikspolitisk bestemmelse om kjøpesentre. Forslagsstiller antyder at senteret blir et nytt bydelssenter for Sorgenfri/Tempe-området. Dette er imidlertid ikke forankret i overordnet plan eller analyse, og det er ikke i tilstrekkelig grad satt fokus på hvordan etablering av et kjøpesenter vil endre handelsmønsteret lokalt og for Trondheim som helhet. En handelsanalyse må derfor gjennomføres som en del av konsekvensutredningen. Prosjektets størrelse tilsier at det uansett må utarbeides en konsekvensutredning. Et forslag til planprogram som beskriver tema for nærmere utredning har vært ute på høring og offentlig ettersyn. Planprogrammet beskriver planforslaget og 0-alternativet (dagens situasjon). Etter høringen er det i tillegg tatt inn et alternativ 2 som etter rådmannens oppfatning er et mer realistisk alternativ. Dette alternativet tar utgangspunkt i de rammene som er gitt i kommuneplanen med utbygging i fem etasjer og en utnyttelse på TU = ca. 160 %, dvs. ca m² BRA. Bygningsrådet vedtok at det da ikke skulle prioriteres å utarbeide en kommunedelplan for Tempe. Den påfølgende høyhusutredningen konkluderte med at høyhus kun kan reguleres på bakgrunn av kommunedelplan eller en helhetlig byformingsplan. Konsekvensutredningen for Holtermannsveien 70 og Sorgenfriveien 11 må dermed omfatte en byformanalyse for et tilstrekkelig område til at kommunen kan ta stilling til det aktuelle høyhusprosjektet. Planprogrammets forslag til tema, utredningsmetoder og utbyggingsalternativer anses som tilstrekkelig for å belyse reguleringsplanen, og rådmannen anbefaler at planprogrammet for Holtermannsveien 70 og Sorgenfriveien 11, datert , vedtas, med følgende presiseringer: - det skal utarbeides en handels- og bydelssenteranalyse - det skal utarbeides en prinsipplan som belyser forslagets innpassing i øvrig bystruktur - det skal utarbeides en høyhusvurdering for Tempe Rådmannen vil allerede nå signalisere at volumet i alternativ 1 er svært omfattende og ikke kan påregnes anbefalt. Bakgrunn Wahl eiendom AS ønsker å legge til rette for utbygging av opp til m² BRA næringsareal (handel, service og kontor) samt m² parkeringskjeller på sin eiendom i Holtermanns veg 70 og Saksfremlegg - arkivsak 08/

3 Sorgenfriveien 11 på Tempe. Utbyggingen baserer seg på en to-etasjes base med fire høyhus. Høringsuttalelser Planprogrammet ble lagt ut til høring i månedskiftet januar/ februar i år. I forbindelse med høringen kom det inn tilbakemeldinger fra Sør-Trøndelag fylkeskommune, NVE og fylkesmannen. Tilbakemeldingene fokuserer på retningslinjene om kjøpesenterstopp, utfordringer rundt grunnforhold og områdestabilitet samt konsekvenser for grønnstruktur i området. Forslagsstiller redegjør for at planprogrammet har blitt omarbeidet/ revidert i etterkant av høringen. Kommunedelplan for Tempe Sluppen/Tempe-området har gjennom flere tiår vært underlagt diskusjon om en mulig byomforming fra lett industri til en mer urban og sammensatt bygningsstruktur. På begynnelsen av 2000-tallet ble det igangsatt et arbeid som skulle resultere i en kommunedelplan for området nord og vest for Omkjøringsvegen. Rapportene 5xTempe, 3 planskisser for Tempe samt en situasjonsanalyse for Tempe ble laget og belyste flere strategier for en byomforming av området. Arbeidet med Kommunedelplan for Tempe ble avsluttet med vedtak i bygningsrådet Samtidig ble det vedtatt retningslinjer for arbeidet med plan- og byggesaker innenfor Tempeområdet som skulle gjelde i tillegg til gjeldende reguleringsplaner og bestemmelser og retningslinjer til kommuneplanens arealdel. I vedtaket står det bl.a. at Høyhus kan godkjennes på bakgrunn av en egen høyhusutredning som omfatter hele planområdet. Høyhusutredning I 2007 ble det laget en egen utredning om høyhus i Trondheim. Saken ble behandlet i bystyret , og det ble gjort følgende vedtak: Bystyret vedtar at følgende prinsipper skal legges til grunn for innpassing av høyhus i Trondheim: Trondheim skal ikke utvikles til en høyhusby, men følgende presiseringer ift. denne hovedregelen legges til grunn: 1. videreføring av etablerte høyhusområder på Tempe og Rosten 2. innpassing av høyhus som gjennom fjernvirkning signaliserer en ny bydel, et større senter eller en annen viktig samfunnsmessig verdi. Punkt 2 gjelder ikke for Trondheims sentrale, historiske byrom, slik dette er vist som alternativ 1 i den vedlagte rapporten, med unntak av Nyhavna, der lokalisering av høghus som signalbygg kan utredes i kommunedelplan. Saker med høyhus skal alltid konsekvensutredes i samsvar med tabell for utredningstema for høyhus som er gjengitt til slutt i denne saksfremstillingen og de øvrige prinsippene i den vedlagte utredningen. I utredningen Høyhus i Trondheim står det blant annet følgende om Tempe (side 39): I arbeidet med kommunedelplan for Tempe var det vurdert en videre utvikling med høyhus i området. Høyhus bør fortrinnsvis plasseres inn mot hovedvegen, enten som markering av knutepunkter i byplanen eller som enhetlig formet rekke. Før det kan tas stilling til byggehøyde og Saksfremlegg - arkivsak 08/

4 eventuelt innslag av boliger i en slik bebyggelse bør det foreligge en godkjent kommunedelplan som fastsetter prinsipper for byform og arealbruk samt vilkår for gjennomføring. Saksfremlegg - arkivsak 08/

5 Gjeldende planer og retningslinjer Området ligger innenfor det som Fylkesdelsplanen Ny Giv definert som kollektivbuen. Dette er areal med kort vei til hovedkollektivårer som egner seg godt for konsentrasjon av service og arbeidsplasser. Forslaget er imidlertid i strid med bestemmelser i kommuneplanens arealdel, sentrale retningslinjer for Tempeområdet og rikspolitiske bestemmelser for kjøpesentre. Kommuneplanens arealdel Planområdet er vist som erhvervsområde i kommuneplanens arealdel. I bestemmelsene står det under at: Hovedstrategien i arealdelen er å konsentrere virksomheter langs de viktigste transport- og kollektivlinjene. Områdene innenfor "framtidig bybebyggelse" har generelt god tilgjengelighet både regionalt og innenbys uten bruk av privatbil. I disse områdene forutsettes det en tomteutnytting over 160%. I rene virksomhets-områder legges det til grunn et litt lavere nivå på utbyggingstettheten varierende fra 120%-140% avhengig av avstand til hovedkollektivårer. Retningslinjer for Tempeområdet I retningslinjer for det videre arbeidet med plan- og byggesaker innenfor Tempeområdet, vedtatt i sak 0218/ , er følgende bestemmelser viktig for skisserte plan: 2. Utbygging av, eller bruksendring til, forretning utover salg av plasskrevende varegrupper (biler, motorkjøretøy, landbruksmaskiner, trelast og andre større byggevarer, planteskoler og hagesentre samt lystbåter) og mindre forretninger/utsalg som er direkte tilknyttet eksisterende lager- og industrivirksomhet, bør ikke tillates Det kan innpasses kontorbygg og annen lett næringsvirksomhet i området Bebyggelsens høyde bør ikke overskride 6 etasjer i området mellom Holtermannsvegen og Sorgenfrivegen Bratsbergvegen og 3-4 etasjer i sonen vest for Holtermannsvegen. Bebyggelsens høyde bør ikke overskride 3-4 etasjer i området vest for Sorgenfrivegen. Høyhus kan godkjennes på bakgrunn av en egen høyhusutredning som omfatter hele planområdet. (rådmannens uthevning). Rikspolitiske bestemmelser for kjøpesentre Planforslaget skisserer forretningsareal på rundt m². I Forskrift om rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre står det at: 1. Formål Formålet med denne rikspolitiske bestemmelsen er å legge til rette for en sterkere regional samordning av politikken for etablering og utvidelse av større kjøpesentre. Hensikten er å styrke eksisterende by- og tettstedssentre og bidra til effektiv arealbruk og miljøvennlige transportvalg, dvs. unngå en utvikling som fører til byspredning, bilavhengighet og dårligere tilgjengelighet for dem som ikke disponerer bil. Det langsiktige målet er å oppnå en mer bærekraftig og robust by- og tettstedsutvikling og begrense klimagassutslippene. 3. Regler for etablering av kjøpesentre Kjøpesentre kan bare etableres eller utvides i samsvar med godkjente fylkesplaner eller fylkesdelplaner med retningslinjer for lokalisering av varehandel og andre servicefunksjoner. For områder som ikke omfattes av slik plan, er det ikke tillatt å etablere eller utvide kjøpesentre med et samlet bruksareal på mer enn m². Saksfremlegg - arkivsak 08/

6 Fylkesmannen kan gi samtykke til å fravike bestemmelsen om etablering av kjøpesentre, dersom dette etter en konkret vurdering anses å være forenlig med formålet i 1. Rådmannens vurdering Planprogrammet klargjør permisser og målsettinger i forbindelse med ny reguleringsplan for Holtermanns veg 70 og Sorgenfriveien 11 slik det er beskrevet i 5 i Forskrift om konsekvensutredninger. Planprogrammet skal sikre at forhold som kan ha betydning for vedtak om reguleringsplan blir tilstrekkelig utredet og belyst. Planprogrammet har vært på høring i perioden februar/mars 2009 og er revidert på grunnlag av høringsuttalelsene. Rådmannen finner at det innsendte planprogrammet er omfattende og belyser alle relevante problemstillinger, men etter rådmannens oppfatning er det ikke tilstrekkelig fokus på overordnede problemstillinger eller konsekvensen av at det ikke foreligger en helhetlig plan for Tempeområdet. Bydelssenter Forslagsstiller antyder at det skal utvikles et bydelssenter innenfor planområdet. Pr. i dag kan ikke rådmannen se at eiendommen har noe stort naturlig nedslagsfelt for lokal handel. Boligområdene vest for Holtermannsveg har allerede et etablert bydelssenter i ICA-bygget i Tempevegen 22, mens boligene på østsiden har nær tilknytning til eksisterende bydelssentre på Nardo eller Nidarvoll. Sannsynligheten er stor for at handelen blir bilbasert og en konkurrent til etablerte bydelssentre samt handelen i Midtbyen, Lade og Tiller. Med en byomforming av Tempeområdet til et område med flere boliger og flere arbeidsplasser, kan man se for seg en utvikling av et nytt bydelssentrum i Sorgenfri/Tempe-området. Dette må i så fall være et resultat av en helhetlig analyse / plan. Det er igangsatt en reguleringsprosess på eiendommen til Aktietrykkeriet (Sorgenfriveien 12, 14, 16 og 18) der det studeres muligheter for etablering av boliger i området. Dersom det skal kunne tillates regulert et større handelsareal enn det som er fastsatt i rikspolitisk bestemmelse, må det være på grunnlag av en handelssanalyse. Denne må også inneholde vurdering av plassering av et eventuelt nytt bydelssenter på Tempe. Stedsanalyse og mulighetsstudie I utredningsarbeidet mot en ny kommunedelplan for Tempe, ble flere scenarier undersøkt. Rapportene 5xTempe og 3 planskisser for Tempe legger opp til helhetlig byform med fokus på grøntdrag, infrastruktur, sammensetting av forskjellige byggeformål, offentlig rom og forbindelser samt en helhetlig og identifiserbar byform. Forslaget som nå fremmes er ikke i tråd med noen av disse analysene og mulighetsstudiene, og det er derfor behov for å utarbeide en prinsipplan for byform og arealbruk som viser hvordan det foreslåtte prosjektet innordner seg i helheten og hvilke føringer et eventuelt vedtak av reguleringsplanen vil gi for resten av Tempeområdet. Helhetlig plan/gjenopptak av arbeidet med kommunedelplan Bygningsrådet vedtok at det da ikke skulle prioriteres å utarbeide en kommunedelplan for Tempe. Vedtaket ble gjort med bakgrunn i at området på det tidspunktet ikke var modent for en omfattende omforming. Med den aktiviteten som nå er i gang i Tempeområdet ser rådmannen at det er behov for overordna planarbeid, men på grunn av andre store planoppgaver har vi ikke vært i stand til å prioritere arbeid med kommunedelplan for Tempe i Næringsforningen har tatt initiativ i forhold til grunneiere i området for å få igangsatt et felles planarbeid, men så vidt rådmannen kjenner til har dette ikke lyktes så langt. Saksfremlegg - arkivsak 08/

7 Saksfremlegg - arkivsak 08/

8 Flere større planarbeid er i gang i området, og det forutsettes at de nødvendige overordna vurderingene gjennomføres som en del av konsekvensutredningene. Rådmannen vil i tillegg koordinere de aktuelle planene. Det som imidlertid er spesielt med denne saken er at den i så stor grad bryter med kommuneplanens arealdel og de vedtatte retningslinjene for Tempe. Dette gjelder både forventninger i forhold til totalt volum og handelsareal. Rådmannen vil anbefale at planforslaget i større grad tilpasser seg de føringene som er gitt gjennom kommuneplanens arealdel og retningslinjene for Tempe. Dersom forslagsstiller likevel vil gå videre med planen i det omfanget som er skissert, må det gå tydelig fram av konsekvensutredningen hvordan dette forutsettes innpasset i en framtidig overordnet plan for Tempe. Det må utarbeides en høyhusutredning som omfatter hele det området som var omfattet av kommunedelplanen for Tempe. Rådmannen anbefaler forslagstiller å samarbeide med andre eiendomsbesittere i området om overordna analyser og planvurderinger. Framdriftsplan Den fremdriften som er foreslått (pkt i planprogrammet) viser at selve konsekvensutredningen utarbeides parallelt med planprogrammet, og et komplett planforslag skal være levert i utgangen av mai 2009 med mål om 1. gangs behandling i planutvalget i begynnelsen av september. Med tanke på kravene til utredninger og samråd virker dette urealistisk. Framdriftsplanen må derfor endres i samråd med kommunen. Konklusjon Planprogrammets forslag til tema, utredningsmetoder og utbyggingsalternativer anses som tilstrekkelig for å belyse reguleringsplanen, og rådmannen anbefaler at planprogrammet for Holtermannsveien 70 og Sorgenfriveien 11, datert , vedtas, med følgende presiseringer: - det skal utarbeides en handels- og bydelssenteranalyse - det skal utarbeides en prinsipplan som belyser forslagets innpassing i øvrig bystruktur - det skal utarbeides en høyhusvurdering for Tempe, kfr. Høyhus i Trondheim, byplankontoret desember Rådmannen vil allerede nå signalisere at volumet i alternativ 1 er svært omfattende og ikke kan påregnes anbefalt. Rådmannen i Trondheim, Håkon Grimstad kommunaldirektør Ann-Margrit Harkjerr byplansjef Vedlegg: Saksvedlegg 1: Planprogram, datert Saksfremlegg - arkivsak 08/

9 Utrykte orienteringsvedlegg: Mulighetsstudier for Tempe med bl.a. 5xTempe og 3 planskisser for Tempe, samt rapporten Høyhus i Trondheim finnes på Saksfremlegg - arkivsak 08/ / 09