Saksframlegg. Trondheim kommune. VERFTSGATA 2 FORESPØRSEL OM REGULERING Arkivsaksnr.: 05/12910 Saksbehandler: Frøydis Esmann. Forslag til vedtak:

Transkript

1 Saksframlegg VERFTSGATA 2 FORESPØRSEL OM REGULERING Arkivsaksnr.: 05/12910 Saksbehandler: Frøydis Esmann Forslag til vedtak: Bygningsrådet/Det faste utvalg for plansaker tilrår at det settes i gang arbeid med reguleringsplan for Verftsgata 2, med de føringer som er gitt i saksframlegget. Regulering til boligformål anbefales ikke. Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningsloven 30, 1. ledd Saksfremlegg - arkivsak 05/

2 Bakgrunn Oppstartsmøte vedrørende reguleringsarbeid for Verftsgata 2 ble gjennomført Forslagstiller er Per Knudsen Arkitektkontor AS på vegne av Johs. Syltern AS. Forslagstillers intensjoner med planarbeidet er en omregulering av området fra offentlig formål til blandet formål forretning/hotell/bolig. Det ønskes også en annen organisering av bebyggelsen enn det gjeldende reguleringsplan legger rammer for. I oppstartsmøtet ble det konkludert med at en omregulering av eiendommen reiser prinsipielle spørsmål. Disse spørsmålene bør avklares gjennom en reguleringsforespørsel som legges fram til behandling i Bygningsrådet. Plan- og bygningsenheten anbefalte at forslagstiller før innsending av reguleringsforespørselen utarbeidet et kortfattet analysemateriale for særlig å vurdere og begrunne arealbruk (innpassing av boliger) og hovedgrep for bebyggelsesstruktur og byrom. Reguleringsforespørselen ble mottatt Etter dette er det sendt inn revidert/supplerende materiale. Møte mellom forslagsstiller og plan- og bygningsenheten hvor omregulering til boligformål spesielt ble drøftet, ble avholdt Plan- og bygningsenheten uttalte i dette møtet at de primært ønsker eiendommen regulert til næringsformål, og ba forslagstiller underbygge sin argumentasjon for hvorfor eiendommen ikke ville være interessant for en større næringsetablering. Reguleringsforespørselen legges fram for politisk behandling for å få drøftet/avklart forslaget om regulering av boligformål på eiendommen Verftsgata 2. Planstatus Kommuneplanens arealdel viser området som byggeområde for eksisterende bybebyggelse. Området ligger innenfor avgrensningen av sentralt byområde hvor arealeffektiv spesialisert forretning- og servicevirksomhet som henvender seg til hele byen skal prioriteres. Gjeldende reguleringsplan for området er Reguleringsplan for Statens hus/kontorbygg og Midtbyen transf.stasjon, vedtatt Planen viser eiendommen Verftsgata 2 regulert til offentlig bygg, offentlig friområde/park mot Bakke bro, offentlige trafikkområder kjøreveg innen området og gang- /sykkelveg langs kaifronten og i tilknytning til det øvrige gang-/sykkelvegnettet på Nedre Elvehavn. Maksimalt etasjetall er 6 etasjer. Mot de bevarte teglhusene langs Verftsgata er maksimalt etasjetall satt til 3 etasjer. Beskrivelse av planområdet Eiendommen Verftsgata 2 ligger ved ankomsten til Midtbyen fra øst, avgrenset av Innherredsveien/Bakke bro, Nidelva og Verftsgata. Tomta er i dag ubebygd og benyttes til parkering. Mot Bakke bro er det et grøntområde/park opparbeidet med plen, blomsterrabatter og tregrupper. Mot nord ligger Midtbyen trafostasjon og mot øst to eldre teglbygninger fra verftstiden. Gangstrøket fra Innherredsveien mot Nedre Elvehavn og Solsiden går mellom eiendommen Verftsgata 2 og de eldre teglbygningene. På vestsiden av Nidelva ligger Royal Garden med almenning/atkomstarealer mot Bakke bro. Bygningene ved de andre landfestene for Bakke bro er nyere bryggebebyggelse, på Bakklandsiden inneholder bygningen kontorlokaler og parkeringshus og på Midtbysiden er det treningsenter, kontor- og undervisningslokaler. Eiendommen Verftsgata 2 har en attraktiv beliggenhet som en del av Nedre Elvehavn og gjennom sin nærhet til Bakklandet, Møllenberg og Midtbyen. Beliggenheten langs den østre elvebredden gir gode lysog solforhold. Kollektivtilknytningen er god med flere bussruter som stopper på østsiden av Bakke bro. Området er støyutsatt med stor trafikk til og fra Midtbyen. Saksfremlegg - arkivsak 05/

3 Forslagstillers beskrivelse av reguleringsformål/framtidig bebyggelse Ut fra markedsanalyser og studier av hva tomta kan være velegnet for ønsker eieren å oppføre en bygningsstruktur for ulike funksjoner i en bymessig blanding med ca m² forretning, 8000 m² hotell/kontor og ca m² bolig. Forslagstiller skisserer en utbygging innenfor det bygningsvolum gjeldende reguleringsplan tillater, og illustrerer en struktur med næringslokaler, hotell/kontor og boliger. Skissene gir et første bilde av størrelse og bebyggelsesstruktur, som kan bearbeides når en videre prosjektering skal gjennomføres. Skisseprosjektet viser en organisering med parkering i underetasjen, handel og konferanse i 1.etasje, begge i prinsipp lagt over hele tomtas utstrekning. Over 1.etasje plasseres 3 parallelle bygningskropper fram mot elva, forbundet med en fløy mot øst. Hotell/kontor tenkes i de nedre og indre delene av bygningsvolumene. Boligene legges fram mot elva og til de to øverste etasjene, der det foreslås en avtrapping av etasjene for å optimalisere sol- og siktforhold. De to opphøyde gårdene mellom bygningskroppene danner private felles uterom. For nærmere beskrivelse vises det til forslagstillers innsendte materiale, som følger som saksvedlegg. Forslagstillers begrunnelser for boliger Ut fra sitt samarbeid med små og store aktører på bygge- og leiemarkedet i Trondheim konkluderer forslagstiller med at det foreslåtte konseptet med hotell/kontor med ca. 200 rom og en beskjeden konferansefunksjon sammen med ca. 50 til 60 boliger og en mindre andel forretningslokaler er et riktig konsept på denne tomta. Innpassing av boliger begrunnes med attraktiv beliggenhet og egnethet/kvaliteter som boligområde. I forslagstillers argumentasjon for regulering til boligformål vises det videre til en overordnet målsetting om å oppnå en trygg og levende by til alle døgnets tider. Dette tilsier en god integrering av boliger og næring, og en bystruktur som er holdbar over lang tid både sosialt, økonomisk og økologisk. Derfor må man også for Veftsgata 2, den mest attraktive tomta i byn (forslagstillers betegnelse) treffe noenlunde rett på markedet så man får de forutsetninger som den krevende tomta behøver for en god utforming, bruk og forvaltning. Et annet argument fra forslagstiller for regulering til boligformål er at de brukerne av næringseiendommer som de senere årene har vist interesse for store samlede lokaler i Trondheim, søker vesentlig større og billigere lokaler enn denne tomta kan tilby totalt. Tomta er ikke i kategorien stor næringseiendom, selv ikke uten areal tatt til boligformål. For bedriftene er det et ønske om større fleksibilitet og mulighet for å kunne utvikle næringsparker. Trenden i næringsmarkedet er en nervøsitet for ikke å kunne ha ekspansjonsmuligheter. Forslagstiller bedømmer det heller ikke som aktuelt å planlegge for et større handelsmiljø på eiendommen. De viser til at leietagere for handel i Trondheim sentrum søker seg primært til sentrums avgrensede aområder, som er stabile i området Nordre gate/thomas Angels gate. Det finnes forventninger om å utvide dette området nordover dersom trafikkavlastningen i Olav Trygvassons gate blir reell. Solsiden er et konsept som har lykkes i å skape et tilsvarende a-område, men det er ikke et ønske fra eier av Verftsgata 2 å satse på noe tilsvarende. RÅDMANNENS VURDERING Forholdet til overordnede mål og tidligere vedtak Eiendommen er i gjeldende reguleringsplan regulert til formålet offentlig bebyggelse. Dette hadde bakgrunn i mulig lokalisering for Statens hus. Statens hus ble bygd på annen tomt og det er ikke lenger aktuelt å benytte tomta til offentlige formål. En omregulering er derfor nødvendig før området kan bygges ut. Som en Saksfremlegg - arkivsak 05/

4 ubebygd tomt utgjør Verftsgata 2 et spesielt potensiale for etablering av nye byfunksjoner i form av næringsvirksomhet av en viss størrelse sentralt i byen. Forespørselen om omregulering fra offentlig virksomhet til blandet formål med boliger reiser derfor prinsipielle spørsmål og problemstillinger. Markedssituasjonen medfører i dag et stort press på boligutbygging, også i Midtbyen og sentrale byområder. De siste årene har det vært stor avgang på næringsarealer ved bruksendring av eksisterende lokaler til boligformål eller ved omreguleringer. Verftsgata 2 er en del av Nedre Elvehavn, og det er også i dette byområdet etablert en større andel boliger enn det de opprinnelige planene la opp til. Det kan derfor være grunn til å skjerme verdifulle næringsarealer i sentrale byområder mot boligutbygging, for å opprettholde og styrke næringslivet i bykjernen. Rådmannen deler ikke forslagstillers synspunkt om at eiendommen er uinteressant for bedrifter som ønsker en større samlet etablering. Ved presentasjon av konkrete planer og prosjekt kan det eventuelt vurderes om en mindre del av bygningsvolumet kan disponeres til boliger, avhengig av det behov en større etablering har. Dette kan tas inn i reguleringsbestemmelsene til en ny plan for området. For å få en politisk diskusjon om disse overordnede problemstillingene legges forespørselen fram for bygningsrådet. Vurdering av forslagstillers skisseprosjekt I forhold til gjeldende regulering er det fra eiers side et ønske om å se friere på tomta med hensyn til hvordan området kan avgrenses og disponeres. Rådmannen er åpen for at det vurderes en annen organisering av bebyggelse og av arealet til friområde/park enn det gjeldende reguleringsplan legger opp til, men ønsker ikke å drøfte de framlagte skissene konkret ved behandling av reguleringsforespørselen. Dette er forhold som skal diskuteres i en senere reguleringsprosess. Formålet med å legge fram forespørselen om omregulering er å avklare om det skal åpnes for innpassing av boliger i dette området. Byplanmessige forhold Forslagstiller har som underlag for sitt skisseprosjekt gått igjennom og lagt til grunn foreliggende byplanmessige dokumenter som har interesse for utvikling av området. Forslagstillers domentasjon for dette følger saken som saksvedlegg. I sitt referat fra oppstartsmøte om igangsetting av planarbeid ba plan- og bygningsenheten om at det ble utarbeidet et kortfattet analysemateriale som særlig vurderte og begrunnet arealbruk og hovedgrep for bebyggelsesstruktur og byrom. Ved et senere møte ble det bedt om at forslagstiller underbygget sin beskrivelse av tomta som uinteressant for større bedriftsetableringer. Slik rådmannen vurderer det er den begrunnelse og dokumentasjon som er lagt fram ikke overbevisende i forhold til å anbefale at næringsformål skal vike for boligformål. I et videre arbeid med omregulering av Verfstgata 2 må det utarbeides en grundigere byplananalyse som drøfter byplanmessige spørsmål som bebyggelsesstruktur, plassdannelser, ganglinjer/forbindelser og siktlinjer i forhold til de tilgrensende områdene på begge sider av Bakke bro og elva. Bebyggelsesstukturen for et nytt område må ses i sammenheng med elverommet og bryggestrukturen på begge sider av elva. Bakke bro er et sammenbindende ledd mellom bydelene og det må legges særlig vekt på å utvikle et mest mulig helhetlig byområde. Saksfremlegg - arkivsak 05/

5 Konklusjon Rådmannen anbefaler Bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker å tilrå at det startes arbeid med omregulering av eiendommen Verftsgata 2. Det anbefales derimot ikke boligformål innen planområdet. For det videre planarbeidet anbefales at de føringene som er angitt i saksframstillingen legges til grunn. Rådmannen i Trondheim, Håkon Grimstad kommunaldirektør Arnt Ove Okstad direktør Ann-Margrit Harkjerr byplansjef Vedlegg: Saksvedlegg 1: Saksvedlegg 2: Forslagstillers beskrivelse og analyse av gjeldende planer og synspunkter i offentlige dokumenter Forslagsstllers beskrivelse til reguleringsforespørselen Saksfremlegg - arkivsak 05/