Saksframlegg. Trondheim kommune

Transkript

1 Saksframlegg JARLEVEIEN 8 OG STIKLESTADVEIEN 3 FORESPØRSEL OM REGULERING BOLIGFORMÅL I VIRKSOMHETSOMRÅDE Arkivsaksnr.: 05/15019 Saksbehandler: Line Snøfugl Storvik Forslag til vedtak: Bygningsrådet/Det faste utvalg for plansaker tilrår ikke at det settes i gang arbeid med reguleringsplan, som inneholder boliger, for Jarleveien 8 og Stiklestadveien 3. Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningsloven 30. Saksfremlegg - arkivsak 05/

2 Sammendrag Forslagstiller ønsker å sette i gang arbeid med reguleringsplan som inneholder boliger i et virksomhetsområde på Lade. Området er en del av et sammenhengende næringsområde, regulert til industri. I denne saken vurderes kun spørsmålet om regulering til boligformål. Forslagstiller er gjort kjent med at igangsetting av arbeid med reguleringsplan for mer variert næringsvirksomhet med høy utnyttingsgrad kan anbefales. Ut fra en samlet vurdering, hvor særlig næringsinteresser vektes tungt, anbefales planarbeid for innlemming av boliger ikke igangsatt. Beskrivelse av planidé Bakgrunn Forespørsel om regulering er innsendt 22. april av Bergersen arkitekter AS, på vegne av tiltakshaverne Riis Eiendom AS og Stiklestadveien 3 Eiendom AS. De ønsker å omregulere fra industri til næring/bolig. Området er vist som virksomhetsområde i kommuneplanens arealdel, og plan- og bygningsenheten har i møter ikke kunnet anbefale å igangsette reguleringsplanarbeid med boliger der. Derfor har forslagstiller bedt om at reguleringsspørsmålet blir tatt opp til politisk behandling. Grunneiere i området: 415/58 Jarleveien 8 Riis Eiendom AS 415/66 Stiklestadveien 3 Stiklestadveien 3 Eiendom AS Innsendt materiale: 1. Fakta og stikkordsliste 2. Kartutsnitt med planområde 3. Notat fra tiltakshavere 4. Skisseutredning Jarleveien 8 5. Skisseutredning Stiklestadveien 3 Stiklestadveien 3 og Jarleveien 8 - oversiktskart med planomriss M: 1:5.000 Saksfremlegg - arkivsak 05/

3 Planstatus Arealet er regulert til industriområde i reguleringsplan R550A; Endret reguleringsplan for et område begrenset av Strandvegen-Stiklestadvegen-Jarlevegen-Lade allé, stadfestet Området er vist som virksomhetsområde i kommuneplanens arealdel. Arealdelen 9 er entydig på at etablering av ny boligbebyggelse, eller kombinasjon av næringsvirksomhet og bolig, ikke tillates i virksomhetsområder. Utsnitt kommuneplanens arealdel med planomriss M=1:5.000 Det er nylig godkjent en reguleringsplan nord for kvartalet; R550j - Reguleringsplan for Fridheimsvegen, Jarlevegen og Ladebekken, vedtatt i Bystyret Området er vist som framtidig bybebyggelse i arealdelen, men ble regulert til lettere industri med tilhørende kontorer og (eksisterende) boliger. Utsnitt flyfoto med planomriss og nylig vedtatt reguleringsplan Saksfremlegg - arkivsak 05/15019 for kvartalet ved siden av 3

4 Forslagstillers beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold Planområdet ligger mellom Stiklestadveien og Jarleveien på Lade. Området, samt naboområder, benyttes i dag til næringsformål som forretning, lager og lettere industri. Det finnes også boliger i nærområdet. Området er relativt flatt og har gode solforhold. Grunnen er ikke undersøkt, men en antar at deler av området har noe forurenset grunn. Området omfatter ikke verneverdige naturområder eller naturobjekter. Det er ikke registrert at barn og unge bruker området. Eksisterende bebyggelse består i hovedsak av produksjons- og lagerbygg for tidligere virksomhet og har ikke bevaringsverdige karakteristika eller antikvarisk vernestatus. Planområdet får adkomst fra Stiklestadveien og Fridheimsveien. Eksisterende avkjøringer benyttes. Kollektivtilbud i form av buss finnes i nærheten. Støynivå og luftforurensingsnivå fra vegtrafikk vil kunne forekomme. Tiltakshaver ser derfor for seg en løsning med næringslokaler mot gate (ev. bolig i øvre etasjer) og bolig primært beliggende i gårdsrom. Stiklestadveien 3 og Jarleveien 8 Skisseutredning: situasjonsplan og modell Forslagstillers beskrivelse av planidéen I Jarleveien 8 ser en for seg å beholde eksisterende næringsbygg mot gate. Nye boliger etableres rundt et felles grøntareal. 3-4 etasjers bebyggelse kan være aktuelt. Parkering løses delvis i bygg, delvis på bakkeplan. Viste løsninger er skissemessige. Det åpne gårdsrommet skal sikre boligene tilstrekkelig sol, utsyn og uteopphold. I Stiklestadveien 3 ser en for seg å beholde eksisterende næringsbygg mot gate. Den delen av eiendommen som inneholder p-hus og lager bygges om. Lager mot gate rives og erstattes av et næringsbygg med ev. boliger i øvre etasjer En støy/trafikkvurdering vil være avgjørende for om det er aktuelt å legge boliger her. Hovedtyngden av boliger tenkes lagt over p-hus og bygget opp med indre gårdsrom på plan 2 og 3 og en avtrapping av høyde på bebyggelsen slik at boligene får tilstrekkelig sol, utsyn og uteopphold. Stiklestadveien 3 - Fasadeskisse Saksfremlegg - arkivsak 05/

5 Mindre nærlekeplasser forutsettes etablert i gårdsrom. En større lekeplass finnes på andre siden av Jarleveien (lysregulert overgang). Lademoenparken ligger også i gangavstand. Stiklestadveien 3 - Snittskisse AA Forslagstillers begrunnelse for planidéen Området er ikke lenger egnet til industri pga. lokalisering, avkjøringer med mer. Området kan være egnet til en kombinasjon av næring/boliger, da eksisterende virksomheter verken produserer sjenerende støy eller utslipp. Kombinasjonen næring/bolig bidrar til liv i området også på ettermiddag/kveld og helg. Området er sentrumsnært, med kort vei til Solsiden og City Lade. Boligbygging i kvartalets indre vil bidra til positiv fortetting innenfor et område med godt etablert kollektivtrafikk. Riis Eiendom AS er inne i en fase hvor de skal ta stilling til fremtidig lokalisering av egne virksomheter, og ev. videre bruk av eiendom som ikke er egnet for egen virksomhet. Det er vanskelig å finne nye leietagere til industrivirksomheten pga. trange og midlertidige adkomstforhold, samt lokalisering generelt. Kontordelen av anlegget er det lettere å finne leietagere til. For øvrig vises til vedlegg 1. Stiklestadveien 3 Eiendom AS opplever også en minkende etterspørsel etter lager og industrilokaler i dette området, da arealene ikke er særlig egnet for dagens krav til mindre industriforetak. De ser også for seg en utvikling som går mot kombinasjonen næring/bolig. For øvrig vises til vedlegg 2. Næringsinteresser og forholdet til naboer Riis Eiendom v/rian har i etterkant av møte med plan- og bygningsenheten 29. august, startet en dialog med naboer og Næringsforeningen, jf. vedlegg 3. Det er innhentet uttalelse fra Ringnes E. C. Dahls Bryggeri vedr. dette reguleringsspørsmålet (vedlegg 4), og forslagstiller er blitt gjort kjent med at Scanbio ASA har planer på gang for tilstøtende område. Det skal holdes et møte med de impliserte parter 12. september. Rådmannens vurdering Reguleringsspørsmålet Det er kun spørsmålet om regulering til boligformål som er vurdert i denne sammenhengen. Skisseprosjektet i seg selv er ikke vurdert. Plan- og bygningsenheten kan anbefale igangsetting av en planprosess for omregulering til mer variert næringsvirksomhet med høy utnyttingsgrad (jf. kommuneplanens arealdel retningslinjene pkt. 12.1; TU bør være over 120 %), og forslagstiller er gjort Saksfremlegg - arkivsak 05/

6 kjent med dette i møter med plan- og bygningsenheten. Det er imidlertid enighet om at det ikke blir holdt ordinært oppstartsmøte for plansak før spørsmålet vedr. boligformål er avklart. Det ble vurdert å holde igjen behandling av dette reguleringsspørsmålet inntil dialogen med naboene hadde kommet lenger, men en ble enige om å fremme saken for å sette lys på problematikken og ev. få avklaringer mht. videre arbeid. Overordnede planer Området var gjenstand for diskusjon i den politiske behandlingen av kommuneplanens arealdel. Området var foreslått som byomformingsområde, sett i sammenheng med Lade/Leangen, men Bystyret endret formålet til ren virksomhet, med bakgrunn i behov for sammenhengende næringsarealer, egnet lokalisering for næring m.m.. Næringsprogrammet, som ble lagt til grunn ved utarbeidelse av arealdelen, viste at det ikke var særlig behov for arealer til lager/industri, men for kontor. I dag har denne trenden snudd, og en opplever etterspørsel etter areal for særlig arealkrevende virksomheter som lager, produksjon og engros, og har i mindre grad behov for areal til kontor. Dette har til en viss grad sammenheng med at arealkrevende virksomheter ønsker å flytte ut av bystrukturen til mer egnede lokaliseringer mht. bl.a. tomtestørrelse/utvidelsesmuligheter og tilgjengelighet til overordnet vegnett. Slike tomter er det ikke mange av i Trondheim i dag. Ut i fra grunneiernes erfaringer med adkomstproblematikk og kompliserte/kortsiktige leieforhold, kan det imidlertid diskuteres hvorvidt Stiklestadveien 3 og Jarleveien 8 er av den karakteren en mangler i arealdelen. Næringsområder i endring Området er i endring. Mange av de eksisterende bedriftene reduserer sin virksomhet og flytter ut. Dette gir mulighet for ny bruk og omforming i deler av området. I mange av virksomhetene i området diskuteres videre drift kontra relokalisering, og ev. ny bruk av eiendommene til andre typer virksomheter eller boligformål. Da blir det viktig å gi bedriftene i området muligheter for fortsatt drift innenfor trygge, forutsigbare rammer, samtidig som det gis rom for utvikling av nye virksomhetskonsepter i det samme området. Gjennom kommunedelplan for Lade, Leangen og Rotvoll har en av hensyn til eksisterende næringsvirksomhet endret arealdelens tidsperspektiv på byomforming på Lade/Leangen, og tatt ut boligformålet til fordel for næring, i store deler av kommunedelplanområdet. En kan spørre seg om det dermed finnes rom for å diskutere endringer i områder som innenfor planperioden kan erstatte de byomformingsområdene en tok ut på Lade/Leangen. Samtidig ser man at bolig/byomformingsspørsmålet fortsatt er svært aktuelt blant grunneierne i næringsområdene på Lade, særlig blant de som er involvert i flytteprosesser. Viktige hensyn å avklare i en slik diskusjon vil være næringslivets interesser og hvorvidt det er mulig å oppnå gode bomiljøkvaliteter i det aktuelle området. En bør dessuten holde på langsiktige strategier framfor å gripe til kortsiktige, markedsorienterte/konjunkturavhengige løsninger. Et sammenhengende, sentrumsnært næringsområde Det faktum at Stiklestadveien 3 og Jarleveien 8 er deler av et større sammenhengende, sentrumsnært virksomhetsområde som strekker seg fra havna til Lade/Leangen, veier tungt i denne sammenhengen. Samtidig vektlegges hensynet til eksisterende, omkringliggende virksomheter. Å åpne for flere boliger ved produksjons-, lager- og engrosbedrifter som Ringnes og Vinmonopolet, kan være med på å legge Saksfremlegg - arkivsak 05/

7 begrensninger på driften, eller øke områdenes attraktivitet for eiendomsutvikling. Slike momenter kan være avgjørende i lokaliseringsdiskusjoner. Dette sentrumsnære og sammenhengende næringsområdet vil også i framtiden kunne være et hensiktsmessig og attraktivt næringsområde for mange typer virksomheter, men håndteringen av arealbruksspørsmål i denne overgangsfasen vil være avgjørende for om mulighetene for dette opprettholdes. Kommuneplanens arealdel befester en langsiktig, og til en viss grad romslig, næringsstrategi, ved å åpne for utvikling med høyt utbyggingspotensial og variert virksomhetssammensetning i dette næringsområdet. Området er del av et sammenhengende virksomhetsområde fra havna til Lade/Leangen Omforming til boligformål Jf. vurderinger gjort i arbeidet med kommunedelplan for Lade, Leangen og Rotvoll, hvor en hadde de samme problemstillingene, bør følgende forutsetninger være til stede for omforming av næringsarealer til boligformål: endret bruk er aktuelt for et større, sammenhengende område (flere kvartaler), slik at formålet ikke kommer i konflikt med eksisterende næringsvirksomhet området ligger i naturlig tilknytning til eksisterende boligområder området har god tilgjengelighet til offentlige friområder/friluftsområder, skole og barnehager Endret bruk av næringsarealer forutsettes avklart enten gjennom revisjon av kommuneplanen eller gjennom reguleringsplan for et større sammenhengende område (flere kvartaler). Det er allerede etablert boliger i Jarleveien 8. Siden det gamle gassverkbygget mot Jarleveien ble rehabilitert i 1997/98 har det vært 9. leiligheter med til sammen 29 hybler i 2. og 3. etasje. Innenfor en avstand på omtrent 200 meter ligger det boliger i Jarleveien 10, i Lade allé og på den andre siden av Jarleveien; i Stiklestadveien, Gardermoens gate og Stjørdalsveien. Det kommer også boliger i den gamle universitetsbebyggelsen på Lade. Forutsetningene anses allikevel ikke å være oppfylt. Saksfremlegg - arkivsak 05/

8 Konklusjon Med bakgrunn i kommunens overordnede, langsiktige byutviklingsstrategi og det generelle behovet for større, sammenhengende næringsareal, og pga. at vurderingene i kommuneplanens arealdel er gjort såpass nylig, samt av hensyn til eksisterende næringsvirksomhet og at forutsetningene for omforming til boligformål ikke er oppfylt, anses området ikke å være aktuelt for omforming til boliger, og Rådmannen anbefaler å fortsatt forbeholde dette området for næringsvirksomhet. Rådmannen anbefaler Bygningsrådet/Det faste utvalg for plansaker å ikke tilrå at det settes i gang arbeid med reguleringsplan, som inneholder boliger, for Jarleveien 8 og Stiklestadveien 3. Rådmannen i Trondheim, Håkon Grimstad kommunaldirektør Arnt Ove Okstad direktør Ann-Margrit Harkjerr byplansjef Vedlegg: Orienteringsvedlegg 1: Notat fra grunneier Riis Eiendom, datert Orienteringsvedlegg 2: Notat fra grunneier Stiklestadveien 3 Eiendom as, datert Orienteringsvedlegg 3: Notat fra Bergersen arkitekter vedr. dialog med naboer og NiT, datert Orienteringsvedlegg 4: Uttalelse fra nabo Ringnes E. C. Dahls bryggeri, datert Utrykt orienteringsvedlegg: Saksmappe med skisseutredninger, datert Saksfremlegg - arkivsak 05/