Saksbehandler: Arne Enger Arkiv: PLA 233 Arkivsaksnr.: 03/ Dato:

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Arne Enger Arkiv: PLA 233 Arkivsaksnr.: 03/ Dato: /74,76, BETZY KJELSBERGS VEI 263,265, ÅSSIDENSENTERET, REGULERINGSPLAN - SLUTTBEHANDLING INNSTILLING TIL: Formannskapet Bystyret Administrasjonens innstilling: Reguleringsplanen for Betzy Kjelsbergs vei 263, 265, gnr. 117, bnr 74 og 76, med plankart sist datert , og bestemmelser sist datert vedtas. Nils Fr. Wisløff Rådmann Arild Eek Kommunaldirektør.

2 Saksutredning: SAMMENDRAG Prosjektcompaniet AS har fremmet forslag til reguleringsplan som legger til rette for en omfattende opprusting og utvidelse av Åssidensenteret, på vegne av Åssidensenteret ANS. Planen legger til rette for en vesentlig økning av handelsarealet, og etablering av nødvendig parkeringskapasitet i tilhørende parkeringshus, og en full fornyelse av bensinstasjonen mot Rosenkrantzgata. Nyetablering av et gangvegsystem rundt 3 av senterets 4 sider inngår i prosjektet. Prosjektet anbefales godkjent. Fakta: BAKGRUNN Eierinteressene bak Åssidensenteret; Åssidensenteret ANS, fremmer omfattende utbyggingsplaner for dette bydelssenteret. Utvidelsene skal hovedsakelig sørge for større forretningsarealer med nødvendig tilhørende parkeringsdekning i parkeringshus: Planområdet er totalt på ca m2. Forretningsarealer/-gallerier foreslås utvidet med 7048m2 fra 5744m2 til 12792m2 Kontorer, tekniske rom, parkering, personal foreslås utvidet med 457m2, fra 4933 til 5390m2 Totalarealen blir da 10678m2 i eks. bygg. 7505m2 i nybygg og ny total 18183m2. Parkeringsplassene er fordelt med ca 490 p-plasser for kunder, og ca. 40 p-plasser for ansatte. PLANSITUASJONEN Gjeldende reguleringsplan, som la til rette for utviklingen av et bydelssenter i området er fra For å kunne realisere de omfattende utvidelsesplanene er det påkrevet med en revisjon av denne planen og deler av trafikkplanen for Rosenkrantzgata i dette området fra Kommuneplanens arealdel, vedtatt åpner opp for en utvidelse av bydelssenteret innenfor det samme omrrådet, og innenfor bydelens lokale behov. BILTRAFIKKEN Det er gjennomført en trafikkanalyse for Rosenkrantzgata og kryssene til denne, i samarbeid med utbyggingsinteressene som fremmer forslag til utbygging av forretninger på sydsiden av Rosenkrantzgata i det tidligere Bergheim Autos lokalet. Analysen er utført i samråd med Vegkontoret, og resultatene av denne viser at Rosenkrantzgata og kryssene kapasitetsmessig vil kunne takle de forventede økte trafikkmengder. Adkomst til forretningssenteret kan skje fra Rosenkrantzgata via avkjøringen til bensinstasjonen som nå, eller fra 1 av de 2 avkjørselene til Betzy Kjelsbergs vei. Varetransporten skal foregå langs den nye vegen langs senterets syd og vestside, med innkjøring fra øst. GANG OG SYKKELVEGTRAFIKK Planforslaget legger opp til en opprusting av gang og sykkelvegnettet rundt Åssidensenteret, som innebærer en tilrettelegging for nye forbindelser rundt senteret på alle kanter. Langs Betzy Kjelsbergs vei er det allerede etablert sykkelfelt i kjørebanen og en gangvei atskilt med rabatt. Gangvegen videreføres mot øst fram til fortau langs grøntarealet der. Det er etablert bussholdeplass med leskur i nær tilknytning til senteret. Gang og sykkelvegen langs Rosenkrantzgata og Wøienstumpen er forutsatt etablert i forbindelse med utbyggingsprosjektet, og bekostet av utbygger. I tillegg vil det bli en offentlig tilgjengelig gangforbindelse via

3 et parkeringstak i forlengelsen av nåværende gangbru over Rosenkrantzgata. Denne ganglinjen tas ned på nordsiden av forretningsbygget med rampe og trapp. Mot øst (i grøntområdet) reguleres det også inn en mulig framtidig gang og sykkevegforbindelse mellom Rosenkrantzgata og Betzy Kjelsbergs vei, men denne etableres ikke nå. BEBYGGELSEN Eksisterende bygningsmasse skal i hovedsak beholdes, men vil få en omfattende påbygging mot øst og vest. Parkeringsbygg er forutsatt i begge ender. Det forutsettes at anlegget får en god tilpasning til eksisterende bebyggelse på tomten. Eksisterende kontorblokk på 4 etasjer skal beholdes, og vil fortsatt danne den høyeste del av bygningsmassen, mens næringsbygget vest for denne vil få 1 etasjes påbygg pluss parkeringsetasjer mot vest. Øst for kontorblokka blir parkeringshuset tilnærmet av samme høyde som denne. Jf. vedlegg 6 og 7. GRØNTANLEGG Det er forutsatt opparbeidet grøntbelter med trær og busker inntil Wøienstumpen, Betzy Kjelsbergs vei og Rosenkrantzgata. Grøntanleggene forutsettes istandsatt parallelt med de enkelte byggetrinn for forretningsbygget. Vurdering: HANDEL De foreliggende planer legger opp til en omfattende opprusting og utvidelse av dette bydelssenteret på Åssiden. Med de tilpasninger som har skjedd på det tilhørende veisystemet både for kjørende og syklende/gående synes dette å kunne bli et attraktivt utvidet og forbedret tilbud for Åssidens befolkning. I henhold til en gjennomført handelsanalyse for senteret anbefales det å satse (sitat): "på større dagligvareutsalg som har rom for flere funksjoner, i første rekke torg og omfattende tilbud av ferskvare og ferdigmat, enn i det tradisjonelle supermarked eller lavprisformat. I tillegg må et bydelssenter ha et noe større utvalg av andre varer enn det som er vanlig i tradisjonelle nærsenter, særlig når senteret er beliggende i større, bymessig områder med en urban befolkning, som i Åssiden. Med andre varer mener vi helseartikler, kosmetikk, klær og skotøy for barnefamilier, i tillegg til varer for mer daglige behov og tilpasset det lokale marked." "I denne sammenheng ligger det også planer om spisesteder som kan fungere som treffsteder og møteplasser, i tillegg til å dekke behovet for ferdigmat for både hjemmeværende og yrkesaktive i tidsklemme." Det argumenteres for at Åssiden har en "underdekning" på flere av de aktuelle varetypene, og derfor bør få et bedre tilbud her. Planmessig har området hele tiden vært tenkt som et kommersielt bydelssenter, og dette må påregnes å endre seg over tid. Det som nå foreslås ansees derfor som en "naturlig" opprusting av et noe nedslitt senter. Forslaget ansees således å være innenfor de retningslinjer som kommuneplanens arealdel angir i 2.4 (3. prikkpunkt): Innen øvrige områder avsatt til senterområder (bydelssentra) kan etablering og utvidelse av kjøpesentra på mer enn 3000m2 BTA bare finne sted under forutsetning av at størrelse og funksjon er tilpasset å betjene bydelsområdet (lokalt marked). Unntak fra bestemmelsen (lokalt marked og arealbegrensning) er etblering av

4 forretningsvirksomhet for plasskrevende varer (biler og motorkjøretøy, landbruksmaskiner, trelast og andre større byggvarer, samt planteskoler/hagesentra). TRAFIKK Når det gjelder de lokale trafikkvirkninger er forholdene i Betzy Kjelsbergs vei og Wøienstumpen de vesentlige, og trafikkanalysen viser en beregnet vekst i trafikken i perioden på henholdsvis: Rosenkrantzgata (10%) Betzy Kjelsbergs vei (47 %) Wøienstumpen (29 %) Selv om biltrafikken til og fra senteret forutsettes å øke viser beregningene at det er tilstrekkelig kapasitet i de tilgrensende gater og kryss, dersom trafikken inn på senterets område ikke blokkeres. Det påstås i handelsanalysen at en utvidelse her vil kunne redusere den totale handletrafikken med bil i Drammen, da mer av handlingen skjer innenfor kortere avstander. Dette høres jo logisk ut, men kan vanskelig verifiseres, og er derfor ikke tillagt spesiell vekt i denne vurderingen. Mest merkbar blir nok trafikkøkningen i Betzy Kjelsbergsvei. For å hindre uønsket gjennomkjøring mellom Rosenkrantzgata og Betzy Kjelsbergs vei, via bensinstasjonen, foreslås innarbeidet et krav i reguleringsbestemmelsene om fysiske hindringer på bakkeplan som umuliggjør dette (Siste setning 3.1): Det skal etableres fysisk hinder som umuliggjør gjennomkjøring på bakkeplan mellom Rosenkranzgata og Betzy Kjelsbergs vei. STØY "Beregningene viser at utendørs støynivå vil være over anbefalte grenseverdier på 55 db(a) på fasaden mot Betzy Kjelsbergs vei uten utbygging av senteret. Beregnede verdier ligger mellom 54,7-59,3 dba for 1. etasje, og mellom 56,3-60,3 dba for 2. etasje. Etter utbygging av senteret vil støyen ved fasaden på de beregnede boligene øke med mindre enn 0,8 dba. Økningen er beskjeden, og ligger innenfor usikkerheten i beregningsprogrammet Planlagte nybygg vil fungere som skjerm mot boligene 228, 232 og 242 fra Rosenkrantzgata. Dette er tatt hensyn til i beregningene i 2014". På denne bakgrunn er det ikke foreslått andre skjermingstiltak på grunn av senterutbyggingen, da det er trafikken i Rosenkrantzgata som er hovedproblemet i området, og det er egentlig der tiltakene burde settes inn. GANG OG SYKKELVEGER Det forbedrede gang og sykkelvegnettet forventes å gi mer ordnede og sikrere forhold for de myke trafikantene både rundt kjøpesenteret og over Rosenkrantzgata. UTTALELSER Det er innkommet 6 uttalelser til saken (Vedlegg 12). De går vesentlig på trafikkforholdene og støyforholdene. Etter de siste justeringer av planen og utfra de vedlagte utredninger ansees disse forhold nå tilfredsstillende ivaretatt. Vegvesenets deres krav til planen er imøtekommet og de har ingen innsigelse til planen. ANBEFALING

5 Reguleringsplanen for Åssidensenteret, Betzy Kjelsbergs vei 263, og 265 (gnr. 117, bnr74 og 76) sist datert , med tilhørende bestemmelser sist revidert , anbefales vedtatt. Vedlegg: 1. Planbeskrivelse 2. Reguleringsbestemmelser 3. Regulerinsplankart 4. Illustrasjonsplan. 5. Plan 1. etasje 6. Fasader nord og syd 7. Fasader vest og øst 8. Støyvurdering 9. Støykart. 10. Trafikkanalyse 11. Oversiktsbilde 12. Sammendrag av uttalelser med kommentarer. 13. Bilagsliste