Dato for siste revisjon av plankartet: Dato for siste revisjon av bestemmelsene: INNLEDNING

Transkript

1 PLANBESKRIVELSE TIL REGULERINGSPLAN OG ILLUSTRASJONSPLAN FOR G.nr. 117, B.nr. 71/74/76/76-999/401/837 ROSENKRANTZGATA, WØIENSTUMPEN og BETZY KJELSBERGSVEI, ÅSSIDENSENTERET, FELT F1 OG F2 Dato for siste revisjon av plankartet: Dato for siste revisjon av bestemmelsene: INNLEDNING 1.1 Oppdragsgiver: Eiendommene utvikles av Åssidensenteret ANS ved Prosjektcompaniet AS som også oppføres som tiltakshaver. Kontaktperson: Ove Byrmo, Pb 2196 Strømsø, 3003 Drammen, tlf Eiendoms- og eierforhold Reguleringsplanen omfatter eiendommene 117/74-76, 117/ og 117/ Hjemmelshavere for eiendommen 117/74-76 er Åssidensenteret ANS, for 117/ er Drammen kommune og 117/ er Åssidensenteret ANS. 1.3 Arkitektkompaniet AS er valgt som ansvarlig for utarbeidelse av reguleringsplanforslaget, illustrasjonsplan og illustrasjonsprosjekt. Kontaktperson er Siv.ark. Thor Klippen, Tollbugt. 46, 3044 Drammen, Tlf , Hensikten med planen: Reguleringsplanen skal i samsvar med kommuneplanen tilrettelegge for videreutvikling av eksisterende nærsenter/bydelssenter på Åssiden. Dette i samsvar med kommuneplanen av Det skal også tilrettelegges for utvidede og nye helse- og kontorfunksjoner. Eksisterende bensinstasjon mot øst skal rives og videreutvikles gjennom et integrert nybygg. Planen skal i tillegg gi rammer for eksisterende og ny bebyggelses arkitektoniske utforming. Eksisterende utomhusarealer skal opprustes og videreutvikles med gode gangforbindelser, beplantning og gode og avgrensede kjøre- og parkeringsarealer. 1.5 Gjeldende planer: Reguleringsplan for Østre Kjøsterud, stf Regulering av Rosenkrantzgate til motor-b-veg, stf

2 2. PLANOMRÅDET EKSISTERENDE FORHOLD 2.1 Beliggenhet og størrelse: Planområdet er avgrenset av Rosenkrantzgata i syd, i vest av Wøienstumpen og Drammen videregående skole, i nord og øst av bydelen Åssiden med boliger, blokk-bebyggelse og friområder. Området innenfor planavgrensningen er målt til m 2 basert på Drammen kommunes digitale kartgrunnlag. 2.2 Områdets bruk, innhold og forhold til omgivelser: Området brukes i dag i samsvar med gjeldende plan, forretning, handel, kontor, bensinstasjon og parkering. Anlegget tjener i dag som handel- og bydelssenter for Åssiden og tilgrensende områder, og er planlagt utvidet for å demme opp for nåværende og vesentlig handelslekkasje ut av området. Tomten ligger i tilnærmet flatt terreng mellom Åssiden og Drammenselva. 2.3 Bebyggelsens struktur, kvalitet og verneverdig bebyggelse: Eksisterende bebyggelse er utviklet og realisert gjennom flere byggetrinn. Det er bygd opp av en blanding av plassbygde og prefabrikkerte betongkonstruksjoner og dekker med teglforblendede fasader. Fasadene er tidstypiske og av varierende kvalitet. Fremtidig utbygging søker å gi prosjektet et kvalitativt, arkitektonisk løft. Det er ikke registrert verneverdig bebyggelse innenfor reguleringsområdet. 2.4 Demografiske forhold: Vest og øst av Rosenkrantzgate og nord mot Åssiden ligger hovedsaklig boliger. Syd om Rosenkrantzgate er de tilgrensende områdene mer preget av industri og forretning. 2.5 Topografi og vegetasjon: Tomtene ligger i flatt terreng. Det er i dag relativt lite vegetasjon på grunn av regulert bruk. Det er opparbeidet et grøntbelte med trær mot Rosenkrantzgate, Wøienstumpen og Betzy Kjelsbergsvei. 2.6 Klimatiske forhold: Ingen betydning. 2.7 Støy Dagens bruk tilsier relativt lite støy fra selve driften av nåværende detaljhandel og kontor. Forretningene utvikler lite støy utover trafikk til og fra tomten. Ingen av disse forholdene har utviklet krav om støyskjerming eller lignende tiltak. Dagens støynivå står slik i forhold til dagens regulering. 2.8 Adkomstforhold: Fra vest, Rosenkrantzgata og nord, Betzy Kjelsbergsvei, tas det i prinsippet sikte på å benytte eksisterende adkomstforhold som vurderes som tilfredsstillende. I tillegg etableres ny adkomst fra Betzy Kjelsbergsvei i øst.

3 2.9 Grunnforhold: Det er ikke gjort geologiske undersøkelser i forbindelse med omreguleringen Vann, avløp, el.kabler og teleanlegg: Eksisterende bebyggelse har tilkobling til offentlig vann- og avløpsanlegg. 3. PLANPROSESSEN 3.1 Deltakere i planprosessen: Prosjektcompaniet AS, v/o. Byrmo, Arkitektkompaniet AS v/thor Klippen og Drammen kommune v/byplankontoret. 3.2 Kunngjøring av igangsatt arbeid: Igangsetting av reguleringsarbeid ble kunngjort i avisene uke 33 og 34. Varsel om oppstart av reguleringsarbeider er sendt naboer og rettighetshaver, jf. vedlagte oversikt over varslede personer/instanser. 3.3 Innspill til planarbeidet Det har vært møte og samspill med Statens Vegvesen i forbindelse med tilpassing til Vegvesenets opprusting av B. Kjelsbergsvei, samt i forbindelse med trafikk- og støyanalyse. 3.4 Samarbeid og medvirkning: Planen legges frem ihht pbl PLANFORSLAGET 4.1 Reguleringsformålene i planen: Området reguleres til kombinerte formål forretning og kontor og forretning, kontor og bensinstasjon. Det skal tilrettelegges for videreutvikling og etablering av handel i form av nærsenter/bydelssentra for å dekke opp handelslekkasjen i området. I henhold til vedlagte handelsanalyse tilsier en vesentlig handelslekkasje ut av området videreutvikling av eksisterende handelstilbud ihht kommuneplanen som således er hovedgrunnlaget for den omsøkte regulering. Nåværende bensinstasjon skal saneres, rives for og erstattes med et moderne serviceanlegg integrert i nytt parkeringshus i øst. 4.2 Arealoppgave Planområdet er målt til m 2 basert på D.K s digitale kartverk. De enkelte tomteområder skal i forbindelse med reguleringen slås sammen til ett tomteareal. Når det gjelder differensieringen og bruk av nåværende og fremtidig bebygd areal, vises det til påfølgende tallmateriale basert på medfølgende illustrasjonsforprosjekt. Kjøpesenterets størrelse er på ca m 2 bruksareal, som omfatter både nybygg og utnyttelse av eksisterende bygg. Arealet er planlagt fordelt på følgende funksjoner:

4 Eks.bygg Nytt bygg BTA IALT Forretning, 1-2 etg. 4436,4 5933, ,2 Galleri/gate/Torg 1307,9 1114,3 2362,2 SUM BTA 5744,3 7048, ,4 Kontorer, 3-5 etg Tekniske rom, kjeller 579, ,8 Parkering, kjeller 1847, ,3 Personal/Lager, kjeller 1354, ,2 BTA TOTAL 10677,6 7505, ,7 Antall p-plasser for kunder: ca 490 Antall p-plasser for Personal: ca 40 Areal og omsetning vil i hovedsak dreie seg om et vareutvalg som er tilpasset det lokale marked, og som kompletterer det tilbud som finnes i Bragernes sentrum. Dette vil da dreie seg om småvarer, inkludert helseartikler, kosmetikk, tekstiler og utstyrsvarer, klær og skotøy for barn og familie, mindre elektriske artikler, foto, plater, blomster, post etc. Denne bransjesammentsetningen er vurdert ut fra premisser lagt i kommuneplanen, kjennetegn ved det lokale marked, og eksisterende tilbud. I kommuneplanen for Drammen , vedtatt , er området regulert til bydelssenter/nærsenter. I tillegg legger kommuneplanen opp til å begrense veksten i bilbruk, og legger videre til grunn at boliger på områder som Åssiden skal tilrettelegges for familier med barn. 4.3 Utnyttelsesgrad, høyder: Det regulerte området tillates utbygd med tilsammen ca m 2 forretning, kontor og bensinstasjon. Bygningsmassen skal plasseres innenfor byggegrensen som vist på plankart og illustrasjonsplan. Maksimal tillatt byggehøyde på hovedvolum er 11 meter for gesims på forretningssenter og p-anlegg, og 19,5 m på eksisterende kontorblokk. I tilegg kan bygges tak over parkeringsarealer på takflater. 4.4 Estetiske forhold og byform: Eksisterende anlegg skal i hovedtrekk beholdes, men vil få en omfattende påbygging mot øst og vest. Anlegget vil få en viktig annonsering både mot Åssiden bydel og ut mot hovedveinett.

5 Anlegget skal videreutvikles til helhetlige løsninger og med et tidsmessig arkitektonisk uttrykk. Illustrasjonsplan og prosjekt viser forslag til anleggets hoveddisposisjon og utforming. Det forutsettes at anlegget får en god tilpasning til eksisterende bebyggelse på tomten og nabobebyggelse. 4.5 Handelsanalyse/demografiske forhold: Det foreligger en handelsanalyse som viser en betydelig handelslekkasje fra området ved Åssiden. Dette viser at det er et underdekt behov for dagligvarer og annen handel i området. Etter foreliggende beregninger, vil en regulering til utvidelse av eksisterende nærsenter/bydelssentra i henhold til kommuneplanen tilfredsstille dette behovet for det gjeldende området. Jf. vedlagte kopi av handelsanalysen for mer detaljert informasjon. 4.6 Vegetasjon: Det opparbeides grøntsoner med trær og busker inntil Wøienstumpen, Betzy Kjelsbergsvei og Rosenkrantzgaten ihht reguleringsbestemmelsene. 4.7 Klima: Klimavurderinger er uaktuelle for denne reguleringen. 4.8 Støy: I dag er det eksisterende og fremtidige leietakere, samt trafikk som avgir støy. Ny bebyggelse vil bidra som støyskjerm for boligområder nord for Rosenkrantzgata. Det skal ikke være boliger innenfor reguleringsområdet og det er dermed ikke nødvendig med støyvurderinger for boliger. 4.9 Luft og annen forurensning: Miljøverndepartementets retningslinjer for Vegtrafikkstøy, gitt i rundskriv av T-8/79 skal følges. Støyanalyse medfølger Trafikk Rosenkrantzgate blir hovedtilfartsvei. Denne var tidligere Europavei, er 4-felts og er dermed dimensjonert for høyere trafikk enn som følge av reguleringsforslaget. Trafikkanalyse medfølger Parkering/uteareal: Parkeringsareal og uteareal skal ivaretas etter gjeldende norm for Drammen kommune 4.12 Fotgjengere, syklister og veiforbindelser: Det er krav om gang/sykkelveier langs Rosenkrantzgata, Wøienstuimpen og Betzy Kjelsbergs vei. Fra Rosenkrantzgata er det krav om tilkobling med rampe og trapp til eksisterende gangbro over Rosenkrantzgate. Det er krav om alment tilgjengelig gangforbindelse gjennom senteret i direkte forlengelse av gangbroen, og med tilkobling med rampe og trapp til Betzy Kjelsbers vei. Det er lagt inn rekkefølgebestemmelse om dette i reguleringsbestemmelsene Kollektivtrafikk, tilrettelegging:

6 Eksisterende kollektivtilbud anses som tilstrekkelig i forhold til omreguleringen Utvendig opphold: Parkering og kjøreareal. Det er ikke krav om øvrig uteoppholdsareal/lekeareal Dimensjonering av felles utvendig uteoppholdsareal (Ikke aktuelt) 4.16 Forslag til arealbytte Nødvendige arealer for offentlig gang og sykkelveger foreslås byttet mot arealer til utvidelse av forretningssenteret 4.17 Beredskapsmessige hensyn (Ikke aktuelt) 5 ANDRE TILTAK I FORBINDELSE MED PLANEN 5.1 Konsekvenser for støy- og trafikkforhold: Ivaretatt etter støy- og trafikkanalyse som er utført og vedlagt 5.2 Økonomiske konsekvenser for Drammen kommune Det forutsettes at eierforholdene for 117/ overføres til Åssidensenteret ANS etter nærmere avtale.