Senterstruktur og handelslokalisering i Stavanger Fagrapport til kommuneplan

Størrelse: px
Begynne med side:

Download "Senterstruktur og handelslokalisering i Stavanger Fagrapport til kommuneplan 2014-2029"

Transkript

1 Senterstruktur og handelslokalisering i Stavanger Fagrapport til kommuneplan Stavanger kommune Arbeidsgruppe næringsareal, senterstruktur og handel Tor Brynjar Welander, kommuneplanavdelingen Kristin Gustavsen, kommuneplanavdelingen Thommas Bjerga, kommuneplanavdelingen Brigt Sandvik, byplanavdelingen Christopher Bush, byplanavdelingen Siri Jacobsen, transportplanavdelingen Svein Arild Holmen, næringssjef

2 Innhold 1 Innledning Planprogrammets bestilling Utviklingstrekk og planhistorikk Trender i handelsbransjen Senterstruktur og handelslokalisering i kommuneplanen Nasjonal politikk og regionale planer Handel og senterområder i Stavanger Noen fakta om handel i Stavanger Innholdet i dagens sentre Sentrenes mange oppgaver Sentrenes funksjon i et voksende byområde Handelens rolle Konseptanalyser for senterstruktur og handel Konseptvurderinger som arbeidsform Idekonsepter Optimaliseringskonseptet Nettverksbykonseptet Aksebykonseptet Viktige funn fra konseptene Handelsanalyse dimensjonering av handelstilbud i senterstrukturen Analyse gjennom ulike tilnærminger Modellering av kundegrunnlag og virkninger Hensikt med modellering Forutsetninger og metodikk Uttesting av endringer i senterstrukturen Drøfting av senterstrukturen og rammene for handel Anbefalinger Oppfølgingsavklaringer

3 1 Innledning Det gode byliv og framtidens transport Handel, service, kulturtilbud og rekreasjon er grunnleggende funksjoner for sterke og attraktive sentrumsområder. Handel er en av de viktigste årsakene til at vi reiser dit. Attraktive senterområder med et bredt spekter av varer og tjenester og potensial for videreutvikling er viktige indikatorer på en bys tiltrekningskraft. Symbolet på det gode byliv er for mange den yrende og mangfoldige bygaten. Styrking av sentrene er en målsetting i kommuneplanen. Styring av handel og utvikling til definerte sentrumsområder kan være et av de grepene som bidrar til å hindre ytterligere byspredning og ineffektiv arealbruk, som i sin tur bidrar til et mer miljøvennlig samfunn. Men økt tilgjengelighet til handel og tjenester er også nødvendig for å redusere behovet for transport i byområdet. I et lavutslippssamfunn (mhp. klimagasser) er det et grunnleggende behov for å kunne utføre daglige gjøremål i gang- og sykkelavstand fra bostedet. Samtidig er ikke befolkningens kjøpekraft utømmelig. Vi kjøper ikke joggeskoene våre både i Stavanger sentrum og på Forus, og gjør oftest våre innkjøp der tilbudet er størst og mest attraktivt. Tilgjengelig tallmateriale tyder på at varehandel utenfor kommunesentrene i storbyområdet har styrket seg på bekostning av varehandelen i sentrene. Grunnlagsrapport for ny kommuneplan Denne rapporten drøfter senterstrukturen i Stavanger kommune og virkemidlene i kommuneplanen for å styre handelslokalisering. Rapporten munner ut i anbefalinger til endringer i kommuneplan og utgjør det faglige underlaget for ny kommuneplan på dette temaet. 2 Planprogrammets bestilling Endringer i nasjonal og regional politikk I 2008 vedtok regjeringen en rikspolitisk bestemmelse om kjøpesentre. Bestemmelsen forutsetter at all handel (uten differensiering mellom varetyper detaljhandel og plasskrevende varer) skal lokaliseres i sentrumsområdene slik de er definert i kommuneplanen. Den kan tilpasses til lokale forhold gjennom regional plan og i ny Regionalplan for langsiktig byutvikling på Jæren er det gitt regionale planbestemmelser for handelslokalisering som erstatter det nasjonale regelverket. Bestemmelsen fastholder hovedregelen om lokalisering av all handel i senterområder, men det gis unntak for handel med biler, båter, landbruksmaskiner og større byggevarer. Det er også endringer i regelverket knyttet til såkalt nærservice (dagligvaretilbud og vanlige tjenester som frisør, kafe etc) knyttet til boområder. 2

4 Problemstillinger i kommuneplanarbeidet Gjeldende kommuneplan er i tråd med tidligere fylkesdelplan, men som det er pekt på i planprogrammet for kommuneplanarbeidet er det naturlig å se på hvordan kommuneplanen bør tilpasses ny regionalplan. Hovedutfordringen er likevel avstand mellom gjeldende senterstruktur og nye behov. Både eksisterende handel og kommunens ønsker om tilrettelegging for nytt handelstilbud i nye boområder vil kunne kreve endringer av kommuneplanens arealdel. Det er pekt på at det er behov for å drøfte senterstrukturen i kommuneplanen og rammene for handelslokalisering som gis i planen, og at det kan være aktuelt å definere nye lokalsentre. For å følge opp de foreslåtte unntaksmulighetene i regionalplanen bør også kommuneplanen definere områder der handel med arealkrevende vareslag skal være tillatt. Oppgaver utredning og oppdatering definert i planprogrammet: - Vurdere utviklingstrekk i handelsnæringen og kartlegge forholdet mellom eksisterende handelsvirksomhet og gjeldende senterstruktur i kommuneplanen. - Drøfte senterstrukturen i byområdet og hvilke roller senterområdene skal fylle. Vurdere behov for justeringer i kommunens senterstruktur slik den er beskrevet i kommuneplanen og vist i kommuneplanens arealdel. Gi anbefalinger om justering av retningslinjer og bestemmelser for handelslokalisering. For nye lokalsentre eller utvidelser av eksisterende områder gjennomføres det handelsanalyse basert på regional modell. Handelsanalysene skal belyse dimensjonering av tillatt handelsareal i forhold til senterets omland. - Vurdere behov for områder for handel med biler, båter, landbruksmaskiner og større byggevarer. 3

5 3 Utviklingstrekk og planhistorikk 3.1 Trender i handelsbransjen Netthandel som ny utviklingstrend Av utviklingstrender innen handel er netthandel den mest fremtredende. Samtidig er det fortsatt knyttet usikkerhet til hvilket volum netthandelen vil utgjøre fremover og hvordan det vil påvirke handel i butikker. I følge Dibs E-handelsindeks for 2012 er norske forbrukere allerede meget aktive på netthandel. Mellom 2011 og 2012 økte antall e-kjøp med ca 3%, noe som tilsvarer økningen i resten av Europa. Norge ligger allerede høyt i forhold til skandinaviske land med 42 prosent over Danmark og 41 prosent over Sverige når det gjelder forbruk, samtidig som flere analytikere mener vi foresatt kun er i startgropen for denne utviklingen. Norges relativ høye andel av smart-telefoner trekkes bl.a. fram som et potensial for meget høy andel netthandel i Norge allerede i nær framtid. Når det gjelder norske butikker sin utvikling på e-handel så viser imidlertid flere studier at utviklingen i Norge har kommet svært kort sammenlignet med våre naboland, øvrige Europa og USA. E-handel har klare fortrinn ved at forbruker oppfatter det som lettvint og tilgjengelig. Mens fysiske butikkers naturlige konkurransefortrinn fram til nå har ligget på kundebehandling og varer på lager, ser vi at e-handelen stadig gjør forbedringer også på disse parameterne, med kortere responstid, personlig oppfølging, slik-gjør-du-guider, høyere bildekvalitet, video og 360-visning, effektivisering av retur og fri frakt direkte til dør. Et like stort utviklingspotensial i e-handelen ser det ut til å ligge i virtuelle kjøp og virale kampanjer som øker betydelig, spesielt innenfor de yngre målgruppene. Handelen blir isenesatt f.eks gjennom f-handel (Facebook-handel) der merkevarer fullt integrerer nettbutikker med sine Facebook-sider, forbrukere blir tilbud ulike belønningsordninger og gruppekjøpetjeneste blir mer utbredt. Selv om e-handelen tar større markedsandeler, ser det i senere tid ut som om det skjer en dreining der e-handel og tradisjonell handel nå smelter mer sammen. Butikkene utvikler kampanjer og kommunikasjonsplattformer som kombinerer virtuelle- og fysiske løsninger. Dette gjør at butikkene får en ny rolle og en ny virkelighet å forholde seg til. Utflytende skille mellom handel og service En annen trend vi har sett klare tegn til de senere årene og som forventelig vil utvikle seg sterkt framover er bransjeglidning og opplevelsesbaserte konsepter. Butikkene tilbyr et bredere varesortiment og det knyttes i langt større grad anledning til å teste ut varene. Enkelte butikker utvikler konsepter med opplevelser som neste kan forveksles med fornøyelsesparker for å tiltrekkes kunder og skape økt salg. I arealutviklingssammenheng vil dette gi utfordringer bl.a. med tanke på reguleringsbestemmelser og dimensjonering av areal. 3.2 Senterstruktur og handelslokalisering i kommuneplanen Senterstruktur og handelslokalisering i gjeldende kommuneplan Flernivå senterstruktur 4

6 Gjeldende kommuneplan definerer en flernivå senterstruktur med region- og kommunesenter, bydelssentre og lokal sentre, der hvert hvert senter skal ha en klar rolle i forhold til andre sentre og sitt nærområde og omland. Planen peker på at senterstrukturen skal bidra til balansert bruk av tettstedsareal og dempe transportbehovet. Stavanger sentrum Stavanger sentrum fremheves og gis en spesiell rolle som kommunalt og regionalt hovedsenter, og som historisk sentrum. Det er et uttalt mål å styrke og utvikle sentrum som område for handel, arbeidsplasser særlig innenfor offentlig og privat tjenesteyting, og som arena for kultur og opplevelser. Planen gir derfor blant annet fri etableringsmulighet for handel i Stavanger sentrum, men peker også på behovet for å vurdere flere virkemidler gjennom en fornying av kommunedelplan for sentrum. Sentrum er konkret avgrenset i arealdelen. Bydels- og lokalsentre Kommuneplanen definerer også bydels- og lokalsentre både i samfunnsdelen og arealdelen. De sentrumsnære bydelene Storhaug og Eiganes/Våland har sentrum som sitt hovedsenter, mens de øvrige bydelene har hvert sitt bydelssenter. Bydelssentrene skal ha en særskilt rolle som handelssentre med et bredt vareutvalg, variert tjenestetilbud og en størrelse som gjenspeiler hele bydelens befolkning. Intensjonen er at en større andel av de daglige reisene skal kunne foretas lokalt innenfor bydelen gjennom det tilbudet som finnes i bydelssenteret, øvrige lokalsentre og nærbutikkene. Dette er også intensjonen med lokalsentrene som skal gi et tilbud til en mindre del av bydelen. Men i motsetning til bydelssentrene som skal betjene bydelen samlet, skal handelstilbudet i lokalsentrene stå i forhold til det nærområdet senteret betjener. Bestemmelser og retningslinjer Planen har bestemmelser og retningslinjer som sier at: - Handel skal lokaliseres i senterområdene slik de er definert i arealdelen og innenfor de rammene som er gitt i tabellen over. Tabellen angir maksimalt bruksareal til detaljhandel. - Handel med plasskrevende varer kan etableres i områder som er regulert til dette på Forus utenfor influensområdet for kollektivtrafikk. - Nærbutikken på inntil 1000 m2 kan etableres utenfor senterstrukturen, men i tilknytning til boligområder. Nærbutikkene skal lokaliseres minimum 800 m fra hverandre og andre sentre. - Ulike føringer for hvordan senterområder skal planlegges - Begrensning for videre utvidelser av Tvedtsenteret ut over gjeldende regulering. 5

7 Planhistorikk for senterstrukturen i kommuneplanen Stavangers senterstruktur ble fastlagt på 90-tallet For å forstå planer er det alltid nyttig å undersøke planhistorikken bakover i tid. Dagens kommuneplan er resultat av planrulleringer helt tilbake til 60-tallet, da de første generalplanene ble laget. I arbeidet med senterstruktur i kommuneplan er søket av omfangsmessige årsaker avgrenset til begynnelsen av 90-tallet. I hovedtrekk er senterstrukturen i dagens kommuneplan bygget på en rekke grunnlagsutredninger om senterstruktur og handel utarbeidet på 1990-tallet. Anbefalingene fra disse arbeidene ble nedfelt i kommuneplan og fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren (2000). I kommuneplanrulleringene utover 2000-tallet ble det foretatt mindre justeringer i senterstrukturen, men hovedstrukturen lå fast. Grunnlagsutredningene fra 90-tallet Utredningene fra nittitallet om senterstruktur i Stavanger består i en rekke arbeider og rapporter som bygger på hverandre. På begynnelsen av nittitallet arbeidet kommunen med ny bydelsinndeling, og i den forbindelse ble det blant annet laget en rapport om lokalisering bydelssentra. Rapporten Ny bydelsinndeling med bydelssentre er fra 1994 og angir lokalisering av bydelssentra for alle bydelene. Oppmerksomheten rettes nå mot sentrum og framover mot 1996 løp arbeidet med kommunedelplan for Stavanger sentrum. Planen vedtas samme år og gav blant annet en avgrensning av Stavanger sentrum. I andre halvdel av nittitallet begynner bekymringen for handelsutviklingen med store kjøpesentre å vokse. Staten innfører den første kjøpesenterstoppen og Stavanger kommune gjør vurderinger av hvordan denne problemstillingen skal håndteres i rapporten Kjøpesenterutbygging en situasjonsbeskrivelse fra Rapporten anbefaler at det ikke tillates kjøpesentre utenfor den definerte senterstrukturen. På dette tidspunktet var også arbeidet med kommuneplan igangsatt. På nasjonal basis er det stor oppmerksomhet rundt planleggingen av sentre og som grunnlag for ny kommuneplan utarbeides rapporten Senterstruktur en utredning med fokus på bydelssentre fra I rapporten drøftes temaet lokalservice grundig og det gis en anbefaling om etablering av et senterhierarki med hovedsenter, bydelssenter og lokalsenter. Lokalsentrene skulle fortrinnvis betjene et befolkningsomland på ca innbyggere. Det foreslås også bestemmelser for lokalisering av handel i senterområdene med rammer for innbyrdes fordeling av handelsareal. Kommuneplan vedtas i tråd med anbefalingene i rapporten. Tilpasninger på 2000-tallet Selv om kommuneplanen fra 1998 definerte et senterhierarki, ble det raskt behov for en bedre konkretisering enn de punktmessige senterangivelsene i planen. I rapporten Avgrensning av Sentre fra 1999, drøftes hvordan de ulike sentrene geografisk bør avgrenses. På denne tiden var også arbeidet med fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren (FDP J) igangsatt. I fylkesdelplanen som vedtas i 2000 forankres senterstrukturen og det etableres regionale føringer for senterplanlegging og handelslokalisering. Fylkesdelplanen avløste også de rikspolitiske bestemmelsene om kjøpesenterstopp. 6

8 Et av forholdene som ble drøftet i arbeidet med senteravgrensning fra 1999, var etableringen av et lokalsenter i Stavanger øst. Da ble et slikt senter frarådet av hensyn til konkurranseforholdet til Stavanger sentrum. Debatten levde imidlertid videre og i rapporten Dagligvarehandel i Storhaug og Eignanes/Våland bydel lokalsenter i Storhaug næringsområde fra 2000 ble det anbefalt etablering av slikt lokalsenter under forutsetning av at det kun ble åpnet for plasskrevende varer. I kommuneplan som ble vedtatt i 2003, skjer så den første justeringen av senterstrukturen på grunnlag av rapporten fra Tinnfabrikken legges inn som lokalsenter. Avgrensningen til plasskrevende varer ble ikke vedtatt, men likevel fulgt opp i påfølgende regulering. Kommuneplanarbeidet for øvrig har fokus på oppfølging av den nye fylkesdelplanen (FDP J) og måten denne fulgte opp kjøpesenterstoppen. Oppmerksomheten rettes nå mot utviklingen på handelsområdet og rammebetingelsene for handelen. I rapporten Handel i Stavanger fra 2004 drøftes rammetallene for handel i de ulike sentrene. Anbefalingene følges opp i kommuneplan og kommunen gjør samtidig endringer i kommuneplanen for å definere videre utviklingsmuligheter for Tvedtsenteret på Forus. I gjeldende kommuneplan gjøres igjen mindre justeringer av rammetallene for senterstruktur basert på vurderinger av befolkningstilveksten, men for øvrig ligger senterstrukturen fast. I arbeidet med å tilpasse kommuneplanen til ny planlov, kommer det imidlertid frem at bestemmelsene for lokalisering av plasskrevende varer er i strid med FDP J. Tidligere plan har gitt et generelt unntak for plasskrevende varer uten føringer for lokalisering. Nye planbestemmelser utformes i tråd med fylkesdelplanen og begrenser etablering av plasskrevende varer til regulerte områder på Forus utenfor influensområdet for bybane. 3.3 Nasjonal politikk og regionale planer Revidert regionalplan fra sommeren 2013 Regionalplan for Jæren er en revisjon av Fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren (FDP Jæren, 2000). Tema i vedtatt plan blir retningsgivende og gjensidig forpliktende for kommunal og statlig planlegging. Ny plan ventes til sluttbehandling i Fylkestinget høsten 2013 etter en begrenset høring. Arealdelen er ikke endret. Et av målene i planen er å styrke byenes og tettstedenes sentre, sikre miljøvennlige handlereiser og arealeffektive løsninger. Et hovedvirkemiddel for å nå dette målet i FDP Jæren, var retningslinjer for lokalisering av handel. Erfaring viser imidlertid at hovedsentrene Stavanger og Sandnes ikke styrker seg i tråd med fylkesdelplanens mål. Forus og Lura har hatt størst vekst, mens Stavanger og Sandnes sentrum har hatt svakere vekst målt i omsetning og antall sysselsatte i varehandelen. Dette har ført til økt transportarbeid. Senterstrukturen i regionalplanen Regionalplanen viser følgende senterstruktur: - Stavanger er fylkessenter for Rogaland. - Regionalplanen beholder benevnelsen hovedsenter i stedet for regionsenter, slik at Stavanger og Sandnes sentrum er regionens hovedsentre for Jæren. - Kommunens viktigste senter er kommunesenteret, som skal betjene kommunens innbyggere. 7

9 - Bydelssenter og lokalsenter slås sammen til kategorien lokalsenter, for en bydel eller et større nærområde i kommunen. Kommunen må selv differensiere mellom bydelssenter og lokalsenter i kommuneplanen, der det er hensiktsmessig. Regionalt målpunkt, som tidligere var en del av senterstrukturen, utgår. Universitetet i Stavanger (UIS) og Stavanger universitetssykehus(sus), omtales spesielt i egen retningslinje, i kapittelet om regionale næringsområder. Retningslinjer for planlegging av senterstruktur Områder for hovedsenter, kommunesenter og lokalsenter skal i følge planen defineres, dimensjoneres og avgrenses i kommuneplan. Det tillates etablert nye lokalsentre eller utvidelse av eksisterende sentre, forutsatt at kommunen dokumenterer et behov. Forslag til endring i senterstrukturen behandles som del av kommuneplanens arealdel. Kommuneplanen kan også bestemme at avgrensning og dimensjonering av lokalsenter kan skje i kommunedelplan eller områdeplan, og at lokalsentrene kan ha en lokal underinndeling slik som eks Stavanger deler i bydelssentre og lokalsentre. Regional planbestemmelse om lokalisering av handel Det er etablert en regional planbestemmelse og justert i retningslinjene som følge av endringer i nasjonal politikk og manglende måloppnåelse i FDP Jæren. Regionalplanen erstatter Rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre ( ), med ny planbestemmelse om handelslokalisering. Hovedregelen er fortsatt at all handel skal skje i sentre. For boligområdene kan det i tillegg etableres nærbutikk og nærservice for å styrke lokalmiljøet. Nærbutikk og nærservice har en arealbegrensning på inntil 1000 m2 bruksareal handel og inntil 500 m2 bruksareal tjenesteyting. Kommunene må kunne dokumentere at virksomhetene vil bidra til økt identitet og tilhørighet i boligområdet. Det tidligere unntaket for møbler, tepper og hvitevarer som ikke lenger regnes som plasskrevende, er i ny regionalplan erstattet av en mulighet for unntak for salg av varegruppene biler, båter, landbruksmaskiner, trelast og andre større byggevarer. Dette kan kommunene gjøre gjennom å avsette egnede regionale eller lokale næringsområder til formålet. Områdene defineres og dimensjoneres etter nærmere utredning av konsekvenser og med utgangspunkt i regional handelsanalyse. Ikke plasskrevende varer som naturlig hører til de nevnte plasskrevende varegruppene, tillates solgt på maksimalt 15 % av salgsarealet, begrenset oppad til 1000 m2 BRA (bruksareal). Sentrene skal være tilknyttet hovedrute innen kollektivnettet og overordnet sykkelvegnett og ha et godt utformet transportnett for gående. Nærservice skal ha god tilknytning til overordnet gang- og sykkelveinett og ha maks avstand på 500 meter fra stoppested og til torg eller annet sentralt byrom. For alle sentre og andre områder avsatt til salg, skal det utarbeides parkeringsnormer med maksimumskrav for bilparkering og minimumskrav for sykkelparkering. Utbygging skal ivareta krav til estetikk og kvalitet, også sett i forhold til omgivelsene. 8

10 4 Handel og senterområder i Stavanger 4.1 Noen fakta om handel i Stavanger Handelsbalanse Handelsbalanse bruker tradisjonelt på nasjonalt nivå for å beskrive differansen mellom et lands eksport og import av varer og tjenester. I varehandelssammenheng er det samme begrepet vanligvis brukt som et mål på forholdet mellom omsetningen i varehandelen og befolkningens størrelse, og gir en indikasjon på en bys tiltrekningskraft eller attraksjon som handelssted. Dersom omsetningen i varehandelen er større enn summen av den antatte samlede kjøpekraften til innbyggerne, har en by positiv handelsbalanse eller handelsimport. Er den samlede omsetningen mindre enn summen av innbyggernes kjøpekraft, er det handelslekkasje. Denne typen handelsbalanse undersøkes i de årlige varehandelsrapportene som utarbeides for ulike regioner i Norge. Med disse som kilde får vi følgende oversikt over handelsbalansen for ulike kommuner i regionen og andre storbyer: By Dekningsgrad 2011 % Dekningsgrad 2012 % Stavanger 103,6 104,8 Sandnes ,5 Haugsund 169,7 167,3 Bergen 113 Ikke funnet Tallene indikerer at Stavanger har en moderat positiv handelsbalanse, men kanskje ikke så stor som det ville vært rimelig å forvente for et region- og fylkessenter. Det handles altså noe mer i Stavanger enn det innbyggernes samlede kjøpekraft skulle tilsi. Tallene viser også en forsiktig oppgang, men det har ikke vært anledning til å finne tidsserier for å avdekke om dette gjenspeiler noen trend. Sammenlignet med Sandnes og Haugesund er også overskuddet noe begrenset. Tallene for disse kommunene ligger vesentlig over Stavanger, men gjenspeiler samtidig handelen som helhet og inkluderer derfor både Kvadrat/Lura i Sandnes og Raglamyr ved Haugesund. Bergen er her sannsynligvis mer sammenlignbar. I sammenheng med handelsanalysen i siste del av denne rapporten, har handelsbalansen betydning for dimensjoneringen av handelsarealet. 9

11 Lokalisering Lokaliseringspolitikken for handel har endret seg over tid og den faktiske lokaliseringen av handelsvirksomheter i kommunen gir derfor et nokså mangfoldig bilde. Kartene under gir en oversikt over lokaliseringen av ulike varegrupper. Registrerte forretningsvirksomheter utvalgvarer (varehandel ekskl. dagligvare) 10

12 Forretningsvirksomheter med plasskrevende varehandel (biler, båter, trelast og plantesalg/blomster) 11

13 Utviklingen i varehandelsomsetningen En indikator på utviklingen i handelsnæringen i Stavanger er aggregerte tall for omsetning i varehandelen. Tabellene under viser omsetningen i varehandelen oppsummert for henholdsvis Rogaland, Stavanger kommune og Stavanger sentrum. Tabellene viser en omsetningsvekst på alle nivåer fra 2010 til Stavanger sentrum har ikke samme omsetningsvekst som øvrige sentre og lå siste år på omkring 0 %. Veksten ulik avhengig av 12

14 om tallene som sammenlignes er fra varehandelsrapporten i 2012 eller Sentrum andel av handelen er %. 4.2 Innholdet i dagens sentre Senter Beskrivelse og funksjoner Kommuneplan Regulering Stavanger sentrum Regionalt og kommunesenter. Sentrumsformål 760 daa Bydelssentrene Hundvågkrossen Madlakrossen Hillevåg torg Bredt utvalg av administrasjon, service, kultur og handelsfunksjoner. Senteret ligger i et trafikalt knutepunkt der ringveien på Hundvåg møtes og ligger sentralt i bydelen. Bydelssenteret er lokalisert i et samlet areal nord for Hundvågkrossen /fv 435 på sørsiden av Hundvågøya. I dag finnes det noe utvalg av butikker og service. På vestsiden av fylkesveien finnes også bydelshus. Bydelssenteret er lokalisert helt vest i Madla bydel langs hovedvegen Madlaveien/rv509. Senteret er i hovedsak et samlet areal, men en mindre del ligger øst for Madlamarkveien/fv402. Bydelssenteret domineres av et større kjøpesenter (Amfi Madla) med ca 80 butikker. Det finnes også noe uavhengig handelsaktivitet og service i søndre del av senterområdet. Bydelssenteret er lokalisert nordøst i bydelen. Senterområdet er samlet vest for Hillevågsveien/fv44 i hovedsak i et sammenhengende areal. Et mindre område ligger sør for Haugåsveien med noen servicefunksjoner og en dagligvare. Senteret domineres av kjøpesenteret Kilden med om lag 60 butikker, men en stor del av Fri handelsetablering Sentrumsformål 35 daa, m2 detaljhandel Sentrumsformål 51,5 daa, m2 detaljhandel Sentrumsformål 80 daa, m2 detaljhandel Størstedelen av senteret regulert i plan 1734 vedtatt i Planens hovedformål var regulering av Hundvågkrossen som bydelssenter med helse og sosialsenter og tilrettelegging for økt handelsvirksomhet. Planen tillater kun sentrumsrettet virksomhet (butikker, serveringssteder, kiosker etc) i første etasje, men inneholder ikke maksbegrensning på forretningsareal. Østre del av senterområdet er regulert i plan 1965E fra 2005 og angir inntil T-BRA 6300 m2 til forretning/kontor. Senteret er i hovedsak regulert i plan 1980 fra Planen krever at areal på gatenivå skal brukes til detaljhandel og privat/offentlig tjenesteyting, og det tillates m2 detaljhandel i felt F/K 2 der kjøpesenteret er lokalisert. Ut over dette skal øvre ramme for handelsetablering fastsettes i kommuneplanen. Kjøpesenteret er videreført i bebyggelsesplan 1980B fra Planen viderefører rammene fra plan Noen mindre deler av senterområdet mot sør og på motsatt side av Madlamarkveien er regulert i plan 1148 fra Planen omfatter og åpner for forretning også utenfor kommuneplanens senterområde. Kilden kjøpesenter er regulert i plan 2327P fra 2011, der det ble regulert inn en utvidelse av forretningsarealene. Planen tillater detaljhandel inntil m2 av et samlet bruksareal på m2. Arealer til tjenesteyting, offentlig tilgjengelige fellesarealer, varemottak og 13

15 Tastarustå Jåttåvågen Lokalsentrene Kverntorget Tinnfabrikken området mot nord inneholder uavhengige butikker med blant annet sykler, barneartikler, jernvare/utstyr. Hillevåg torg ligger sentralt i området og har noe torghandel primært blomster/ved. Bydelssenteret ligger sentralt i Tasta bydel vest for Gjerdeveien i ett samlet areal. Senterområdet domineres av det nyetablerte Tastasenteret med 45 butikker og spisesteder. Bydelssenteret ligger øst i bydelen lang sjøen, men trafikalt sentralt opp mot Jåttåvågen stasjon og nær Boganesveien/fv44. Senteret er et samlet område lokalisert sørøst for hovedaksen gjennom Jåttåvågen (Jåttåvågveien). En stor andel senterområdet nyttes til Viking Stadion. Forretningsvirksomheten er samlet i nord i senteret Stadionparken med 25 butikker. Lokalsenteret ligger lengst vest i Madlabydel ved Kvernevik/Nore Sunde. Senterområdet ligger som et samlet areal vest for Kvernevikveien. Det er i dag lite aktivitet i senteret - kun dagligvaretilbud. Lokalsenteret ligger nordøst i bydelen og er lokalsenter for østre deler av Storhaug. Senteret er et samlet område mellom Haugesundsgata og Ryfylkegata (busstrase). Området er nylig regulert og planlagt for utbygging med senterfunksjoner, men det er ikke verken handels- eller serviceaktiviteter i dag. Sentrumsformål 24 daa, m2 detaljhandel Sentrumsformål 37,5 daa, m2 detaljhandel Sentrumsformål 15,5 daa, 4500 m2 detaljhandel Sentrumsformål 34,5 daa, 3000 m2 detaljhandel parkering regnes i følge bestemmelsene ikke med i rammen for detaljhandel. Nordre deler av senterområdet er regulert i plan 1179 fra 1989 og er regulert til erhverv (ikke forretning). Planen har ikke bestemmelser om maksimal detaljhandel. Områdene sør for Haugåsveien er regulert i planene 1809, 2040 og Disse planene har ikke bestemmelser om andel handel. Senterområdet er i sin helhet regulert i plan 1731 B8. Planen åpner for inntil m2 rene forretningsarealer, men en rekke funksjoner listet i bestemmelsene skal ikke medregnes, blant annet service, treningssenter, bevertning, apotek, post/bank,frisør, butikklager, fellesarealer. Senteret er i sin helhet regulert i plan 1877 og detaljert i bebyggelsesplan 1877B1. Planen tillater inntil m2 detaljhandel, men der ulike servicefunksjoner og bevertning ikke medregnes. Lokalsenteret er i sin helhet regulert i plan 2017 fra Planen tillater inntil 4400 m2 detaljhandel inkludert post og apotek. Plan 1785 regulerte senterområdet i områdene LOK 1-3 der hovedprofilen skulle være plasskrevende varer. Annen detaljhandel skulle være innenfor en samlet ramme på 3000 m2. LOK 2 er senere regulert i plan 2410P som tillater etablering av inntil 4050 m2 detaljhandel, der 2550 m2 må etableres som småbutikker mot Ryfylkegata. LOK 3 er regulert i plan 2218 fra 2011, som henviser til plan 1785 ved etablering av detaljhandel. Ny regulering med forslag om økte rammer for handelsetablering er under behandling. 14

16 Tjensvollsenteret Gauselsenteret Senteret ligger sentralt i bebyggelsen på Tjensvollområdet nordvest i Hillevåg bydel og er lokalsenter for dette området. Det er kun dagligvaretilbud i dag. Senteret ligger sør i Hinna bydel vest for Gauselveien /fv44 i krysset mot Eikesetveien. Det er lokalsenter for Gauselområdet. Senterområdet har i dag dagligvaretilbud og noen offentlige funksjoner (NAV og sosialtjenester). Sentrumsformål 23 daa, 1500 m2 detaljhandel Sentrumsformål 17,5 daa, 2300 m2 detaljhandel Senterområdet er i sin helhet regulert i plan 1183 fra Planen angir at arealene kan nyttes til sentrumsformål, men har ikke utfyllende bestemmelser om detaljhandel. Senterområdet er i sin helhet regulert i plan 1565 fra 1997 med bebyggelsesplan 1565B0N2 fra Planen tillater inntil 2300 m2 detaljhandel. 15

17 5 Sentrenes mange oppgaver 5.1 Sentrenes funksjon i et voksende byområde Senterområdene de mest komplekse områdene i bystrukturen Senterområdene er de mest komplekse områdene i bystrukturen. Her møtes handel, tjenester, kulturtilbud, bostedet og mange andre funksjoner på et avgrenset område som skiller seg markant fra andre omkringliggende områder, eks rene boligområder. Det er særlig tilstedeværelsen av handelstilbud som forbindes med senterområdene. Områdene utgjør på et vis pulsen i byområdet. For å ta vare på denne pulsen og få disse fellesområdene til å fungere godt har kommunen en egen politikk for senterstrukturen som er nedfelt i kommuneplanen. Funksjoner i senterområdene Sentre kjennetegnes av at det er et sted med konsentrasjon av funksjoner og aktivitet. Funksjonene spenner fra detaljhandel og kultur, til forretningsmessig tjenesteyting og offentlige tjenester som undervisning, helsetilbud og administrasjon. Basert på næringskodene i bedriftsregisteret har NIBR i Senterutvikling mot 2020 (Vanberg 2011) foreslått at tjenester kan inndeles i ni hovedtyper: - Detaljhandel - Turisme/reiseliv/uteliv - Forretningsmessig tjenesteyting - Undervisning - Helsetilbud - Sosial og omsorgstjenester - Fritidstilbud - Spesialtjenester - Personlig tjenesteyting I rapporten fra NIBR brukes disse kodene for å differensiere mellom ulike nivåer i den nasjonale senterstrukturen. Jo flere tjenestetyper et senter har, jo høyere opp og jo mer sentralt i senterhierarkiet betraktes det. I planleggingssammenheng vil det i alle fall være naturlig å supplere opplistingen med offentlig administrasjon og kulturtilbud. Av disse tjenestefunksjonene er det i det norske planregimet i prinsippet bare detaljhandel som må lokaliseres i senterområdene, men i de fleste tilfeller er det kombinasjonen av og samspillet mellom så mange funksjoner som mulig som skaper attraktive senterområder. Hvilke funksjoner bør ulike senterområder ha? Det finnes ikke noe enkelt svar på hvilke funksjoner som bør finnes i ulike deler av senterstrukturen, men det synes å være en grunnleggende enighet både forskningsmessig og planfaglig om at de aller mest daglige handels- og servicefunksjonene bør finnes lokalt og i nærheten av boligområdene. Eksempler på slike nærservicefunksjoner kan være barneskole, barnehage, dagligvarebutikk og noen former for helsetilbud. Funksjoner som derimot har hele byen eller et større område som grunnlag bør samles på sentrale senterpunkter eller i byens sentrum. Dette er transportgenererende funksjoner som skaper minst transportarbeid når de plasseres sentralt. Hva som er naturlige nærfunksjoner varierer også over tid. For eksempel ble bank tidligere betraktet som et helt naturlig nærservicetilbud. Med nett- og minibankenes inntog betraktes de neppe som dette lenger. 16

18 Særlig for handelsfunksjoner er det også vesentlig at tilbudet har en tilstrekkelig attraktivitet til å skape tillit hos brukerne til at det er verdt å legge turen om det aktuelle handelsstedet. Er tilbudet ikke spennende og stort nok til å skape en slik tillit, vil kundene legge handleturen sin til andre og mer attraktive handlesteder. En generell distribusjon av utvalgsvaretilbud (detaljhandel som ikke er dagligvare) på nærservicenivå, vil ikke være egnet til å skape en slik attraktivitet. Samtidig bør denne erkjennelsen ha betydning for de rammebetingelsene som settes for handelsetablering i lokal- og bydelssentrene, slik at det settes store nok rammer for handelsetablering der det faktisk åpnes for dette. Tradisjonelt i senterstrukturplanleggingen er det ønskelig med en sammenheng mellom sentrenes størrelse og omfanget av tilbud. Senterstrukturen er gjerne definert som et hierarki og tilbudet knyttes til befolkningsunderlaget. Jo større sted, jo flere tilbud. Et vanlig utgangspunkt er også at de funksjonene som det bare finnes bare en av skal legges sentralt og til hovedsenteret. I en norsk kontekst har det på bakgrunn av utbyggingsstruktur og befolkningsomfang vært vanlig å satse bevisst på et definert regionsenter for å tilby et best mulig tilbud av varer og tjenester til et regionalt marked. For større byområder med mange større senterkonsentrasjoner og med kort avstand mellom disse, kan det være aktuelt å diskutere hvordan man utvikler spesialisering og komplementaritet mellom de ulike sentrene i strukturen. Senterstrukturen i byområdet på Nord Jæren kan være på vei mot en slik situasjon, men byområdet er samtidig ikke større enn at en bør vise varsomhet. En spredning av tjenestetilbud som krever et regionalt kundegrunnlag til flere lokale sentra gir mindre attraktivitet for regionsenteret og derved dårligere grunnlag for regionale funksjoner generelt. Konseptet nettverksbyen som drøftes i kapittel 6 belyser denne problemstillingen noe. Mulig arbeidsdeling i senterstrukturen Basert på gjeldende kommuneplan og ny regionalplan Jæren kan følgende arbeidsdeling for funksjoner være et utgangspunkt: Stavanger sentrum fylkessenter/hovedsenter/kommunesenter - Sentrale fellesfunksjoner for fylket - Regional handel og tjenesteyting, koordinert med funksjoner som lokaliseres i Sandnes - Kommuneadministrative funksjoner - Bydekkende funksjoner (funksjoner det bare finnes en av i Stavanger) Bydelssentrene - Handelstilbud tilpasset bydelens størrelse - Bydelsdekkende tjenester og offentlige institusjoner som det finnes flere av i byområdet Lokalssentrene - Handelstilbud tilpasset omlandsbefolkning - Tjenestetilbud Nærservice lokalt utenfor senterstrukturen - Dagligvare - Skole/barnehage - Hyppig brukt servicetilbud som frisør eller kafe 17

19 5.2 Handelens rolle Betydningen av handel i senterområdene er godt beskrevet i plangrunnlaget for regionalplan Jæren: Handel og service er grunnleggende sentrumsfunksjoner for sterke og attraktive sentrumsområder og en av de viktigste årsakene til at vi reiser dit. Handel er sentrumsdannende (TØI,2009). Tradisjonelt sett har det i stor grad vært handelen som har skapt by- og tettstedssentre. Markedsplassen eller torget var befolkningens faste møtested, og derfor ble også andre servicefunksjoner plassert der. Denne prosessen er også fremtredende i dag, hvor vi ser at dagens kjøpesentre og øvrig handel tiltrekker seg mange besøkende og tilhørende servicetilbud, for eksempel kafeer og restauranter. Sentrumsområdenes kvaliteter er avgjørende for regionens omdømme og konkurransekraft. Det er fastslått at byen eller stedet har noe å si for stedets potensielle utvikling (Mandagmorgen, 2008). De attraktive byene blir de konkurransedyktige byene. Tilgang på attraktive senterområder, med et bredt spekter av varer og tjenester, og potensiale for videre utvikling, er viktige indikatorer på en bys tiltrekningskraft. Det er mangfoldet av virksomheter som gir sentrum dets styrke (Asplan Viak, 2008). Markedsandelen og attraktiviteten vil vanligvis øke med størrelsen på handelsareal (TØI, 2010b). I gjennomsnitt øker tilbudet med 2,6 butikker (medregnet serveringssteder) per 1000 m2 økning i salgsareal. Handelslokalisering i sentrum forhindrer byspredning og ineffektiv arealbruk (TØI, 2010a). Mye tyder på at det å styre handel til sentrumsområdene er et av de grepene som sterkest kan bidra til å hindre ytterligere byspredning og ineffektiv arealbruk. Handelslokalisering i sentrum gir redusert transportarbeid ved handelsreiser. Bysentrene har den mest miljøvennlige transportmiddelfordelingen, med nærmere 70 % til fots, sykkel eller kollektiv transport (TØI, 2010c). Handelsområder utenfor sentrum har ofte et begrenset kollektivtransporttilbud, og store avstander mellom etableringene. Handelslokalisering i sentrum sikrer tilgjengelighet for alle (TØI, 2010a). Den kompakte byen sikrer tilgjengelighet til variert handel for dem som ikke disponerer bil. Det vektlegges at barn, unge og mange av de eldste i befolkningen ikke har mulighet for å disponere bil. Disse er avhengige av sentralt lokalisert handel, service- og tjenestetilbud. Samtidig ser vi at en stadig økende andel av befolkningen på Nord-Jæren blir eldre. Det forventes ca. 80 % økning i antall eldre (fra 67 år) bare frem til 2030 (Panda/ RFK, 2012). Konkurrerende virksomheter ser nytten av samlokalisering og tiltrekker hverandre (Kvarud, 2008). Unntak for etablering av visse varetyper utenfor sentrumsområdene vil kunne resultere i en styrket handel utenfor sentrum, på bekostning av et variert varetilbud og utvikling i sentrumsområdene. Handelsklynger har for eksempel vist seg på Alna, utenfor Oslo sentrum, hvor møbelbutikkene ligger tett i tett, og på Ensjø, der 12 bilforhandlere er lokalisert i nærheten av hverandre. 18

20 6 Konseptanalyser for senterstruktur og handel 6.1 Konseptvurderinger som arbeidsform Konseptarbeid for å få fram ideer og handlingsrom I arbeidet med kommuneplan har vi tatt ett steg tilbake og tillatt oss å reflektere over alternativer til den måten vi i tidligere kommuneplaner har definert senterstrukturen og styrt lokalisering av handel. Gjennom å beskrive og utdype ulike senterstrukturkonsepter, har vi forsøkt å få fram nye ideer og mulig handlingsrom for en ny kommuneplan. I arbeidet med konseptene er det bevisst valgt å trekke konseptene langt fra hverandre og spissformulere disse for å få fram viktige nyanser. Konseptene er derfor ikke reelle planalternativer, men representerer det spennet den nye planen kan bygge på idemessig. Materialet er brukt som diskusjonsunderlag for anbefalingene til ny kommuneplan. 6.2 Idekonsepter Tre prinsipielt ulike idekonsepter I planarbeidet er det definert tre ulike senterstrukturkonsepter: - Optimalisering - Hva må vi gjøre dersom senterstrukturen skal bevares uendret som i dag i planens tidshorisont? - Nettverksby - Hva skjer dersom hele byområdet skal ha et lokalsenter i gangavstand? - Akseby - Hva skjer dersom vi ser på de kollektivbaserte fortettingsaksene som et sammenhengende stort senterområde? I de neste avsnittene beskrives hva som kjennetegner konseptene optimalisering, nettverksby og akseby, hvilke rendyrkede mål og strategier konseptet trolig ville hatt og hvilke betydning dette ville hatt for senterstruktur og virkemidler for handelslokalisering i kommuneplanen. 6.3 Optimaliseringskonseptet Videreføring av en hierarkisk senterstruktur Optimaliseringskonseptet tar utgangspunkt i eksisterende senterstruktur og skal utforske hva som ville skjedd dersom denne strukturen skulle videreføres uendret i planperioden. Konseptet tar dermed utgangspunkt i en nokså hierarkisk senterstruktur med Stavanger sentrum øverst, etterfulgt av bydelssentrene, deretter lokalsentre og nærbutikken som lavest nivå. Kombinasjonen av minimalt transportbehov og kommersiell lønnsomhet er hovedtrekk ved konseptet, med andre ord: Kortest mulig vei for flest mulig til de mest brukte reisemålene. I optimaliseringskonseptet er det valgt å tydeliggjøre nærbutikkens funksjon i hierarkiet under lokalsentre som det hovedelementet som betjener størstedelen av byområdet. 19

21 Oversikt over eksisterende sentre: Type senter Navn Tilhørighet Kommunesenter Stavanger sentrum Hele kommunen Bydelssentre Stavanger sentrum Eiganes og Våland bydel, Storhaug bydel Hundvågkrossen Hundvåg bydel Tastarustå Tasta bydel Madlakrossen Madla bydel Hillevåg torg Hillevåg bydel Jåttåvågen Hinna bydel Lokalsentre Kverntorget Kvernevik (Madla bydel) Tjensvolltorget Tjensvoll (Hillevåg bydel) Gauselssenteret Gausel (Hinna bydel) Tinnfabrikken Spilderhaug og Lervik (Storhaug bydel) Hierarkisk senterstruktur fokuserer ofte på toppen av strukturen, optimaliseringskonseptet vender det om og fokuserer mer på bunnen. De ulike nivåene i hierarkiet får en tydeligere rolle. Figur 1 Prinsipptegning optimalisering 20

22 Prinsipptegningen viser de hierarkiske lagene etter optimaliseringskonseptet. Stavanger sentrum er viktig for hele regionen og har dermed en særstilling som fratar den fra prinsipptegningen. Av alle handelsreise vi foretar, er dagligvarer reisene i flertall. Det er nærservicen som gjør byområdet velbetjent. Et finmasket nettverk av nærbutikker gir korte avstander, slik at transportbehovet til en av de mest bereiste målene minimeres. Den korte avstanden åpner for andre transportmidler enn bilen. Se figur 2 for en oversikt av dagens dekning av nærbutikker. Figur 2 Oversikt over dagligvarebutikkene våren 2013 (alle kjedebutikker) Figur 2 viser at store deler det bebygde areal i kommunen har minst en dagligvarebutikk innenfor 500 (i luftlinje). 21

23 Hovedprinsippet bak optimaliseringskonseptet er kortest mulig vei for flest mulig til de mest brukte reisemålene. Kortest mulig vei må sees i sammenheng med to av hovedårsakene til at sentre klarer seg mindre bra. Selv om et senter er bra plassert sett i forhold til kortest mulig vei til flest mulig, så er det ikke nødvendigvis en naturlig åre gjennom området. De sentre som ligger langt i fra god kollektivdekning og andre hoved ferdselsårer sliter mest. Plassering i forhold til transport er en viktig faktor, i likhet med arealbegrensning. Butikker og flere andre kommersielle virksomheter spiller mye på å være i klynger. Lokalsentre med begrenset areal kan slite med dårlig salg uten store trekkplastre. Kunder i en butikk gir ofte kunder i en annen butikk. Lokalsentrene er de sentrene som har forandret seg mest rent innholdsmessig i forhold til hva som var hensikten. Butikker flytter ut og tjenester flytter inn i ledige lokaler. Noe som åpner for å desentralisere tjenestetilbud innen helse og omsorg, men samtidig holde flere tjenestetilbud samlet noen få steder. Personer som har behov for disse tjenester er ofte personer som har vanskeligheter med å transportere seg rundt i kommunen. Lokalsentre nær kollektivruter gir gode muligheter for alle å ha relativ kort avstand til viktige tjenester. Bydelssentrene har ofte det som nærbutikken og lokalsentrene tilbyr, men i tillegg har et ekstra trekkplaster nemlig en klynge og variasjon av butikker. Etter hvert som Stavanger kommune har utviklet seg har begrepet bydelssentre mistet litt av sin opprinnelige ide, nettopp å betjene sin bydel. Siden innbyggere bryr seg lite om disse «grensene», kan det være en ide å bytte begrepstittelen. Konseptet prøver å være en tilnærming av begrepet «10-minuttersbyen», der flest mulig skal ha tilgang til mest mulig på kortest mulig avstand. Samtidig som den tar hensyn til hva som er levedyktig av handel. Arealene rundt bydels og lokalsentrene legges til rette for sterk fortetting for å bygge opp kundegrunnlaget både for handel/tjenester og kollektiv. Prinsipper for handelslokalisering Stavanger sentrum er og skal fortsatt være kommunens hovedsenter. Her skal en finne flest mulig tilbud og variasjon i tillegg til andre kjennetegn som kultur og uteliv. Selv om bydelssentrene skal ha «alt» enn trenger så er det viktig å finne balansen mellom stort nok til å kunne trekke folk, samtidig som de må ikke bli for store konkurrenter til Stavanger sentrum. Lokalsentre er vanskelig å sette et bestemt rammetall på. Spesielt med tanke på at de skal ha mye tjenester og de ulike tjenestene trenger varierende mengde plass. Nærbutikken skal være nettopp det navnet tilsier, en nærbutikk ikke et stort supermarked. De store dagligvarebutikkene skal plasseres i bydelssentrene. Rammene for nærservice i gjeldende kommuneplan passer godt for i konseptet. 22

24 Figur 3 Oversikt av hierarkiet i optimaliserings konseptet Fordeler og ulemper 23

25 Fordeler Redusere transportbehovet til hyppige reisesteder Tar mer hensyn til kommersielle konsekvensene av senterstruktur Klarere roller for de ulike sentrene i hierarkiet Fokuserer der en reiser oftest Ved å ha handel i bydelssentrene kan en effektivisere kollektivtilbudet Ulemper Redusere tilgjengeligheten til sjeldent kjøpte varer Fokuserer mindre på «big boxes», som kan føre til for «fri» etablering av dem Oppsummering Det blir ofte mye fokus på de store plasskrevende bedriftene og andre big box aktører, mens dagligvarebutikker blir helt oversett. Hvorfor skal vi fokusere på de aktørene som vi reiser til noen få ganger i året, mens vi kjører bilen minst en gang om dagen for å handle dagligvarer lokalt. I optimaliseringskonseptet pekes det på at det er her det er mest å hente. Nærbutikken/dagligvarebutikken er grunnsteinen i dette konseptet. Ved å forbedre det allerede velutviklet teppe av nærbutikker får vi en god mulighet til å få ned transportbehovet og bilbruken. Lokalsentre er de sentrene som klarer seg dårligst når det gjelder handel, men gjør det bra på tjenester og service. Kommersielle virksomheter klarer seg best i klynger, derfor bør lokalsentre dyrkes med fokus på tjenestetilbud. Bydelssentre er stedene å samlokalisere handelstilbudene. Både pga. lønnsomheten til butikkene, men også for å gjøre det enklere å etablere et mer effektivt kollektivtilbud. Ved å ha flere samlet så har folk muligheten å sjekke flere butikker, og ikke måtte dra mellom ulike lokalsentre. Stavanger sentrum styrkes i sin posisjon som fylkes/regionsenter. Fri etableringen innenfor sentrumsgrensen. 6.4 Nettverksbykonseptet Desentralisert senterstruktur forbundet i nettverk Nettverksby-konseptet skal utforske et prinsipp basert på en desentralisert senterstruktur med mange senterpunkter i det utbygde byområdet der de ulike sentrene bindes sammen av et kollektivsystem. Gjennom reiser i nettverket får innbyggerne tilgang til handel og tjenester som de trenger. Det utbygde byområdet ses på som en sammenhengende byorganisme der tilgangen til sentertilbud skal gjenspeile hvor befolkningen er og er tenkt bosatt. Forholdet mellom overordnede og underordnede sentre får derfor mindre betydning fordi de ulike sentrene ivaretar spesialiserte og lokale oppgaver som samlet løser byens behov. I konseptet skiller man derfor ikke mellom nivåer i en hierarkisk senterstruktur og da er det ikke lenger nødvendig å skille mellom bydelsentre og lokalsentre. Alle sentre er lokalsentre, bare byens administrative senter får en særstilling som et senterpunkt med særlig stort influensområde pga historisk og kulturell betydning og handelsmessig omfang. 24

26 Prinsippet om lokalisering av handel og tjenester til lokalsentre er fortsatt viktig, men det tas mer hensyn til tilgangen til lokalsentre i byområdet som helhet, enn til forholdet mellom kommunesenteret og bydelsentrene på den ene siden og lokalsentrene på den andre. Konseptet krever en større tetthet og jevnere fordeling av lokalsentre og en tett utbygd by. Figur 1 Prinsipptegning nettverksby Lite transport som livskvalitet og mål Nettverksbyen tar utgangspunkt i den enkelte innbyggers daglige behov for tilgang til handel og tjenester og det transportbehovet dette innebærer. Det ses på som en livskvalitet og et mål at dette transportbehovet skal bli så lite som mulig og at øvrig transport i så stor grad som mulig skal foregå på miljøvennlige transportmidler som gange, sykkel, kollektiv. I nettverksbyen forsøker man å etablere en bystruktur som gjør det enklere å løse daglige handelsog tjenestebehov lokalt og som samtidig gir stor bevegelsesfrihet i storbyområdet uten bruk av personbil. Konseptet har som mål å håndtere byvekst på en måte som fremmer bæredyktige transportformer. Konseptet er til en viss grad en konkretisering av begrepet «10-minuttersbyen» som er brukt i en del nyere planarbeider i Stavanger kommune, men fokuserer primært på begrepets betydning for senterstruktur og handel. Utgangspunkt i den utbygde byen Skal innbyggerne i byen kunne løse sine daglige handels- og tjenestebehov lokalt, må lokalsentrene finnes der folk bor. En velfungerende senterstruktur i dette konseptet inneholder lokalsentre som dekker hele den utbygde byen slik denne antas å se ut i planens tidshorisont Den utbygde byen er områdene der det finnes tettbebyggelse og inkluderer ikke større friområder og landbruksarealer. 25

27 Dekning kan defineres på ulike måter men her antas hver senter å ha et nedslagsfelt tilsvarende ordinær gangavstand. I denne sammenheng er det valgt å definere gangavstand som m. Et lokalsenter vil da ha dekningsområde på m i diameter. Men det er likevel kombinasjonen av lokal tilgang til et handels- og tjenestetilbud og et samsvarende kollektivnett som gir måloppnåelse i konseptet. Dagens kollektivnett gjenspeiler imidlertid en streng prioritering av begrensede kollektivressurser i et korridorsystem. For at et nettverksbykonsept skal fungere trenger byområdet et mer finmasket hovedkollektivnett som i større grad gjør det mulig å reise på kryss og tvers. Kollektivnettet i konseptet er derfor fristilt i forhold til dagens kollektivløsning og definerer et kollektivnett tilpasset senterstrukturen som følger av nettverkstankegangen. Fortetting og funksjonsblanding I senterpunktene og gangavstand fra disse legges det til rette for sterk fortetting og blanding av funksjoner (boliger, arbeidsplasser, handel, tjenester). Punktet med omland (gangavstand) kalles ofte i relevant faglitteratur for noder. Det er et grunnleggende prinsipp at beboerne skal kunne løse daglige gjøremål i gangavstand og innenfor nodene tilrettelegges det derfor handel og tjenestetilbud som brukes på ofte. Funksjonsspesialisering I konseptet ser en videre for seg at de ulike senterpunktene kan utvikles med stedsspesifikke profiler. Hvert senter får slik en spesialisert rolle. Det blir da et selvstendig poeng å rendyrke ulike profiler på ulike sentre, som skiller de ulike sentrene tydelig fra hverandre. Senterprofilene bør bygge på stedegne forhold, historiske kvaliteter og beliggenhet i den regionale bystrukturen. Senterets rolle i senterhierarkiet er da mindre viktig. Der det i den hierarkiske sentermodellen er slik at hoved- og bydelssentrene løser mange oppgaver og lokalsentrene få, er det heller i dette konseptet slik at de ulike sentrene samlet løser byområdets behov for handels- og tjenestefunksjoner, symbolfunksjoner, historisk identitet osv. For noen sentre kan det være aktuelt å utvikle senterprofiler med funksjoner som betjener en større del av byområdet. Dette kan for eksempel være handels-, tjeneste- eller rekreasjonsfunksjoner. Viktige institusjoner som f.eks. universitet, regionsykehus kan inngå som inngå som spesielt profilerte noder i nettverkskonseptet. Enkelte noder/byområder kan også tilpasses (kombineres med) bestemte regionale funksjoner (idrett, kultur, tjenesteyting, arbeidsplassintensive virksomheter, handel osv). Delmål og strategier basert på nettverkskonseptet Dersom en skulle definere mulige delmål og strategier basert på dette konseptet i kommuneplanen kunne disse være: Delmål Stavanger vil utvikle en bystruktur med senterområder som gjør det enklere å løse daglige handels og tjenestebehov der innbyggerne bor og gir stor bevegelsesfrihet i storbyområdet basert på miljøvennlige transportformer. 26

28 Senterstrukturen i kommunen skal utvikles slik at den bidrar til å redusere transportutfordringene i byområdet. Strategier - Dekning (gangavstand) av lokalsenter i hele det utbygde byområdet - Tilpasse hovedkollektivnettet til den desentraliserte senterstrukturen og utvikle knutepunkter/kollektivstoppesteder til senterområder - Legge til rette for fortetting og blanding av funksjoner i gangavstand fra senterpunktene - Legge til rette for handels- og tjenestetilbud i senterområdene for å betjene behov for innbyggerne i nærområdet Konkretisering av opplegg for senterstruktur og handelslokalisering Stavangers senterstruktur i nettverkskonseptet For å dyrke prinsippet om lokal tilgang til daglig handel og tjenester tar konseptet utgangspunkt i tettstedsområdet slik dette er definert av SSB (figur1). Arbeidsspørsmålet blir hvordan vi kan definere en senterstruktur som betjener det samlede byområdet slik vi forventer at det ser ut i 2029, uavhengig av hvordan senterstrukturen er definert i dag. Figur 2 Tettstedsområdet SSB I figur 3 er dette nettverksprinsippet forsøkt strengt og teoretisk overført til vårt byområde. Figuren viser et bilde med mange lokalsentre. For å dekke det utbygde byområdet med lokalsentertilgang i gangavstand kreves en vesentlig økning av lokalsentre fra dagens i underkant av ti til i overkant av 27

29 40. Med større gangavstand til for eksempel 750 m eller 1000 m ville antallet lokalsentre blitt redusert til ca halvparten. Det kreves også et betydelig mer finmasket hovedrutenett for kollektivtrafikk. På grunn av byområdets utstrekning vil det likevel være likhetstrekk med deler av dagens kollektivrutenett. Figur 3 Prinsipiell anvendelse av nettverksbykonseptet på byområdet Prinsipper for handelslokalisering 28

30 I nettverksbykonseptet ser en for seg at handelslokalisering styres på samme måte som i gjeldende kommuneplan med rammetall for handel for de ulike sentrene, selv om rammene for handelsetablering fordeles på et langt større antall lokalsentre. En kommuneplan bygget på dette konseptet ville derfor på samme måte som gjeldende kommuneplan ha bestemmelser om maksimalt bruksareal handelsareal i hvert lokalsenter. Samtidig gir konseptvurdering som verktøy anledning til å frigjøre seg fra eksisterende forhold og det er derfor valgt å ikke ta hensyn til de store handelsarealene som ligger i dagens bydelsentre. I nettverksmodellen har ikke bydelssentrene noen særrolle (alle sentre er lokalsentre) og får ikke heller ikke særskilte vilkår for etablering av handel. Disse inngår som en del av den totale arealrammen som skal forvaltes og fordeles fritt uavhengig av om disse sentrene i gjeldende plan har svært store rammetall for handel ( m2). Konseptet impliserer derfor en nedbygging av noen av de store handelsområdene til fordel for etablering av mindre og mer desentraliserte lokalsentre. Dette hindrer likevel ikke at enkelte lokalsentre i kraft av sin funksjonsspesialisering som for eksempel stort regionalt handelssenter for varetype x, gjennom kommuneplanen kan gis ekstraordinære rammer for handelsetablering. Det er likevel noe annet enn at det gis store arealrammer i kraft av at senteret er bydelssenter. Stavanger sentrum har likevel en spesiell funksjon i kraft av sin historiske, kulturelle og handelsmessige rolle. Med en høy tetthet av lokalsentre vil muligheten for bredt vareutvalg være begrenset og sentrums rolle som handelssted for utvalgsvarer vil bli sterkere. Det forutsettes at ca 25 % av handelen fortsatt skal foregå i sentrum. Sett i lys av det antatte behovet for handelsareal i år 2029 (se nærmere beskrivelse i senere avsnitt), vil et lokalsenter i figur 3 som et utgangspunkt ha ca m2 handelsareal. De fleste sentrene må nødvendigvis ha en størrelse på ca 5000 m2. Et slikt handelsareal gir mulighet for et svært godt dagligvaretilbud og en begrenset tilgang til de mest vanlige utvalgsvarene (eks småelektrisk, blomster, kiosk). Tjenestetilbud kommer i tillegg. Fordeler og ulemper med nettverkskonseptet Fordeler - Økt tilgjengelighet til handelstilbud der innbyggerne bor - Redusert transportbehov til hyppige varehandler - Økt sammenfall mellom eksisterende handel og kommuneplanen - Styrking av sentrum som handelssted for utvalgsvarer Ulemper - Redusert tilgjengelig til sjeldent kjøpte utvalgsvarer (eks klær) der innbyggerne bor - Økt transportbehov til sjeldne varehandler (må til sentrum) - Forutsetter vesentlig utvidelse av kollektivnettet dyrt og ikke kommunalt ansvar - Utfordrer eksisterende handelssentre, eks forutsetter nedbygging av bydelssentre 6.5 Aksebykonseptet Byfortettingsakser som senterstruktur 29

31 Aksebykonseptet forutsetter at all handel og tjenester lokaliseres innenfor arealstrategien i gjeldende kommuneplan Arealstrategien er influensområdene til de best kollektivbetjente aksene. Handel og tjenester skal i dette konseptet lokaliseres i tilknytning til hovedtransportårene i aksene med en maksimal avstand på 100 meter fra hovedårene. Arealstrategien i gjeldende kommuneplan Aksebykonseptet utforsker prinsippet om fri lokalisering av handel og tjenester 100 meter fra transportårene innenfor aksene, men med et hovedprinsipp at hver akse i arealstrategien, sammen med Stavanger sentrum, skal ha et fullverdig tilbud innen handel og tjenester. Gjennom reiser i den enkelte akse får innbyggerne tilgang til den handel og tjenester de trenger. Aksebykonseptet gir en friere etablering av handel og tjenester enn ved definerte sentre. I konseptet skiller man ikke mellom nivåer i en hierarkisk senterstruktur. Avgrensede områder som bydelssentre og lokalsentre blir erstattet med akser som er betydelig større enn områder avsatt til bydelssenter og lokalsenter i gjeldende kommuneplan. 30

32 Alle aksene er koblet mot Stavanger sentrum, som fungerer som et hovedsentrum for handel og tjenester for alle aksene. Det du ikke finner i den enkelte akse av utvalgsvarer skal være tilgjengelig i sentrum. Kort avstand for alle beboere og ansatte i en akse til et utvalg av handel og tjenester krever høy tetthet, og et befolkningsgrunnlag i hele aksen. Konseptet krever også en jevnere fordeling av handel og tjenestetilbud i hele aksen enn i et avgrenset senterområde. I aksebyen forsøker man å etablere en bystruktur i hele aksen som gjør det enklere å løse handels- og tjenestebehov innenfor en akse, og som samtidig gir stor bevegelsesfrihet i storbyområdet uten bruk av personbil. Konseptet har som mål å håndtere byvekst på en måte som fremmer bæredyktige transportformer. Konseptet baserer seg i høy grad på kollektivtilbudet og at brukerne aksepterer å reise mellom ulike gjøremål. Dagens kollektivnett gjenspeiler en streng prioritering av begrensede kollektivressurser i et korridorsystem. Handel og tjenestetilbud i aksebykonseptet tilpasser seg dermed dagens hovedkollektivnett og styrker kundegrunnlaget for dagens kollektivtransport. Dagens senterstruktur ligger innenfor arealstrategien med unntak av lokalsenteret på Tjensvoll, og Kverntorget som ligger like utenfor. Men bare 55 % av alle innbyggerne i Stavanger i 2011 er bosatt innenfor aksene, og ca. 70 % av alle arbeidsplasser i 2011 er innenfor aksene. 31

33 Stavangers senterstruktur i aksebykonseptet 32

34 Delmål og strategier basert på aksebykonseptet Dersom en skulle definere mulige delmål og strategier basert på aksebykonseptet i kommuneplanen kunne disse være: Delmål Stavanger vil utvikle en bystruktur med akser som gjør det enklere å løse behov for handel og tjenester innenfor en kollektivakse, og som gir stor bevegelsesfrihet i storbyområdet basert på miljøvennlige transportformer. Senterstrukturen i kommunen skal utvikles slik at de viktigste aksene blir mer urbane med funksjonsblanding i hele akser. Strategier - Konsentrere handel og tjenestetilbudet i aksene med best kollektivtilbud - Forsterke kundegrunnlaget i de viktigste kollektivaksene - Legge til rette for fortetting og blanding av funksjoner i hele akser ut fra Stavanger sentrum - Dekke innbyggerne sitt behov for handels- og tjenestetilbud innenfor hver akse Konkretisering av opplegg for senterstruktur og handelslokalisering I aksebykonseptet ser en for seg at Stavanger sentrum fortsetter å være tyngdepunktet for handel for alle aksene. Ca. 25 % av all ny handel og tjenester skal etableres i Stavanger sentrum. Resten fordeles i aksene avhengig av befolkningsgrunnlag og antall arbeidsplasser i de ulike aksene. Rammetall for handel og tjenester baserer seg på gjennomsnittlige behov for handel og tjenester i kvadratmeter per innbygger og arbeidsplass. «Stavangermodellen» vil fastsette disse rammetallene. En utfordring i aksebyen vil være å sikre at handelsbehovet og variasjonen i tilbudet er dekket i alle aksene. Hver akse krever et visst befolkningsgrunnlag for å oppnå dette. Dersom det offentlige skal sikre en bredde i vareutvalget i hver akse er det nødvendig å fastsette en prosentvis ramme for ulike varekategorier i hver akse. Innenfor aksene vil det være fri lokalisering. Det vil dermed være vanskelig å sikre en jevn fordeling av handel- og tjenestetilbudet i hele aksen. Vi kan risikere at alt tilbudet lokaliseres i et område, noe som igjen vil gi store reiseavstander for mange av beboerne i en akse. Høyt befolkningsgrunnlag vil kunne bidra til mer spredning av handel og tjenester, og et tilbud i nærheten til folk flest. I aksemodellen har ikke bydelssentrene noen særrolle og får heller ikke særskilte vilkår for etablering av handel. Disse inngår som en del av den totale arealrammen som skal forvaltes og fordeles fritt i aksene. Aksebykonseptet vil dermed kunne svekke eksisterende bydelssenter som områder med konsentrasjon av handel og tjenester. 33

35 Fordeler og ulemper med aksebykonseptet Fordeler - Alle arbeidsplasser og boliger i aksene kan få noe tilbud i nærheten av seg - Samordnet areal og transport - Mulighet for jevn fordeling av aktivitet og sosiale møteplasser i hele aksen - Får det en trenger innenfor en akse fremfor hele kommunen som avgrensning - Kan bidra til redusert transport dersom befolkningstettheten er høy nok og et jevnt tilbud i hele aksen - Økt tilgjengelighet til handelstilbud der hovedtyngden av fremtidig utbygging kommer - Friere lokalisering for handelsvirksomheter og tjenestetilbud - Styrking av sentrum som hovedhandelssted - Styrker kundegrunnlaget til eksisterende hovedkollektivnettverk - Funksjonsblanding i hele akser - Løsere eierstruktur Ulemper - Kan være stor avstand mellom ulike gjøremål. Må akseptere å reise internt i aksen for å kunne gjennomføre flere gjøremål - Krever høyt befolkningsgrunnlag i hele aksen - Mindre mulighet til å styre lokaliseringen av type tilbud innenfor aksen - Kan bli overetablering i enkeltområder i aksene - Gjennomsnittlig reiseavstand kan bli høy avhengig av befolkningstetthet og lokalisering av handel og tjenester - Tilbudet til bosatte og arbeidsplasser utenfor arealstrategien stagnerer eller reduseres - 45 % av innbyggerne i 2011 var bosatt utenfor området i arealstrategien - Utfordrer eksisterende konsentrasjoner av handel og tjenester - Mindre oversiktlig hvor de ulike tilbudene finnes 6.6 Viktige funn fra konseptene Læringspunkter Når de tre konseptene sammenlignes, kommer det fram flere læringspunkter som kan tas med videre i vurderingene av senterstrukturen og virkemidlene i kommuneplanen. Oppsummert kan de viktigste læringspunktene fra konseptarbeidene være: - Bydelssenterordningen bør opprettholdes - Behov for supplering av lokalsenterstrukturen i enkelte områder av hovedkollektivaksene - Behov for aktiv lokaliseringsstyring av handel Behovet for bydelssentre Optimaliseringskonseptet legger vekt på tyngdekreftene i handelsbransjen og den kommersielle drivverdigheten i sentrene. Det pekes på at handelsaktørene selv utvikler konseptene sine mot større kjøpesentre og at de små lokalsentrene har store utfordringer med å overleve. Trenden bekreftes også av relevant litteratur og erfaringene fra for eksempel Oslo. Selv om ytterligere forstørring av de bydelssentrene kanskje ikke er et mål for Stavanger, kan et viktig læringspunkt fra optimaliseringskonseptet være at ordningen med bydelssentre er fornuftig og bør opprettholdes. Bydelssentrene gir et kommersielt bærekraftig tilbud i bydelene som bidrar til å redusere transportbehovet i byområdet. I det videre arbeidet vil det være viktig å unngå at bydelssentrene 34

36 forsterkes som lukkede kjøpesenterkonstruksjoner og at utviklingen undergraver Stavanger sentrum som hovedsenter. Behov for å supplere senterstrukturen Fra arbeidet med nettverkskonseptet kommer det tydelig fram at et slikt finmasket urbant nettverk av knutepunkter, som er ideen bak konseptet, krever en betydelig tettere utbygd by enn i dag og kanskje også et større byområde (bredere bykorridorer). For å ikke måtte forutsette enorme regionale investeringer i en mer finmasket kollektivstruktur, må en realistisk versjon av nettverksbykonseptet bygge på hovedkollektivaksene og økning av sentertettheten langs disse. Et læringspunkt fra dette konseptet er at det kan være behov for en slik supplering av senterstrukturen i byområdet for å redusere reisebehovet, men den sterke nettverkseffekten med reiser på kryss og tvers i et kollektivnettverk blir da mindre tydelig. Dersom en samtidig ønsker å regulere omfanget av handel i byområdet slik det nasjonale og regionale regelverket forutsetter, kan små rammer for handelsetablering innenfor konseptet by på utfordringer innenfor kommersiell bæredyktighet. Mye tyder på at senterstørrelser under 5000 m2 er vanskelig å drive kommersielt og at en drivverdig størrelse ligger nærmere m2. Behovet for lokaliseringsstrategi for handel Aksebykonseptets styrke ligger i konsistensen med kommunens arealstrategi, evnen til å fange opp mangfoldigheten av eksisterende handel i utenfor senterstrukturen og et forvaltningsregime for handelslokalisering som kan være lett å håndtere. Men arbeidet med konseptet viser at fravær av en aktiv handelsstyring i et for lite tettbygd byområde, kan gi store utfordringer opphopning av handelskonsentrasjoner på enkelte punkter og tilsvarende dårlig betjente områder. Resultatet kunne svært lett blitt et svekket lokalt tilbud og økt transportbehov. Et viktig læringspunkt fra arbeidet med aksebykonseptet kunne derfor være behovet for å fortsatt ha en aktiv lokaliseringsstrategi for handel. Stavanger er nok en storby i norsk sammenheng, men fortsatt så liten at handels- og tjenestetilbudet må konsentreres for å få attraktive urbane områder. 35

37 7 Handelsanalyse dimensjonering av handelstilbud i senterstrukturen 7.1 Analyse gjennom ulike tilnærminger Utviklingen i handelsbransjen er kompleks og foregår i et samspill mellom markedskrefter og offentlig styring. I første del av rapporten har derfor både erfaringer med gjeldende kommuneplan, den økonomiske utviklingen i handelsnæringen og ulike konseptuelle regimer for offentlig styring av handel blitt undersøkt. Når Stavanger kommune må gjøre betraktninger over riktig dimensjonering av handelstilbudet i senterstrukturen må både trender, økonomisk utvikling, byutviklingsstrategier, eksisterende situasjon og erfaringer fra pågående planarbeid tas med i betraktningen. Men for å bidra til å skape et nøkternt utgangspunkt for en slik drøfting som belyser forholdet mellom befolkningsgrunnlag og handelstilbud, er det utviklet en modell for å vise kundegrunnlag og virkninger som beskrives på de neste sidene. Gjennom denne og ulike andre tilnærminger kan kommunen til slutt drøfte riktig dimensjonering av handelstilbudet. 7.2 Modellering av kundegrunnlag og virkninger Hensikt med modellering Beregninger som del av kunnskapsgrunnlag Staten, fylkeskommunen og kommunen har i gjeldende planer høye ambisjoner om å styre handelslokalisering med sterke virkemidler. Staten har i flere omganger lansert rikspolitiske bestemmelser om kjøpesenterstopp og dette er fulgt opp i regionale planer med føringer for handelslokalisering. Senest som ny regional planbestemmelse i regionalplan Jæren. Kommuneplan for Stavanger har fulgt etter og gitt føringer med påfølgende regulering. Likevel er temaet komplisert og kunnskapsgrunnlaget ofte begrenset. For å oppdatere planene og opprettholde slike sterke virkemidler, trenger kommunen et bredt kunnskapsgrunnlag. På samme måte som kommunen utarbeider befolkningsframskrivninger for å dimensjonere tjenesteproduksjon og utbygging, er det behov for et nøkternt diskusjonsgrunnlag for å vurdere riktig dimensjonering av handelsomfang i senterområdene og ringvirkningene av disse. Kommunen har derfor bygget opp en modell som kan belyse befolkningsgrunnlag og gi en pekepinn på hva som kan være et rimelig tilbud av detaljhandelsareal. Modellen viser også virkninger på befolkningsgrunnlag for øvrige sentre når det gjøres endringer i senterstrukturen. Beregningene legger til grunn siste befolkningsframskrivning for perioden Befolkningsutvikling, kjøpekraft og handelstilbud Tallgrunnlaget modellen gir, bidrar til at vurderingene kommunen gjør i forhold til endringer i senterstrukturen forholder seg til befolkningsutviklingen og tilgjengelig kjøpekraft. Et handelstilbud som er større enn regionens kjøpekraft vil rett nok gi konkurranse som presser prisene, men en overdimensjonering vil samtidig kunne gi utarming av det eksisterende tilbudet slik at innbyggernes servicetilbud samlet sett blir dårligere. 36

38 Regionalplan Jæren har også retningslinjer som innebærer at kommunen legger til grunn handelsanalyse for endringer i senterstrukturen i kommuneplanen og forutsetter at kommuneplanen har bestemmelser om størrelse på handels- og tjenestetilbud der dimensjoneringen står i forhold til innbyggere i senterets nærområde. Handelsanalysene i denne fagrapporten antas å være dekkende for regionalplanens utredningskrav. Modell som hjelpemiddel, ikke fasit En slik regneøvelse gir likevel ingen fasitsvar og det er helt nødvendig å drøfte tallgrunnlaget i sammenheng med annen kunnskap om eksisterende forhold, trender, økonomisk utvikling, overordnede byutviklingsstrategier og pågående reguleringsplanlegging. Fastsetting av rammer for handelsutvikling i kommunen skal reflektere hva kommunen ønsker å oppnå og er et planspørsmål, ikke en regneøvelse. Modellberegningene er derfor kun et hjelpemiddel for planarbeidet. Modellen, slik som alle modeller, er også en sterk forenkling av en komplisert virkelighet under gitte forutsetninger. Det finnes en rekke tilbydere i rådgivningsbransjen som vil kunne tilby kompliserte regnemodeller som differensierer på en rekke forskjellige variabler knyttet til handelsbransjen. I TØI 1 sin sammenligning av de ulike handelsanalysemodellene og vurderinger av disse, legges det imidlertid vekt på at disse modellene byr på store utfordringer for beslutningstakere i å forstå innmating av data og forutsetninger. Forenklede, gjennomsiktige og forståelige modeller, slik som Oslomodellen, er derfor anbefalt. Modell under utvikling Modelloppsettet er stadig under utvikling og vil kunne videreutvikles gjennom fortsatt bruk. Det er derfor mulig at erfaringene med bruken av modellen vil kunne føre til endringer i metodikken. Det er innledet et samarbeid med Rogaland fylkeskommune om videreutvikling av modellen i forbindelse med regional handelsanalyse Forutsetninger og metodikk Bygger på Oslomodellen Stavangers modell for å beregne dimensjonering av handelstilbud er en tilpasning og videreutvikling av den såkalte «Oslomodellen». Hovedoppbygningen og logikken er lik, men det er særlig gjort tilpasninger for å fange opp senterstrukturens underdeling i bydelssentre og lokalsentre, samt handel utenfor egen senterstruktur (dagligvare, handel i nabokommuner eller andre steder og netthandel). Beregningsmåten er også delvis forenklet, fordi en enklere regnemåte har vist seg å gi sammenlignbare resultater. Oslomodellen innebærer at kjøpekraften for et senter beregnes ut fra hvor mange mennesker som bor i gang- og sykkelavstand fra senteret. Modellen forutsetter at sentre kun betjener et lokalt marked og ikke har noen rolle som by- eller bydelsdekkende tilbud. Kjøpekraften regnes til slutt om til et beregnet behov for arealflate (m² BRA) detaljhandel. Kjøpekraften beregnes ved å multiplisere gjennomsnittlig forbruk pr innbygger til detaljhandel med beboere i gang-/sykkelavstand fra senteret. Innbyggerne innenfor henholdsvis 1 og 2 km avstand fra 1 TØI-rapport 1071/2010 Erfaring med handelsanalyser i Framtidens byer - Tennøy m. fl.) 37

39 senteret differensieres, fordi det forutsettes at beboere nærmest senteret bruker en større andel av sin kjøpekraft i lokalsenteret enn de lenger unna. Den samlede kjøpekraften beregnes deretter slik: 25 % av kjøpekraften benyttes i Oslo sentrum og 75 % i øvrige sentre. Deretter fordeles de 75 % som følger: o o o Innbyggere nærmere enn 1 km benytter hele delen i nærmeste lokalsenter Innbyggere mellom 1-2 km benytter 30 % i nærmeste lokalsenter Innbyggere ut over 2 km handler ikke i nærmeste senter Den samlede beregnende kjøpekraften for det aktuelle senteret deles på gjennomsnittlig omsetning pr m² handel i Osloområdet og resultatet blir et anbefalt antall kvadratmeter handelsareal. Regnestykket blir da slik: ( ) ( ) ( ) Sum kjøpekraft beregnes slik: ( )( )( ) I Stavangers modelloppsett er tilnærmingen lik og tilpasninger i hvordan kjøpekraften (X ) distribueres i senterstrukturen. Kompleks og forenklet tilnærming, men det er gjort forenklinger i regnemåtene I arbeidet med å sette opp en beregningsmatrise for regnestykkene over, er det eksperimentert med både en kompliserte og forenklede matriser. Den komplekse matrisen differensierer, slik også Oslomodellen gjør, på fordeling av kjøpekraft avhengig av bosted i forhold til senterpunkt og regner om denne kjøpekraften til handelsareal. Figur 4 under viser et eksempelutsnitt fra en slik matrise. 38

40 INNDATA/FORUTSETNINGER Kjøpekraft pr. innbygger 77 tusen jfr. Varehandelsrapporten 2012 Omsetning pr. m2 40 tusen Nærmeste senter Sentrum Annet senterannen handel Beboere nærmere enn 1 km fra senter 50 % 25 % 15 % 10 % 100 % Beboere 1-2 km fra senter 30 % 25 % 25 % 20 % 100 % Beboere > 2 km fra senter 0 % 25 % 45 % 30 % 100 % Netthandel ut = handesinnport inn EKSISTERENDE SENTERSTRUKTUR Senter Antall Total kr Gausel Hillevåg Hundvåg Jåtta 1km felles Jåttåvågen og Gausel km felles Madla og Tjensvoll km felles Sentrum og Storhaug km Gausel km Hillevåg km Hundvåg km Jåttåvågen km Kvernevik km Madla km Tasta km Storhaug km Sentrum km Tjensvoll km felles Hillevåg og Storhaug km felles Hillevåg og Tjensvoll km felles Jåttåvågen og Gausel km felles Madla og Tjensvoll Figur 4: Eksempel på kompleks matrise. OBS foreløpige tall. Den enklere matrisen tar utgangspunkt i en mer grovmasket tommelfingerregel om at hver innbygger i snitt har kjøpekraft nok til å holde liv i ca 2 m² butikkareal. Den inneholder heller ikke en avstandsdifferensiering slik som i den komplekse matrisen. Figur 5 under viser et eksempelutsnitt fra en slik matrise. Figur 5: Eksempel på forenklet matrise. OBS foreløpige tall. Gjennom uttestingen av de ulike matrisene er det kommet fram at de ulike tilnærmingene, med tilsvarende forutsetninger, gir resultater i omtrentlig samme størrelsesorden. I arbeidet med å vurdere de ulike senterstrukturendringene er det derfor valgt å benytte den forenklede modellen og det er resultatene fra dette oppsettet som er gjengitt under. Når det i kommuneplanarbeidet er konkludert med hvilke endringer i senterstrukturen en ønsker å fremme i ny plan, bør resultatene fra det enkle oppsettet sammenlignes med tallene fra en ny kjøring av den komplekse matrisen før det gis endelige anbefalinger om dimensjonering av rammer for handelstilbud. Kjøpekraft og handelsareal I kjernen av denne typen regnemodeller ligger et forhold mellom kjøpekraft pr innbygger og omsetning pr m² butikkareal. Det er dette forholdet som, sammen med fordelingsnøkkelen for 39

Rammer for handelsetablering. Tilleggsnotat til handelsanalyse kommuneplan 2014-2029 Versjon 30.04.14

Rammer for handelsetablering. Tilleggsnotat til handelsanalyse kommuneplan 2014-2029 Versjon 30.04.14 Rammer for handelsetablering Tilleggsnotat til handelsanalyse kommuneplan 2014-2029 Versjon 30.04.14 Bakgrunn Dette notatet gir utfyllende vurderinger av rammer for handelsetablering i kommuneplanen og

Detaljer

REGIONAL PLAN FOR HANDEL OG SENTRUMSUTVIKLING I VESTFOLD - HØRINGSUTGAVE

REGIONAL PLAN FOR HANDEL OG SENTRUMSUTVIKLING I VESTFOLD - HØRINGSUTGAVE REGIONAL PLAN FOR HANDEL OG SENTRUMSUTVIKLING I VESTFOLD - HØRINGSUTGAVE Side2 PLANARBEID Kortversjon Dette et kort sammendrag av utkast til Regional plan for handel og sentrumsutvikling i Vestfold. Det

Detaljer

Overordnet senterstruktur og varehandel

Overordnet senterstruktur og varehandel Overordnet senterstruktur og varehandel Føringer fra Regional plan for attraktive byer og tettsteder i Oppland Honne 9.11.2016 Ved rådgiver Per Erik Fonkalsrud REGIONAL PLAN FOR ATTRAKTIVE BYER OG TETTSTEDER

Detaljer

Miljørettet planlegging for livskraftige sentra

Miljørettet planlegging for livskraftige sentra 1 Miljørettet planlegging for livskraftige sentra Fylkesdelplan for handel, service og senterstruktur skal være et verktøy for kommuner, utbyggere og næringsliv i deres planlegging. Den bygger på idéen

Detaljer

Kruse Smith Entreprenør AS, Stavanger. Handelsanalyse Sørbø Hove. Utgave: 3 Dato:

Kruse Smith Entreprenør AS, Stavanger. Handelsanalyse Sørbø Hove. Utgave: 3 Dato: Stavanger Handelsanalyse Sørbø Hove Utgave: 3 Dato: 2012-05-11 Handelsanalyse Sørbø Hove 2 DOKUMENTINFORMASJON Oppdragsgiver: Stavanger Rapportnavn: Handelsanalyse Sørbø Hove Utgave/dato: 3 / 2012-05-11

Detaljer

Planprogram. for justering av. Regional plan for senterstruktur og handel. Endring. Forslag til vedtak Dato: 24.9.14

Planprogram. for justering av. Regional plan for senterstruktur og handel. Endring. Forslag til vedtak Dato: 24.9.14 Planprogram for justering av Regional plan for senterstruktur og handel. Endring Forslag til vedtak Dato: 24.9.14 Innhold 1. Bakgrunn... 3 2. Formål... 3 3. Endringer som skal vurderes:... 4 3.1 Bestemmelse/retningslinje

Detaljer

Overordnet senterstruktur og varehandel. Regional plan for attraktive byer og tettsteder Lokalisering av arbeidsplasser, handel og næring

Overordnet senterstruktur og varehandel. Regional plan for attraktive byer og tettsteder Lokalisering av arbeidsplasser, handel og næring Overordnet senterstruktur og varehandel Regional plan for attraktive byer og tettsteder Lokalisering av arbeidsplasser, handel og næring Otta 17.11.2016 Ved rådgiver Per Erik Fonkalsrud REGIONAL PLAN FOR

Detaljer

Konsekvensutredning av regional planbestemmelse for lokalisering av handel. Regionalplan for langsiktig byutvikling på Jæren

Konsekvensutredning av regional planbestemmelse for lokalisering av handel. Regionalplan for langsiktig byutvikling på Jæren Konsekvensutredning av regional planbestemmelse for lokalisering av handel Regionalplan for langsiktig byutvikling på Jæren 17.04.2012 Planforslag for regionalplan for langsiktig byutvikling på Jæren:

Detaljer

SAKSFRAMLEGG. Arkivsaksnr.: 11/4780-2 Arkiv: L05 &31

SAKSFRAMLEGG. Arkivsaksnr.: 11/4780-2 Arkiv: L05 &31 SAKSFRAMLEGG Formannskapet Hovedkomiteen for miljø- og arealforvaltning Arkivsaksnr.: 11/4780-2 Arkiv: L05 &31 OPPSTART AV HANDELS-OG BYUTVIKLIGSANALYSE Forslag til vedtak: ::: Sett inn forslag til vedtak

Detaljer

Oppsummering av funn i planarbeidet så langt Situasjonsbeskrivelse av handelsutvikling på Jæren

Oppsummering av funn i planarbeidet så langt Situasjonsbeskrivelse av handelsutvikling på Jæren Oppsummering av funn i planarbeidet så langt Situasjonsbeskrivelse av handelsutvikling på Jæren Jærplanens målsetning om å styrke sentra i planområdet blir ikke oppnådd. Forus Lura har hatt vesentlig sterkere

Detaljer

Referansegruppemøte Drøfting av ulike aktuelle virkemidler i lys av erfaringene med gjeldende fylkesdelplan (2001)

Referansegruppemøte Drøfting av ulike aktuelle virkemidler i lys av erfaringene med gjeldende fylkesdelplan (2001) Referansegruppemøte 12.02.14 Drøfting av ulike aktuelle virkemidler i lys av erfaringene med gjeldende fylkesdelplan (2001) Navn og dato slik: Navn Navnesen, 2. mars 2011 Virkemidler Regional planbestemmelse

Detaljer

Utdrag av - FYLKESDELPLAN FOR HANDEL, SERVICE OG SENTERSTRUKTUR Vedtatt av Buskerud fylkesting 17. september 2003

Utdrag av - FYLKESDELPLAN FOR HANDEL, SERVICE OG SENTERSTRUKTUR Vedtatt av Buskerud fylkesting 17. september 2003 Utdrag av - FYLKESDELPLAN FOR HANDEL, SERVICE OG SENTERSTRUKTUR Vedtatt av Buskerud fylkesting 17. september 2003 Lokalisering og etablering/utvidelse av kjøpesentra VEDLEGG 2 Kjøpesenter etter Miljøverndepartementets

Detaljer

Statlig planbestemmelse for lokalisering av kjøpesentre og handel

Statlig planbestemmelse for lokalisering av kjøpesentre og handel Utkast til Statlig planbestemmelse for lokalisering av kjøpesentre og handel Fastsatt ved kgl. res. av xx. xx 2013, jf. plan- og bygningsloven av 27. juni 2008, 6-3. 1. Formål Formålet med bestemmelsen

Detaljer

Byutvikling og kjøpesenteretablering - to sider av samme sak

Byutvikling og kjøpesenteretablering - to sider av samme sak Byutvikling og kjøpesenteretablering - to sider av samme sak Seniorrådgiver Terje Kaldager Miljøverndepartementet Stavanger 11.-12.mai 2011 1 Sterkere statlige krav til samordning og helhet Samordning

Detaljer

- KRAV TIL MINSTESTØRRELSER PÅ KJØRBEKK OG ENGER. Down Town. Sterkt negativt Sterkt negativt Negativt Negativt Negativt

- KRAV TIL MINSTESTØRRELSER PÅ KJØRBEKK OG ENGER. Down Town. Sterkt negativt Sterkt negativt Negativt Negativt Negativt ATP-Grenland TILLEGGSVURDERING - KRAV TIL MINSTESTØRRELSER PÅ KJØRBEKK OG ENGER Vurdert av Are Kristiansen 22.10.2013 Oppsummerende tabell Alternativ for Kjørbekk og Enger Skien sentrum Porsgrunn sentrum/

Detaljer

Myrseter senter AS HANDELSANALYSE. April 2013

Myrseter senter AS HANDELSANALYSE. April 2013 1 Myrseter senter AS HANDELSANALYSE April 2013 2 Innholdsfortegnelse Innholdsfortegnelse... 2 Tabeller... 2 Sammendrag... 3 1. Innledning... 4 2. Analysen... 6 3. Konklusjon... 11 Referanser... 11 Tabeller

Detaljer

NOTAT VEDRØRENDE OVERSENDELSESFORSLAG I FYLKESUTVALGETS MØTE 21.12.10

NOTAT VEDRØRENDE OVERSENDELSESFORSLAG I FYLKESUTVALGETS MØTE 21.12.10 Fylkesutvalget 25.1.2011 NOTAT REGIONAL DELPLAN FOR SENTERSTRUKTUR OG HANDEL NOTAT VEDRØRENDE OVERSENDELSESFORSLAG I FYLKESUTVALGETS MØTE 21.12.10 Fylkesutvalgets behandling er referert under. Endringsforslagene

Detaljer

Saksprotokoll. Arkivsak: 10/2774 Tittel: SAKSPROTOKOLL: REGIONALPLAN FOR JÆREN 2013-2040 REVISJON AV FYLKESDELPLAN FOR LANGSIKTIG BYUTVIKLING PÅ JÆREN

Saksprotokoll. Arkivsak: 10/2774 Tittel: SAKSPROTOKOLL: REGIONALPLAN FOR JÆREN 2013-2040 REVISJON AV FYLKESDELPLAN FOR LANGSIKTIG BYUTVIKLING PÅ JÆREN Saksprotokoll Utvalg: Fylkestinget Møtedato: 11.06.2013 Sak: 39/13 Resultat: Annet forslag vedtatt Arkivsak: 10/2774 Tittel: SAKSPROTOKOLL: REGIONALPLAN FOR JÆREN 2013-2040 REVISJON AV FYLKESDELPLAN FOR

Detaljer

Saksbehandler: Frode Graff Arkiv: L12 Arkivsaksnr.: 08/ Dato: REGULERINGSPLAN FOR KROKSTAD SENTEROMRÅDE I NEDRE EIKER.

Saksbehandler: Frode Graff Arkiv: L12 Arkivsaksnr.: 08/ Dato: REGULERINGSPLAN FOR KROKSTAD SENTEROMRÅDE I NEDRE EIKER. SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Frode Graff Arkiv: L12 Arkivsaksnr.: 08/18657-3 Dato: 02.02.09 REGULERINGSPLAN FOR KROKSTAD SENTEROMRÅDE I NEDRE EIKER. HØRING INNSTILLING TIL FORMANNSKAPET Administrasjonens

Detaljer

MOBILITET OG AREALPLANLEGGING. 1.november Kommunaldirektør for byutvikling Anne Iren Fagerbakke

MOBILITET OG AREALPLANLEGGING. 1.november Kommunaldirektør for byutvikling Anne Iren Fagerbakke MOBILITET OG AREALPLANLEGGING 1.november 2016 Kommunaldirektør for byutvikling Anne Iren Fagerbakke KOMPETENT ÅPEN PÅLITELIG SAMFUNNSENGASJERT Høna eller egget? Hva kom først? Tilfeldig eller styrt? Arealplanlegging

Detaljer

Handelsanalyse - Harestua. April 2011

Handelsanalyse - Harestua. April 2011 Handelsanalyse - Harestua April 2011 Handelsanalyse - Harestua 2 Innholdsfortegnelse 1 Innledning 3 2 Næringssammensetning 4 3 Pendling 6 4 Beliggenhet 7 5 Konklusjon 10 Handelsanalyse - Harestua 3 1 Innledning

Detaljer

Utvalg: Møtedato: Utvalgssak: Formannskapet /13

Utvalg: Møtedato: Utvalgssak: Formannskapet /13 SAKSFREMSTILLING Utvalg: Møtedato: Utvalgssak: Formannskapet 17.10.2013 61/13 Avgjøres av: Sektor: Samfunn- og miljøsektoren Arkivsaknr.: Arkivkode: Formannskapet Saksbeh.: Ragnar Holvik 2013/2505 - L01

Detaljer

Forretningsareal. Revidert januar 2017

Forretningsareal. Revidert januar 2017 Forretningsareal Revidert januar 2017 Fra planprogrammet: His bydelssenter er ikke listet i gjeldende regional plan for senterstruktur og handel. Dette innebærer at det totalt i området kun kan bygges

Detaljer

Høringssvar fra Virke om ny statlig planbestemmelse for lokalisering av kjøpesentre og handel

Høringssvar fra Virke om ny statlig planbestemmelse for lokalisering av kjøpesentre og handel Miljøverndepartementet Postboks 8007 Dep 0030 OSLO Kopi: Kommunal- og regionaldepartementet Deres ref: Oslo, 24.10.2013 Vår ref: Morten Sandberg/ 13-25511 Høringssvar fra Virke om ny statlig planbestemmelse

Detaljer

Erfaring med handelsanalyser i Framtidens byer

Erfaring med handelsanalyser i Framtidens byer TØI-rapport 1071/2010 Forfatter(e): Aud Tennøy, Tanja Loftsgarden, Jan Usterud Hanssen og Arvid Strand Oslo 2010, 100 sider Sammendrag: Erfaring med handelsanalyser i Framtidens byer Handelsanalyser kan

Detaljer

Handelsutvikling i Hamar-regionen

Handelsutvikling i Hamar-regionen 1 Handelsutvikling i Hamar-regionen 2011 3 Mål Å bidra til at Hamar fremstår som en attraktiv handelsdestinasjon for nærområdet i fremtiden Å gi et betydelig løft til Hamar-regionen Å besørge en grønn

Detaljer

HØRINGSUTTALELSE - SØKNAD OM OPPFØRING AV KJØPESENTER - KRØGENES - ARENDAL KOMMUNE

HØRINGSUTTALELSE - SØKNAD OM OPPFØRING AV KJØPESENTER - KRØGENES - ARENDAL KOMMUNE Aust-Agder fylkeskommune Dato: Arkivref: 27.02.2009 2008/2816-3917/2009 / 511/132/L40 Saksframlegg Saksbehandler: Anita Henriksen Saksnr. Utvalg Møtedato Fylkesutvalget HØRINGSUTTALELSE - SØKNAD OM OPPFØRING

Detaljer

Kommuneplankomiteen 11.04.11 sak 7/11 vedlegg 1

Kommuneplankomiteen 11.04.11 sak 7/11 vedlegg 1 Kommuneplankomiteen 11.04.11 sak 7/11 vedlegg 1 INTERKOMMUNAL KOMMUNEDELPLAN FOR BYBÅNDET SØR Time, Klepp og Sandnes kommuner NOTAT Alternativsvurdering for senterstruktur i Bybåndet sør Innledning I tråd

Detaljer

Behandlet av Møtedato Saknr 1 Kommuneplankomiteen /14 2 Utvalg for byutvikling Bystyret

Behandlet av Møtedato Saknr 1 Kommuneplankomiteen /14 2 Utvalg for byutvikling Bystyret Arkivsak-dok. 14/01443 Arkivkode Saksbehandler Anne Sviland Behandlet av Møtedato Saknr 1 Kommuneplankomiteen 22.09.2014 33/14 2 Utvalg for byutvikling 15.10.2014 3 Bystyret 28.10.2014 SAKSPROTOKOLL Kommuneplan

Detaljer

Kommunal planstrategi 2012-2015 Randaberg kommune

Kommunal planstrategi 2012-2015 Randaberg kommune RANDABERG KOMMUNE VEDTATT I KOMMUNESTYRET 19.12.2013, SAK 76/13. PLANSTRATEGI RANDABERG KOMMUNE Kommunal planstrategi 2012-2015 Randaberg kommune 1. FORMÅL Formålet med kommunal planstrategi er å klargjøre

Detaljer

KDP Stavanger Sentrum

KDP Stavanger Sentrum Trondheim 29. april 2014 KDP Stavanger Sentrum Kristin Gustavsen, Rådgiver Kommuneplanavdeingen Formålet med planen (oppgave) Konkret løsningsforslag til: «Styrke og utvikle Stavanger sentrum som regionens

Detaljer

Statsráden. Rana kommune - Innsigelse mot reguleringsplan for Mo industripark vest - Rana kommune

Statsráden. Rana kommune - Innsigelse mot reguleringsplan for Mo industripark vest - Rana kommune fl DET KONGELIGE MILIØVERNDEPARTEMENT MCy"g Statsráden Fylkesmannen Moloveien 10 8002 BODØ i Nordland rmoel E Deres ref Vàr ref Dato 2006/1718 200703754-7 15.05.2003 Rana kommune - Innsigelse mot reguleringsplan

Detaljer

Fylkesmannen i Møre og Romsdal atab

Fylkesmannen i Møre og Romsdal atab Fylkesmannen i Møre og Romsdal atab Vår dato 21.01.2013 2012/6417/INLA/420.0 Saksbehandler, innvalgstelefon Deres dato Deres ref. Rådgivar Ingrid Heggdal Larsen, 71 25 84 78 Vår ref. Fræna kommune 6440

Detaljer

Lillehammer kommune Innsigelser til kommuneplanens arealdel for Lillehammer 2011-2024 og reguleringsplan for Rosenlund bydelsenter

Lillehammer kommune Innsigelser til kommuneplanens arealdel for Lillehammer 2011-2024 og reguleringsplan for Rosenlund bydelsenter Statsråden Fylkesmannen i Oppland Postboks 987 2626 LILLEHAMMER Deres ref Vår ref Dato 14/977-16 17.12.2014 Lillehammer kommune Innsigelser til kommuneplanens arealdel for Lillehammer 2011-2024 og reguleringsplan

Detaljer

Kortversjon for Grenland, Midt-Telemark, Aust-Telemark og Tinn

Kortversjon for Grenland, Midt-Telemark, Aust-Telemark og Tinn Fylkesdelplan for senterstruktur i Telemark Kortversjon for Grenland, Midt-Telemark, Aust-Telemark og Tinn Innledning Fylkesdelplan for senterstruktur i Telemark er et samordnende dokument for utvikling

Detaljer

Regionalplan for langsiktig byutvikling på Jæren. Samordnet areal- og transportplanlegging for 10 kommuner

Regionalplan for langsiktig byutvikling på Jæren. Samordnet areal- og transportplanlegging for 10 kommuner Regionalplan for langsiktig byutvikling på Jæren Samordnet areal- og transportplanlegging for 10 kommuner Ingrid Nordbø Regionalplansjef Rogaland fylkeskommune Fylkesdelplan for langsiktig byutvikling

Detaljer

Oversending av Regionalplan Jæren innvendingar til retningsliner for handelsetableringar

Oversending av Regionalplan Jæren innvendingar til retningsliner for handelsetableringar Dykkar ref.: Vår dato: 13.01.2014 Vår ref.: 2010/1576 Arkivnr.: 421.2 Kommunal- og moderniseringsdepartementet Postboks 8112 Dep. 0032 Oslo Postadresse: Postboks 59 Sentrum, 4001 Stavanger Besøksadresse:

Detaljer

Bystruktur og transport En studie av personreiser i byer og tettsteder

Bystruktur og transport En studie av personreiser i byer og tettsteder Sammendrag: Bystruktur og transport En studie av personreiser i byer og tettsteder TØI rapport 1178/11 Forfattere: Øystein Engebretsen og Petter Christiansen Oslo 11, 64 sider I byområder er reisemønster

Detaljer

Sola Kommune Handelsanalyse Tananger konsekvenser for handel, senterstruktur og bilbaserte reiser på Nord-Jæren

Sola Kommune Handelsanalyse Tananger konsekvenser for handel, senterstruktur og bilbaserte reiser på Nord-Jæren Handelsanalyse Tananger konsekvenser for handel, senterstruktur og bilbaserte reiser på Nord- Utgave: 1 Dato: 2011-12-08 1 DOKUMENTINFORMASJON Oppdragsgiver: Rapporttittel: Handelsanalyse Tananger konsekvenser

Detaljer

Handelsanalyse Lade/Leangen Handelsmessige konsekvenser Parkeringsbehov

Handelsanalyse Lade/Leangen Handelsmessige konsekvenser Parkeringsbehov Handelsanalyse Lade/Leangen Handelsmessige konsekvenser Parkeringsbehov A Avant Management Utbyggingspotensial = 130 000 gulvkvm handelsareal Utbyggingspotensial forretning i prinsippsak og høringsforslag

Detaljer

JUSTERING AV REGIONAL PLAN FOR SENTERSTRUKTUR OG HANDEL - UTLEGGING TIL OFFENTLIG ETTERSYN

JUSTERING AV REGIONAL PLAN FOR SENTERSTRUKTUR OG HANDEL - UTLEGGING TIL OFFENTLIG ETTERSYN 1 Saksframlegg Dato: Arkivref: 04.06.2015 2009/6146-19316/2015 / 131/U60 Saksbehandler: Gunnar Ogwyn Lindaas Saksnr. Utvalg Møtedato 15/85 Fylkesutvalget 23.06.2015 JUSTERING AV REGIONAL PLAN FOR SENTERSTRUKTUR

Detaljer

Hvordan har og vil Randaberg sentrum utvikle seg?

Hvordan har og vil Randaberg sentrum utvikle seg? Hvordan har og vil Randaberg sentrum utvikle seg? Næringsforeningen Sentrumsutvikling på Nord-Jæren 09.12.15 Anne-Kristin Gangenes Plan- og forvaltningssjef Sammen skaper vi den grønne landsbyen Spørsmål:

Detaljer

Gjennomføring av reguleringsplan Gulskogen senter

Gjennomføring av reguleringsplan Gulskogen senter Gjennomføring av reguleringsplan Gulskogen senter BAKGRUNN: Hva er en reguleringsplan? Hva er en midlertidig brukstillatelse? Trinn i en plan- og byggesakprosess Sentrale punkter i reguleringsplanen for

Detaljer

Justering av parkeringsbestemmelser som følge av innsigelser til kommuneplanen og kommunedelplan for sentrum

Justering av parkeringsbestemmelser som følge av innsigelser til kommuneplanen og kommunedelplan for sentrum Kommuneplankomiteen 09.05.11 sak 12/11 vedlegg 4.4 Justering av parkeringsbestemmelser som følge av innsigelser til kommuneplanen og kommunedelplan for sentrum I forbindelse med høringen av Sandnes kommunes

Detaljer

Figur 5 Faksimile fra Stavanger Aftenblad

Figur 5 Faksimile fra Stavanger Aftenblad 10 2.3 Hva skal til for å styrke Stavanger sentrum og hvordan sikrer vi best at det skjer? Mennesker styrker sentrum Utgangspunktet for en positiv sentrumsutvikling er at sentrum tiltrekker seg mennesker.

Detaljer

Hunstadsenteret og gjenoppbygging etter brann.

Hunstadsenteret og gjenoppbygging etter brann. Byplankontoret Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv 26.09.2015 67909/2015 2015/5695 Saksnummer Utvalg Møtedato 15/55 Komite for plan, næring og miljø 13.10.2015 Bystyret 29.10.2015 Hunstadsenteret

Detaljer

Rikspolitisk bestemmelse om kjøpesentre

Rikspolitisk bestemmelse om kjøpesentre Rikspolitisk bestemmelse om kjøpesentre Fastsatt ved kongelig resolusjon med hjemmel i plan- og bygningsloven av 14. juni 1985 nr. 77 17-1 annet ledd. Fremmet av Miljøverndepartementet. 1 Formål Formålet

Detaljer

Aust-Agder fylkeskommune Postboks 788 Stoa 4809 ARENDAL

Aust-Agder fylkeskommune Postboks 788 Stoa 4809 ARENDAL Aust-Agder fylkeskommune Postboks 788 Stoa 4809 ARENDAL Deres ref Vår ref Dato 2015/323-20 15/5805-3 02.06.2016 Klage på vedtak om samtykke til etablering av outlet-senter i Sørlandsparken Øst i Lillesand

Detaljer

SØKNAD OM DISPENSASJON FRA REGULERINGSPLAN FOR LURA NÆRINGSOMRÅDE - PLAN 85113 - FOR EIENDOMMEN GNR. 69 BNR. 2563 - STOKKAMYRVEIEN

SØKNAD OM DISPENSASJON FRA REGULERINGSPLAN FOR LURA NÆRINGSOMRÅDE - PLAN 85113 - FOR EIENDOMMEN GNR. 69 BNR. 2563 - STOKKAMYRVEIEN SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak Arkivkode Saksbeh. Arealplansjef : 200703756 : O: : 69-2563 : Arne Lea : Marco Zanussi Behandles av utvalg: Møtedato Utvalgssaksnr Utvalg for byutvikling 13.02.08 16/08

Detaljer

Prinsipper for samfunnsutvikling og lokalisering av tjenester

Prinsipper for samfunnsutvikling og lokalisering av tjenester Prinsipper for samfunnsutvikling og lokalisering av tjenester På de første to møtene i forhandlingsutvalgene, har det vært drøfta spørsmål omkring 1) begrunnelse/mål for en ev kommunesammenslåing og 2)

Detaljer

Handelsanalyse. Kongsberg. Tore S Kristoffersen 19.04.2013

Handelsanalyse. Kongsberg. Tore S Kristoffersen 19.04.2013 Handelsanalyse Kongsberg Tore S Kristoffersen 19.04.2013 Innhold 1.0 Oppdraget... 2 2.0 Innledning... 2 3.0 Fylkesdelplan... 2 4.0 Markedsområdet Kongsberg... 3 5.0 Varegrupper som inngår... 3 6.0 Dekningsgrad

Detaljer

14.mai 2009 Regionalplansjef Per Frøyland Pallesen Rogaland fylkeskommune

14.mai 2009 Regionalplansjef Per Frøyland Pallesen Rogaland fylkeskommune Regionalt samarbeid om areal og transport på Jæren 14.mai 2009 Regionalplansjef Per Frøyland Pallesen Rogaland fylkeskommune Stavangerområdet har hatt en sterk vekst gjennom lang tid. Ustrukturert vekst

Detaljer

Deres ref Vår ref Dato 2015/ /

Deres ref Vår ref Dato 2015/ / Fylkesmannen i Rogaland Postboks 59 4001 STAVANGER Deres ref Vår ref Dato 2015/4558 16/392-4 27.06.2016 Klage på fylkesmannens vedtak om ikke å gi samtykke til utvidelse av Oasen Storsenter i Karmøy kommune

Detaljer

UTFYLLENDE KOMMENTARER TIL FYLKESRÅDMANNENS INNSTILLING

UTFYLLENDE KOMMENTARER TIL FYLKESRÅDMANNENS INNSTILLING Oppdragsgiver: NHP- Nordiske Handels Parker Oppdrag: Lura - bydelssenter Del: Dato: 2011-08-31 Skrevet av: Paal Grini Kvalitetskontroll: UTFYLLENDE KOMMENTARER TIL FYLKESRÅDMANNENS INNSTILLING INNHOLD

Detaljer

Arealstrategi for Vågsøy kommune

Arealstrategi for Vågsøy kommune Arealstrategi for Vågsøy kommune Målet vårt er å være en bærekraftig og klimavennlig kommune som legger stor vekt på utvikling av lokale sentre, redusering av bilbruk og skaper arena for mangfold av aktiviteter.

Detaljer

Etablerte områder og busstilgang. Torsdag 31. mars 2016 v/gunnar Ogwyn Lindaas, Aust-Agder fylkeskommune

Etablerte områder og busstilgang. Torsdag 31. mars 2016 v/gunnar Ogwyn Lindaas, Aust-Agder fylkeskommune Etablerte områder og busstilgang Torsdag 31. mars 2016 v/gunnar Ogwyn Lindaas, Aust-Agder fylkeskommune Disposisjon: RVU folks bruk og opplevelse av kollektivtilbudet Hvordan samsvarer folks oppfatning

Detaljer

PLAN : DETALJREGULERING FOR ET OMRÅDE MELLOM FV 506 OG LYEVEGEN, LYEFJELL

PLAN : DETALJREGULERING FOR ET OMRÅDE MELLOM FV 506 OG LYEVEGEN, LYEFJELL Arkiv: PlanID - 0253.01, K2 - L12 Vår ref: 13/2147-19 Journalpostid: 15/4898 Saksbeh.: Ubbo Busboom PLAN 0253.02: DETALJREGULERING FOR ET OMRÅDE MELLOM FV 506 OG LYEVEGEN, LYEFJELL Saksgang: Utval Saksnummer

Detaljer

Samordnet areal og transportplanlegging Rekkefølge

Samordnet areal og transportplanlegging Rekkefølge Samordnet areal og transportplanlegging Rekkefølge Ole Martin Lund AsplanViak Stavanger, tidl rådgiver Regionalplanseksjonen RFK Regionalplankonferanse 11.05.2011 Hovedutfordring Andelen av reisene med

Detaljer

Behandling av søknad om samtykke til etablering av to nye bilforretninger på næringsområdet Sekkelsten/Eiebakke

Behandling av søknad om samtykke til etablering av to nye bilforretninger på næringsområdet Sekkelsten/Eiebakke Askim kommune Postboks C 1801 ASKIM Miljøvernavdelingen Deres ref.: 9500/13 Vår ref.: 2013/4735 421.0 CHJ Vår dato: 14.11.2013 Behandling av søknad om samtykke til etablering av to nye bilforretninger

Detaljer

Innsigelser til detaljregulering for Norwegian Outlet i Vestby kommune departementets vedtak

Innsigelser til detaljregulering for Norwegian Outlet i Vestby kommune departementets vedtak Statsråden Fylkesmannen i Oslo og Akershus Postboks 8111 Dep 0032 OSLO Deres ref Vår ref Dato 14/14414 15/4400-10 17.02.2016 Innsigelser til detaljregulering for Norwegian Outlet i Vestby kommune departementets

Detaljer

Veileder RPB kjøpesentre. Seminar 8. og 9.september 2009 Dr.ing. Kathrine Strømmen, Trondheim kommune. Faglig tilnærming

Veileder RPB kjøpesentre. Seminar 8. og 9.september 2009 Dr.ing. Kathrine Strømmen, Trondheim kommune. Faglig tilnærming Veileder RPB kjøpesentre. Seminar 8. og 9.september 2009 Dr.ing. Kathrine Strømmen, Trondheim kommune Faglig tilnærming Reisens formål Besøksreiser 13 % Annet 7 % Arbeid 19 % Tjenestereiser 2 % Arbeid

Detaljer

ANALYSE ROGALAND 2013

ANALYSE ROGALAND 2013 ANALYSE ROGALAND 2013 INNHOLD 1 ROGALAND... 2 1.1 Netthandel... 2 1.2 Handelsbalanse... 3 2 STAVANGERREGIONEN... 4 2.1 Stavanger sentrum... 7 2.2 Sandnes sentrum... 8 2.3 Lura... 8 2.4 Forus... 9 2.5 Hillevåg-Mariero...

Detaljer

Modell for handelsanalyser

Modell for handelsanalyser Rogaland fylkeskommune Forprosjekt Modell for handelsanalyser Oppfølging av regionale planer, med fokus på handel og byutvikling Eirik Wiggen, Maria Hatling og Peter Sonnenberg November 2013 Oppdragsnummer

Detaljer

Terminalveien Øst Fauske. Morten Selnes, Norconsult AS. 11.03.2015.

Terminalveien Øst Fauske. Morten Selnes, Norconsult AS. 11.03.2015. Terminalveien Øst Fauske Morten Selnes, Norconsult AS. 11.03.2015. 1 Reguleringsplan Terminalveien Øst, Fauske Utarbeidet 04.10. 2011 Avsatt i hovedsak til Forretning, kontor, industri. Handelsanalyse.

Detaljer

JUSTERING AV REGIONAL PLAN FOR SENTERSTRUKTUR OG HANDEL - VEDTAKSBEHANDLING

JUSTERING AV REGIONAL PLAN FOR SENTERSTRUKTUR OG HANDEL - VEDTAKSBEHANDLING 1 Saksframlegg Dato: Arkivref: 17.09.2015 2009/6146-29376/2015 / 131/U60 Saksbehandler: Gunnar Ogwyn Lindaas Saksnr. Utvalg Møtedato Fylkesutvalget 06.10.2015 Fylkestinget 20.10.2015 JUSTERING AV REGIONAL

Detaljer

Plankonferanse om areal og transport på Haugalandet. Christine Haver Regionalplansjef Rogaland fylkeskommune

Plankonferanse om areal og transport på Haugalandet. Christine Haver Regionalplansjef Rogaland fylkeskommune Plankonferanse om areal og transport på Haugalandet Christine Haver Regionalplansjef Rogaland fylkeskommune Mål for arbeidet grunnlag for vurdering av konseptene Attraktiv region! Haugesund sentrum urban

Detaljer

Plan 2013. Kan KVU-metodikk brukes for å utvikle regionale planer? Christine Haver Regionalplansjef Rogaland fylkeskommune

Plan 2013. Kan KVU-metodikk brukes for å utvikle regionale planer? Christine Haver Regionalplansjef Rogaland fylkeskommune Plan 2013 Kan KVU-metodikk brukes for å utvikle regionale planer? Christine Haver Regionalplansjef Rogaland fylkeskommune Kommunenes forventninger til regionalplan Fylkeskommunens forventning til RP 17.000

Detaljer

Arbeidsnotat Byutvikling og regionale virkninger

Arbeidsnotat Byutvikling og regionale virkninger Arbeidsnotat Byutvikling og regionale virkninger KVU for transportsystemet i Hønefossområdet Januar 20150 Notat: Byutvikling og regionale virkninger Byutvikling og regionale virkninger er et samlebegrep

Detaljer

Kjøpesentre: Myndighetenes utfordringer

Kjøpesentre: Myndighetenes utfordringer Kjøpesentre: Myndighetenes utfordringer Lokalisering, størrelse, innhold, transport, miljø, mm Jan Usterud Hanssen MD i Thon Hotell Arena 8. september 2009 10.09.2009 Side 1 Viktige diskusjoner behov for

Detaljer

REGIONALPLAN JÆREN - NY BEGRENSET HØRING

REGIONALPLAN JÆREN - NY BEGRENSET HØRING Arkiv: K1-123, PlanID-, K2-L12 Vår ref: 07/1381-26 Journalpostid 13/18857 Saksbeh.: Yvonne van Bentum REGIONALPLAN JÆREN - NY BEGRENSET HØRING Saksgang: Utval Saksnummer Møtedato Time formannskap 072/13

Detaljer

Vurdering av konsekvensene ved handelsetablering Henning Lervåg Byplankontoret i Trondheim kommune

Vurdering av konsekvensene ved handelsetablering Henning Lervåg Byplankontoret i Trondheim kommune Vurdering av konsekvensene ved handelsetablering 18.11.2008 Henning Lervåg Byplankontoret i Trondheim kommune Historisk: Normativ tilnærming Tilbud = f(befolkningsunderlag) FUNKSJON: Bysenter Bydelssenter

Detaljer

KDP Stavanger sentrum

KDP Stavanger sentrum Sammen for en levende by, 13. november 2014 Foreløpig planforslag KDP Stavanger sentrum Ole Martin Lund og Kristin Gustavsen Formålet med planen (oppgaven) Konkret løsningsforslag til: Styrke og utvikle

Detaljer

Hvordan gjøre sentrum attraktivt for handel og service?

Hvordan gjøre sentrum attraktivt for handel og service? Hvordan gjøre sentrum attraktivt for handel og service? Kommunekonferansen Politikk og Plan Oppdal, 30. januar 2015 Aud Tennøy, PhD By- og regionplanlegging Forskningsleder kollektivtrafikk, areal- og

Detaljer

Forprosjekt stedsutvikling Bardufoss

Forprosjekt stedsutvikling Bardufoss Målselv kommune Forprosjekt stedsutvikling Bardufoss Sluttrapport del 4 Oppfølging av forprosjektet 2013-05-30 Oppdragsnr.: 5124953 5124953 Forprosjekt stedsutvikling Bardufoss Sluttrapport del 4 Oppfølging

Detaljer

Regional plan for senterstruktur og handel

Regional plan for senterstruktur og handel Regional plan for senterstruktur og handel Endret i tråd med fylkestingets vedtak 23.10.2012 sak 49/12 BAKGRUNN: Rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre trådte i kraft 1. juli 2008. Bestemmelsen gjelder

Detaljer

REGIONAL PLAN FOR ATTRAKTIVE BYER OG TETTSTEDER I OPPLAND. UTLEGGING TIL OFFENTLIG ETTERSYN.

REGIONAL PLAN FOR ATTRAKTIVE BYER OG TETTSTEDER I OPPLAND. UTLEGGING TIL OFFENTLIG ETTERSYN. Regionalenheten Arkivsak-dok. 201307440-186 Saksbehandler Per Erik Fonkalsrud Saksgang Fylkesutvalget Møtedato REGIONAL PLAN FOR ATTRAKTIVE BYER OG TETTSTEDER I OPPLAND. UTLEGGING TIL OFFENTLIG ETTERSYN.

Detaljer

Klage på fylkesmannens vedtak om ikke å gi samtykke til utvidelse av forretning i Rauma kommune

Klage på fylkesmannens vedtak om ikke å gi samtykke til utvidelse av forretning i Rauma kommune Fylkesmannen i Møre og Romsdal Postboks 2520 6404 MOLDE Deres ref Vår ref Dato 2015/5081 16/330 04.04.2016 Klage på fylkesmannens vedtak om ikke å gi samtykke til utvidelse av forretning i Rauma kommune

Detaljer

Kommuneplanens arealdel -revisjon 2013-2023- Sluttbehandling før offentlig ettersyn

Kommuneplanens arealdel -revisjon 2013-2023- Sluttbehandling før offentlig ettersyn ARENDAL KOMMUNE Saksfremlegg Vår saksbehandler Kristin Fløystad, tlf 37013094 Saksgang: Pol. saksnr. Politisk utvalg Møtedato Kommuneplanutvalget Referanse: 2012/4926 / 108 Ordningsverdi: 143 Kommuneplanens

Detaljer

BRUK AV KRAV OM MINIMUM/MAKSIMUM UTNYTTELSESGRAD FOR ERVERVSOMRÅDER I OVERORDNA PLANER

BRUK AV KRAV OM MINIMUM/MAKSIMUM UTNYTTELSESGRAD FOR ERVERVSOMRÅDER I OVERORDNA PLANER Oppdragsgiver: Vestfold fylkeskommune Oppdrag: Del: Dato: 2013-01-09 Skrevet av: Paal Grini Kvalitetskontroll: BRUK AV KRAV OM MINIMUM/MAKSIMUM UTNYTTELSESGRAD FOR ERVERVSOMRÅDER I OVERORDNA INNHOLD 1

Detaljer

Overordnede mål for Trondheims byutvikling

Overordnede mål for Trondheims byutvikling 17.12.12 _ Idedugnad transportsystem østlige bydeler Trondheim Birgitte Kahrs_Byplankontoret Overordnede mål for Trondheims byutvikling Foto: Carl-Erik Eriksson Vekst! I 2050 er Trondheim 250.000 innbyggere

Detaljer

Tilnærming til avgrensning av indre sentrumssoner

Tilnærming til avgrensning av indre sentrumssoner Tilnærming til avgrensning av indre sentrumssoner Vedlegg til Regional plan for attraktive byer og tettsteder i Oppland utkast 27.10.2015 Innhold 1. INNLEDNING... 3 2. REGIONALE SENTRE... 4 2.1 GRAN I

Detaljer

Intern korrespondanse

Intern korrespondanse BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for plan og geodata Intern korrespondanse Saksnr.: 201301526-47 Saksbehandler: MEIV Emnekode: ESARK-03 Til: Fra: Seksjon byutvikling v/ Marit Sørstrøm Etat

Detaljer

Den grønne landsbyen Stedsutvikling i Randaberg

Den grønne landsbyen Stedsutvikling i Randaberg Den grønne landsbyen Stedsutvikling i Randaberg Rådmannskurs i samfunnsplanlegging Samling 2: 13. og 14. januar 2016 Utstein kloster 14.1.2016 Anne-Kristin Gangenes Plan- og forvaltningssjef Sammen skaper

Detaljer

PLAN 2504P FLINTEGATA MOBILITETSPLAN

PLAN 2504P FLINTEGATA MOBILITETSPLAN PLAN 2504P FLINTEGATA MOBILITETSPLAN Oppdragsgiver Rapporttype Flintegaten eiendom as Mobilitetsplan Dato 17.09.15 Utarbeidet av Sivilarkitekt Ivar Egge Kontrollert av hb Innhold 1. INNLEDNING... 3 1.1

Detaljer

RASK OG GOD HANDELSUTVIKLING HVA MÅ TIL? Geir O. Iversen, adm.dir InsightOne Nordic

RASK OG GOD HANDELSUTVIKLING HVA MÅ TIL? Geir O. Iversen, adm.dir InsightOne Nordic RASK OG GOD HANDELSUTVIKLING HVA MÅ TIL? Geir O. Iversen, adm.dir InsightOne Nordic Sliter vi med handelsutviklingen i norske byer? Stadig flere handler på nett Hvilke signaler ser vi for Norge? DET STORE

Detaljer

Sluttbehandling - Mindre endring - Detaljreguleringsplan for deler av Hunstad Sør (Haugen)

Sluttbehandling - Mindre endring - Detaljreguleringsplan for deler av Hunstad Sør (Haugen) Byplankontoret Særutskrift Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv 04.10.2016 71618/2016 2015/7010 L12 Saksnummer Utvalg Møtedato 16/60 Komite for plan, næring og miljø 12.10.2016 16/175 Bystyret 27.10.2016 Sluttbehandling

Detaljer

Der regionale planprosessene

Der regionale planprosessene Der regionale planprosessene Seminar veileder RPB kjøpesenter 8-9 september 2009 Erik Plathe Asplan Viak AS 1 RPB kjøpesenter i ny plandel Nivå Retningslinjer - programmer Midlertidig båndlegging Bindende

Detaljer

Statlig planretningslinje for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging

Statlig planretningslinje for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging Statlig planretningslinje for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging Terje Kaldager Øyer, 19.mars 2015 Planverktøy i Plan- og bygningsloven Nivå Retningslinjer og føringer Midlertidig båndlegging

Detaljer

Reguleringsplan for Utvidelse av City Nord, Bodø kommune - ny vurdering av innsigelse

Reguleringsplan for Utvidelse av City Nord, Bodø kommune - ny vurdering av innsigelse Saksbehandler, innvalgstelefon og e-post: Vår dato Vår referanse Vår arkivkode Egil Johansen, 75 53 16 19 07.05.2008 2006/8700 421.4 ejo@fmno.no Deres dato Deres referanse Bodø kommune Postboks 543, 8001

Detaljer

1. Innledning Bakgrunn Plannivå Dagens situasjon... 4 Kollektivtrafikk... 5 Områdeavgrensning... 5 Stavanger... 5 Sandnes...

1. Innledning Bakgrunn Plannivå Dagens situasjon... 4 Kollektivtrafikk... 5 Områdeavgrensning... 5 Stavanger... 5 Sandnes... 1 1. Innledning... 3 2. Bakgrunn... 4 3. Plannivå... 4 4. Dagens situasjon... 4 Kollektivtrafikk... 5 Områdeavgrensning... 5 Stavanger... 5 Sandnes... 6 Sola... 6 5. Formål med planarbeidet... 6 6. Planprogram...

Detaljer

Harstad Kommune. Handelsanalyse - Harstad kommune Utgave: 4 Dato: 2015-01-05

Harstad Kommune. Handelsanalyse - Harstad kommune Utgave: 4 Dato: 2015-01-05 Handelsanalyse - Harstad kommune Utgave: 4 Dato: 2015-01-05 Handelsanalyse - Harstad kommune 1 DOKUMENTINFORMASJON Oppdragsgiver: Rapporttittel: Handelsanalyse - Harstad kommune Utgave/dato: 4 / 5. jan.

Detaljer

Planlagt behandling i følgende utvalg: Sak nr.: Møtedato: Votering: KOMMUNEPLAN PLANFORSLAG TIL HØRING OG OFFENTLIG ETTERSYN

Planlagt behandling i følgende utvalg: Sak nr.: Møtedato: Votering: KOMMUNEPLAN PLANFORSLAG TIL HØRING OG OFFENTLIG ETTERSYN Saksframlegg STAVANGER KOMMUNE REFERANSE JOURNALNR. DATO TBWE-11/11795-408 33338/14 28.04.2014 Planlagt behandling i følgende utvalg: Sak nr.: Møtedato: Votering: Kommunalstyret for byutvikling 15.05.14

Detaljer

Forprosjekt stedsutvikling Bardufoss

Forprosjekt stedsutvikling Bardufoss Målselv kommune Forprosjekt stedsutvikling Bardufoss Sluttrapport del 3 Drøfting av rammevilkår for handel 2013-05-31 Oppdragsnr.: 5124953 2013-05-31 Side 2 av 38 Innhold 1 Bakgrunn og hensikt 5 1.1 Innledning

Detaljer

Behov for å dreie utviklingsretning på Haugalandet?

Behov for å dreie utviklingsretning på Haugalandet? Behov for å dreie utviklingsretning på Haugalandet? Plankonferanse Haugalandet 17. februar 2014. Bernt Østnor, rådgiver Rogaland fylkeskommune Hva er fylkesdelplan/regional plan? Regionalt koordinerte

Detaljer

Fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren god nok som avtale med staten? Transportplansjef Håkon Auglend

Fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren god nok som avtale med staten? Transportplansjef Håkon Auglend Fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren god nok som avtale med staten? Transportplansjef Håkon Auglend Regionalt samarbeid om areal og transport på Jæren Felles planlegging for felles mål Utfordringer:

Detaljer

RIKSPOLITISK BESTEMMELSE OM KJØPESENTRE (RPB) Erik Sveistrup, seniorrådgiver Avdeling for regional planlegging, MD Konferanse, Stord, 04.05.

RIKSPOLITISK BESTEMMELSE OM KJØPESENTRE (RPB) Erik Sveistrup, seniorrådgiver Avdeling for regional planlegging, MD Konferanse, Stord, 04.05. RIKSPOLITISK BESTEMMELSE OM KJØPESENTRE (RPB) Erik Sveistrup, seniorrådgiver Avdeling for regional planlegging, MD Konferanse, Stord, 04.05.2009 Om de nye nasjonale bestemmelsene for etablering av kjøpesentre

Detaljer

Samtykke til etablering av byggvarehus på eiendom gbnr 60/21, Buersvingen i Askim kommune

Samtykke til etablering av byggvarehus på eiendom gbnr 60/21, Buersvingen i Askim kommune Askim kommune Postboks C 1801 ASKIM Miljøvernavdelingen Deres ref.: 14/2536 Vår ref.: 2014/6093 421.4 CHJ Vår dato: 17.12.2014 Samtykke til etablering av byggvarehus på eiendom gbnr 60/21, Buersvingen

Detaljer

Behandles av: Møtedato Utvalgssaksnr Utvalg for byutvikling /11

Behandles av: Møtedato Utvalgssaksnr Utvalg for byutvikling /11 SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak Arkivkode Saksbehandler Transportplansjef : 201101320 : E: N20 : Eleanor Clark : Håkon Auglend Behandles av: Møtedato Utvalgssaksnr Utvalg for byutvikling 16.03.11

Detaljer

Handelsanalyse Wergeland senter S

Handelsanalyse Wergeland senter S Handelsanalyse Wergeland senter S11 18.04.2007 RAPPORT Prosjekt: Tittel: Fagområde: Wergeland reguleringsplan Utredning Kommentar: Oppdragsgiver: Wergeland Terrasse AS)/ Sameie Wergeland Fageråsveien 2

Detaljer

Kommuneplanens arealdel 2016-2050 forslag til planprogram

Kommuneplanens arealdel 2016-2050 forslag til planprogram Kommuneplanens arealdel 2016-2050 forslag til planprogram Vedtak i Planutvalget i møte 11.11.15, sak 66/15 om å varsle oppstart av planarbeid og om forslag til planprogram til høring og offentlig ettersyn.

Detaljer