75/58 Brekkeveien 9 Ny søknad om endring av godkjent tiltak.

Transkript

1 Bærum kommune - byggesak Oversendes pr epost. Drammen Sak nr.: 15/7317 Deres ref.: 15/7317 Vår ref.: 75/58 Brekkeveien 9 Ny søknad om endring av godkjent tiltak. Det vises til kommunens brev 15/ /246102/UDA datert , som var et avslag på søknad om endring. Kort sagt, dreide endringen seg om å få godkjent tiltaket, som bygget. Søknaden inkluderte søknad om dispensasjon fra tillatt utnyttelsesgrad. Tillatt utnyttelsesgrad er på 20 %- BYA. Tiltakshavers ansvarlige arkitekt har beregnet % -BYA til 22 %, mens kommunen har beregnet det til 23 %. Kommunen påpeker også at gesimshøyden mot veien er på 12 meter, noe som er i strid med kommuneplanens arealdel 2.2. f. Denne gesimshøyden betinger også en dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan. Dispensasjon fra %- BYA ble nabovarslet og ingen hadde kommentarer. Naboene ble ikke varslet om behov for dispensasjon fra 2.2.f. Kommunen forlanger at tiltaket skal gjennomføres i tråd med gitte tillatelser: 1. De deler av bygningen som er godkjent under terreng må dekkes av masser og beplantes som godkjent, samt at prosjekterte støttemurer for nødvendige terrengfyllinger blir oppført. 2. Trappekonstruksjonene som er oppført skal fjernes og erstattes med trapper i terreng. 3. Terrenget/fjellet må arronderes/sprenges slik at det er mulig å oppnå det godkjente resultatet. Tiltakshaver har engasjert vårt firma for å komme frem til tiltak og løsninger for å imøtekomme kommunens pålegg. Landskapsarkitekten har gjort en vurdering av tomtens eksisterende situasjon opp mot kommunens pålegg. Hun har sett på utearealenes kvaliteter og naboforhold. Det er foreslått tiltak for å imøtekomme kommunens krav som anses for å være gjennomførbare og innen rimelighetens grenser.

2 Side 2 av 6 Landskapsarkitektens vurdering Punkt 1 og 2 Vedlagt søknaden, finnes det en detaljert utomhusplan (LA10) så vel som flere snitt (LA20-23). Planen viser tiltak som gjør at man kommer tettere opp mot den løsningen som det ble gitt tillatelse til gjennom søknad om rammetillatelse og søknad om igangsettingstillatelse. Følgende er vist på planen: Innkjørsel snevres inn. Sideterrenget arronderes slik at det gir rom for beplantning. Arealer vest for garasjen og husvegg arronderes og beplantes. Oppfylling under trapp, slik at denne i sin helhet blir liggende på terreng. Oppfylling på garasjetak, med buskfelt for i størst mulig grad å dekke fjellskjæringen. Punkt 3 Etter at Brekkeveien 9 ble godkjent, har det kommet en ny bolig nabotomt gnr/bnr 75/59 mot nord. På nord og vestsiden av huset i Brekkeveien 9 har tiltakshaver oppnådd brukbare uteoppholdsarealer. Terrengovergangene mellom tomtene mot nord, sør og vest anses for å være tilfredsstillende. Å kreve at tiltakshaver sprenger ut for så å arrondere medfører en forringelse både av uteareal for Brekkeveien 9 samt at det i stor grad vil påvirke overgangen mot tomten i sør gnr/bnr 75/27 mot sør. Se bilder 1 4. For naboene mot vest gnr/bnr 75/5, bemerkes det at de ikke har hatt noen merknader etter flere varslinger eller de faktiske forhold. Deres utsikt er mot vest rettet mot Skuibakken i motsatt retning enn Brekkeveien 9. Landskapsarkitekten mener at inntrykket av fjellskjæringen på sikt vil bli dempet ved gjennomføring av det foreslåtte utomhusplan. Mot fjellskjæring vil det fylles opp med masser og vekstjord og beplantet med busker, trær og klatreplanter. Tiltakshaver er av den oppfatning at ytterligere sprengning på tomten vil føre til stor forringelse av tomtens opparbeidete utearealer. Sprengning er meget kostbar og vil ikke i større grad enn de forslåtte tiltak gi den ønskede effekten. Tiltakshaver beklager at han ikke varslet ansvarlig søker eller kommunen da han gikk bort fra de godkjente tegningene. Årsaken til at avvikene oppsto var at tomtens geologiske forhold viste seg å by på større utfordringer enn forutsatt. Ikke bare var det litt fjell i dagen eller fjell liggende noen meter under løsmasser. Fjellet viste seg å være så kompakt og høyt som man kunne tenke seg og dekket nesten hele tomten. Bilde 1 og 2 viser dette. Dispensasjon Gesimshøyde fasade-hjørne mot syd (retning mot vei): Gjennomførte tiltak etter landskapsarkitektens utomhusplan endrer terrenget slik at det er kurant å måle gesimshøyde mot veien fra kotehøyde ved garasjetaket. Snitt DD (LA 23) viser at gesimshøyde målt fra gesims til overkant garasjetak er 7.65 meter; dvs. lavere enn 9 meter som er kravet i reguleringsplanen. Søknad om dispensasjon blir dermed unødvendig. Nabovarsling Nabovarsling er ikke nødvendig.

3 Side 3 av 6 Dispensasjon % BYA Beregning av BYA Boligens fotavtrykk Noe garasjetak som er synlig Heishuset To gjesteparkeringsplasser Totalt Tomten 198,5 kvm 34,6 kvm 3,0 kvm 36,0 kvm 272 kvm 1225 kvm % BYA = 22 % Prosent BYA er overskredet med to prosent. Landskapsarkitekten har vurdert å dekke hele garasjetak med jord, men konkluderte med at masser over 100 % av takarealet ikke medfører til mer kvalitet. Arealet er ikke synlige for noen andre enn de som bor i Brekkeveien 9. Takarealet er ikke tilgjengelig for bruk. Reguleringsplanens intensjon vurderes som fortsatt i varetatt. Det søkes derfor fortsatt om dispensasjon på % BYA. Naboene er varslet om dispensasjon og ingen har hatt kommentarer. Vi ser frem til et positivt svar i saken. Om det skulle være behov for mer informasjon, kan undertegnede kontaktes ved judith@ssas.no eller pr mobil Med hilsen for Siv.ing. Stener Sørensen AS Judith W. Høgset Ansvarlig søker Kopi til: Tiltakshaver Vedlegg

4 Side 4 av 6 Bilde 1 Bilde 2

5 Side 5 av 6 Bilde 3

6 Side 6 av 6 Bilde 4 (bilde fra mars 2017)