Bærum Kommune - Byggesaksavdelingen Oslo, Postboks Sandvika

Transkript

1 Resell Arkitektur AS Postadresse: Sons gate 5 A 0654 Oslo Bærum Kommune - Byggesaksavdelingen Oslo, Postboks Sandvika FØLGEBREV TIL SØKNAD OM RAMMETILLATELSE - OMBYGGING OG TILBYGG TIL TOMANNSBOLIG I GIMLEVEIEN 18B, GNR./BNR. 20/302 Bakgrunn: Tiltakshavere Hanne Cecilie Otterdal og Kjetil Jørum ønsker å bli boende i sin bolig i Gimleveien 18 B til tross for familieforøkelse. Paret ønsker derfor å bygge et tilbygg til sin halvpart av tomannsboligen, samt å gjøre enkelte mindre endringer på eksisterende hus. Gjeldende arealbruk for området er boligbebyggelse, og eiendommen faller inn under bestemmelser i Kommuneplanen Dagens situasjon / planlagt tiltak: Tomannsboligen ligger på et lite høydedrag med utsikt mot sydøst, og den halvparten som eies av tiltakshavere ligger lengst vekk fra Gimleveien. Huset ble sist rehabilitert i 2008/09, da taket ble løftet noe og nye vindus- og dørfelt ble satt inn. Tilbyggets plassering: Ulike plasseringer av det nye tilbygget har vært vurdert, men undertegnede og tiltakshavere har kommet til at det bør plasseres på den sydøstre siden av det eksisterende huset. Årsakene til dette er flere: På denne siden ligger det til rette for en avklart og dempet sammenføyning med det eksisterende huset, samtidig som plasseringen er skånsom med hensyn på naboer i tomannsboligen og passerende i Gimleveien. Videre kan man her få til en fornuftig intern logistikk mellom nytt og eksisterende, samtidig som de flotte utsiktsforholdene kan utnyttes maksimalt. Dessuten åpner plasseringen for å løse en av hovedutfordringene med tomten slik den fremstår i dag; kontakten med den nederste hagen. Boligen står som nevnt på toppen av en skråning, og nedenfor denne skråningen ligger et større hageområde som i dag i liten grad er i bruk fordi det oppleves som lite tilgjengelig. Tilbygget tenkes plassert i skråningen slik at det kan strekke seg ned til den nedre hagen. Boligen kan dermed få utgang direkte til denne, slik at arealet lettere kan tas i bruk.

2 Tilbyggets utforming: Det eksisterende huset fikk under rehabiliteringen i 2008/09 et relativt aktivt uttrykk, der fasadene har innslag av mange og relativt store åpninger. Ved utformingen av tilbygget har det derfor vært et poeng at dette skulle få et dempet uttrykk som kunne gi helheten en litt roligere fremtoning. I fasadene mot syd og nord er det derfor lagt inn større tette felter, samtidig som vindusfeltene i østfasaden er holdt uniforme i størrelse og format. Den enkle grunnformen får særpreg gjennom sin slankhet heller enn gjennom ekspressive formgrep. Det har vært vektlagt at sammenføyningen mellom eksisterende og nytt skal fremstå som enkel og minimert, slik at formen til det eksisterende huset fortsatt er tydelig lesbar. Samtidig er det et ønske at tilbygget får en knapp detaljering - som signaliserer at det stammer fra en annen tid enn hovedhuset. Det er dog ikke en intensjon at kontrasten mellom nytt og eksisterende skal være for stor. Tilbygget tenkes derfor utført i lyse prefabrikerte betongelementer, som vil gjøre at det inngår i en helhet med det eksisterende huset (som også har ytterveggskonstruksjoner i betong). Tilbygget gjøres én etasje lavere enn det eksisterende huset, og det etableres en takterrasse på plan 3 med direkte utgang fra en ny loftsstue. På denne måten dempes høydevirkningen mot naboer i nord og øst, samtidig som det lages et uteoppholdsareal som vil få store kvaliteter med tanke på sol og utsikt. Det etableres en åpen car-port under tilbygget. Denne vil bidra til å gjøre volumet mindre dominerende mot naboer i nord og syd da man vil kunne se gjennom bygningen og ut på motsatt side. Utnyttelsesgrad - BYA: Halvparten av tomannsboligen og eksisterende komponenter på nordsiden av bygget (garasje, trappeanlegg) utgjør i dag et fotavtrykk på 88,1m2. Ved å fjerne sistnevnte frigjøres et areal på 53,7m2 for ny programmering. Det etableres 1 biloppstillingsplass på terreng, mens 1 plass etableres som car-port løsning under tilbygget. Tilbygget vil oppta i overkant av 35m2 av tomtens grunnflate, og dermed vil tomten i den nye situasjonen være fullt utnyttet. Eksisterende terrasseanlegg på vestsiden av eksisterende hovedhus er anlagt på terreng, og skal følgelig ikke medregnes i bebygd areal (BYA). Eksisterende situasjon Ny situasjon

3 Dispensasjoner: Det søkes dispensasjon fra 1 bestemmelse i gjeldende kommuneplan (Kommuneplanen ): 26 Uteoppholdsareal for bolig (pbl 11-9 nr. 5, 6) 26.2 Småhusbebyggelse a) Det skal avsettes minste uteoppholdsareal (MUA) på egen grunn etter følgende krav: 1) Enebolig og tomannsbolig: MUA per boenhet på minimum 300 m2 Eiendommen har i dag et uteoppholdsareal på 253m2. Noe av bakgrunnen for at man ikke klarer kravet på 300 m2 er skråningen som løper gjennom tomten. Denne er brattere enn 1:3 og kan derfor ikke regnes med i MUA. En viktig begrunnelse for valget om å plassere tilbygget i skråningen handler om at man ved å gjøre dette, og samtidig lage takterrasse på toppen, kan få utnyttet et areal som i dag ikke er brukbart til opphold. På grunn av dette vil det totale uteoppholdsarealet etter utbygging ha vokst til 267m2. Man klarer ikke kravet på 300m2, men man forbedrer dagens situasjon. Eksisterende situasjon Ny situasjon

4 Nabomerknader: Ansvarlig søker har mottatt 2 stk. nabomerknader til tiltaket. NABOMERKNAD 1 Avsender for merknad er Henny Moan, Bjerkelundsveien 45, 1358 Jar (gnr./bnr.: 20/31). Bjerkelundsveien 45 er beliggende sydøst for Gimleveien 18 B. Det anføres to hovedårsaker til protesten, og ansvarlig søkers kommentarer til disse følger nedenfor. 1. "For stor og dominerende fasadevirkning". - Høyde: Tilbyggets gesimshøyde er på 7,5 målt fra gjennomsnittlig omkringliggende terreng (lokalt målt gesimshøyde mot klagers eiendom er på 9 meter), og tiltaket er således innenfor bestemmelsene i kommuneplanens 26.2, punkt e). Videre er tilbygget én etasje lavere enn eksisterende hus, og underordner seg derfor sistnevnte. - Uttrykk: Ansvarlig søker og tiltakshaver har bevisst arbeidet for at fasaden mot Bjerkelundsveien 45 skal være roligere og mer dempet enn fasaden på det eksisterende huset. Tilbyggets fasade har derfor en enkel geometri, og fire vindusåpninger med like stor størrelse. - Stil: Tilbygget kritiseres fordi det har et moderne tilsnitt. Ansvarlig søker og tiltakshaver mener man har kommet frem til en fornuftig balanse, der tilbygget spiller på lag med eksisterende hus (farge, materialbruk, størrelse på åpninger), samtidig som det uttrykker en ærlighet i forhold til hvilken tid det stammer fra. Videre kan nevnes at det i nærområdet er flere boliger med et moderne uttrykk som er oppført og/eller godkjent for oppføring (bl.a. Bjerkelundsveien 43 B og Gimleveien 22). - Avstander: Tilbygget holder seg innenfor byggegrensen, og er dermed plassert over 4 meter fra eiendomsgrensen mot Bjerkelundsveien 45. Videre kan nevnes at boligen i Bjerkelundsveien 45 ligger i overkant av 16 meter fra den samme grensen, og i overkant av 20 meter fra tilbygget. Vegetasjon: I tomtegrensen mellom Gimleveien 18B og Bjerkelundsveien 45 er det et omfattende vegetasjonsbelte av trær og busker i ulike størrelser som vil bidra til å gjøre tilbyggets påvirkning på sistnevnte eiendom ytterligere begrenset. Det kan her nevnes at det foreligger en rettskjennelse som gir eier av Gimleveien 18 B rett til å beskjære deler av denne vegetasjonen til en gitt høyde. Tiltakshaver har valgt å ikke benytte seg av denne muligheten (selv om det ville forbedret utsiktsforholdene) fordi man ønsker å bevare et godt naboforhold. Fotografi 1 Fotografi 2 Fotografi 1: tatt fra midt i trapp mellom 2. og 3. etg. i eksisterende hus i Gimleveien 18 B - mot Bjerkelundsveien 45 Fotografi 2: tatt fra 3. etg. i eksisterende hus i Gimleveien 18 B - mot Bjerkelundsveien 45

5 - Øvrig påvirkning: Sol og utsikt: Tilbygget blir liggende nordøst for eiendommen i Bjerkelundsveien 45, og vil derfor ikke forringe hverken sol- eller utsiktsforholdene på eiendommen. - Andre kommentarer: Klager skriver at tilbygget har et utvendig trappeløp - dette stemmer ikke. 2. "Utkastet er i strid med gjeldende plan". - Ansvarlig søker og tiltakshaver kan vanskelig se at mengden uteoppholdsareal i Gimleveien 18B i seg selv er en faktor som kan ha negativ påvirkning på eiendommen i Bjerkelundsveien 45. I prosjektutviklingen har det vært vurdert å søke om å implementere støttemurer i skråningen som løper gjennom eiendommen for på denne måten å få til å etablere mer uteoppholdsareal på nedre hagenivå. Dette ble gått bort fra av hensyn til naboer i sydøst. NABOMERKNAD 2 Avsender for merknad er Eystein Hoddevik, Bjerkelundsveien 43b, 1358 Jar (gnr./bnr.: 20/32). Bjerkelundsveien 45 er beliggende nordøst for Gimleveien 18 B. Det anføres tre hovedårsaker til protesten, og ansvarlig søkers kommentarer til disse følger nedenfor. 1. Innsyn fra takterrasse. Avstanden mellom tilbygget og klagers hus er på ca. 30 meter. Dette er en betydelig avstand, som slik ansvarlig søker ser det gjør innsyn til en lite aktuell problemstilling. Videre er det i tomtegrensen mellom Gimleveien 18B og Bjerkelundsveien 43B et vegetasjonsbelte av trær i ulik høyde og størrelse som også vil bidre til å gjøre innsynet begrenset. Rekkverket på tilbygget er tenkt utført som en tett løsning i den delen som er mest fremskutt mot nabo i Bjerkelundsveien 43B. Dette er blant annet valgt for å ytterligere dempe innsynsmuligheten. Det bør også nevnes at aktiviteten på terrassen oppå tilbygget primært vil være henvendt bort fra klagers hus, da både sol (ettermiddags- og kveldssol) og utsikt befinner seg i motsatt retning. Videre vil bruken av terrassen være begrenset som følge av klimatiske forhold og sesong. Takterrassen vil dessuten primært være i bruk på den tiden av året da vegetasjonsbeltet er på sitt frodigste. 2. Tilbyggets høyde. Tilbyggets gesimshøyde er på 7,5 målt fra gjennomsnittlig omkringliggende terreng (lokalt målt gesimshøyde på tilbyggets høyeste punkt er på 9 meter), og tiltaket er således innenfor bestemmelsene i kommuneplanens 26.2, punkt e). Videre er tilbygget én etasje lavere enn eksisterende hus, og underordner seg derfor sistnevnte. Hovedandelen av klagers hus ligger på samme kotehøyde som tilbyggets 1. etasje, hvilket betyr at tilbyggets underetasje ligger vesentlig lavere enn klagers hus - ca 3 meter lavere enn det vestre hjørnet på klagers hus, og ca 2 meter lavere enn det søndre hjørnet. Ansvarlig søker kan derfor ikke se at det er hold i påstanden om at høydevirkningen mot klager blir vesentlig og at tilbyggets østre fasade vil oppleves som dominerende sett fra deres tomt. Det anføres at takterrasser ikke er typiske for eksisterende bebyggelse i området. Ansvarlig søker ønsker i denne sammenheng å poengtere at det ikke er lagt begrensninger på slike i kommuneplanens bestemmelser. Videre kan klagers påstand kun sies å stemme dersom man anser en takterrasse å være en terrasse som ligger på taket av hoveddelen av bebyggelsen på en eiendom. Takterrassen oppå tilbygget i Gimleveien 18 B kan vanskelig anses som en slik takterrasse når man ser hele bebyggelsen på eiendommen under ett. Terrassen ligger lavere enn eksisterende hovedhus, og har utgang fra sistnevnte. Terrasser som ligger oppå deler av bygningsmassen på en tomt, og har utgang fra en av de øvre etasjer, er det mange av i området.

6 3. Solforhold. Den eksisterende bebyggelsen i Gimleveien 18B ligger vest for eiendommen i Bjerkelundsveien 43b, og tilbygget er plassert øst for eksisterende hus. Denne plasseringen, i kombinasjon med det faktum at tilbygget er lavere enn eksisterende hus, gjør at klagers eiendom ikke vil bli skyggelagt av bebyggelsen i Gimleveien 18 B i særlig større grad enn den er i dag, Tilbygget havner i stor grad i skyggen av eksisterende hus når solen dreier rundt mot vest fordi solen da står lavt på himmelen. - Andre kommentarer: Klager skriver følgende: "Slik vi leser søknaden er intensjonen med å oppføre et nytt tilbygg primært å øke eiendommens boligareal". Dette er en fortolkning som tiltakshaver ikke kjenner seg igjen i, da intensjonen bak tilbygget hele tiden har vært å både øke boligarealet og å øke og forbedre uteoppholdsarealet. Mvh Olav Resell Master of Architecture/MNAL Daglig leder, Resell Arkitektur AS