Saksbehandler: Anne Merete Astrup Arkiv: GBNR 114/1003 Arkivsaksnr.: 08/ Dato:

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Anne Merete Astrup Arkiv: GBNR 114/1003 Arkivsaksnr.: 08/ Dato: 114/1003 M. FL., THAMS GATE 10, RØMERS VEI 6, CAPPELENS GATE 2 OG 4, NYBYGG MED 29 LEILIGHETER - DISPENSASJON INNSTILLING TIL: Formannskapet Administrasjonens innstilling: 1. Formannskapet godkjenner oppføring av boligkompleks som omsøkt i vestre del av kvartal B 23 som omfattes av reguleringsplan for Kvartalet Cappelens gate Albums gate Thams gate Rømers vei, vedtatt av bystyret Dispensasjon 2. I medhold av plan- og bygningslovens 7 gis det dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan vedrørende gesimshøyde mot Thams gate og nedre del av Rømers vei, samt fra mønehøyde for takoppbygg. 3. I medhold av plan- og bygningslovens 7 gis det dispensasjon fra bestemmelsen om bevaring i sentrumsplanen, pkt 2.5 Kulturminnevern, slik at Thams gate 10 tillates revet. Som særlige grunner anføres: Den nye bebyggelsen har god estetisk utforming og er godt tilpasset eksisterende bebyggelse. Økt gesimshøyde mot Thams gate og Rømers vei omfatter kun mindre deler av bygningsmassen og medfører ikke at mønehøyden økes. Gjenboere (bedehus/kirke og parkeringshus) i Thams gate har høyde og karakter som ikke vil sjeneres av økning av gesimshøyden. Når det gjelder trappe-/heishus er dette helt nødvendig for at alle beboerne, uansett funksjonsnivå, skal ha tilgang til takterrassen. Takoppbygget ligger ikke ut mot fasaden og vil være lite synlig fra bakkenivå. Oppbygget er beskjedent og forhindring av dette har ikke vært reguleringsplanens intensjon. Utformingen er delvis parallell til Cappelens gate 6 som også har heis og takhatter som overstiger regulerte høyder. Ved utarbeiding av reguleringsplanen for kvartalet ble eksisterende bebyggelse vurdert som lite verneverdig og beliggende i et lite bevart miljø for slik bebyggelse, sett i perspektiv av retningslinjer for byutvikling og -fornyelse. Det vurderes at det er lite igjen av den opprinnelige bygningen i Thams gate 10. Protest fra styret i sameiet Cappelens gate 6 tas ikke til følge. Søknad om rammetillatelse ferdigbehandles av administrasjonen. Nils Fr. Wisløff Rådmann Arild Eek Byutviklingsdirektør

2 114/1003 M. FL., THAMS GATE 10, RØMERS VEI 6, CAPPELENS GATE 2 OG 4, NYBYGG MED 29 LEILIGHETER - DISPENSASJON Innledning/bakgrunn for saken NBBO Utbygging søker om rammetillatelse for oppføring av nybygg på eiendommene, Cappelens gate 2-4, Rømers vei 10 og Thams gate 10 (hhv gbnr. 114/195, 114/196, 114/809 og 114/1003), kvartal B 23 i sentrumsplanen. Den omsøkte utbyggingen medfører riving av all eksisterende bebyggelse på eiendommene. Det søkes også om tillatelse til riving av eksisterende bebyggelse. De omsøkte eiendommene er bebygd med eldre trehusbebyggelse hvorav hovedbygningen på eiendommen Thams gate 10 har vernestatus C, middels verneverdi. Bebyggelsen på de andre eiendommene er ikke vurdert som verneverdig. Tiltakshaver søker om å oppføre sammenhengende lav blokkbebyggelse på eiendommene, i henhold til reguleringsplanen for kvartalet. Utbygging er en videreføring av den eksisterende boligblokken på eiendommen Cappelens gate 6. Etter utbygging vil det bli en sammenhengende ensartet bebyggelse rundt den vestre delen av kvartalet. Den nye boligbebyggelsen vil få 29 boenheter med parkering i felles parkeringskjeller i underetasjen. Det søkes om dispensasjon fra reguleringsplanens bestemmelse 2.3 om gesims- og mønehøyder. Saksutredning Eiendommens planstatus Eiendommene omfattes av reguleringsplan for Kvartalet Cappelens gate Albums gate Thams gate Rømers vei, vedtatt av bystyret Eiendommene er regulert til bolig/næring. Med parkering i 1. etasje, minimum 1,5 m under tilstøtende bakkeplan, tillates oppført bygning med inntil fem etasjer. Femte etasje skal være tilbaketrukket. Tilbaketrukket gesims skal ligge innen 45 grader i forhold til gesims mot gate. Mot Cappelens gate kan maksimal gesimshøyde ved fasaden være 10,5 m (kotehøyde C 22,5) og mønehøyde 13.5 m (kotehøyde C 25,5). Mot Thams gate kan tilsvarende maksimal gesimshøyde ved fasade være 10,5 m (kotehøyde C 19,5) og mønehøyde 13,5 m (kotehøyde C 22,5 m). Begge forutsatt parkering i 1 etg. Eiendommene ligger innenfor sentrumsplanen, vedtatt av bystyret Kvartalet er i sentrumsplanen vist som bybebyggelse (blandet formål). Sentrumplanens krav til felles utomhusareal er 15 m² pr bolig. Av dette skal 50 m²være sandlekeplass. I tillegg skal hver leilighet ha minimum 3 m² privat utomhusareal i form av balkong, terrasse el. I sentrumsplanens kulturminneregistrering er Thams gate 10 vist med vernestatus C. For verneklasse C gjelder: C. Middels verneverdi. Kulturminner som hver for seg ikke er spesielt interessant eller verdifulle, men som er viktige for helheten i verneverdig miljø selv om de er ombygde. Denne gruppen gjelder også bygninger som er tilbakeført til opprinnelig utseende, men hvor fasaden er fornyet. Sentrumsplanens har også relevante bestemmelser om bevaring, pkt 2.5 Kulturminnevern: Kulturminner skal tas vare på i byutviklingen. Målet for vern er å bevare det opprinnelige både som autentisk objekt og som formuttrykk.

3 Drammen kommunes parkeringsvedtekt krever en biloppstillingsplass per bolig. Dette kravet er oppfylt. Fakta Prosjektet er tegnet av samme arkitektfirma som leilighetskomplekset i Cappelens gate 6 og vil i hovedsak bli en videreføring av dette. Bebyggelsen vil få tre etasjer med tilbaketrukket fjerde etasje mot Cappelens gate og øverste del av Rømers vei. Mot Thams gate blir det fire etasjer med takterrasse og innkjøring til parkeringskjeller i underetasjen. Da prosjektet omfatter to hjørner av kvartalet gir dette et redusert utomhusareal på bakkeplan. Dette er kompensert ved etablering av takterrasse. For prosjektet er samlet utomhusareal 207,7 m² på bakkeplan. Takterrassens areal er 317,5 m². Til sammen utgjør dette 18 m² per leilighet. Det er i tillegg lagt vekt på relativt store balkonger for leilighetene, fra 4,6 9 m². Når det gjelder planens kotehøyder mot Cappelens gate viser det seg at det er uoverensstemmelser mellom angitt grunnlag for kotehøyde i reguleringsbestemmelsene og virkelig kotehøyde for fortau i Cappelens gate. I reguleringsbestemmelsene er utgangspunktet for bestemmelsene at fortauet ligger på kote 12. Ny måling viser at kotehøyden her er12,6 slik at dette må danne utgangspunkt for tillatt gesims- og mønehøyde mot Cappelens gate. Det vil si at tillatt gesimshøyde her blir kote 12,6 + 10,5 m, altså kote 23,1 i stedet for 22,5. Tilsvarende blir tillatt kotehøyde møne 26,1. Dispensasjon Det søkes om dispensasjon for oversteget gesimshøyde med 2 m for kvartalets nedre del mot Thams gate og Rømers vei. Regulert høyde gesims er kote 19,5, omsøkt gesimshøyde er kote 21,5. Fra kote 21,5 skrår rekkverk på takterrasse 45 grader, se skravert område på tegningene. Som særlig grunn oppgis at gjenboer (bedehus/kirke) i Thams gate har høyde og karakter som ikke vil sjeneres av dette, samt at løsningen omfatter mindre deler av bygningsmassen og medfører ikke at mønehøyden økes. Det søkes også om dispensasjon for en overskridelse på 2,7 m av tillatt mønehøyde for tekniske installasjoner og trappehus/heis til takterrassen. For å tilfredsstille kravet til universell utforming er det nødvendig med heis opp til takterrassen. Som særlig grunn anføres at ingenting av dette ligger ut mot fasade, se tegninger vedlegg. Utformingen er også her parallell til Cappelens gate 6 som også har heis og takhatter som overstiger regulerte høyder. Som særlig grunn framlegges at dette er beskjedne og nødvendige oppbygg, samt at forhindring av dette ikke har vært reguleringsplanens intensjon. Om nødvendig søkes det også om dispensasjon fra krav om at arker i sin helhet skal ligge innenfor høydebestemmelsene. Generelt foreligger regel om at maksimalt en tredel av fasaden kan ha arker eller tilsvarende. Som særlig grunn framlegges at dette er beskjedne og nødvendige oppbygg, samt at forhindring av dette ikke har vært reguleringsplanens intensjon. Takoppbyggene i omsøkte prosjekt har sitt tilsvar i eksisterende Cappelens gate 6, som omfattes av samme bestemmelse. Omsøkte prosjekt omfatter ikke slike takoppbygg som samlet omfatter mer enn en tredjedel av fasadens lengde. Det søkes om riving av eksisterende bebyggelse på eiendommene. Som begrunnelse for dette framlegges at ved utarbeiding av reguleringsplanen ble eksisterende bebyggelse vurdert som lite verneverdig, og beliggende i et lite bevart miljø for slik bebyggelse sett i perspektiv av retningslinjer for byutvikling og byfornyelse.

4 Det skal bygges parkeringskjeller under bakken. Denne vil strekke seg lenger inn i kvartalet enn planens 14 m byggegrense, men da parkeringskjelleren hovedsakelig ligger under terreng regnes indre byggegrense å holdes. Prosjektet følger utover dette intensjonene i reguleringsplanene med et utbyggingsmønster i henhold til en kvartalsstruktur. Uttalelser Det er innhentet uttalelse fra Buskerud fylkeskommunes utviklingsavdeling, datert Om riving av Thams gate 10 skriver de følgende: Huset har fått høy verdi på kriteriet tilstand, middels på miljøverdi, representativitet, sjeldenhet og alder. De andre tre eiendommene er ikke registrert som verneverdige. Ut fra vernevurderingene foretatt i Sentrumsplanen vil vi anbefale at det ikke gis rivingstillatelse for Thams gate 10. Sammenhengen med den øvrige bebyggelsen i Thams gate må også tillegges vekt. I forhold til søknad om dispensasjon fra reguleringsplanen kan Fylkeskommunen ikke se at det som omtales som særlige grunner er av en slik art at det bør gis dispensasjon. Nabovarsling Riving, oppføring av nytt boligprosjekt og dispensasjon er nabovarslet på vanlig måte. Styret i sameiet Cappelens gate 6 har følgende anmerkninger og innsigelser til det varslede byggeprosjektet: Sameiet ønsker ikke at det gis dispensasjon for økt gesimshøyde på kvartalets nedre del mot Thams gate og Rømers vei, da de mener dette vil frata dem kveldsol og luft. Sameiet ønsker ikke at det gis dispensasjon for takoppbygg for heis og tekniske installasjoner. Sameiet ber om at gavlveggen for øverste etasje mot Cappelens gate 6 trekkes 4 meter tilbake fra eiendomsgrensen, slik at ikke takterrassen til leilighet i fjerde etasje mot vest i Cappelens gate 6 mister all kveldsol. Tomtas utnyttingsgrad blir stor og det vil gi deler av Cappelens gate 6 både skyggefull fasade og redusert utsikt. Det er også kommet protest fra de tidligere eierne av Cappelens gate 2 vedrørende avstand til nabogrense. Da utbygger i etterkant har kjøpt opp denne eiendommen faller denne protesten bort. VURDERINGER Utbyggingsplanene med blokkbebyggelse i hesteskoform/carrébebyggelse er i tråd med gjeldende reguleringsplan for kvartalet. Kommunen mener det er positivt at den omsøkte bebyggelsen er en videreføring av eksisterende boligblokk Cappelens gate 6, som anses som et meget vellykket byggeprosjekt. Den omsøkte dispensasjonen vedrørende gesimshøyde vurderes som akseptabel da dette kun gjelder en mindre del av bygningen. I tillegg ligger den delen det søkes dispensasjon for ut mot Thams gate og nedre del av Rømers vei og vil i liten grad berøre eksisterende bebyggelse i form av tap av sol og utsyn. Omsøkte heis- og trappehus er helt nødvendig for bruken av takterrassen. Oppbygget har beskjeden størrelse og vil være av liten betydning for beboerne i Cappelens gate 6.

5 Når det gjelder naboprotest vedrørende bygging mot takterrasse i Cappelens gate 6, har intensjonen i reguleringsplanen vært en bebyggelse i carréform med bebyggelse plassert i eiendomsgrense. Krav om tilbaketrukket toppetasje gjelder kun mot gatlivet og ikke mellom eiendommene. Det vises også til at utbygger av Cappelens gate 6 bevisst valgte nåværende løsningen med utvidelse av takterrasse mot vest, sjøl om utbygger på utbyggingstidspunktet var klar over at det senere kunne komme et bygg som ville sperre for sol og utsikt for denne delen av terrassen. Thams gate 10 var ved kulturminneregistreringen Hus i sentrum, i 1993, registrert som bevaringsverdig. I Sentrumsplanens oppdaterte kulturminneregistrering har Thams gate 10 fått redusert verneverdi i forhold til tidligere kulturminneregistreringen. I sentrumsplanen er huset gitt vernekategori C: middels verneverdi. Huset var ved første registrering i dårlig forfatning, men er senere restaurert og tilbakeført. Det vurderes at det er lite av igjen av den opprinnelige bygningen. Oppsummering og anbefaling Administrasjonen anbefaler at oppføring av boligkompleks i vestre del av kvartal B 23 godkjennes som omsøkt. I medhold av plan- og bygningslovens 7 gis det dispensasjon fra reguleringsplan vedtatt vedrørende gesimshøyde mot Thams gate og nedre del av Rømers vei, samt fra mønehøyde for takoppbygg. Det anbefales også at det gis det dispensasjon fra sentrumsplanens bestemmelse pkt 2.5 om bevaring, slik at Thams gate 10 tillates revet. Som særlige grunner anføres: Den nye bebyggelsen har god estetisk utforming og er godt tilpasset eksisterende bebyggelse. Økt gesimshøyde mot Thams gate og Rømers vei omfatter kun mindre deler av bygningsmassen og medfører ikke at mønehøyden økes. Gjenboere (bedehus/kirke og parkeringshus) i Thams gate har høyde og karakter som ikke vil sjeneres av økning av gesimshøyden. Når det gjelder trappe-/heishus er dette helt nødvendig for at alle beboerne, uansett funksjonsnivå, skal ha tilgang til takterrassen. Takoppbygget ligger ikke ut mot fasaden og vil være lite synlig fra bakkenivå. Oppbygget er beskjedent og forhindring av dette har ikke vært reguleringsplanens intensjon. Utformingen er delvis parallell til Cappelens gate 6 som også har heis og takhatter som overstiger regulerte høyder. Ved utarbeiding av reguleringsplanen for kvartalet ble eksisterende bebyggelse vurdert som lite verneverdig og beliggende i et lite bevart miljø for slik bebyggelse, sett i perspektiv av retningslinjer for byutvikling og -fornyelse. Det vurderes at det er lite igjen av den opprinnelige bygningen i Thams gate 10. Protest fra styret i sameiet Cappelens gate 6 tas ikke til følge. Vedlegg: 1. Oversiktskart 2. Tegninger 3. Foto 4. Søknad, mottatt Søknad om dispensasjon, datert Gjeldende reguleringsplan for Kvartalet Cappelens gate Albums gate Thams gate Rømers vei, vedtatt av bystyret

6 7. Uttalelse fra Buskerud fylkeskommune, utviklingsavdelingen, datert