Kristiansand Kommune. Bydelssenter på Rona - potensial

Transkript

1 Bydelssenter på Rona - potensial Utgave: 1 utgave ] Dato:

2 Bydelssenter på Rona - potensial 2 DOKUMENTINFORMASJON Oppdragsgiver: Rapportnavn: Bydelssenter på Rona - potensial Utgave/dato: [Revisjon] / [Revisjonsdato] Arkivreferanse: - Oppdrag: Oppdragsbeskrivelse: Oppdragsleder: Fag: Tema Leveranse: Skrevet av: Kvalitetskontroll: Bydelssenter Rona - analyse av funksjon Rapport Grini Paal Analyse By- og tettstedsutvikling Analyse Paal Grini

3 Bydelssenter på Rona - potensial 3 FORORD Asplan Viak har vært engasjert av Kristiansand kommune for å vurdere potensialet for et bydelsseter på Rona. Are Kristiansen har vært Kristiansand kommunes kontaktperson for oppdraget. Øivind Hugsted har også deltatt i arbeidet. Paal Grini har vært oppdragsleder for Asplan Viak. Stavanger Paal Grini Oppdragsleder Øivind Hugsted Kvalitetssikrer

4 Bydelssenter på Rona - potensial 4 INNHOLDSFORTEGNELSE 1 Innledning Forutsetninger for analysearbeidet Beskrivelse av varegruppeinndelingen Arealbehov og bruk for ulike bransjer Detaljvarehandel og handlereiser i regionen Innbyggertall og befolkningsutvikling Omsetning og dekningsgrad Reisemønster Analyser av Ronas potensiale som bydelssenter Beskrivelse av forutsetninger Alternativer Dagens situasjon Utbygging i følge kommuneplan Effekten av Frikstad kontra Hamrevann Øvrig tjenesteproduksjon Konklusjoner...25

5 Bydelssenter på Rona - potensial 5 1 INNLEDNING Beliggenhet, beliggenhet og beliggenhet Olav Thons svar på spørsmålet om de tre viktigste faktorene for lokalisering av kjøpsenter. Dette er for så vidt et klassisk svar fra de fleste eiendomsutviklere og eiendomsmeklere, men for varehandelen er gjerne beliggenheten i form av sentralitet for folks reisemønster av større betydning enn noe annet. Dette betyr også at den øvrige arealplanleggingen i form av bolig-, arbeidsplasser og infrastruktur gjerne vil ha avgjørende betydning for den videre utvikling av varehandelen. De analysene som her blir gjennomført, er primært rettet mot varehandelens arealbehov. Detaljvarehandelen er imidlertid relativt fleksibel i forhold til arealbehov, noe analysene også vil vise. I Andhøys kjøpsenterregister for Norge spriker omsetning pr kvm. bruksareal i kjøpsentra fra et gjennomsnitt på om lag kr inkl. MVA pr. kvm BRA, med et standardavvik på +/ I den videre planleggingen av senterstruktur bør derfor lokalisering og tilgjengelighet i forhold til øvrig arbeidsplass og boligutbygging fokuseres. Analysene vil derfor ha hovedfokus på betydning av etablering av boliger og arbeidsplasser i tilknytning til et slikt senter. Vi har nå bak oss en svært sterk vekst innen detaljvarehandelen. Denne har blitt brått avløst av en relativt svak utvikling i forbruk og konsum. Disse analysene er sterkt preget av den oppgangstiden vi har bak oss, naturlig nok, i og med at det er den perioden vi har basert modellarbeidet på.. Bruddet skjedde også ganske nøyaktig 1. januar 2008, dvs. i perioden rett etter de historiske dataene vi benytter oss av. Nedgangen ble imidlertid verken så langvarig eller stor som forventet, men sammenligninger en de 3 første kvartalene for 9 siste år, har en hatt en klar nedgang i konsumet, målt i faste priser 1 siste år. Samtidig har Norge hatt en historisk høy befolkningsvekst, så varekonsumet pr innbygger gått ytterligere ned i forhold til hva utvikling i varekonsumet viser. Som de videre analysene vil vise, betyr forbruksveksten svært mye for hvordan varehandelen og dermed arealbehovet vil utvikle seg. Figur 1 Viser endring i varekonsum i faste priser, samt befolkningsutvikling for samme periode, Kilde; SSB, Prisutvikling korrigert for pristigning

6 Bydelssenter på Rona - potensial 6 Dette analysearbeidet fokuserer primært på hvilke rammer som må legges til grunn for utvikling av et bydelssenter på Rona. Fokuset vil være på dimensjonering, samt hvilke strukturelle grep som bør tas for å sikre en ønsket utvikling av Rona. Som vi skal vise i rapporten, er handlereisene de korteste av de daglige reisene vi foretar. Analyser fra ulike reisevaneundersøkelser, viser også at handlereisen i stor grad er en kjedet reise, dvs. at den foretas i forbindelse med andre gjøremål. I Reisevaneundersøkelsen fra Stavanger-regionen i 2005, ser en at om lag 50 % av handlereisen foretas i tilknytning til andre gjøremål. Videre viser denne undersøkelsen at om lag 20 % av handlereisene er tilknyttet arbeidsreise. I og med at om lag 50 % av befolkningen arbeider, betyr dette at mye av handlemønsteret styres av arbeidsreisene. Dette viser også undersøkelser gjort med Reisevanedata fra Agder-regionen. Dette betyr at utviklingen av Rona ikke bare bestemmes av tilbudet, men at tilbudet ved Rona i stor grad vil bli styrt av hvordan senteret vil fungere i henhold til det daglige reisemønsteret. Styrkes senteret med andre funksjoner enn varehandel, vil dette få en stor betydning for hvordan varehandelen i senteret vil utvikle seg videre.

7 Bydelssenter på Rona - potensial 7 2 FORUTSETNINGER FOR ANALYSEARBEIDET Mulighetsstudiet er basert på ulike metoder: 1. beskrivelse av utviklingen i detaljvarehandelen i Kristiansandsregionen i perioden beskrivelse av reisemønsteret i regionen basert på RVU vurdering av potensial og arealbehov basert på en modell for detaljvarehandelen i Agder, utviklet i forbindelse med arbeidet med Regional plan for handel og sentrumsutvikling i Aust-Agder og Kristiansandsregionen. Modellen er bygd opp som en gravitasjonsmodell basert på reisevanedata, dvs. kjent reisemønster for detaljvarehandel i fylket, samt faktisk omsetning og omsetningsutvikling i Agder. Modellen er basert på David Huffs Gravity modell fra 1963, men er videreutviklet og i stor grad bygd på kunnskapen om trafikkmodeller, og dagens muligheter for å kombinere ulike typer data og programverktøy. Utgangspunktet for modellen er basert på geografisk fordeling av kjøpekraft (befolkning og arbeidsplasser), til ulike handelsområder med kjent omsetning. Det er mange forhold som påvirker detaljvarehandelen, og svingningene fra år til år kan være relativt store. Det kan derfor i mange tilfeller være vanskelig å tegne et enkelt bilde av hvordan enkelttiltak vil påvirke den framtidige handelen. Eksempler på endringer i utvikling kan være: Endring i infrastruktur; selv mindre trafikkavviklingstiltak kan påvirke handelen. Bransjeglidning; varehandelen vil gjennom nye konsepter etc. tilpasse seg restriksjoner samt endre vareutvalget tilpasset ny adferd hos handlende. Endring i forbruk forårsaket i trender, prisutvikling og kjøpekraft vil påvirke utviklingen svært mye. Både i forhold til reisevillighet og forbruk. Det ser vi særlig nå, hvor en rekordartet utvikling i detaljvarehandelen har blitt avløst av en nesten tilsvarende sterk nedgang i konsum. Lokalisering av boplasser og arbeidsplasser kan gi relativt store endringer i omsetningspotensialet for ulike områder. Dette påvirker i særlig grad dagligvare som utløser korte reiser. Kildene som benyttes i arbeidet er følgende: SSB s stedfestede bedriftsregister for ansatte og bransjer Kommuneplanens arealdel for Kristiansand kommune, gjeldende plan. SSB s befolkningsregister på grunnkretsnivå. Elektronisk vegnett, Statens vegvesen/statens kartverk SSB s omsetningsstatistikk på postnummernivå med varegruppeinndeling

8 Bydelssenter på Rona - potensial 8 Reisevanedata for Agder, TØI/SINTEF, Beskrivelse av varegruppeinndelingen Varehandelen består i utgangspunktet av tre hovedgrupper (NACE-standard, SN 2002): Detaljvarehandel, Motor og utstyr knytta til motorkjøretøyer Engros. Bakgrunnen for å bruke gammel standard er at historiske tall fortsatt ligger i SN 2002 standard. Endringene er skjedd fra og med tall for Inndelingen vi benytter er først og fremst basert på hva som vi planfaglig kan differensiere; detaljvarehandel og såkalt plasskrevende handel. Detaljhandelen er i tillegg delt i dagligvare, utvalgshandel og møbler/ elektro. Bakgrunnen for dette er at dagligvarehandelen er svært omfattende og genererer en helt annen handleadferd enn de andre varegruppene. Analysemessig må de derfor holdes for seg. Utvalgsvarer er neste gruppe. Dette er samling av nær sagt alt innen klær og sko, bok og papir, spill, sport og fritid, interiør osv. Det er denne varegruppen som best representerer sentrumshandelen og kjøpesentra. Møbler og elektro er i plansammenheng også å anse som detaljvare, men varegruppen blir i praksis en gråsone og ofte vil kreve egne analyser i plansammenheng. Plasskrevende handel er i utgangspunktet en juridisk bestemt inndeling av varegrupper, som er uttømmende, dvs. den kan ikke endres i bestemmelser knytta til en reguleringsplan. Plasskrevende handel omfatter byggvare, både proffmarked og privatmarked, hagesentra og den omfattende gruppa motorkjøretøyer etc. Strengt tatt hører også landbruksmaskiner og fritidsbåter til gruppa, men fritidsbåter kan (foreløpig) ikke skilles ut, fordi den tilhører Butikkhandel for spill og leker m.m. Møbler og hvitevarer hører ikke til definisjonen av plasskrevende varer, men er av analytiske årsaker valgt å defineres som egen gruppe. Nedenfor er det en uttømmende liste over de utvalgte bransjekodene 2 som er benyttet i prosjektet. Detaljvarehandel Summen av 52 ekskl og 52.7, dvs. torghandel og postordre. Dagligvarer Butikkhandel med bredt vareutvalg med hovedvekt på næringsog nytelsesmidler 2 Baserer seg på gammel standard SN 2002

9 Bydelssenter på Rona - potensial Butikkhandel med nærings- og nytelsesmidler i spesialforretninger ekskl Butikkhandel med vin og brennevin Utvalgsvarer Butikkhandel med bredt vareutvalg ellers 52.3 Butikkhandel med apotekvarer etc Butikkhandel med nye varer i spesialbutikker eksklusive møbler og hvitevarer og plasskrevende 52.5 Butikkhandel med brukte varer Møbler og elektro (hvitevarer) Butikkhandel med belysningsutstyr, kjøkkenutstyr, møbler og innredningsartikler Motor Butikkhandel med elektroniske husholdningsapparater, radio, fjernsyn, plater Detaljhandel med motorvogner, unntatt motorsykler Detaljhandel med deler og utstyr til motorvogner Detaljhandel med motorsykler, deler og vedlikehold. Byggvarer/Hagesenter Butikkhandel med bredt utvalg av jernvarer, fargevarer og andre byggvarer Butikkhandel med trelast Engroshandel med tømmer, trelast, byggevarer og sanitærutstyr Butikkhandel med blomster og planter. Kun hagesentre + Plantasjen. Varegruppen for øvrig går til Utvalgsvarer. I forbindelse med 2008, benyttes imidlertid data etter ny standard. I utgangspunktet vil disse dataene kunne ha noe avvik i forhold til gammel definisjon, og kan ikke sammenlignes direkte med tidligere dataserier. 2.3 Arealbehov og bruk for ulike bransjer For å få et begrep om kapasiteten i de ulike områdene, benyttes tall for arealeffektivitet, dvs. omsetning pr. kvm bruksareal 3. Denne varierer relativt mye både når det gjelder varetype og 3 Bruksarealet defineres her som salgsareal inkl. fellesareal. Dette vil i utgangspunktet ofte være noe mindre enn Bruksarealet (BRA) oppgitt i GAB.

10 Bydelssenter på Rona - potensial 10 forretningstype. Undersøkelser har imidlertid vist at ulike bransjer har en relativt lik omsetning pr. kvm. uavhengig av forretningsformat (Kjøpesenter, handelspark etc.). Dagligvare har gjennomgående en høy arealeffektivitet, men varier etter type og konsept. I Kvarud Analyse sitt register over arealeffektivitet for mat og drikke i kjøpesentra, opereres det med et snitt på om lag kr pr. kvm bruksareal. Øvrige undersøkelser viser imidlertid høyere arealeffektivitet, og baserer seg på et snitt-tall opp mot kr pr. kvm. bruksareal. Med usikkerheten som er knyttet til tallene, opereres det med et variasjonsområde på om lag kr pr. kvm. Utvalgsvarer har generelt en lavere arealeffektivitet, ned mot kr pr. kvm bruksareal i snitt. Klær og sko utgjør relativt stor andel, og har generelt en langt lavere effektivitet. Møbler og elektro er i utgangspunktet relativt forskjellige, og møbler har generelt en lavere arealeffektivitet enn elektro, sammensetning av bransjen generelt gir imidlertid en samlet høy arealeffektivitet på om lag kr pr. kvm bruksareal. De aktuelle arealtallene under er hentet fra en rapport utarbeidet for Rogaland Fylkeskommune av Kvarud analyse, 2007, men er basert på nasjonale gjennomsnittstall (eks. MVA): Dagligvarehandel: kr pr. kvm bruksareal Utvalgsvarer: kr pr. kvm bruksareal Elektro- og møbler: kr pr. kvm bruksareal Byggvare/hagesentra: kr pr. kvm bruksareal Som en ser av disse tallene opereres det med et avvik i størrelsesorden +/ kr. pr. kvm bruksareal.

11 Bydelssenter på Rona - potensial 11 3 DETALJVAREHANDEL OG HANDLEREISER I REGIONEN I forbindelse med modellarbeidet er Agder-fylkene inndelt i ulike handelsområder i Agderregionen, som gir grunnlaget for innsamling av omsetningsstatistikk fra SSB. Det aktuelle studieområdet er delt inn som vist på kartet under. Tveit/Ålefj Randesun Figur 2 Viser inndeling i handelsområder i analyseområdet Handelsområdet Randesund omsatte allerede i 2007 for om lag 230 millioner i detaljvarehandel, og har hatt en solid vekst i dagligvarehandelen for perioden Veksten på Lund var imidlertid enda sterkere med en vekst på 27,4 %. Sørlandsparken har tilsvarende svak utvikling for dagligvare, og det er tydelig at de mindre handelsområdene omkring Sørlandsparken tar kraftige markedsandeler på dagligvare. Sørlandssenteret har i perioden vært under utbygging og kan muligens forklare deler av dette, men i og med at Sørlandsparken fortsatt har en sterk vekst av utvalgsvare, er det større grunn til å tro at Randesund har styrket sin posisjon i forhold til dagligvare betydelig i perioden. Utvalgsvarer står relativt svakt i Randesund, og Lund som har en betydelig større andel, opplever en stagnasjon eller relativt svak utvikling. Vågsbygd har imidlertid opplevd en svært sterk utvikling i perioden. Tabell 1Omsetningsutvikling i 1000 kr. eks. MVA Sted Varegruppe Endring

12 Bydelssenter på Rona - potensial 12 Randesund Kristiansand s Lund Sørlandsparken Vågsbygd Dagligvarer ,8 % Utvalgsvarer ,8 % Dagligvarer ,6 % Utvalgsvarer ,6 % Dagligvarer ,5 % Utvalgsvarer ,6 % Dagligvarer ,7 % Utvalgsvarer ,4 % Dagligvarer ,4 % Utvalgsvarer ,2 % Endring i omsetning for 2009 I sluttfasen av dette arbeidet har omsetningstall for 2009 kommet. For landet som helhet har veksten vært relativt moderat ( 3%) og korrigert for pristigning hadde varekonsumet en negativ utvikling. Vest-Agder lå imidlertid bedre an med en omsetningsvekst på 5 %. Litt typisk for nedgangstider, har typiske kapitalvarer nå en svak utvikling, mens dagligvare har en solid vekst. Her spiller imidlertid pristigning betydelig inn. Et unntak er sportsutstyr, som hadde en svært sterk vekst i 2009, sammenlignet med andre grupper. På landsbasis var den på over 9 %, og i Vest-Agder over 30%! Disse omsetningstallene har en noe forskjellig geografi fra tidligere brukte tall, i og med at de er knyttet til andre prosjekter. Det interessante med disse tallene, er imidlertid at de reflekterer i stor grad jordskjelvet med nyetableringer i Kristiansand de siste 2 årene. Som forventet vokser Sørlandsparken kraftig dette året. Sogndalen økte midlertidig klart mest, men fra et relativt lavt nivå. De tre kommunene i Aust-agder hadde alle en svært svak utvikling i Dette er også kommuner som har Sørlandsparken som sitt primære senter, utenfor egen kommune. Et annet aspekt er at også områdene utenfor de definerte senterområdene i Kristiansand har vokst sterkt, det vil i hovedsak si områder øst for Kristiansand, med unntak av Sørlandsparken. Vågsbygd vokser også som forventet bra og omlag på snitt med kommunen for øvrig. Den store taperen har imidlertid vært Kristiansand sentrum, med hele 7 % nedgang. Dette skyldes en særlig sterk nedgang i dagligvare, en skjebne de overraskende nok deler med Sørlandsparken, som også hadde nedgang i dagligvarehandelen. Veksten i dagligvare var tilsvarende svært sterk i Vågsbygd og øvrige bydeler på østsiden. Faktisk finner en ikke nedgang i dagligvare for andre steder enn sentrum og Sørlandsparken i regionen. For klær og sko, var det også nedgang for sentrum, mens Sørlandsparken hadde en moderat vekst på linje med landssnittet. Vågsbygd og Vennesla har imidlertid hatt en svært god vekst, til dels også Søgne. For øvrige utvalgsvarer, er det relativt store sprik i utvikling, for for eksempel byggvare, jernvare etc. er det sterk vekst i sørlandsparken, mens varegruppa går tilbake i alle andre områder (med unntak av sentrum). Varegruppa har generelt nedgang i perioden.

13 Bydelssenter på Rona - potensial 13 Sport og fritidsutstyr etc. har som nevnt en formidabel vekst, og har bare nedgang i Lillesand. En skal selvfølgelig være svært forsiktig med å trekke for bastante konklusjoner med utgangspunkt i dette året, men det viser i hvert fall at det er muligheter og åpning for en positiv utvikling også utenfor Sørlandsparken, også når det gjelder utvalgsvare. Tallene overrasker også til dels, noe som viser at utvikling i varehandel ikke er helt forutsibar. For dagligvare ser det for så vidt ut som trenden fra tidligere holder seg, Sørlandsparken fortsetter å tape andeler, og da særlig i nærliggende bydeler. I tusen kr eks. MVA Område Varegruppe % endring Kristiansand s Detalj eks. bensin,fritidsbåter og postordre ,1 % Dagligvarer ,6 % Klær, tekstiler ,4 % Jernvarer,fargevarer ,2 % Annen utvalgshandel ,6 % Interiør m.m ,5 % Møbler og elektro ,7 % Sportsutstyr, spill ,1 % Sørlandsparken Detalj eks. bensin,fritidsbåter og postordre ,9 % Dagligvarer ,1 % Klær, tekstiler ,9 % Jernvarer,fargevarer ,5 % Annen utvalgshandel ,7 % Interiør m.m ,4 % Møbler og elektro ,5 % Sportsutstyr, spill ,7 % Vågsbygd Detalj eks. bensin,fritidsbåter og postordre ,0 % Dagligvarer ,4 % Klær, tekstiler ,5 % Jernvarer,fargevarer ,0 % Annen utvalgshandel ,8 % Interiør m.m ,7 % Møbler og elektro ,0 % Kristiansand rest Sportsutstyr, spill Detalj eks. bensin,fritidsbåter og postordre ,5 % Dagligvarer ,8 % Klær, tekstiler ,4 % Jernvarer,fargevarer ,8 % Annen utvalgshandel ,5 %

14 Bydelssenter på Rona - potensial 14 Søgne Vennesla Songdalen Lillesand Birkenes Interiør m.m ,1 % Møbler og elektro ,9 % Sportsutstyr, spill ,8 % Detalj eks. bensin,fritidsbåter og postordre ,5 % Dagligvarer ,0 % Klær, tekstiler ,4 % Jernvarer,fargevarer ,4 % Annen utvalgshandel ,6 % Interiør m.m ,7 % Møbler og elektro Sportsutstyr, spill ,1 % Detalj eks. bensin,fritidsbåter og postordre ,1 % Dagligvarer ,7 % Klær, tekstiler ,6 % Jernvarer,fargevarer ,2 % Annen utvalgshandel ,5 % Interiør m.m ,6 % Møbler og elektro ,5 % Sportsutstyr, spill Detalj eks. bensin,fritidsbåter og postordre ,9 % Dagligvarer ,1 % Klær, tekstiler Jernvarer,fargevarer ,9 % Annen utvalgshandel Interiør m.m Møbler og elektro Sportsutstyr, spill Detalj eks. bensin,fritidsbåter og postordre ,2 % Dagligvarer ,6 % Klær, tekstiler ,3 % Jernvarer,fargevarer ,1 % Annen utvalgshandel ,0 % Interiør m.m ,8 % Møbler og elektro Sportsutstyr, spill ,5 % Detalj eks. bensin,fritidsbåter og postordre ,0 % Dagligvarer ,1 % Klær, tekstiler Jernvarer,fargevarer Annen utvalgshandel Interiør m.m - - -

15 Bydelssenter på Rona - potensial 15 Iveland Møbler og elektro Sportsutstyr, spill Detalj eks. bensin,fritidsbåter og postordre ,1 % Dagligvarer ,1 % Klær, tekstiler Innbyggertall og befolkningsutvikling Randesund har allerede i dag en relativt sterk befolkningsutvikling, og har pr. i dag om lag innbyggere. Sett i relasjon til innbyggertallet gir allerede dette et godt grunnlag for økt dagligvarehandel, og bør teoretisk sett også gi grunnlag for en god del utvalgsvarehandel. Befolkningskonsentrasjonene og veksten skjer imidlertid noe perifert fra Rona, og som en vil vise seinere, vil økt avstand svekke konkurranseflaten til senteret relativt mye. Tabell 2 befolkningsutvikling i handelsområdene, Kilde SSB/Asplan Viak Område Endring % Randesund ,3 % Kristiandsand s ,3 % Lillesand ,3 % Lund ,5 % Sørlandsparken ,1 % Vågsbygd ,7 % 3.3 Omsetning og dekningsgrad I såpass små områder, med korte avstander, blir det feil å snakke om dekningsgrader for den generelle detaljvarehandelen. For dagligvare, der reisene i utgangspunktet er svært korte, og omsetningen i stor grad speiler folketall, kan en forvente en relativt høy dekning i de ulike områdene. Randesund har en dekningsgrad helt nede på 58 %, og dette er overraskende lavt med tanke på det relativt høye antallet bosatte. Lund som nabo har en desto høyere andel, med over 130 % dekningsrad. Sørlandsparken har som forventet den klart høyeste dekningsgraden, men her er også det nærmeste omlandet svært liten. Sørlandsparkens sin følsomhet i forhold til reiseavstand må derfor anses å være svært stor, særlig for dagligvare. Tabell 3 Dekningsgrad for dagligvare i de ulike handelsområdene, basert på innbyggertall og arbeidsplasser. Forventet forbruk er basert på gjennomsnittlig omsetning for Agder fylkene i tilsvarende periode. Handelsområde Dekningsgrad dagligvare Randesund 58 % Kristiansand s 226 % Lund 131 % Sørlandsparken 468 % Vågsbygd 97 %

16 Bydelssenter på Rona - potensial Reisemønster Med utgangspunkt i RVU for 2005, utarbeidet av TØI/SINTEF, har en også mulighet til å se reisemønsteret for varehandel knyttet til bosatte i Randesund. 37 % av reisene gikk i 2005 til eget handelsområde, mens Sørlandsparken og Kristiansand sentrum er de nest viktigste handelsområdene. Dernest kommer Lund med nær 9 %. Dette gir et relativt godt bilde for handlemønsteret og hvilken forventet konkurranseflate en vil ha ved et eventuelt senter ved Rona % av reiser Andre Randesund Tveit/Ålefjær Kristiansand s Lund Sørlandsparken Figur 3 Viser fordeling av handelsreiser for bosatte i Randesund området, basert på RVU 2005 for Agderbyen, SINTEF/TØI, 2006 I kartfiguren under er hovedtrekkene i handelsreisene i studieområdet vist. Trafikkstrømmen er modellert ved hjelp av ATP-modell og reisevanedata. I og med at reisevanedata er basert på grunnkrets, gir dette bildet et noe grovt innblikk i reisemønster, bl.a. vil tyngdepunktet i grunnkretsen for Sørlandsparken være feil plassert i forhold til sjølve parken. Et annet moment er at reiser innad i kretsen ikke vil bli vist. Det betyr at dagligvarereiser i Odderheiområdet, Søm osv. ikke blir vist. Figuren gir imidlertid et godt blikk for hvor hovedtrekkene i handlereisemønsteret. Som en ser, ligger Rona svært sentralt plassert i forhold til mange av disse, og svært mange av Randesund sine innbyggere vil passere Rona på sine daglige reiser.

17 Bydelssenter på Rona - potensial 17 Tveit/Ål Rande Figur 4 Modellerte reiser for handel, basert på RVU for Tilgjengelighet Som vist vil Rona bli liggende sentralt i et av de mest trafikkerte vegkryssene i regionen. I tillegg er Rona et kollektivknutepunkt. Andelen som benytter kollektiv til handlereiser utenfor sentrum er imidlertid relativt lavt. Nærheten til kollektivknutepunktet forventes derfor å ha en begrenset betydning Senteret ligger imidlertid pr. i dag relativt langt unna de mer befolkningsrike områdene i bydelen, og konkurranseflaten mot de større dagligvarebutikkene på Dvergsnes, Søm og Hånes må forventes å være sterk, slik situasjonen i dag er. Dette gjør også at tilgjengeligheten i forhold til sykkel og særlig gange blir relativt liten. I og med at avstand til folks bosted betyr mye for handel, så er nok dette en av Ronas Akilles er. Ved dagens situasjon vil Rona i liten grad være tilgjengelig for de korte dagligvarereisene som tas med utgangspunkt i eget hjem, og som ikke gjennomføres i en kjede med for eksempel arbeid.

18 Bydelssenter på Rona - potensial 18 Figur 5 Viser boligtetthet i Kristiansand kommune pr. i dag. Figur 6 Boliger i avstand fra Rona langs vegnett. Det er kun boliger i Randesund som er tatt med

19 Bydelssenter på Rona - potensial 19 4 ANALYSER AV RONAS POTENSIALE SOM BYDELSSENTER 4.1 Beskrivelse av forutsetninger Som tidligere nevnt gjennomføres analysene som en modellering basert på gravitasjon, dvs. at framtidig handel vil fordeles på bakgrunn av reisemotstand og senterets størrelse. Modellen er relativt robust, først og fremst fordi handlereiser i det store og hele er relativt korte; i snitt 12 minutter/ 5,8 km lange (RVU-2005, Agderbyen,SINTEF, 2007). I plansammenheng gis kun rammer for handelen, det er derfor ikke hensiktsmessig å gjøre beregninger som legger opp til vesentlig bransjestyring. Det forutsettes derfor at konsekvensene beregnes i forhold til detaljvarehandelen som sådan, eksklusive plasskrevende varegrupper i form av motor etc. som heller ikke er definert som detaljhandel. Byggevare er derimot med i analysene. Det gjøres adskilte beregninger for dagligvare og øvrig detaljvarehandel. Bakgrunnen for dette er at dagligvare i klart større grad enn annen handel, skjer lokalt og utløser en klart lavere reisevillighet. Dette betyr at konkurranseflaten for Rona vil være todelt. For utvalgsvarehandel vil økt reisevillighet, gi sterk konkurranseflate mot større sentra med bedre tilbud, Kristiansand sentrum og Sørlandsparken. For dagligvare vil konkurranseflaten bli særlig sterk mot større dagligvarebutikker som ligger sentralt i de befolkningsrike bostedene sentralt i handelsområdet. I og med at Rona i dag ligger i en mellomposisjon, dvs. med svak lokal forankring, samt en sterk konkurranseflate mot større konkurrerende sentra, blir utfordringen å se på effekten av ulike boligstrategier, samt utvikling av servicefunksjoner som kan styrke og bygge opp under et senter. Figur 7 Figuren viser andelen handlereiser etter avstand, figuren er basert på RVU for Stavangerregionen, men viser relativt likt forløp i tilsvarende analyser fra landet for øvrig. RVU for agderbyen er også relativt like de nasjonale tallene. Det interessante er imidlertid hvordan dette påvirker varehandelen. Dagligvarehandelen vil gjerne være lokal, grunnet høy reisemotstand, mens utvalgsvare vil slå ut i en økt reisevilje, konkurranseflaten mellom sentra vil bli sterkere.

20 Bydelssenter på Rona - potensial 20 Analysene baserer seg på en forbruksvekst tilsvarende Den forventede befolkningstilveksten vil sannsynligvis være noe lavere enn dette, men det forutsettes i analysene en befolkning på om lag nye innbyggere, der veksten er fordelt som vist på kartet i figur 9. I tillegg forutsettes det om lag nye arbeidsplasser i tilknytning til nærområdene til senteret, det er usikkerhet omkring etablering av disse arbeidsplassene, og det er gjort en vurdering av følsomhet knyttet til betydnigen av disse. Av langt større betydning vil mulige besøksintensive arbeidsplasser i selve bydelssentert ha. Dette blir tatt opp i kapitel 5. Et svært viktig element i analysene er også forventet forbruksvekst. Denne har ligget på om lag 3 % i snitt over lengre tid (lavere for forbruk), men for de to siste årene er den negativ, selv om nedgangen ikke har blitt så sterk som forventet ved inngangen til krisen. Utsiktene er imidlertid svært usikre. Beregningene med de to alternativene vil gi en omsetningsvekst på henholdsvis 2,5 % og 4,5 % for detaljvarehandelen i 2007-priser dvs. eksklusiv pristigning. I forhold til historisk utvikling vil en volumvekst på om lag 2,5 % tilsvare gjennomsnittlig vekst i varekonsumet lik perioden ,5 % tilsvarer gjennomsnittlig vekst fra Som figur 8 viser, gir en slik analyse sterke utslag selv i et relativt kort tidsperspektiv. (NB! Dette er ikke forbruksveksten, volumveksten er befolkningsvekst + forbruksvekst). En ser også at de siste års utviklingsbane, viser klart lavere vekst enn det som er forventet i analyseverktøyet Varekonsum i faste priser mill. kr Historisk varekonsum Gjennomsnitt (Lavt anslag) Vekst Vekst på 2000 tallet fram til 2007 (Høyt anslag) Middels vekst med utgangspunkt i Figur 8 eksempel på ulike vekstbaner for varekonsum, basert på henholdsvis 3,5 % - 2,5 % og 1,5 % forbruksvekst. Viser vekst forløpet som ble beregnet i FDP-arbeidet, kontra faktisk utvikling siste 2 år, Kilde SSB

21 Bydelssenter på Rona - potensial 21 I forbindelse med varehandelsrapporten som tidligere er utarbeidet ble betydningen av beliggenhet nær E-18 vurdert. Ikke overraskende viser også varehandelsmodellen en sterk attrahering av varehandelen i de E-18 orienterte handelsområdene. I og med at Rona skal dekke behovet til et bydelssenter, er ikke denne effekten problematisert eller forsøkt lagt til grunn i beregningene, og en har bare lagt til grunn en attrahering lik den vi finner i sammenlignbare bydelssentra som ikke er lokalisert i tilknytning til E-18. I forhold til analysene bør en imidlertid være klar over at en slik effekt vil kunne gi langt bedre utvikling for et slikt senter, enn det som er lagt til grunn her. Sørlandsparken har utvidet kraftig i 2008, men effekten av dette er fortsatt usikker. Ut i fra omsetningstallene har heller ikke parken eller øvrige områder vist noen dramatiske endringer. Den kraftige veksten som Sørlandsparken har hatt de siste 5 årene, gjenspeiles heller ikke i dagligvarehandelen. Randesund har i samme periode hatt betydelig vekst i varehandelen, og veksten har vært vesentlig bedre enn i Sørlandsparken, også i Mye av de etableringene som har kommet som følge av Avenyen, er også innefor et segment der parken i utgangspunktet dominerer i regionen. Det er derfor sannsynlig at dette vil gi en restrukturering i regionen, noe for så vidt også omsetningstallene for 2009 også viser. Den modellen som benyttes er i utgangspunktet også relativt grov for det aktuelle området. Befolkning og bosatte er lokalisert til grunnkretser, mens handelen i utgangspunktet er lokalisert til hele handelsområdet Randesund. Modellen er imidlertid gjort mer detaljert, ved at Rona er lagt inn som alternativt handelsområde. I og med dagligvare er såpass viktig for utviklingen av senteret vil imidlertid relativt små endringer i lokalisering av dagligvare gi utslag. I beregningene forholder vi oss til bruksareal (BRA). Salgsarealet ligger erfaringsmessig om lag 20 % lavere enn bruksarealet, men dette varierer selvfølgelig sterkt. I analysene tester vi hvordan ulik dimensjonering og varesammensetning vil slå ut for det aktuelle senteret, samt gjøre små variasjoner i reisemotstand for å få et begrep om følsomheten for det aktuelle senteret. I modellering av framtidig situasjon vil vi benytte et senter sammensatt og dimensjonert som dagens Vågsbygd. Dette gir en relativt god referanse til hva en kan forvente seg av et bydelssenter, samt hvordan senteret vil slå ut i forhold til beliggenhet. 5 ALTERNATIVER 5.1 Dagens situasjon Rona har allerede i dag et potensial for et senter med en omsetning på om lag millioner, fortrinnvis dagligvare. Dette gir et potensial for om lag kvm BRA. Med utgangspunkt i en relativt høy andel dagligvare, vil imidlertid arealbehovet være klart mindre. Det forutsetter også at et tilstrekkelig stort senter blir etablert, som attraherer nok handel. Dette er for så vidt en avgjørelse som tas av utviklere. I og med at området har en forventet

22 Bydelssenter på Rona - potensial 22 attraktivitet knyttet til nærheten til E-18, kan senteret raskt bli vurdert å være en svært aktuell lokalisering for ulike aktører. Konkurranseflaten i et slikt senter vil i hovedsak være rettet mot bydelens egne dagligvarevirksomheter, men forventes å gi konkurranse også mot Sørlandsparken og Lund. Dette volumet vil imidlertid ikke være svært stort, og konkurransen for sentrene forventes å være relativt liten. Et slikt senter vil også i en oppstartsfase være relativt sterkt konkurranseutsatt. Avstanden til boligområdene vil være relativt stor, og testing av følsomhet for sentere, gir sterke utslag med henblikk på reisevillighet/mulighet. Utvalgsvare- andelen forventes å være liten, og klart mindre enn det en kan forvente at modellen kan gi et klart svar på. 5.2 Utbygging i følge kommuneplan Framtidig boligbygging vil legge grunnlag for en relativt stor befolkningsvekst i tilknytning til Rona, samtidig vil et stadig økende forbruk gi et enda bedre grunnlag for et bydelssenter. Ved å legge til grunn et senter med samme tilbud som dagens Vågsbygd, oppnår vi om lag samme nivå på omsetningen, til tross for konkurranseflaten mot Sørlandsparken. Sentral boligbygging gjør et senter på Rona svært mye mer robust i forhold til reisevilje. Figur 9 figuren viser lokalisering av framtidig boligbygging i henhold til dagens vedtatte plan Grunnen til dette er at en svær stor andel av våre handlereiser er relativt korte, som vist i figur 7. I og med at andelen korte reiser er såpass stor, vil besøksfrekvensen øke vesentlig for senteret som følge av flere bosatte i nærheten. Dette til forskjell fra dagens situasjon, der

23 Bydelssenter på Rona - potensial 23 senteret ligger relativt usentralt i forhold til dagligvare, samtidig som konkurranseflaten mot Sørlandsparken og Kristiansand sentrum blir sterk i forhold til utvalgsvare. Som følge av dette, forventes det å være et behov for om lag kvm BRA som følge av utbyggingen. Det forventes med andre ord å være potensial for et senter tilsvarende dagens Vågsbygd. Effekten av nye arbeidsplasser på Strømsheia ved Rona, slår ut med om lag 2 % av total omsetning i modellen. I utgangspunktet utgjør disse bare om lag 1,6 % av den totale kjøpekraften i Randesund. Effekten av nærhet vekter dem imidlertid noe tyngre, men uansett marginalt i forhold til den nøyaktigheten vi kan forvente av modellen. 5.3 Effekten av Frikstad kontra Hamrevann I dette alternativet har en lagt inn en ytterligere befolkningsvekst på nye innbyggere ved Frikstad, og tilsvarende ved Hamrevann i et annet alternativ. Dette er selvfølgelig ingen realistisk vekst innen rimelig tid. Det som leses ut av analysen er derfor den relative effekten for et bydelssenter av en utbygging ved Frikstad kontra tilsvarende utbygging ved Hamrevann Frikstad Det er i dette alternativet ikke gitt senteret noen økt attraktivitet, og Rona reagerer ikke så positivt på denne utbyggingen i forhold til de områdene som allerede ligger inne i kommuneplanen (dvs. Benestad utbyggingen). Det forventes at en slik utbygging vil gi et samlet arealbehov på omlag kvm BRA i bydelsseteret. I og med at utbyggingen på Frikstad innebærer at beboerne vil etablere seg relativt langt unna Rona, forventes det også at mye av denne veksten primært vil komme lokale butikker til gode, slik at effekten vil være mindre enn det beregningene viser. Dette vises også i analysene som gir øvrige deler av Randesund et arealbehov på om lag kvm BRA, uten at områdene er stimulert med et tilbud utover dagens dagligvarehandel. Ved test av avstandsfølsomhet viser det seg også at Rona igjen blir klart mer følsom for den lokale konkurransen. Høy følsomhet styrker øvrige dagligvarebutikker i bydelen, mens en lavere reisefølsomhet svekker Rona i forhold til øvrige større sentra. Totalt sett vil imidlertid denne utbyggingen være med på styrking av Rona, så vel som den øvrige varehandelen i området Hamrevann En utbygging ved Hamrevann vil fortrinnsvis benytte Sørlandsparken som sitt senter, og det forventes å gi relativt små, men selvfølgelig positive utslag for Rona med den attraktiviteten som er lagt til grunn. 5.4 Øvrig tjenesteproduksjon I de øvrige analysene har en brukt Vågsbygd for å sammenligne dimensjonering av Rona. I utgangspunktet har Vågsbygd i dag et innbyggertall på om lag innbyggere. Dette inkluderer bosatte i Vågsbygd, Andøya og Flekkerøy. Om en sammenligner offentlig tjenestetilbud på undervisning og Helse og sosial, så ligner de to områdene hverandre ganske mye. Totalt har imidlertid Vågsbygd inkl. Andøy/Flekkerøy, nesten dobbelt så mange arbeidsplasser. Dette gjelder særlig forretningsmessig tjenesteyting, som muligens kan

24 Bydelssenter på Rona - potensial 24 kobles opp mot spesifikk industrivirksomhet i Vågsbygd, men gjelder også annen personlig tjenesteyting, offentlig administrasjon og ikke minst varehandelen. Vi har tidligere vært inne på betydning av arbeidsplasser og særlig publikumsattraherende virksomheter i forbindelse med varehandelen. Som en ser vil en lokalisering av denne type arbeidsplasser til Rona, styrke grunnlaget for Rona bydelssenter ganske betydelig. I utgangspunktet generer en arbeidsplass om lag 20 % av våre handlereiser, samtidig vet vi at 30 % av de øvrige handelsreisene knytes opp mot andre ærend, gjøremål. Betydning av å lokalisere og legge til rette for arbeidsplasser i bydelssenteret vil derfor være betydelig. I de modellerte analysene er det ikke lagt spesiell vekt på hva en lokalisering av disse arbeidsplassene vil kunne medføre, men det er som en ser av tabell 4 vil dette være en betydelig faktor. Ikke bare ved å øke tjenestetilbudet, men også for å styrke betydningen av senteret. Tabell 4 Sysselsatte i de ulike handelsområdene/bydelen basert på SSB s Bedrifts og Foretaksregsietr for Tjenester Randesund Vågsbygd Andre sosialtjenester og personlige tjenester Forretningsmessig Finansiell tjenesteyting og forsikring 4 18 Helse- og sosialtjenester Hotell- og restaurantvirksomhet Offentlig administrasjon 9 34 Undervisning Varehandel Totalt I gjeldende kommuneplan er det utbyggingsarealer til mellom nye innbyggere i Randesund. Dette vil gi en befolkning på mellom i området, altså noe høyere enn for dagens Vågsbygd. Skaleres dette i forhold til dagens sysselsetting og bosetting i Vågsbygd vil det for husholdningsretta servicetjenester, gi en sysselsetting som vist i tabell 5: Tabell 5 Fremskrivning av framtidig sysselsetting på Randesund, basert på dagens ansatte/bosatte andel for Vågsbygd. Det er kun husholdningsretta tjenester som har blitt korrigert. Tjenester nye innbyggere nye innbyggere Andre sosialtjenester og personlige tjenester Forretningsmessig Finansiell tjenesteyting og forsikring Helse- og sosialtjenester

25 Bydelssenter på Rona - potensial 25 Hotell- og restaurantvirksomhet Offentlig administrasjon Undervisning Varehandel Totalt I og med at veksten i husholdningsretta tjenester er svært høy, må en forvente at disse tallene er relativt konservative dersom denne veksten fortsetter. På den annen side må en også forvente en økt effektivisering som reduserer sysselsettingsbehovet. Det går imidlertid for langt å utrede dette videre innenfor rammene av dette prosjektet. 6 KONKLUSJONER Styrken til dagens Rona er at det ligger svært sentralt i forhold til de daglige reisene til bosatte i bydelen. Svakheten er at det ligger relativt langt unna dagens bosetting i området, og at det dermed vil ha en relativt stor konkurranseflate mot veletablerte dagligvarebutikker i bydelen. Samtidig har også senteret en skarp konkurranseflate for utvalgshandel mot andre, større sentra i regionen. I og med at senteret må baseres på en høy grad av reisevillighet, vil det heller ikke fungere optimalt som et bydelssenter med dagens situasjon. Ved test i modellen ser en også at senteret i hovedsak vil konkurrere mot egne lokale dagligvarebutikker på Søm og Dvergsnes, som muligens ikke er helt ønskelig. For at senteret skal lykkes, og være et relativt robust bydelssenter, ligger derfor nøkkelen i framtidig boligbygging og lokalisering av øvrige tjenestetilbud. Med utgangspunkt i den utbyggingen som ligger til grunn for kommuneplanen, dvs Benestad, vil Ronas posisjon som bydelssenter styrkes betraktelig. Ved lokalisering av andre typer husholdingsretta tjenester til senteret, forventes det en ytterligere styrking av senterets muligheter. I og med at det i arealplan legges til rette for en relativt rask økning både i boligbygging og befolkningsvekst i nærområdene til Rona, vil en kunne forvente at bydelssenteret vil lykkes i å oppnå en betydning som bydelssenter på sikt. Et slikt senter vil ha et arealbehov på om lag kvm BRA til varehandel. I tillegg kommer da øvrige funksjoner som en kan forvente bør/vil lokaliseres til senteret. En Frikstadutbygging vil forsterke dette, men i og med at Frikstadområdet vil ligge relativt mer perifert, vil den relative betydningen av dette området bety mindre enn de umiddelbare utbyggingene nær opp mot senteret. En Hamrevannutbygging vil fortrinnvis styrke Sørlandsparken som senter, og ha dette som sitt naturlige bydelssenter. Effekten i forhold til Rona vil være relativt liten til ubetydelig, avhengig av hvilke funksjoner som blir lagt til Rona som også skal betjene Hamrevann.

26 Bydelssenter på Rona - potensial 26 Det må derfor understrekes tydelig at dersom Rona både skal lykkes g dekke et naturlig behov som bydelssenter må: En utbygging i nærområdet til Rona, dvs. på Benestad, komme før en evt utbygging på Hamrevann eller Frikstad. Offentlige tjenester med besøksvirksomhet må lokaliseres til Rona. Desto flere boliger og arbeidsplasser som lokaliseres innen 1 km radius fra Rona, desto mer robust er konklusjonen i denne rapporten.