Søgne kommune Arkiv: 13/29 Saksmappe: 2013/3040-6760/2014 Saksbehandler: Terje Axelsen Dato: 10.04.2014 Saksframlegg Søknad om dispensasjon for påbygg og fasadeendring på eksisterende hus GB 13/29 Langenesveien 336 Utv.saksnr Utvalg Møtedato 58/14 Plan- og miljøutvalget 30.04.2014 Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av Plan- og bygningslovens 19-2 avslås søknad om dispensasjon fra Reguleringsbestemmelsenes 1a) og 1d) ang. samlet areal, T-BRA, og bestemmelse om mønehøyde/takform. Bakgrunn for saken: Saksutredning: Det søkes om påbygging av bolig og endring av takform fra saltak til pulttak på GB 13/29 Langenesveien 336. Søknaden er mottatt 08.11.2013. Tilleggsinformasjon er mottatt 28.11.2013 og 13.12.2013. Det vises for øvrig til søknadens vedlagte tegninger og situasjonskart. Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra reguleringsplanens bestemmelser om samlet areal, T-BRA, og fra bestemmelsen om mønehøyde/takform. Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen ligger innenfor område regulert til boligformål i reguleringsplan for Langenes. Reguleringsplanen er egengodkjent 12.12.1991, og sist revidert 31.08.2005. Følgende reguleringsbestemmelser er relevante for saken: 1 a) Eneboligbebyggelse kan oppføres med samlet areal på T-BRA=280m² pr. tomt eks. garasje. Garasje tillates ikke innredet for varig opphold. Sekundærleilighet i bolig skal ikke overstige T-BRA=70m². 1 d) For nye boliger i område gjelder: Bebyggelsen skal utformes som frittliggende eneboliger og kan tillates oppført med mønehøyde 7,5 meter fra gj.snitt planert terreng. Naturmangfoldloven: Kommunen har vurdert tiltaket i forhold til naturmangfoldlovens 8 til 12, og vi kan, ut fra
en samlet vurdering, ikke se at tiltaket vil komme i konflikt med denne. Vi har vurdert tiltaket og mener kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkelig og står i rimelig forhold til sakens karakter. Det kan ikke sies å foreligge risiko for skade på naturmangfoldet, og det fremkommer ikke opplysninger av lokal art i artsdatabanken eller naturbasen, som tilsier at det er spesielle hensyn som må ivaretas. Det er heller ikke forhold som tilsier at det bør gis avslag i forhold til føre-var-prinsippet, da tiltaket ikke vil påføre naturmiljøet eller naturmangfoldet alvorlig skade. Tiltaket vil ikke føre til økt belastning på økosystemet, og 11, kostnader ved eventuell miljøforringelse, skal bæres av tiltakshaver. 12, miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder, blir også ivaretatt. Merknader fra naboer: I den opprinnelige søknaden lå det inne en garasje med front mot sjøen. Denne ble trukket fra søknaden fordi det ble protestert fra nabo på GB 13/10 og nabo på GB 13/27. Uttalelser fra annen myndighet: Fylkesmannen i Vest-Agder har ingen merknader til tiltaket, men ber likevel kommunen vurdere miljøhensyn i området hvis dispensasjon skal innvilges. Viser til uttalelsen i sin helhet. Vest-Agder fylkeskommune har ingen merknader til saken. Dispensasjoner: Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra reguleringsplanens bestemmelser om samlet areal, T- BRA, og mønehøyde/takform. Relevante punkter i ansvarlig søkers redegjørelse i kursiv skrift, med administrasjonens påfølgende kommentar: Boligen ble etter det de har opplyst bygd i 1971 og utvidet i 1985 og BRA er på 305m². 129 av disse kvadratmeterne ligger imidlertid i kjeller som kun har veggflate over terreng på deler av fasaden mot sør og kortveggen mot vest, dvs. man kan ikke innrede oppholdsrom i mer enn ca. 40% av kjellerens areal, resterende areal er kun mulig å bruke til bod/rom som ikke krever vindu. BYA bolig er 186 m², mens BYA garasje er 27 m². Eiendommen er på 1258 m². Utnyttelsesgraden er på 16,9 % BYA. I 2005 ble eiendommen omfattet av Reguleringsplan for Langenes. Reguleringsplanen tillater maks BRA 280 m² for nye boliger. Der er grunn til å gå ut fra at tomtestørrelsen reguleringsbestemmelsene er planlagt ut fra, er betydelig mindre enn 1258 m² og at kravet om maks BRA 280 m² ikke kan gjelde for eldre eksisterende boliger på større tomter på tross av at boligene ønskes endret. Planen har gjennomgått flere revisjoner, siste gang i 2005. Da ble 1a) endret. Ordlyden er nå: «Eneboligbebyggelse kan oppføres med samlet areal på T-BRA=280 m² pr. tomt eks. garasje. Garasje tillates ikke innredet for varig opphold. Sekundærleilighet i bolig skal ikke overstige T-BRA=70 m²». Hensikten med dette har vært å begrense det bebygde preget på tomtene samt ha bedre styring på tiltak som tillates innenfor planområdet. I henhold til grad av utnytting, T-1205, skal alt areal under terreng regnes med når T-BRA skal fastsettes. Dette må etter administrasjonens vurdering også gjelde for eksisterende bebyggelse.
Tiltakshaver ønsker å bygge ut en loftsstue på 20,1 m² BRA og en delvis overdekket takterrasse med 8,4 m² BRA hvilket ingen av naboene har hatt protester eller innsigelser til da tiltaket ble nabovarslet 30.09.2013. Siden kommunens administrasjon ikke aksepterer at dagens BRA opprettholdes i omsøkte tiltak ved å redusere takhøyde i 28,5 m² av kjellerens bodareal, vil total BRA øke fra 305 m² til 333,5 m². Utnyttelsesgraden på 16,9% BYA vil ikke bli endret. Hensikten med bestemmelser om grad av utnytting er ut fra ønske om å begrense et tiltaks omfang og volum over terreng. Det er for øvrig riktig at tomtens prosentvise BYA ikke endres ved ombygging. Reguleringsbestemmelsene fra 2005 sier ikke noe eksplisitt om takform eller gesimshøyder, bare at mønehøyde (for nye boliger) skal være maks. 7,5 meter over gjennomsnittlig terreng. Kommunens administrasjon har likevel krevd i brev datert 14.11.2013 at vi søker dispensasjon vedr. takform og høyder fordi det «vil skille seg betraktelig fra omkringliggende bebyggelse». Omkringliggende bebyggelse preges riktignok av saltak, men med langt brattere vinkel, ca. 40-45 grader, så med eksisterende slake tak skiller boligen seg allerede ut. Men en tur i området viser at det er mange ulike former både på frittstående bygg og på tilbygg; det er valmede tak, flate tak, saltak med ulike vinkler og pulttak siden det er utbygd over mange år. Området fremstår etter vår oppfatning ikke utpreget enhetlig. Ingen naboer har klagd over ønsket ombygging av boligen da den ble nabovarslet 30.09.2013. Takform på bolig endres fra saltak til pulttak, og vil som nevnt i brev til søker skille seg betraktelig fra eksisterende bebyggelse. Det er riktig at det finnes unntak fra saltakformen i området, men i det alt vesentlige blir området preget av hus med saltak. Reguleringsplanen angir maks. mønehøyde på 7,5 meter fra gjennomsnittlig planert terreng for nye boliger. Dette må etter administrasjonens vurdering også gjelde for ombygging av eksisterende bebyggelse. Siden begrepet mønehøyde her er brukt i planbestemmelsene, har hensikten vært å styre både takform og høyde over terreng på bebyggelsen i planområdet. Et pulttak har på grunn av sin utforming ikke mønehøyde, bare gesimshøyde på høyeste og laveste gesims. Det vises for øvrig til dispensasjonssøknaden i sin helhet. Administrasjonens samlede vurdering: Det søkes om påbygg til eksisterende bolig. I den forbindelse vil det også bli endret takform fra saltak til pulttak. Omsøkt tiltak er søknadspliktig etter pbl. 20-1 bokstav a. Tiltaket er i strid med reguleringsplanens bestemmelser, og er avhengig av dispensasjon for å kunne få tillatelse. Forholdet til Plan- og Bygningsloven: I plan- og bygningslovens 31-2 om tiltak på eksisterende byggverk sies det: «Tiltak på eksisterende byggverk skal prosjekteres og utføres i samsvar med bestemmelser gitt i eller i medhold av loven. På byggverk som er, eller brukes, i strid med senere vedtatt plan, kan hovedombygging, tilbygging, påbygging, underbygging, bruksendring eller vesentlig utvidelse eller endring av tidligere drift bare tillates når det er i samsvar med planen». Omsøkte tiltak krever derfor dispensasjon fra reguleringsbestemmelsenes 1 a) og 1 d) for følgende forhold: Bestemmelser om samlet bruttoareal, T-BRA. Takform/mønehøyde
Vurdering av rekkefølgekrav: 1 i reguleringsplanen har et rekkefølgekrav om at det skal være etablert gang- og sykkelsti fram til Langenes skole før nye boliger kan tas i bruk. Siden dette er påbygg av en eksisterende bolig, og det ikke skal opprettes flere boenheter, omfattes ikke dette tiltaket av rekkefølgekravet i reguleringsplanen. Gjeldende reguleringsplan er vedtatt i 2005, og er blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Reguleringsplanen fastsetter framtidig arealbruk for området, og er ved kommunestyrets vedtak bindende for nye tiltak eller utvidelse av eksisterende tiltak som nevnt i plan- og bygningsloven 1-6. Gjeldende lovtekst i plan- og bygningsloven: 19-2. Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Bestemmelsen inneholder 2 kumulative vilkår, og begge må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne gis. Det betyr at i første omgang må det vurderes om hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Viser vurderingen at de nevnte hensynene blir vesentlig tilsidesatt, skal ikke kommunen behandle dispensasjonen videre. Reguleringsplanen har gjennomgått flere revisjoner, siste gang i 2005. Da ble 1 a) endret og det ble gitt begrensninger på samlet areal. Ordlyden er nå: «Eneboligbebyggelse kan oppføres med samlet areal på T-BRA=280 m² pr. tomt eks. garasje. Garasje tillates ikke innredet for varig opphold. Sekundærleilighet i bolig skal ikke overstige T-BRA 70 m²». Hensikten med dette har vært å begrense det bebygde preget på tomtene innenfor planområdet. Boligens totale bruttoareal, T-BRA, vil etter en påbygging økes fra dagens 305 m² til 333,5 m², en økning på 28,5 m². I forhold til bestemmelsen i reguleringsplanens 1 a), vil økningen være på 53,5 m². I 1 punkt d står det beskrevet at følgende gjelder for nye boliger: «Bebyggelsen skal utformes som frittliggende eneboliger og kan tillates oppført med mønehøyde 7,5 meter fra gj.snitt planert terreng». Det er ikke eksplisitt uttalt i bestemmelsen at bolig med pulttak ikke kan oppføres i området, men begrepet mønehøyde regnes normalt som høyden mellom to skrå flater. På boliger med pulttak angis høyde på høyeste og laveste gesims. Ved å endre takform til pulttak vil boligens fasade mot sjøen eksponeres mer. Høyden på fasaden vil øke med 3,6 meter i forhold til dagens fasade.
Til orientering: I forbindelse med en sak på nabotomta, GB 13/10 saksnr. 2013/1166, har fylkesmannen uttalt følgende: «Miljøvernavdelingen vektlegger at eiendommen ligger i strandsonen. Evt. tiltak her bør bare skje i samsvar med vedtatt plan, jfr. bl.a. Kgl. Res. Av 25.03.2011 om statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen. Gjeldende reguleringsplan er gammel og burde ha vært revidert i samsvar med dagens nasjonale føringer. I dette tilfellet mener vi at byggetegningen som følger søknaden viser at boligen får en svært bred front ut mot sjøen. Bruk av store glassflater og hvite bygningsmaterialer forsterker landskapsinngrepet. Dette mener vi er uheldig. Kommunen må foreta en konkret vurdering av om dispensasjon bør gis, herunder vurdere evt. konsekvenshensyn med tanke på andre saker. Skulle kommunen velge å gi dispensasjon for søknaden slik den foreligger, bør det settes vilkår som sikrer god naturtilpasning av alle tiltak på eiendommen, herunder eksempelvis vilkår om redusert bygningsfasade mot sjøen, bruk av mørke naturtilpassede farger/materialer, samt reduserte glassflater og/eller glass som gir lite lysrefleks». Saken var til behandling i plan- og miljøutvalget 29.01.2014. Vedtaket fra denne behandlingen var at man ikke fikk innvilget dispensasjon fra kravet om grad av utnytting i reguleringsplanen. Selv om uttalelsen og vedtaket i Plan- og miljøutvalget gjelder en annen sak, legges det kraftige føringer på vurderingen av saken på GB 13/29. Administrasjonen konkluderer med at hvis det blir gitt dispensasjon i dette tilfellet, vil hensynet bak reguleringsplanens bestemmelser 1 a) og 1 d), og hensynene i lovens formålsbestemmelse bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd første punktum er derfor ikke oppfylt. Kommunen skal ikke behandle dispensasjonen videre når andre ledd første punktum ikke er oppfylt, da loven består av to kumulative vilkår. Da dispensasjonen for samlet areal, T-BRA, og mønehøyde/takform avslås etter bestemmelsens første punktum, vurderes ikke søknaden nærmere i forhold til fordeler og ulemper med påbygget, da både første og andre punktum må oppfylles for at dispensasjon skal kunne gis. Enhetsleders merknader: Enhetsleder har ingen ytterligere merknader. Vedlegg: 1 Søknad om dispensasjon 2 Tegninger 3 Situasjonskart 4 Situasjonskart tiltak 5 Uttalelse fra Fylkesmannen i Vest-Agder 6 Uttalelse fra Vest-Agder Fylkeskommune
15.04.2014 Målestokk 1:500
Fylkesmannen i Vest-Agder Miljøvernavdelingen Saksbehandler: Torfinn Vollan Deres ref.: 2013/3040 Vår dato: 05.02.2014 Tlf.: 38 17 61 95 Vår ref.: 2014/501 Arkivkode: 421.4 Søgne kommune Postboks 1051 4682 Søgne Langenesveien 336 - uttalelse til søknad om dispensasjon for oppføring av loftsstue og terrasse på eiendommen gnr. 13 bnr. 29 Det vises til kommunens oversendelse av 22.01.2014. Det er søkt om dispensasjon fra bestemmelser om grad av utnytting og takform for oppføring av loftstue på 20,1 m² BRA og utbygging av en delvis overdekket takterrasse med 8,4 m² BRA. Boligen ligger ca. 50 meter fra sjøen. Det vises til søknad m/vedlegg datert 18.12.2013. Eiendommen ligger i et område som er omfattet av reguleringsplan for Langenes, av 12.12.1991, i et areal som er regulert til boliger. Miljøvernavdelingen kan ikke se at en dispensasjon som omsøkt vil få innvirkning på regionale eller nasjonale føringer på miljøområdet. Vi har derfor ingen videre kommentarer til saken. Kommunen må likevel vurdere de lokale miljøhensyn når det tas stilling til om dispensasjon her skal gis. Vi minner om at det følger av pbl. 19-2 annet ledd at det ikke kan gis dispensasjon dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det må derfor fremgå av vedtakets begrunnelse at kommunen har vurdert og tatt stilling til disse vilkårene, jf. forvaltningslovens krav til begrunnelse. Med hilsen Magnus Thomassen (e.f.) ass. miljøverndirektør Torfinn Vollan seniorrådgiver Dokumentet er godkjent elektronisk og har derfor ingen underskrift. Kopi ved e-post til: Sivilarkitekt Nina Stokset Nilsen Vest-Agder fylkeskommune Besøksadr. Tordenskjoldsgate 65 E-post fmvapostmottak@fylkesmannen.no Postadr. Postboks 513 Lundsiden, 4605 Kristiansand Nettside www.fylkesmannen.no Telefon 38 17 61 00 Org.nr. NO974 762 994
file:///c:/ephorte/pdfdocprodir/ephorte/404916_fix.html Side 1 av 1 25.02.2014 Fra: Stallemo, Maarten Nandrup[MaartenNandrup.Stallemo@vaf.no] Dato: 06.02.2014 12:23:37 Til: Berit Wigemyr Tittel: Merknad - søknad om dispensasjon - Grad av utnytting og takform 13/29, Langenesveien 336 2013/3040-41274/2013 Viser til oversendelse angående søknad om dispensasjon - Grad av utnytting og takform - GB 13/29, Langenesveien 336, 4640 SØGNE Fylkeskommunen har ingen merknader. Med hilsen Maarten Nandrup Stallemo Rådgiver Plan- og miljøseksjonen Regionalavdelingen Vest-Agder fylkeskommune Tlf: 38 07 45 52 www.vaf.no