Saksframlegg Arkivsak: 12/2282-24 Sakstittel: DETALJREGULERINGSPLAN FOR EKORNVEIEN 20 PLANID: 2013001 INSTILLING TIL 2. GANGSBEHANDLING OG ENDELIG VEDTAK K-kode: L13 Saken skal behandles av: Hovedutvalg for nærmiljø og kultur Kommunestyret Rådmannens tilråding til vedtak: Randaberg kommune vedtar detaljregulering, datert 26.09.2013, sist revidert 23.01.2014, med tilhørende reguleringsbestemmelser, datert 23.01.2014, for Ekornveien 20, planid: 2013001, etter plan- og bygningslovens 12-12. Planen er gyldig i 5 år etter vedtaksdato jmf. 12-4 PBL. Vedtaket kan påklages innen 3 uker etter at planen er offentlig kunngjort i avisene. En eventuell klage sendes til kommunen. Grunnlagsdokumenter: Vedlegg: 01. Oversiktskart 02. Planbeskrivelse, sist rev. 24.01.2014 03. Plankart, rev. A 04. Planbestemmelser, datert 23.01.2014 05. Illustrasjonsplan, datert 23.01.2014 06. Illustrasjonssnitt, datert 24.09.2013 07. Illustrasjon sandlekeplass 08. ROS-skjema 09. Sol- og Skyggeanalyse 10. Innspill fra Rogaland Fylkeskommune datert 12.12.2013 11. Innspill fra Barnas representant, datert 21.12.2013 12. Innspill fra Rune Slettebø, datert 9.12.2013 13. Tilbakemelding om veirett fra Tor Tveit Aanestad, datert 5.1.2014 14. Tilbakemelding på gangrett fra Rune Slettebø, datert 9.1.2014 15. Orientering til HNK fra Tor Tveit Aanestad, datert 23.1.2014 16. Innspill fra barnas representant til begrenset høring, datert 18.2.2014
Andre dokumenter: HNK-sak 63/13 Bakgrunnen for saken: Saken gjelder andregangs behandling og innstilling til endelig vedtak av detaljreguleringsplan for Ekornveien 20. Det ble avholdt oppstartsmøte med kommunen 24.01.2013. Planoppstart ble varslet 08.02.2013. Planforslaget ble førstegangsbehandlet i Hovedutvalg for Nærmiljø og Kultur 29.10.2013. Planforslaget var utlagt til offentlig ettersyn i perioden 7.11.2013 20.12.2013 og til begrenset høring etter revisjon/mindre endring 24.01.2014 18.02.12014. Saksopplysninger: Planen legger opp til inndeling av tomten i 5 boligtomter og oppføring av inntil 8 boenheter. I kommuneplanens arealdel 2009 2022 er hele området vist som eksisterende boligområde. Det finns ingen reguleringsplan for området. Det grenser mot områderegulering for Randaberg sentrum, og avstand til sentral holdeplass for kollektivtrafikk er 250m. Prosjektil AS er forslagstiller på vegne av Jadarhus as. Detaljreguleringen gjelder tomt Ekornveien 20, som vist på oversiktskart. Lovverk/retningslinjer: Når planarbeidet igangsettes, skal berørte offentlige organer og andre interesserte varsles. Når forslagsstilleren er en annen enn planmyndigheten selv, skal planspørsmålet legges fram for planmyndigheten i møte. (Jf. plan- og bygningslovens 12-8 Oppstart av reguleringsplan-arbeid.) For planer som kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn, skal det utarbeides planprogram etter reglene i 4-1 (Planprogram). Forslag til reguleringsplan sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Frist for å gi uttalelse og eventuelt fremme innsigelse skal være minst seks uker. Når fristen er ute, tar kommunen saken opp til behandling med de merknader som er kommet inn. (Jf. pbls 12-10 Behandling av reguleringsplanforslag.) Når private forslag til reguleringsplan er mottatt av kommunen, skal kommunen snarest, og senest innen tolv uker eller en annen frist som er avtalt med forslagsstiller, avgjøre om forslaget skal fremmes ved å sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn og behandles etter reglene i 12-9 og 12-10, jf. pbls 12-11 Behandling av private reguleringsplanforslag. Når forslag til reguleringsplan er ferdigbehandlet, legges det fram for kommunestyret til vedtak, eventuelt i alternativer. Av saksframlegget skal det framgå hvordan innkomne uttalelser til planforslaget og konsekvensene av planen har vært vurdert, og hvilken betydning disse er tillagt. (Jf. pbls 12-12 Vedtak av reguleringsplan.) Kommunestyrets endelige vedtak om reguleringsplan kan påklages, jf. 1-9 (Forholdet til forvaltningsloven og klage). Er bygge- og anleggstiltak som hjemles i plan fremmet med bakgrunn i privat reguleringsforslag etter 12-11, ikke satt i gang senest fem år etter vedtak av planen, kan tillatelsen til gjennomføring av planen ikke gis uten nytt planvedtak. Etter søknad fra tiltakshaveren kan
planvedtaket forlenges med inntil to år av gangen. Der det innenfor fristen på fem år med eventuell(e) forlengelse(r) er gitt rammetillatelse for et tiltak, gjelder fristen på tre år etter 21-9 for tiltaket. (Jf. 12-4 Rettsvirkning av reguleringsplan.) Varsel om planoppstart: Varsel om oppstart av planarbeid ble utsendt ved brev til offentlige myndigheter, velforeninger og naboer den 08.02.2013, med frist for tilbakemelding 11.03.2013. Oppstart ble kunngjort ved annonse i Stavanger Aftenblad og på kommunens nettside. Det var pr. 11.03.2013 innkommet 5 merknader: Merknad/innspill Forslagsstillers vurdering/kommentar Innspill fra RFK, Regionalplanavdeling, dat. 25.02.2013 Fylkesmannen vil generelt anbefale at fortetting Merknaden tas til etterretning. i etablerte boligområder skjer gjennom et naturlig avgrenset område, og ikke gjennom detaljregulering av enkelttomter. Hensikten er å sikre bokvalitet. Viktig at det stilles strenge krav til utforming og plassering av boenhetene. Solforhold for nabobebyggelse og uteområder må dokumenteres. Det skal legges til rette for gode uteplasser for barn, unge og voksne. Private og felles uteområder skal ha gode sol- og støyforhold. Avstand til lekeplasser for større barn, hvis denne ikke kan løses i planområdet må dokumenteres i planbeskrivelsen. Med sentral plassering med gåavstand til Randaberg sentrum forutsettes det at parkeringsdekning for sykkel settes høyt. Dette må komme frem i bestemmelsene til reguleringsplanen. Den sentrale plassering av området gjør at tettheten bør være høy. Det vises her til krav i fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren. Minner om kravet i plb.loven om planbeskrivelse. Denne skal være en del av planforslaget når dette sendes på høring. Det forutsettes at en her greier ut om hvordan planforslaget ivaretar de premissene som er satt til reguleringsarbeidet. Innspill fra Lyse Elnett AS, dat. 05.03.2013 Har ingen kommentarer til igangsetting av reguleringsarbeidet ved Ekornveien 20 i Randaberg kommune. Vedlagt sol-/skygge beregning viser tilfredsstillende situasjon både for planlagt boligprosjekt og eksisterende nabobebyggelse. Reguleringsplanen har lagt til rette for tilfredsstillende vestvendte uteoppholdsareal på samtlige tomter. Det legges til rette for gangforbindelse fra planområdet til kvartalslekeplass. Sykkelparkering skjer på hver enkel tomt. Kommunen aksepterer lavere utnyttelse enn 3,5 bolig pr. daa. Planområdet ligger i et etablert eneboligfelt. Merknaden tas til etterretning. Merknaden tas til etterretning.
Gjør oppmerksom på eksisterende kabler og rør innen planområdet. Flytting/ endring samt tilknytning, skjer i henhold til enhver tid gjeldende retningslinjer. Innspill fra Brannvesenet Sør-Rogaland IKS, dat. 12.03.2013 I byggesak stilles det krav om tilfredsstillende Merknaden tas til etterretning. slokke- og adkomstmuligheter for brannvesenets personell og utstyr, jf. Byggeteknisk forskrift 11-17 (TEK 10). Ber om at brannvesenets atkomstbehov mht. veibredde, svingradius (indre og ytre), oppstillingsplasser, belastning, høyde og vannleveranse mv. i tidlig planleggingsfase. Innspill fra Rune Valen, dat. 11.02.2013 Ønsker å kommentere varslingskartet for detaljregulering av Ekornveien 20. Ønsker å presisere at den kommunale veien stanser ved lekeplass, og at den siste del av skissert adkomst på varslingskart går over eiendommene til Rådyrveien 9 A og 11 A. Som beboere av Rådyrveien 9 A og 11 A ber vi om at adkomst rettes til å gå fra Ekornveien 20. Ber om å få skissert den videre saksgang i denne saken. Innspill fra Harald Bru, dat. 10.03.2013 Det man først trodde var adkomst til planområdet, viste seg å være adkomst fra planområde til lekeplass. Hva vil dette si i praksis? Vil det legges en gangvei over eiendommene Rådyrveien 9A og Rådyrveien 11A? Arbeidet med reguleringsplanen vil settes i gang straks varslingstiden er utløpt. De innkomne merknadene vil bli vurdert i planleggingsprosessen. Adkomst til planområdet er ikke tenkt fra sør slik som det blir presisert, vegen er kun lagt til varslingen da det viser adkomst til lekeplass. Når det gjelder lekeplassen i Rådyrveien så ønsker Randaberg kommune at tilkomsten til denne fra planområdet skal sikres i reguleringsplanen. Hvilket formål som blir brukt for å sikre dette helt konkret, avklares med kommunen og med dere naboer i prosessen med utarbeiding av reguleringsplanen. Men det er først og fremst Rådyrveien 9A som blir berørt av dette. Man antar at eksisterende vegsystem blir benyttet. Beskrivelse av planområdet: Planområdet ligger sentralt i Randaberg, ca. 300 meter fra sentrum, og rett ved siden av områderegulering for Randaberg sentrum. Tomten grenser til boligbebyggelse på alle sider. Planområdet utgjør ca. 2,9 daa og er avsatt til eksisterende boligbebyggelse i gjeldende kommuneplan. Området skråner med ca. 4 m fra nordøst til sørvest. I dag er det en enebolig med garasje og veksthus på tomten. Det finns ingen kjente kulturminner i området. Adkomsten til området skjer via Ekornveien i nord. Ekornveien er i dag 4m brei, uten fortau. Tilkoblingspunkt for vann/overvann og avløp ligger i Rådyrveien sør for planområdet. Beskrivelse av planforslaget
Det skal etableres inntil 8 boenheter i form av tre eneboliger med sekundærleilighet og en tomannsbolig. Minst 50% av boligene skal ha livsløpsstandard eller være forberedt til universell utforming. Dette er i tråd med dagens krav i boligpolitisk handlingsplan for Randaberg kommune. 7-8 boliger fordelt på planområdets 2,9 daa gir en utnyttelse på 2,4 2,8 boliger/daa. Eksisterende bolig ligger 2 meter fra eiendomsgrensen mot gnr 47/134. Ny regulering legger opp til en avstand på bare 3 meter fra byggegrense på tomt 4 og 5 og tomtegrense mot gnr 47/134. Bebyggelsen på de nye tomtene er planlagt 2-4m høyere (kotehøyder) enn bebyggelsen på nabotomtene ved siden av. Adkomst til område skjer via Ekornveien. Avsatt areal til renovasjon ligger ved avkjørsel, men vil ikke utgjøre et sikthinder i forhold til frisiktsone. Intern vei skal være 3m bred og har stigningsforhold på mindre enn 1:15. Garasjer tillates oppført utenfor byggegrense. Eneboligene kan ha dobbel garasje, mens boligene i tomannsbolig kan ha enkel garasje. I tillegg er det avsatt 1 oppstillingsplass pr. boenhet. For tomannsboligen er det lagt opp til 1 garasje og 1 oppstillingsplass pr. boenhet. Totalt er det avsatt 16 p-plasser på området. Det er ikke vist på plankart hvordan utearealene skal deles opp mellom de enkelte boenhetene. Det samlede utomhus areal anses å være tilfredsstillende. Det er regulert inn sandlekeplass med gode solforhold på sørsiden av området. Sol-/skygge beregningene viser tilfredsstillende situasjon både for planlagt boligprosjekt og eksisterende nabobebyggelse. Sol-/skygge beregningene er utført med maks høyde for saltak over ferdig planert terreng. Reguleringsbestemmelser: Paragraf 1 handler om planens målsetting. Paragraf 2 omhandler planområde, og hvilke reguleringsformål det deles inn i. Paragraf 3 inneholder fellesbestemmelser. Her fastsettes at planen utelukker privatrettslige avtaler som er i strid med den, og det omtales planens forhold til krav til universell utforming, renovasjon, utforming av søknad, terrengbehandling og lekeplass. Paragraf 4 omhandler arealbruksformål, nærmere: Paragraf 4.1 inneholder bestemmelser for bebyggelse og anlegg. Her fastsettes boligtyper, takform og vinkel, byggehøyder, tillatt utnyttelse, parkeringsdekning, tillatt utforming av parkering, renovasjonsanlegg, utforming av utkjørsel fra området og konstruksjoners avstand fra veikant. Paragraf 4.2 omhandler samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur, det settes krav for vedlikehold av adkomst og avkjørsel til private eiendommer. Paragraf 4.3 setter krav til estetikk. Paragraf 5 omhandler hensynssoner, dvs. krav til frisiktsone, og hensynssone for framtidig utvidelse av Ekornveien. Paragraf 6 setter krav for rekkefølge av tiltak. Felles infrastruktur inkl. renovasjon og sandlekeplass skal være opparbeidet før det gis brukstillatelse. Konsekvenser av planforslaget:
Planforslaget innebærer fortetning av en hittil dårlig utnyttet tomteressurs sentralt i Randaberg sentrum. Gjennomføring av planen representerer et positivt tilskudd av boenheter i forhold til viktige omkringliggende servicefunksjoner. 7 nye boenheter i tilegg til eksisterende boenhet antas å gi en viss trafikkøkning på vegnettet. Utbygging av planområdet fører til en økning av tette flater, noe som medfører raskere avrenning enn dagens situasjon. Tiltakshaver har gjennomført en risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS) for planen. Det er ikke avdekket noen spesielle risikoforhold eller potensial for uønskete hendelser. 1. gangsbehandling og offentlig ettersyn: Saken ble behandlet på møte i Hovedutvalg for nærmiljø og kultur den 29.10.2013 sak 63/13, hvor den ble vedtatt utlagt til offentlig ettersyn med følgende betingelse: «Dette forutsetter at det er Tinglyst Gangrett over Gnr. 47 Bnr. 261, Rådyrveien 9A. Gangretten gir kort avstand til eksisterende lekeplass i Rådyrveien. Eiendommen bebygges med tanke på en fremtidig utvidelse av Ekornveien til 5 meter.» Planforslaget ble justert og var ute til offentlig ettersyn i perioden 7.11.2013 20.12.1013. Tomt gnr/bnr 47/261 skiftet eier i løpet av høringsperioden. Den nye eier fikk derfor forlenget merknadsfrist til 13.01.2014. Nedenfor følger oppsummering av innkomne merknader med rådmannens vurdering. Merknad/innspill Rogaland Fylkeskommune datert 12.12.2013 Innspillene til varsel om oppstart er i tilstrekkelig grad fulgt opp. Anbefaler å vurdere noe høyere tetthet i området. Barnas representant, datert 21.12.2013 Reguleringsplan må sikre at det legges til rette for gode uteplasser for barn og unge. Det er allerede i dag for lite lekeareal i området. Vedtatte retningslinje krever en sandlekeplass i planområdet. Sandlekeplass er tiltenkt en annen aldersgruppe enn en kvartalslekeplass, og må komme i tillegg. kvartalslekeplass må sikres adkomst gjennom boligområde. Rune Slettebø, datert 9.12.2013 Vil ikke godkjenne at det tinglyses gangvei over eiendommen sin. Rådmannens vurdering Høyere tetthet er vurdert i løpet av planprosessen, men anses som lite forenelig med eksisterende bebyggelse i område. Planforslag til 2. gangsbehandling regulerer sandlekeplass inn i planområde. Tilkomst til kvartalslekeplassen gjennom boligområde befinner seg på privat grunn, derfor kan kommunen ikke uten videre sikre gangrett i reguleringen. Naboene og kommunen prøvde å komme til enighet i flere uker (se også vedlegg 12,13 og 14) uten å lykkes. På bakgrunn av dette er forslaget forandret, det er lagt til en sandlekeplass på sørsiden av planområdet, mens gangvei til kvartalslekeplass faller bort.
Med bakgrunn i uenigheten om gangrett over eiendom 47/261, Rådyrveien 9a ble planforslaget forandret. Det er regulert inn en sandlekeplass i henhold til kommunens opprinnelige ønsker, for å utligne ulempen med manglende gangrett. Oppdatert planforslag er sendt til begrenset høring med de berørte naboene 24.1.2014 18.2.2014. Det er kommet et innspill til endringen, fra barnas representant: Barnas representant, datert 18.2.2014 Barnas representant er tilfreds med at det nå legges opp til sandlekeplass innenfor planområdet. Størrelsen på 50m2 anses som tilfredsstillende. Det er ønskelig at kvartalslekeplassen i Rådyrveien oppgraderes, og at det jobbes videre fra kommunens side for å få til en løsning med gangrett til denne lekeplassen. Merknaden tas til orientering. Det må avgjøres politisk om kommunen skal jobbe videre med å få til en løsning med gangrett til kvartalslekeplassen. Plankart er ikke revidert etter den begrensete høringen. Planbestemmelsene er tilpasset tidligere fattet vedtak. Rådmannens vurdering: Planområdet ligger i et eksisterende uregulert boligområde med frittliggende eneboliger, tett inntil Randaberg sentrum. Det er derfor ønskelig å finne et kompromiss mellom eksisterende nabobebyggelse, og ønsket om en framtidig fortetting av område. Den foreslåtte tettheten ligger mellom den man finner i sentrum og den utnyttelsen i området rundt. Den er også høyere enn den man hadde tillatt i en fortettingssak etter gyldig fortettingsveileder. Rådmannen vurderer derfor den foreslåtte utnyttelsen som passende for de lokale forholdene. Også byggehøydene må anses som et rimelig kompromiss mellom sentrumsbebyggelse og eneboligbebyggelsen ellers i område. Sol- og skyggeanalyse viser at nabotomtene ikke blir påvirket negativ, og det er heller ikke kommet noen reaksjoner fra naboene i dette punkt. Byggegrense på tomt nr. 4 og 5 ligger bare 3m fra tomtegrense, istedenfor 4m som er regelen etter plan- og bygningsloven. Det foreligger fortsatt ikke skriftlig samtykke fra naboen til dette, men det er heller ikke kommet noe innspill til saken fra den berørte naboen. Rådmannen anser det dermed som rimelig å anta at naboen har ikke noen innvendinger mot planforslaget. Tilkomst til området skjer på omtrent samme sted som i dag. Antall parkeringsplasser oppfyller krav i kommuneplanen. Ekornveien reguleres til 4m, men i henhold til HNKs vedtak er det lagt inn bestemmelser som sikrer kommunen mulighet til framtidig utvidelse av veien. Som en følge av vedtaket i 1. gangsbehandlingen ble det satt i gang forhandlinger om tinglyst veirett over eiendommen Rådyrveien 9a. Som kjent var det ikke mulig å komme til en minnelig løsning i dette punkt. For å utligne ulempene dette medfører for planområde til en viss grad, sa forslagstiller seg enig i at det reguleres sandlekeplass på planområdet. Etter
rådmannens vurdering er løsningen som foreligger nå en forbedring i forhold til tidligere foreslått løsning med direkte gangvei, men uten sandlekeplass. I rådmannens innstilling til førstegangsbehandlingen heter det, i overenstemmelse med innspill fra barnas representant, at den ønskede løsningen burde ha begge deler sandlekeplass og direkte gangvei til kvartalslekeplass i Rådyrveien. Siden gangveien da må krysse privat eid areal er imidlertid eneste mulighet for å sikre gangretten å fatte tiltak ifg. PBL 16.5. (Ekspropriasjon). Med mindre kommunen gir samtykke til et sånt tiltak vil vedtaket i HNK gjøre hele planen ugjennomførbart. Det anses derfor som rimelig å vurdere å omgjøre vedtaket til 1. gangsbehandling, og vedtar planforslaget som den foreligger nå. En annen mulighet er å regulere inn gangvei som en offentlig vei. Dette innebærer at kommunen kjøper arealet, eller erverver det f. eks. gjennom ekspropriasjon etter PBL 16-2. Det må sikres i byggesaksbehandlingen at alle krav om privat uteoppholdsareal blir oppfylt for hver enkelt boenhet. Konklusjon: Rådmannen anbefaler at Randaberg kommune vedtar detaljreguleringsplanen. Saksbehandler: Anna Katharina Kraus Tjenesteområdesjef: Anne-Kristin Gangenes Hvilke planer har dette konsekvenser for: Særutskrift: Saksbehandler for videre oppfølging Tor Tveit Aanestad, Ekornveien 20, 4070 Randaberg