4/16 Fagkomite 1: Plansaker, planlegging og teknisk drift

ØVRE EIKER KOMMUNE Saksbeh.: Knut Anders Laag Saksmappe: 2008/8941-1068/2016 Arkiv: 0114/0010 Søknad om dispensasjon fra kommuneplanens LNF sone 1 bestemmelser og byggegrense mot vassdrag, gbnr. 114/10, Eikeren, Vestfossen. Saksordfører: Freddy Berg Utvalgssaksnr Utvalg Møtedato 4/16 Fagkomite 1: Plansaker, planlegging og teknisk drift 27.01.2016 Saksopplysninger/vurderinger Det er søkt dispensasjon fra kommuneplanens LNF sone 1 bestemmelser og avstand til vassdrag for ulovlig utførte arbeider på gbnr. 114/10. Kommunens bestemmelser sier følgende: Innenfor disse områdene tillates ikke nyoppføring eller vesentlig utvidelse av spredt bolig-, ervervs. eller fritidsbebyggelse. Deling tillates ikke med mindre tiltaket er tilknyttet stedbunden næring Bruk og vern av sjø og vassdrag: Det er ikke tillatt med tiltak som nevnt i plan- og bygningslovens 20-1 første ledd bokstav a, b, d, e, g, h, i, j, k, l og m, 20-2 bokstav a, c og d og 20-3 første ledd, bokstav a og d, nærmere enn 100 m fra strandlinje i vassdrag, målt i horisontalplanet ved gjennomsnittlig flomvannstand. Med vassdrag menes elver, bekker, vann og våtmark med helårs vannføring. Saken har en lang og komplisert historikk som er kort oppsummert her: Kommunen gav dispensasjon for bygging av ny fritidsbolig på eiendommen i 1995. Rammetillatelse ble innsendt i 2000. Kommunen mente dispensasjonen var utgått og krevde at det ble søkt på nytt. Kommunen avslo søknaden og Fylkesmannen behandlet klage og opphevet kommunens avslag. Rammetillatelse ble gitt i desember 2001, og senere fornyet. Det ble gjort endring av høydeplassering i 2008. Det ble gitt pålegg om stans og varsel om tilbakeføring i april 2009 (ulovlig utførte sprengningsarbeider). Stans ble opphevet og pålegg om tilbakeføring ble gitt i mai 2009. Etter en del frem og tilbake ang. tilbakeføringen, ble det i juli 2010 gitt varsel om tvangsmulkt dersom gitt pålegg om tilbakeføring ikke ble utført. I september 2010 ble det bekreftet av Øyvind Iversen at tilbakeføring av terreng i vika var utført. I 2012 ble det søkt dispensasjon for avløpsanlegg der Fagkomite 1 gav avslag. Denne ble påklaget og gikk til Fylkesmannen. Klagen ble trukket og revidert søknad innlevert og godkjent av Rådmannen etter delegasjon den 07.01.14. Det ble i samme vedtak godkjent endring av plassering (hytta flyttes 80cm mot nord/vest), forstøtningsmurer ut fra sidene på hytta og en økning av bruksareal og bebygd areal (dette er de siste godkjente tegningene, stemplet 07.01.14). Søknad om endring mottatt 14.04.15 1

Byggesak og plan var på befaring på eiendommen 01.07.15 og tilsyn 29.07.15. Dispensasjon for endringer datert18.09.15, som her behandles. Fagkomit 1 var på befaring på eiendommen den 18.11.15 Det søkes nå om dispensasjon for følgende tiltak: To nye boder (tilbygg) Heving av forstøtningsmurer ut fra hytta Adkomstvei utvides og forlenges Betongplatting foran hytta og over boder Forlengelse av forstøtningsmur mot Eikeren rundt den naturlige viken Terrengjusteringer som følge av endring av høyde på murer/tilbygg. Søkers dispensasjonssøknad (vedlegg 3) og redegjørelse for tiltaket (vedlegg 4) vedlegges i sin helhet. Saken er oversendt Statens vegvesen, Buskerud fylkeskommune og Fylkesmannen. Det er gitt dispensasjon for tiltaket av Statens vegvesen og det er gitt en uttalelse fra Fylkesmannen. Sistnevnte vedlegges (vedlegg 8). Naturmangfoldloven: Bygningsseksjonen har foretatt en utsjekk i Naturbasen til Miljødirektoratet og i Artsdatabankens artskart. Det fremkommer at det ikke er registrert prioriterte arter, truede arter, nær truede arter, utvalgte naturtyper, truede naturtyper eller nær truede naturtyper på Norsk rødliste i umiddelbar nærhet til omsøkte tiltak. Kravet i naturmangfoldloven 8 om at saken skal baseres på eksisterende og tilgjengelig kunnskap, er dermed oppfylt. Søker viser til at tidligere prosesser er uoversiktlig og at det er uenighet om hva som er godkjent og ikke. Dette gjelder blant annet mur rundt vika, betongplatting mellom hytte og murer og utvidelse av vei (godkjent da sprengningen ble gjort i 2009 ved at pålegg om tilbakeføring ikke er fulgt opp). Rådmannen ser at noe kan tolkes forskjellig som blant annet type platting som er vist på snittegning og lengde på muren langs vannet. Vei, to tilbygg og forstøtningsmur langs adkomstvei (i fjellskjæring bak hytta) er det ingen uenigheter om at er endret (bygget utenfor eiendomsgrense). Murer: I 2009 ble det utført sprengningsarbeider i forbindelse med godkjent senkning av hytta. Her ble det sprengt ut mer enn det skulle og det ble gitt pålegg om at terreng utenfor eiendomsgrense og i vika skulle tilbakeføres tilnærmet det opprinnelige. Kommunen fikk tilbakemelding på at vika var tilbakefylt på telefon den 16.09.10. I denne prosessen ble det av tiltakshavers mann, heretter tiltakshaver, fortalt kommunen at mur i eiendomsgrense måtte settes opp før dette pålegget ble fullført. Det er nå søkt om å flytte denne muren ut til der det ble sprengt ut og tidligere er gitt pålegg om tilbakeføring. Kommunen er fortsatt av den oppfatning at ved å sette muren i grensen, som opprinnelig planlagt, og tilbakefylle og revegetere/plante skråning fra mur og opp mot fjellet er den beste løsningen. Dette vil gi ett bedre utrykk da mur og fjellskjæring vil bli delt opp med naturlig beplantning. Muren lags Eikeren mener kommunen er satt for nær vannet og er forlenget mot øst og vest. Det er ikke forevist eller sagt noe om hvor muren skal stoppe i tidligere dokumenter, men kommunens oppfatning er at denne skulle avsluttes ut fra hovedhyttas yttervegger. Dette bekreftes også ved at det ikke ble sagt noe om dette ved utførelse av pålegg om tilbakeføring av vika til tilnærmet opprinnelig tilstand (gjelder lengde fra hovedhytta og mot øst). I forhold til allmennhetens frie ferdsel i område har muren ikke noen stor innvirkning da terrenget på eiendommen og område rundt er vanskelig tilgjengelig, men den er med på å privatisere strandsonen. Om muren flyttes inn noe vil det ikke gi noen vesentlig endring. 2

Vedrørende murens lengde mener kommunen at det kan godkjennes en forlengelse til grense mot vest og avsluttes ved hovedhyttas yttervegg mot øst. Dette gjelder også betongplatting. Tilbygg: Det er oppført to stk. boder til hovedhytta. I godkjennelse datert 07.01.14, ble det godkjent forstøtningsmurer ut fra hytta mot vest og øst for å ta opp terrenget bak hytta. Murene her er nå søkt hevet i forbindelse med bodene. Boden mot øst går ut over eiendomsgrense og er avhengig av en tillatelse av eier av nabotomt evt. en fradeling som gjør at tiltaket kommer på egen eiendom. Det søkes også om dette og det sies at eier av gbnr. 114/2 er enig i omsøkte forslag, vist på vedlegg 2. Bodene er etablert bak allerede godkjente murer, men det er gjort noen justeringer for å kunne etablere bodene i terrenget. Justeringene går på heising av terreng i bakkant og senkning i forkant som igjen medfører høyere mur. Dette medfører også en økning i bebygd areal (BYA) og bruksareal (BRA) på henholdsvis 18m 2 og 28m 2. Total BYA blir da 98m 2. Den nye kommuneplanen gir ingen begrensning på BYA for hyttebebyggelse i LNF sone 3, som tidligere har vært retningsgivende for hytter generelt i kommunen. Kommunen mener at endringene på høyde på murer ikke vil utgjøre en vesentlig forskjell i forhold til tidligere godkjente murer. Arealoverføring: Det er søkt arealoverføring fra gbnr. 114/2 på ca. 230m 2 for å få tiltak gjort utenfor eiendomsgrense inn på egen eiendom. Det sies av søker at dette er avklart med hjemmelshaver av gbnr. 114/2. Det er ikke tilstrekkelig dokumentasjon innlevert til at dette kan behandles her. Rådmannen mener her at det i forhold til en utvidelse mot øst kan vurderes for å innlemme bod mot øst, men at en utvidelse mot nord ikke er nødvendig da Rådmannen mener at mur skal stå i nåværende grense (som tidligere nevnt) og at tidligere pålegg blir utført nå som mur blir etablert. Vei: Det er gjort utvidelse av vei i forhold til tidligere godkjennelse. Denne godkjente løsningen ser en nå i ettertid at ikke kan gjennomføres etter utførte sprengningsarbeider i 2009. Rådmannen vil her anbefale at det gjennomføres en befaring med tiltakshaver, søker og nabo til våren der grenser for vei blir satt. Ut fra ovennevnte mener rådmannen følgende kan godkjennes: Bod mot vest som omsøkt Bod mot øst med forbehold om at det foreligger en godkjent arealoverføring, evt. fjerning av bod slik at det er i tråd med plan- og bygningslovens 29-4. Mur mot Eikeren kan godkjennes som omsøkt frem til hovedhyttas yttervegg mot øst. Denne skal avsluttes på linje med hyttas yttervegg. Platting mellom hytte og mur langs Eikeren godkjennes i vest som omsøkt, men avsluttes likt som ovennevnte mur mot øst, på linje med hyttas yttervegg. Ut fra ovennevnte mener Rådmannen at følgende avslås/ behandling avventes: Vei godkjennes ikke nå, men det skal på våren 2016 gjennomføres en befaring der avgrensninger på vei settes og avklaringer ang. tilbakeføringer av terreng gjøres. Mur mot nord godkjennes ikke som omsøkt, men skal plasseres i nåværende grense (som opprinnelig tenkt) og det skal tilbakefylles og revegeteres mot fjell. Murens plassering godkjennes foreløpig frem til eiendomsgrense i nord vest, slik at videreføring blir en del av befaringen til våren. Før igangsetting av muren skal det innsendes et komplett tegningssett som viser muren og tilbakeføringen av terrenget. Legger ved situasjonskart som viser ovennevnte, vedlegg 9. 3

Overtredelsesgebyr: Ut fra oppdagede ulovlige forhold vurderes det å gi overtredelsesgebyr for ulovlige utførte tiltak. I delegasjonsvedtaket er Rådmannen gitt myndighet til å gi overtredelsesgebyr opp til kr. 50.000,-. Det vurderes å gi overtredelsesgebyr i denne sak og det er mulig at dette vil overstige den delegerte summen. Rådmannen ber derfor om en utvidelse, i denne sak, opp til kr. 150.000,-. Vedlegg 1 Oversiktskart 2 Utomhusplan 3 Søknad om dispensasjon fra kommuneplanens LNF sone 1 bestemmelser og byggegrense mot vassdrag, gbnr. 114/10, Eikeren, Vestfossen 4 Redegjørelse 5 Plantegninger 6 Tegninger, fasader 7 Snitt tegninger 8 Uttalelse til søknad om dispensasjon, gbnr. 114/10 9 Utomhus som viser hvilke tiltak som som godkjennes Andre saksdokumenter (ikke vedlagt) Saksmappe Rådmannens anbefaling Fagkomité 1 viser til plan- og bygningsloven 19-2 og godkjenner følgende: Bod mot vest som omsøkt Bod mot øst med forbehold om at det foreligger en godkjent arealoverføring, evt. fjerning av bod slik at det er i tråd med plan- og bygningslovens 29-4. Mur mot Eikeren kan godkjennes som omsøkt frem til hovedhyttas yttervegg mot øst. Denne skal avsluttes på linje med hyttas yttervegg. Platting mellom hytte og mur langs Eikeren godkjennes i vest som omsøkt, men avsluttes likt som ovennevnte mur mot øst, på linje med hyttas yttervegg. Fagkomité 1 viser til plan- og bygningsloven 19-2 og avslår følgende: Vei godkjennes ikke nå, men det skal på våren 2016 gjennomføres en befaring der avgrensninger på vei settes og avklaringer ang. tilbakeføringer av terreng gjøres. Mur mot nord godkjennes ikke som omsøkt, men skal plasseres i nåværende grense (som opprinnelig tenkt) og det skal tilbakefylles og revegeteres mot fjell. Murens plassering godkjennes foreløpig frem til eiendomsgrense i nord vest, slik at videreføring blir en del av befaringen til våren. Før igangsetting av muren skal det innsendes et komplett tegningssett som viser muren og tilbakeføringen av terrenget. Fagkomité 1 gir Rådmannen myndighet til å gi overtredelsesgebyr opp til kr. 150.000,- og myndighet til å ferdigbehandle søknad om vei og mur. Begrunnelse Det er gjort en helhetsvurdering ut fra en lite dokumentert sak og hvilke konsekvenser omsøkte tiltak har i forhold til tidligere godkjennelser. Omsøkte tiltak som kommunen vurderer kan godkjennes, har ingen betydelig konsekvens for allmennhetens frie ferdsel, da det alltid har vært vanskelig terreng i dette område. Opplevelses- og landskapsverdiene langs Eikeren påvirkes ikke på en negativ måte i forhold til hva som allerede er godkjent. Når det gjelder de forhold som ikke godkjennes, vil dette være en oppfølging av tidligere pålegg samt at det vil ikke være mulig å gi noen eksakt plassering og godkjennelse for vei og mur ut over eiendomsgrense. 4

Fordelene ved å gi dispensasjon for deler av omsøkte tiltak synes klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. 5