43/16 Fagkomite 1: Plansaker, planlegging og teknisk drift

Transkript

1 ØVRE EIKER KOMMUNE Saksbeh.: Jeanett Christensen Saksmappe: 2015/ /2016 Arkiv: 0115/0012/003 Søknad om dispensasjon fra planbestemmelsene, riving og oppføring av fritidsbolig med kjeller, anneks, garasje, støttemurer og terrengendringer, gbnr 115/12 fnr 3, Sundhaugveien 113, Vestfossen. Saksordfører: Freddy Berg Utvalgssaksnr Utvalg Møtedato 43/16 Fagkomite 1: Plansaker, planlegging og teknisk drift Saksopplysninger/vurderinger Det søkes om dispensasjon fra kommuneplanens punkt , LNF(R) - sone 1 og punkt 6.2.5, Bruk og vern av sjø og vassdrag, for riving av fritidsbolig, anneks, garasje og utedo samt oppføring av fritidsbolig, anneks, garasje, støttemurer og terrengendringer på eiendom med gbnr 115/12/0/3, Sundhaugveien 113, Vestfossen. Byggesaksavdelingen og planavdelingen avholdt forhåndskonferanse med ansvarlig søker og tiltakshaver Tiltakshaver opplyste at han ønsket å rive eksisterende fritidsbolig, anneks, bod og utedo og oppføre en erstatningshytte og nytt anneks. Det ble den sendt inn søknad om riving av eksisterende fritidsbolig, anneks, bod og utedo samt gjenoppføring av fritidsbolig og anneks. Omsøkte fritidsbolig var da prosjektert med et bebygd areal på ca. 88 m 2 og et anneks på 40 m 2. Kommunen varslet tiltakshaver og ansvarlig søker om befaring da kommunen ble gjort oppmerksom på at det var utført mulig søknadspliktig tiltak på eiendommen. I etterkant av befaringen ble det sendt ut anmodning om redegjørelse til tiltakshaver da det ved befaring ble oppdaget at det var foretatt hogst på eiendommen, planert ut og etablert støttemurer. I etterkant ble det sendt ut varsel om pålegg hvor tiltakshaver ble gjort oppmerksom på at allerede opparbeidede støttemurer var avhengig av dispensasjon og søknad. Han ble dermed pålagt å innlevere komplett søknad, eventuelt tilbakeføring. Kommunen har nå mottatt en endringssøknad fra ansvarlig søker. Revidert søknad omfatter i tillegg til først innkommende søknad, støttemurer, kjeller, garasje som tilbygg til fritidsboligen og vesentlig terrengendringer. Eiendommen er en festetomt og har en størrelse på 1099 m 2. Omsøkte fritidsbolig med garasje er prosjektert med et bebygd areal på ca.138 m 2 og et bruksareal på ca. 182 m 2. Annekset er prosjektert med et bebygd areal på 40m 2. Ny bebyggelse ønskes oppført i én etasje med pulttak og med kjeller under deler av fritidsboligen. Videre er fritidsboligen og annekset planlagt med stein på deler av fasadene og matte jordfarger på trekledningen. Ansvarlig søker skriver i dispensasjonen at eksisterende fritidsbolig opplyses å være oppført rundt 1955 og har et bruksareal på 29 m 2, mens annekset er oppført rundt 1946 og har et bruksareal på 11m 2. Det fremgår av takstrapporten at de aktuelle byggverkene er i svært dårlig forfatning. Ansvarlig søker trekker også frem at den nye fritidsboligen og annekset ønskes plassert lenger vekk fra Eikern og at dette vil bidra til at strandsonen blir oppfattet som mindre privatiserende. Videre begrunnes behovet for omsøkte støttemurer ut ifra flomsikring mot Eikern. Det opplyses at det tidligere eksisterte en støttemur på eiendommen men at denne var i dårlig forfatning og medførte 1

2 stor risiko for utglidning i forhold til vårflom. Allerede ulovlig etablerte støttemurer er oppført i naturstein, dette er tenkt videreført på resterende støttemurer. Søknaden har vært oversendt Fylkesmannen i Buskerud og Buskerud fylkeskommune. Fylkesmannen legger vekt på at kommunen må vurdere søknaden konkret med særlig vekt på ivaretagelse av de allmenne interessene som kommuneplanen skal ivareta, og om omsøkte tiltak kan ha negative virkninger for lokale miljøverdier eller lokale interesser. Fylkesmannen mener også at tiltaket vil kunne påvirke landskapsbilde langs Eikeren og at kommunen ut fra lokal kjennskap til området må vurdere om tiltaket vil bryte med eksisterende arkitektur og landskapsbilde. Videre påpeker Fylkesmannen at omsøkte endring vil medføre en ytterligere økning i bebygd areal og bruksareal på tomten sett i forhold til tidligere innsendte søknad. På bakgrunn av ovennevnte viser Fylkesmannen til kommuneplanens bestemmelser for LNF sone 1 og ber kommunen ta en konkret vurdering om tiltaket vil tilsidesette kommuneplanen i vesentlig grad. Avslutningsvis bes det om at det stilles vilkår til en eventuell dispensasjon som sikrer at eksisterende bod, utedo og anneks blir revet i tråd med oversendt søknad. Buskerud fylkeskommune trekker frem at Fritidsboligen i Sundhaugveien 113 er et godt eksempel på hyttebebyggelse fra 1930-tallet og fram til 1950-tallet og at fritidsboligen er lite endret siden byggeår. Da denne bygningstypen søkes revet ber Buskerud fylkeskommune kommunen vurdere om det er mulig å bevare fritidsboligen, for eksempel som et anneks til ny hytte. Vurderinger Kommunen kan bare gi dispensasjon dersom hensynene bak forbudet eller hensynene i lovens formålsbestemmelse ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene, jf. plan- og bygningsloven kapittel 19. I henhold til kommuneplanens punkt er det ikke tillatt å bygge innenfor 100 meter fra strandlinje i vassdrag, herunder bekk, jf. plan- og bygningsloven 1-8. Det er heller ikke anledning til og vesentlig utvide fritidsbebyggelse i LNF sone 1, jf. kommuneplanens punkt Kommunen har likevel en praksis for å tillate utvikling av allerede etablerte fritidseiendommer, dersom det ikke er til ytterligere hinder for allmennhetens rett til fri ferdsel eller er andre spesielle interesser som tilsier at man må være restriktiv. Hensynet bak bestemmelsen om byggeforbudsone mot vassdrag er å ivareta natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og allmenne interesser. Det må vurderes om utvidelsen vil medføre ulemper for ferdsel langs stranda eller legge beslag på arealer av verdi for friluftsliv. Hovedhensynene bak LNF sone 1-formålet er å ivareta stedbunden næring og bevaring av sammenhengende landbruksområder, samt å ivareta allmennhetens interesser. Fritidsbolig og anneks Alternative plasseringsmuligheter skal alltid vurderes før bygging tillates. Omsøkte fritidsbolig og anneks vil bedre den eksisterende situasjonen i forhold til landskapet og allmenn tilgang til sjø og vassdrag da eksisterende anneks, utedo og bod som ligger ca. 6 meter fra vannet søkes fjernet og nytt anneks trekkes bort fra strandsonen. Ny fritidsbolig vil ikke komme nærmere Eikern enn eksisterende. Buskerud fylkeskommune trekker i sin uttalelse frem at eksisterende fritidsbolig er et godt eksempel på hyttebebyggelse mellom 1930 og 1950-tallet. På bakgrunn av dette foreslår de om mulig å bevare fritidsboligen som et anneks til ny fritidsbolig. Ettersom kondemnering bør vurderes anses en eventuell restaurering å bli uforholdsmessig kostbart sett i forhold til den funksjonelle kvaliteten og standarden den bringer med seg. 2

3 I utgangspunktet har kommunen praksis for at bestemmelsene for LNF sone 3 gjøres gjeldene for bebygde fritidsboliger innenfor LNF sone 1. I dette tilfellet er bebyggelsen planlagt med pulttak og ønskes plassert inn i terrenget i bakkant, noe som resulterer i at bestemmelsene knyttet til takvinkel og gesimshøyde ikke oppfylles. Omsøkte bebyggelse slik den ligger inn i terrenget hadde ikke vært mulig med et saltak. Rådmannen vurderer det dit hen at ønskede taktype og plassering vil redusere bygningenes høydevirkning fra Eikern. Videre vil annekset roteres i forhold til fritidsboligen og dermed bryte fasaden og taket. I tillegg er annekset betydelig mindre i størrelse enn fritidsboligen og vil med dette fremstå som et underordnet bygg. Rådmannen finner at omsøkte fritidsbolig og anneks vil få en dempet fremtoning med tanke på det eksisterende landskapsbildet da byggene er godt tilpasset eiendommen og området generelt. Nærliggende fritidsboliger har et relativt likt bebygd areal som fritidsboligen det nå søkes utvidelse for. Riving av eksisterende utedo vil fjerne faren for forurensning ved kraftige nedbørsmengder. Tiltaket er avhengig av utslippstillatelse og må omsøkes særskilt. Ansvarlig søker opplyser at det skal graves ned tank for avløp. Plassering av denne vil være avhengig av dispensasjon. Godkjent utslippstillatelse må foreligge før igangsettingstillatelse kan gis. Rådmannen mener at søknaden er i tråd med kommunens etablerte praksis. Vilkårene ved tillatelsen sørger for at omsøkte tiltak vil ivareta de føringer og hensyn som bestemmelsene er ment å ivareta. Rådmannen anbefaler at dispensasjon kan gis på følgende vilkår: 1. Fritidsbolig og anneks skal oppføres i materialer og farger som harmonerer med naturen. Både tak og panel skal være i mørk farge. Glaserte takstein er ikke tillatt. 2. Eksisterende bod, utedo og anneks skal rives i tråd med oversendt søknad. 3. Tiltaket skal plasseres i henhold til plan- og bygningslovens avstandsbestemmelser. Enten ved fysisk avstand eller ved avstandserklæring. Garasje Omsøkte garasje søkes etter avtale med grunneier plassert i sin helthet på naboeiendom med gbnr 115/12. Garasjen vil være et tilbygg til fritidsboligen. Ansvarlig søker opplyser at det er etablert parkeringsplass nordøst for eiendommen på gbnr 115/12 og at det foreligger samtykke fra grunneier vedrørende parkering på annen manns grunn. Rådmannen kan ikke se at det er behov for garasje på en fritidseiendom og mener at en eventuell dispensasjon vil skape uheldig presens i fremtiden. Det foreligger ikke noen praksis for å gi dispensasjon for oppføring av garasje på fritidseiendommer. Omsøkte tiltak vil tilsidesette hensynene bak bestemmelsen vesentlig. Kjeller Overkant gulv i omsøkte kjeller er planlagt på kote 20,1 moh. Eikern ligger som vist på innsendte snitt tegning rett i underkant av kote 19 moh. Dette vil si at høydeforskjellen mellom kjeller og Eikern vil bli i overkant av 1 meter. Ut fra tidligere kunnskap kan Eikern stige med mer enn 1,5 meter i forhold til normal vannstand. Ut ifra dette vil det være uheldig å gi tillatelse til omsøkte kjeller i forhold til flom. I tillegg vil dette medføre ytterligere terrenginngrep i strandsonen. Det foreligger ikke noen praksis for å gi dispensasjon for etablering av kjeller på fritidseiendommer som omsøkt. Støttemurer/terrengendringer Omsøkte støttemurer og terrengendringer utgjør en stor endring fra opprinnelig terreng. Tiltakene fører til ulemper for ivaretagelse av naturverdier og påvirker opplevelses- og landskapsverdiene langs Eikern på en negativ måte, da dette bryter med det naturlige preget i området. Tiltakshaver har opplyst at det er foretatt vedlikehold og restaurering av eksisterende steinmur mot Eikern. Ut fra bilder av eiendommen fra før endringen synes opprinnelig støttemur å være vesentlig mindre enn det som nå er oppført, se vedlegg Bilde1. Når det gjelder behovet for å beskytte eksisterende mur mot utglidning og masseforskyving i forbindelse med vårflom i Eikern kan dette oppnås ved rehabilitering av opprinnelig støttemur. Det er heller ikke vist til dokumentasjon som bekrefter at dette er nødvendig. Det foreligger ingen argumentasjon som taler for en eventuell dispensasjon i 3

4 saken. Derimot vil støttemurene og endring av vannkanten resultere i at strandsonen blir mindre tilgjengelig for allmennheten enn dagens situasjon, samtidig som det vil virke privatiserende. Det er ikke etablert praksis for å godkjenne tiltak som omsøkt. En dispensasjon som omsøkt vil tilsidesette hensynene bak bestemmelsen vesentlig. Byggesaksavdelingen har foretatt en utsjekk i Naturbasen til Miljødirektoratet. Det fremkommer at det ikke er registrert utvalgte naturtyper, truede naturtyper eller nær truede naturtyper på Norsk rødliste i nærområdet som vil komme i konflikt med tiltaket. Kravet i naturmangfoldloven 8 om at saken skal baseres på eksisterende og tilgjengelig kunnskap, er dermed oppfylt. Det anbefales befaring før behandling av saken. Vedlegg 1 Revidert søknad om riving og gjenoppføring av fritidsbolig med anneks, gbnr 115/12 fnr 3, Sundhaugveien 113, Vestfossen 2 Situasjonskart 3 Utomhusplan 4 Plan - 1. etasje 5 Plan - kjeller 6 Fasade 7 Snitt og fasader 8 Uttalelse til søknad om dispensasjon fra kommuneplan for oppføring av fritidsbolig med anneks, gbnr 115/12 9 Ny uttalelse til søknad om dispensasjon fra kommuneplan for oppføring av fritidsbolig med anneks, gbnr 115/12 10 Kulturminnefaglig uttalelse om riving samt oppføring av fritidsbolig, gbnr 115/12 fnr 3 11 Søknad om dispensasjon fra planbestemmelsene, oppføring av fritidsbolig og anneks, gbnr 115/12 fnr 3 12 Bilde 1 13 Bilde 2 14 Bilde 3 15 Bilde 4 16 Bilde 5 Andre saksdokumenter (ikke vedlagt) Rådmannens anbefaling Fagkomite 1 viser til plan- og bygningslovens 19-2 og gir dispensasjon for riving av eksisterende fritidsbolig, anneks, bod og utedo samt gjenoppføring av fritidsbolig og anneks på følgende vilkår: 1. Fritidsbolig og anneks skal oppføres i materialer og farger som harmonerer med naturen. Både tak og panel skal være i mørk farge. Glaserte takstein er ikke tillatt. 2. Eksisterende bod, utedo og anneks skal rives i tråd med oversendt søknad. 3. Tiltaket skal plasseres i henhold til plan- og bygningslovens avstandsbestemmelser. Enten ved fysisk avstand eller ved avstandserklæring. Fagkomite 1 viser til plan- og bygningsloven 19-2 og avslår dispensasjon fra kommuneplanens LNF sone 1 bestemmelse for oppføring av garasje som tilbygg til fritidsbolig, kjeller, støttemurer og terrengendringer. Begrunnelse Eiendommen er bebygd med bygninger i svært dårlig forfatning og restaurering eller kondemnering er nødvendig. Kommunen har en praksis for å tillate utvikling av allerede etablerte 4

5 fritidseiendommer, dersom det ikke er til ytterligere hinder for allmennhetens rett til fri ferdsel eller er andre spesielle interesser som tilsier at man må være restriktiv. Det er tidligere gitt dispensasjon for lignende saker langs Eikern. Vilkårene ved tillatelsen sørger for at tiltakene vil ivareta de føringer og hensyn som bestemmelsene er ment å ivareta. Omsøkte garasje, kjeller, støttemurer og terrengendringer ivaretar ikke hensynet bak bestemmelsene det dispenseres fra. Kommunen har ingen praksis for å gi dispensasjon for oppføring av garasje og etablering av kjeller på fritidseiendommer. Dersom det er nødvendig å forhindre eksisterende mur mot utglidning kan dette oppnås ved rehabilitering av opprinnelig støttemur. Endring av dagens naturlige vannkant i tillegg til omsøkte støttemurer vil være uheldig sett i forhold til landskapsverdiene langs vannet. En eventuell dispensasjon vil skape uheldig presens i fremtiden. Omsøkte tiltak vil tilsidesette hensynene bak bestemmelsen vesentlig og en vurdering av om det foreligger fordelsovervekt er derfor unødvendig. 5