Sluttbehandling av reguleringsplan for Sjøgata 29-33,Sentrum

Byplankontoret Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv 29.04.2016 32315/2016 2014/6134 L12 Saksnummer Utvalg Møtedato Komite for plan, næring og miljø 01.06.2016 Bystyret 16.06.2016 Sluttbehandling av reguleringsplan for Sjøgata 29-33,Sentrum Rådmannens forslag til innstilling Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12, 1. ledd, vedtar Bodø bystyre detaljregulering for Sjøgata 29-33, Sentrum, slik der er vist på kart med plan ID 2014021, over vertikalnivå 1 og 2, begge datert 03.05.2016 med tilhørende planbestemmelser datert 09.05.2016 og planbeskrivelse datert 09.05.2016 Sammendrag Sjøgata Utvikling AS ønsker å omregulere eiendommene tilhørende Sjøgata 29-33 til en kombinasjon av forretning, tjenesteyting, kontorer og boliger. Bebyggelsen var ved tidspunkt for offentlig ettersyn og høring er delt inn i to felt, K1/K2 og K3, med felles parkeringskjeller under bakken. Da planen ble lagt ut på høring het den detaljregulering for Sjøgata 29-39, da den også omfattet eiendommene Sjøgata 37 og 39. Etter høringen har planområdet blitt redusert til kun å omfatte Sjøgata 29 og 33 (K1 og K2), da grunneierne av Sjøgata 37 og 39 (foreslått regulert til K3) ikke ønsket å være del av planarbeidet. Byplan er positive til planen og anbefaler at den vedtas som den nå foreligger. Det har kommet inn 11 merknader under høringen, og hovedtemaer er leke- og uteoppholdsareal og barn og unges interesser. Planen inneholder forretning, tjenesteyting og bevertning på gateplan, kontorer i andre etasje, mens boliger utgjør øvrige deler av bygningsvolumet. Totalt inneholder planen 110 boliger, 3500 m² næringsareal og om lag 1000 m² kontorarealer. Utgangspunktet for byggehøyder i området er de som ligger i gjeldende reguleringsplan. Byggehøydene er noe over gjennomsnittlig gesimshøyde mot Sjøgata, men under den totalt tillatte høyden i kvartalet og mot kaifronten. Innenfor dette gjennomsnittet legges det opp til stor variasjon, da en av bygningsdelene planlegges med 10 etasjer, mens den laveste bygningsdelen har 5 etasjer. Vedtaket innebærer en transformasjon og fornyelse av kvartalene fra næring og industri til bolig og andre sentrumsfunksjoner. Utbyggingen vil bidra til å gjøre et sentralt byområde tilgjengelig for allmennheten og tilføre nye bygninger og byrom som vil være av stor positiv verdi for byen. Saksopplysninger Bakgrunn

Sjøgata Utvikling AS bestående av Jakhelln Eiendom AS og Bodø boligbyggelag er tiltakshavere og planen er utarbeidet av LPO arkitekter, som ble valgt av tiltakshaver til å utvikle prosjektet på bakgrunn av en arkitektkonkurranse. Hensikten med planen er å utvikle eiendommene med en blanding av forretning, tjenesteyting og kontor på bakkeplan. Andre etasje ønskes utviklet som kontor, med mulighet for bolig på egnede steder f.eks. ut mot havna og tverrgater, men ikke mot Sjøgata. Det er tenkt boliger i de øvrige etasjene. All eksisterende bebyggelse innenfor planområdet forutsettes sanert for å oppføre nye bygninger. Planstatus: I kommuneplanens arealdel inngår planområdet i sone 1, kvartal 8, der det tillates oppført bebyggelse med sentrumsformål. I områder avsatt til sentrumsformål tillates forretninger, tjenesteyting (servering, kulturelle virksomheter), kontorer og boligbebyggelse. I 1. etasje mot offentlig gate eller plass tillates bare forretning, serveringssted eller kulturelle formål. Boliger tillates ikke i 1. etasje. Tillatt høyde for kvartalet er satt til 4-8 etasjer. Havnepromenaden inngår som del av planområdet. Det foreligger to gjeldende reguleringsplaner for planområdet: reguleringsplan for Sjøgata 29-47 (plan-id 1023) og reguleringsplan for Nerbyen (plan-id 1024). Reguleringsplan for Sjøgata 29-47 (vedtatt 11.3.2004) omfatter bolig/forretning/kontor og fellesområder for avkjørsel/parkering. Innenfor planområdet kan det oppføres bygninger med gesimshøyde mot Sjøgata begrenset som angitt på plankartet, stigende fra kote +25,0 m for Sjøgaten 29 til kote +25,1 m for Sjøgata 33. Kai/havnepromenaden i planområdet omfattes av reguleringsplan for Nerbyen (vedtatt 23.10.2008). Havnepromenaden skal være allment tilgjengelig og følge prinsippene om universell utforming. Planen. Planen legger i hovedsak til rette for 110 boliger, 3 500m² næringsareal og 1000 m² kontorareal. Det planlegges en fordeling mellom små leiligheter (mindre enn 50 m2 BRA) og mellomstore/store leiligheter (større enn 50 m2 BRA). Hovedformålet i planen er bebyggelse og anlegg med kombinert formål innenfor felt K1 og K2, som utgjør to av feltene fra gjeldende reguleringsplan. Det tredje feltet, kalt K3, har blitt tatt ut av planområdet etter høring, se under «Vurderinger». Innenfor feltene tillates etablert bolig med tilhørende leke- og uteoppholdsareal, forretning, kontor og tjenesteyting. Bolig tillates fra og med 3. etasje mot Sjøgata og fra 2. etasje mot kai og gårdsrom. Det tillates forretning, kontor eller tjenesteyting i 1. etasje ut mot kai. Det skal ligge kontor, forretning eller tjenesteyting på bakkeplan ut mot Sjøgata. Minimum 60 % av fasader på gateplan mot Sjøgata og kai skal være transparente. Sentralt i planområdet er det regulert et gatetun. Gatetunet skal sikre en allmenn tilgang til havnepromenaden fra Sjøgata. Sjøarealet utenfor havnepromenaden er foreslått regulert til offentlig havn, og hvor det er tenkt etablert gjestehavn for privatbåter i form av flytebrygger. Under bakken (vertikalnivå 1) legges til rette for parkeringskjeller med 3900 m² BRA.

Oppriss mot Sjøgata Oppriss mot kaifronten Som en følge av at K3 er trukket ut av planområdet, har de omtalte gjennomsnittshøydene gått noe opp mot Sjøgata. Avviket utgjør 0,41 m over gjeldende plan som ligger til grunn for reguleringen. Denne planen tillater imidlertid en etasje trukket tilbake fra Sjøgata som ikke er planlagt oppført. Dette fører til at den totale gjennomsnittlige regulerte byggehøyden og gesimshøyde mot kaifronten ligger under det tillatte i gjeldende plans rammer. Planprosess: Planen lå ute på offentlig ettersyn fra 23.01. til 12.03.2016, og det kom inn 11 merknader, deriblant en fra private. Union eiendom og Sjøgata 39 AS gjorde det klart i sin merknad at de ikke ønsket å være en del av planområdet. Merknadene er oppsummert og kommentert under.

Vurderinger Fra Oppsummering Byplans kommentarer Ønsker ikke å være en del av planområdet, og vil at gjeldende plan for deres eiendommer fremdeles skal gjelde. 1 Union Eiendom og Sjøgata 39 Det har vært en målsetning med planarbeidet å regulere en større del av dette området samlet for å få til et større og helhetlig grep, men Byplan tar til etterretning at Union eiendom og Sjøgata 39 etter høringen ikke ønsker å være en del av planen. Hvis grunneierne ikke har til hensikt å gjennomføre planen, er det etter byplans mening ikke grunnlag for å fremme dette området for regulering. På bakgrunn av dette har planområdet blitt redusert til kun å omfatte utbyggingsområdene K1 og K2 fra gjeldende plan. f_veg ST3 tas også ut, mens f_veg ST2 beholdes i planområdet da den er regulert for felles adkomst til eiendommene i området. 2 Ok-avdelingen Savner en bedre beskrivelse av trygg skolevei, som inneholder en trygg kryssing av Sjøgata. Peker på at krysningspunktene må utformes med tanke på trafikksikkerhet. Det er tatt inn i bestemmelsene et rekkefølgekrav som sikrer opparbeidelse av trygg kryssing av Sjøgata i forlengelsen av gatetunet. Byplan viser også til bestemmelser for f_veg ST1 og 2 som sier at det skal skilles mellom kjøre- og gangareal. I tillegg skal Sjøgata gis ny utforming som et av bypakkeprosjektene, og det forutsettes at trafikksikkerhet blir et viktig tema i dette arbeidet. 3 Fylkesmannen i Nordland Planfaglige mangler: Ønsker en nærmere vurdering av barn og unges interesser og kravene til leke- og uteoppholdsarealer. Fylkesmannen stiller spørsmålstegn ved om rikspolitiske retningslinjer for barn og unge er oppfylt da leke- og uteoppholdsareal i sin helhet er lagt til tak. Fylkesmannen opprettholder synspunktet om at innglassede balkonger ikke kan aksepteres som uteoppholdsareal. Planfaglige mangler: Planen og skisseprosjektet inneholder en variert bygningsmasse og utgjør et sammensatt volum. En av grunnene til dette er å kunne legge til rette for varierte utearealer for ulik bruk, der noe ligger på tak med gode forhold for sol og utsikt, men eksponert for vind, mens andre ligger på tak over 2.etasje, skjermet for vind, men med dårligere solforhold. En stor del av arealene ligger nært bakkeplan med direkte adkomst ned til de offentlige arealene.

Planfaglige råd: Støy: Det er ønskelig med et minst mulig antall boliger der stille side oppnås med utlufting til innglasset balkong. Arealbruk i 1.etasje: Fylkesmannen er kritisk til at det åpnes for kontorer i 1.etasje ut mot Sjøgata. Byplan anser dette som positivt for barns lek, da barn som ikke bor i planområdet også kan delta. Området i dag inneholder få eller ingen grøntarealer, og er regulert for tett boligbygging gjennom gjeldende plan. Ulike former for uteareal på tak vurderes derfor av byplan som et fullverdig alternativ for dette planområdet. Byplan viser også til at planen sikrer trygg kryssing av Sjøgata som gir tilkomst til offentlige grøntarealer. Byplan fastholder at innglasset balkong/terrasse som kan åpnes kan godkjennes som privat uteoppholdsareal. Planfaglige råd: Støy: Byplan viser til endringen i bestemmelsene 5.5 som viser til at for «For et mindre antall enheter kan stille side oppnås med utlufting mot innglasset balkong, jf. 2.4.» I praksis innebærer dette omlag 10% av leilighetene, og vurderes av byplan som ei fullgod løsning. 4 Nordland Fylkeskommune Ber om vurdering av om kravet om minst 60% transparent fasade mot Sjøgata er tilstrekkelig. Spør om det også bør gjelde sidegater og smug. Påpeker at det ene bygget er 10 etasjer, og at dette kan skape presedens i fremtiden. Arealbruk i 1.etasje: Det åpnes ikke for kontorer mot Sjøgata i 1.etasje, men på grunn av terrengfallet åpnes det for kontorer i tilsvarende 2. etasje over sidegater og mot havnepromenaden. Byplan mener at bestemmelsene om transparente fasader er riktige slik de er formulert. Byplan erfarer at et minimumskrav på 60% vil gi gode rammene for utforming av fasadene, mens det ivaretar intensjonen bak bestemmelsene. Det er etter byplans mening ikke hensiktsmessig å gjøre det samme kravet gjeldende for sidegater og gatetun, da disse også er egnet til boliginngangssoner og tilhørende funksjoner. Når det gjelder bygningsdelen på

10 etasjer viser byplan til kommuneplanens bestemmelse 12.5.3 der det tillates økning med 1 etasje hvis tilsvarende deler senkes med 1 etasje. I denne planen varierer byggehøydene mer, fra 5 til 10 etasjer, som betyr at det er øket med to etasjer ett sted og redusert med tre etasjer andre steder, innenfor gjennomsnittshøydene som beskrevet over. Byplan vurderer byggehøydene i denne planen som en del av et større arkitektonisk grep, og at det ivaretar hensynet bak bestemmelsen, som er å gi rom for god formgiving og volumoppbygging innenfor rammene. 5 Bodø Havn KF Påpeker at støykilde fra havn ikke nevnt i planmaterialet. Ønsker ikke bestemmelser som regulerer støyrestriksjoner fra fartøyer om natten, og påpeker eksisterende problemer med ventilasjonsinntak fra bygg og utsikt fra restauranter mm. Presiserer at Bodø Havn og Kystverket er godkjenningsinstans for flytebrygger, og at tiltak som følge av planen krever tillatelse fra Bodø Havn. Kommuneplanens bestemmelser om støy 1.4 omfatter ikke støy fra havn. Byplan viser til kravene i reguleringsbestemmelsene om støynivå, som uansett skal oppfylles. Bestemmelsene som regulerer støynivå fra fartøyer i planområdet om natten er videreført fra gjeldende plan. Kaien er i privat eie, og det legges ikke opp til utstrakt havneaktivitet i planområdet. Når det gjelder godkjenning av flytebrygger og andre tiltak, viser Byplan til at dette er regulert i havne- og farvannsloven. 6 Kystverket Vil ikke anbefale boligutvikling i området. Anbefaler at foreslått kaipromenade opprettholdes som kai. 7 Avinor Viser til kravene i forskrift om utforming av store lufthavner. Dette er avgjort gjennom tildligere vedtatte reguleringsplaner og kommuneplanens arealdel. Ønsket til Kystverket er ikke forenlig med Bodø kommunes langsiktige, vedtatte mål for byutviklingen i dette området. Dette er ivaretatt i bestemmelsene. 8 Statens Vegvesen Ingen merknader Tatt til orientering

9 Luftforsvaret Viser til forskrift og har ingen merknader til planforslaget. Tatt til orientering, se kommentar til Avinors merknad. 10 Sametinget Ingen spesielle merknader. Tatt til orientering 11 Bodø Ungdomsråd Er fornøyd med planforslaget, spesielt blandingen av kontor og bolig, og er positive til at et nedslitt område blir oppgradert. Tatt til orientering. Byplan setter pris på at ungdomsrådet har engasjement rundt og merknader til planforslaget. Endringer i planen etter offentlig høring På bakgrunn av uttalelsene og vurderinger gjort over, er planen endret på følgende punkter: Plankartet: I vertikalnivå 2 er plangrensen er trukket inn så den ikke lengre omfatter arealet lagt ut på høring som K3 og f_veg ST3. Avkjørselssymbol er flyttet fra tidligere felt K3 til grensen mellom f_veg ST2 og f_b/k/t felt K1/K2. Plangrensen og avkjørselssymbol for vertikalnivå 1 er endret tilsvarende. Planbestemmelsene: 1.0, 1.2 og 3.1: «Bevertning» er lagt inn som en presisering i formålet. 3.1 og 3.3: K3 er fjernet fra bestemmelsene. 4.2. f_veg ST3 er fjernet. 5.1. Det er lagt til setning om trygg kryssing av Sjøgata 5.5 Det er lagt til en setning som omtaler utlufting mot innglasset balkong. 5.14. Ny bestemmelse som sikrer opparbeidelse av trygg kryssing av Sjøgata. Planbeskrivelsen: Hele planbeskrivelsen er oppdatert som følge av at K3 og f_veg ST3 ikke lengre er en del av planområdet. Dette gjelder tekst, tall og de aller fleste illustrasjonene. Oppsummering Etter offentlig ettersyn har plangrensen blitt trukket inn så den kun omfatter områdene tidligere regulert som K1 og K2, og omfatter ikke eiendommene Sjøgata 37 og 39 (K3). Navnet på planen er endret tilsvarende. Byplan tar til etterretning at tiltakshavere og grunneiere ikke har oppnådd enighet om planens innhold, og har som en følge av dette blitt enige med partene om den foreliggende plangrensen. Det er byplans oppfatning at det ikke er hensiktsmessig å regulere i tilfeller der gjennomføring ikke er realistisk i nær framtid. Planen som vedtas er i tråd med Bodø kommunes målsetning om å tilrettelegge for flere boliger i sentrum og en videre bymessig utvikling av kvartalene i bykjernen. Planen vil bidra til et stort løft for en sentralt beliggende del av byen. Dette gjelder estetikk og funksjoner, men også for allmenn tilgjengelighet og byliv. Områdets sentrale beliggenhet og nærhet til offentlig transport gjør det godt egnet for fortetting og etablering av boliger. Prosjektet har på enkelte punkter utfordret kommuneplanens bestemmelser for høyder og uteareal, og uttalelsene fra høringen viser at høyder og utnyttelse, men særlig bomiljø og barn og unges interesser er et viktig tema i dette planarbeidet. Tiltakshaver har ønsket en variasjon i byggehøyder som er større enn en pluss/minus en etasje. Dette er en grunnide i forprosjektet, som har blitt fulgt opp gjennom planleggingen. Dette medfører at en bygningsdel er på ti etasjer, to etasjer over

gjeldende plan. Byplan er av den oppfatning at dette tjener helheten i prosjektet, og registrere at det ikke har kommet merknader fra naboer på dette punktet. Planen har ikke områder for lek og uteopphold på terreng, da alt ligger på tak og delvis lokk. Dette er en løsning som også er valgt for boligene i vedtatte planer for kvartal 21 og 22, samt i planforslag for kvartal 30. Dette muliggjør tett urban boligbygging i et område som i dag er uten spesielle kvaliteter for opphold, men med kort avstand til flere av byens grønne lunger. Utearealene er varierte, da volumoppbyggingen gir utearealer med ulik beliggenhet og ulike kvaliteter. På grunn av beliggenheten nord for Sjøgata er det satt inn krav om trafikksikringstiltak knyttet til kryssing av Sjøgata. Det er byplans oppfatning at barn og unges interesser er ivaretatt gjennom planen. Byplan mener at krevende problemstillinger er håndtert på en god måte i planen. Med de endringene som er gjort etter høring mener Byplan at planen som den nå foreligger vil gi et godt bidrag til byutviklingen i Bodø. Konklusjon og anbefaling Rådmannen anbefaler at detaljreguleringsplan for Sjøgata 29-33, sentrum, godkjennes med de endringene som er gjort etter offentlig ettersyn og høring. Annelise Bolland Byplansjef Rolf Kåre Jensen Rådmann Knut A. Hernes kommunaldirektør Trykte vedlegg: Vedlegg 1 Planbestemmelser 2 Planbeskrivelse 3 Plankart vertikalnivå 1 4 Plankart vertikalnivå 2